Ministero delle Finanze
Circolare del 24 febbraio 1998, n. 57
Articoli 1 (commi 1, 2, 3, 6 e 7) e 13 (comma 3) della
legge 27 dicembre 1997,
n. 449
Interventi di recupero del patrimonio edilizio e di ripristino delle unità immobiliari
dichiarate o considerate inagibili in seguito agli eventi sismici verificatisi nelle
Regioni Emilia-Romagna e Calabria
MATERIA FISCALE: Irpef
1. GeneralitàL’articolo 1, comma 1, della legge 27 dicembre 1997, n. 449,
ha introdotto una speciale detrazione dall’imposta lorda e fino a concorrenza del
suo ammontare da far valere, ai fini dell’imposta sul reddito delle persone fisiche,
a fronte delle spese sostenute nel 1998 e 1999, ed effettivamente rimaste a carico,
per la realizzazione sulle parti comuni di edifici residenziali e sulle singole
unità immobiliari residenziali di qualunque categoria, anche rurale, di taluni interventi
illustrati nei successivi paragrafi. La detrazione è pari al 41 per cento delle
spese sostenute per la realizzazione di detti interventi. L’ammontare delle spese
sul quale calcolare la detrazione non può superare una soglia predeterminata dal
legislatore.
Come disposto dal comma 3 dello stesso articolo 1, è stato emanato il decreto del
Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro dei lavori pubblici, con il
quale sono state dettate le modalità di attuazione della disposizione, nonché le
procedure di controllo. Nello stesso regolamento, per espressa previsione dell’articolo
1, comma 7, della legge in argomento, sono state fissate alcune cause di decadenza
dal diritto alla detrazione d’imposta.
Con decreto dirigenziale è stato approvato il modulo da presentare ai Centri di
servizio delle imposte dirette e indirette competenti, individuati con lo stesso
decreto, nel quale devono essere indicati tutti i dati necessari per fruire della
detrazione in esame.
L’articolo 13, comma 3, della stessa legge n. 449 del 1997, ha stabilito l’applicabilità,
tra le altre, delle disposizioni contenute nell’articolo 1, commi 1, 2 e 3, anche
per le spese sostenute nel 1996 e 1997 per gli interventi di ripristino delle unità
immobiliari dichiarate o considerate inagibili in seguito agli eventi sismici verificatisi
nelle regioni Emilia-Romagna e Calabria nell’anno 1996.
Con la presente circolare vengono forniti gli opportuni chiarimenti in merito alle
disposizioni in questione al fine di garantirne una uniforme interpretazione.
2. Soggetti che possono fruire della detrazione e limite di spesa
Tenuto conto del tenore letterale del comma 1, che introduce la detrazione d’imposta
ai fini dell’Irpef a favore dei contribuenti che sostengono spese per la realizzazione
degli interventi ivi previsti senza porre ulteriori condizioni né soggettive né
oggettive, si deve ritenere che possano fruire della detrazione tutti i soggetti
passivi dell’Irpef, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, che
possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono
stati effettuati gli interventi previsti dalle disposizioni in argomento e che
hanno sostenuto, nei periodi d’imposta 1998 e 1999, le spese di cui trattasi,
se le stesse sono rimaste a loro carico. Hanno, quindi, diritto alla detrazione,
se hanno sostenuto le spese in questione e queste sono rimaste a loro carico,
il proprietario o il nudo proprietario dell’immobile, il titolare di un diritto
reale sullo stesso (uso, usufrutto, abitazione), ma anche l’inquilino e il comodatario.
Tra i possessori dell’immobile sono compresi i soci di cooperative non a proprietà
indivisa, assegnatari di alloggi anche se non ancora titolari di mutuo individuale.
I soci di cooperative a proprietà indivisa, assegnatari di alloggi sono compresi,
invece, tra i detentori dell’immobile. Va, inoltre, precisato che il possessore
o detentore dell’unità immobiliare residenziale può anche assumere la qualifica
di imprenditore individuale, anche agricolo, se l’immobile relativo all’impresa
sul quale vengono realizzati gli interventi non costituisce bene strumentale per
l’esercizio dell’impresa, né bene alla cui produzione o al cui scambio è diretta
l’attività dell’impresa medesima e, conseguentemente, a norma dell’articolo 57
del Tuir, concorre a formare il reddito secondo le disposizioni relative ai redditi
fondiari. La norma in esame trova, altresì, applicazione nei confronti dei soggetti
di cui all’articolo 5 del Tuir, che producono redditi in forma associata. Si tratta
delle società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice e dei soggetti
ad essi equiparati, nonché delle imprese familiari. Per i soggetti che svolgono
attività commerciale in forma associata, valgono i chiarimenti forniti a proposito
degli imprenditori individuali con l’ulteriore precisazione che per l’individuazione
dei soggetti che hanno diritto alla detrazione e dell’importo spettante, determinato
sulla base delle quote di partecipazione, si osservano le previsioni contenute
nello stesso articolo 5 del Tuir.
Il limite di spesa su cui applicare la percentuale del 41% al fine di determinare
la suddetta detrazione va riferito alla persona fisica e alla singola unità immobiliare
sulla quale sono stati effettuati gli interventi di recupero. A tale conclusione
si perviene sulla base di diverse argomentazioni. In primo luogo, la norma, a
differenza di altre disposizioni che hanno previsto agevolazioni fiscali in occasione
della realizzazione di particolari opere sulle unità immobiliari, come, ad esempio,
l’articolo 29 della legge 9 gennaio 1991, n. 9 (norme per l’attuazione del piano
energetico nazionale) che consentiva una deduzione a fronte delle spese per interventi
atti a realizzare il risparmio energetico negli edifici, non correla il limite
di spesa per la fruizione della detrazione al fabbricato sul quale sono eseguite
le opere né al relativo reddito. Inoltre, è previsto che, a fronte del sostenimento
di dette spese compete una detrazione nella misura del 41 per cento sino ad un
importo “massimo” delle stesse di 150 milioni. La formulazione “sino ad un importo
massimo” lascia chiaramente intendere che, trattandosi di imposta personale, ciascun
contribuente non può superare, ai fini della detrazione stessa, l’importo di 150
milioni. Va osservato, inoltre, che la locuzione “sulle singole unità immobiliari”
assume rilievo autonomo ai fini del limite di 150 milioni ed è utilizzata in contrapposizione
all’espressione relativa “sulle parti comuni degli edifici residenziali”. Pertanto,
il limite soggettivo di 150 milioni va correlato al limite oggettivo relativo
alla realizzazione degli interventi di ristrutturazione sulle unità immobiliari.
Ciascun contribuente ha, quindi, diritto a calcolare la detrazione su un importo
massimo di 150 milioni per ogni unità immobiliare sulla quale sono realizzati
gli interventi previsti nella disposizione in esame. Inoltre, la detrazione compete
per ciascun periodo d’imposta. L’Irpef è, infatti, una imposta personale, dovuta
per anni solari, a ciascuno dei quali corrisponde un’obbligazione tributaria autonoma.
Dalle considerazioni sopra svolte consegue che:
- il limite di 150 milioni deve intendersi riferito separatamente a ciascun
anno d’imposta. Quindi, la detrazione può essere calcolata nel 1998 fino a un
importo complessivo di 150 milioni per ciascuna unità immobiliare relativamente
alla quale, nello stesso anno, sono sostenute e rimaste a carico le spese e
nel 1999 fino ad un ulteriore importo complessivo di 150 milioni per ciascuna
unità immobiliare relativamente alla quale le spese sono sostenute e rimaste
a carico nello stesso anno;
- la detrazione compete a ciascuno dei soggetti, possessori o detentori dell’immobile
che abbia sostenuto le spese in questione, effettivamente rimaste a carico,
sempre nel limite massimo, per ciascuna unità immobiliare sulla quale sono realizzati
gli interventi, di 150 milioni;
- nello stesso limite di 150 milioni per ogni unità immobiliare ciascun avente
diritto può calcolare la detrazione anche per le spese sostenute per gli interventi
sulle parti comuni condominiali indicate al paragrafo 3, attribuite sulla base
delle quote millesimali, nonché per gli interventi relativi a ogni unità immobiliare
posseduta o detenuta da società di cui all’articolo 5 del Tuir e soggetti ad
essi equiparati, cui il soggetto interessato partecipa;
- in caso di comproprietà, di contitolarità del diritto reale o di coesistenza
di più diritti reali, ciascun comproprietario o contitolare, indipendentemente
dalla percentuale di possesso, ha diritto a calcolare la detrazione sempre,
nei limiti sopra indicati, in relazione alle spese sostenute ed effettivamente
rimaste a carico. Analogamente, in presenza di un proprietario e di un inquilino
o di un comodante e un comodatario, così come in presenza di un nudo proprietario
e di un usufruttuario, la detrazione potrà essere calcolata sulla base delle
spese da ciascuno sostenute, e rimaste a carico, fermo restando il limite individuabile
di L. 150.000.000 per gli interventi realizzati su ciascuna unità immobiliare.
Va, inoltre, precisato che qualora gli interventi elencati nei paragrafi successivi
siano realizzati su unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio
dell’arte o della professione, ovvero all’esercizio dell’attività commerciale,
la detrazione spettante va ridotta al 50 per cento in ossequio ai principi generali
applicabili agli immobili promiscui.
3. Interventi che danno diritto alla detrazioneAi sensi della disposizione
in commento danno diritto alla detrazione le spese sostenute per:
- interventi di manutenzione ordinaria, di manutenzione straordinaria, di restauro
e risanamento conservativo, di ristrutturazione edilizia realizzati sulle “parti
comuni di edificio”, cosi come definite all’art. 1117 C.C., “residenziale”;
- gli interventi di cui alla precedente lettera a) - con l’esclusione della
sola manutenzione ordinaria - realizzati sulle “singole unità immobiliari residenziali”.
Si tratta, evidentemente, degli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente
di cui all’art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, con l’esclusione, pertanto,
degli interventi di nuova costruzione, salvo il caso di parcheggi pertinenziali.
Nell’ambito delle categorie del recupero del patrimonio edilizio esistente e della
destinazione residenziale, la legge prevede un ampio ventaglio di interventi che
possono beneficiare delle disposizioni tributarie in questione, che vanno dalla
messa a norma degli edifici, alla realizzazione di posti auto, alla eliminazione
delle barriere architettoniche, alle misure antisismiche e di messa in sicurezza
statica degli edifici, ecc., e che vengono meglio descritti più avanti.
Va precisato che gli interventi in questione devono riguardare edifici destinati
alla residenza o singole unità immobiliari residenziali. Sono, quindi, esclusi gli
edifici a destinazione produttiva, commerciale e direzionale. Per espressa previsione
normativa, è necessario, inoltre, che gli edifici sui quali vengono realizzati gli
interventi siano “censiti dall’ufficio del catasto”, oppure sia stato chiesto l’accatastamento;
e che sia stata pagata l’Ici per l’anno 1997, ove dovuta.
Gli immobili sui quali possono essere effettuati gli interventi agevolabili devono
essere situati nel territorio nazionale, in quanto il legislatore, riferendosi espressamente
agli interventi di cui all’art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, ha inteso
prevedere l’agevolazione solo per detti immobili. I lavori, invece, possono essere
eseguiti anche da imprese non residenti nel territorio dello Stato.
3.1. Unità immobiliari residenziali.
La formulazione della norma in commento, che prevede la possibilità di calcolare
una detrazione a fronte delle spese per gli interventi realizzati nelle “singole
unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali”,
porta a comprendere nell’ambito applicativo della disposizione gli interventi realizzati
sulle unità immobiliari destinate ad abitazione di qualunque categoria catastale.
Al riguardo, si precisa che va utilizzato un criterio d’uso dell’unità immobiliare
“di fatto”, ferma restando l’applicabilità di eventuali sanzioni per mancata variazione
catastale o per infrazioni di natura edilizia ed urbanistica. Ai fini della disposizione
in commento, per l’individuazione degli edifici ammessi all’agevolazione, non può
essere utilizzato un principio di prevalenza delle unità immobiliari destinate ad
abitazione rispetto a quelle destinate ad altri usi ed è, quindi, ammessa al beneficio
fiscale anche la singola abitazione, realmente utilizzata come tale, ancorché unica
all’interno di un edificio. In tale fattispecie può essere ricompresa anche l’unità
immobiliare adibita ad alloggio del portiere per le cui spese di ristrutturazione
i singoli condomini possono calcolare la detrazione in ragione delle quote millesimali
di proprietà.
3.2. Parti comuni degli immobili.
Quanto esposto al punto precedente comporta che in caso di interventi realizzati
sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate
ai fini del calcolo della detrazione soltanto se riguardano un edificio residenziale
considerato nella sua interezza. Utilizzando, quindi, un principio di “prevalenza”
della funzione residenziale rispetto all’intero edificio, è possibile ammettere
alla detrazione fiscale, nel caso delle spese sostenute per le parti comuni di un
edificio anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali
(purché soggetto passivo dell’Irpef) qualora la superficie complessiva delle unità
immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per
cento. Qualora tale percentuale sia inferiore, è comunque ammessa la detrazione
per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di
unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio.
3.3. Pertinenze.
La possibilità di calcolare una detrazione relativamente alle spese sostenute per
gli interventi in questione è estesa, nella disposizione in commento, anche alle
pertinenze delle unità immobiliari residenziali possedute o detenute. La detrazione
compete anche se gli interventi sono realizzati soltanto sulle pertinenze in questione.
La nozione di pertinenza, nel caso in esame, deve essere intesa in senso ampio,
purché esistano le condizioni oggettive e soggettive, previste all’art. 817 C.C.,
che danno vita al rapporto di pertinenza. L’elemento oggettivo è costituito dalla
destinazione durevole e funzionale di servizio od ornamento tra l’elemento di pertinenza
e l’elemento principale, per il miglior uso od ornamento di quest’ultima. L’elemento
soggettivo è dato dalla volontà del proprietario dell’elemento principale o di chi
ne abbia sulla medesima un diritto reale o la detenzione, di porre la pertinenza
in rapporto di complementarietà o strumentalità funzionale dell’elemento principale.
Ne consegue che sono compresi nell’ambito applicativo della disposizione tutti gli
interventi, anche innovativi, realizzati su pertinenze o su aree pertinenziali (senza
alcun limite numerico) già dotate del vincolo di pertinenzialità con l’unità immobiliare
principale. È esclusa, quindi, in via generale, la possibilità di realizzare volumi
autonomi rispetto ad una unità immobiliare principale.
3.4. Categorie di intervento edilizio.
Gli interventi edilizi rubricati nella legge di incentivazione sono, innanzitutto,
quelli definiti dall’art. 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, ma anche altri,
che traggono la loro definizione da specifici provvedimenti legislativi. Risulta
necessario, pertanto, esaminare le varie definizioni introdotte nel 1978 al fine
di specificare la diversa portata di ciascuna categoria di intervento. È necessario,
comunque, integrare la disciplina generale di ogni singola categoria definita nella
legge n. 457/1978 con le eventuali maggiori specificazioni o limitazioni contenute
negli strumenti urbanistici generali o nei regolamenti edilizi. Di seguito si riporta
la nozione di ogni categoria di intervento con una elencazione esemplificativa dei
lavori ammissibili.
-- Manutenzione ordinaria (lett. a), art. 31, legge n. 457/1978).
Gli interventi di manutenzione ordinaria sono quelli che riguardano le opere di
riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie
ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Dalla definizione di legge sopra riportata si deduce che gli interventi di manutenzione
ordinaria riguardano le operazioni di rinnovo o di sostituzione degli elementi esistenti
di finitura degli edifici, nonché tutti gli interventi necessari per mantenere in
efficienza gli impianti tecnologici, con materiali e finiture analoghi a quelli
esistenti. Caratteristica della manutenzione ordinaria è il mantenimento degli elementi
di finitura e degli impianti tecnologici, attraverso opere sostanzialmente di riparazione
dell’esistente.
A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione ordinaria i seguenti
interventi:
- la sostituzione integrale o parziale di pavimenti e le relative opere di finitura
e conservazione;
- la riparazione di impianti per servizi accessori (impianto idraulico, impianto
per lo smaltimento delle acque bianche e nere);
- rivestimenti e tinteggiature di prospetti esterni senza modifiche dei preesistenti
oggetti, ornamenti, materiali e colori;
- rifacimento intonaci interni e tinteggiatura;
- rifacimento pavimentazioni esterne e manti di copertura senza modifiche ai
materiali;
- sostituzione tegole e altre parti accessorie deteriorate per smaltimento delle
acque, rinnovo delle impermeabilizzazioni;
- riparazioni balconi e terrazze e relative pavimentazioni;
- riparazione recinzioni;
- sostituzione di elementi di impianti tecnologici;
- sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, senza modifica
della tipologia di infisso;
-- Manutenzione straordinaria (lett. b), art. 31, legge n. 457/1978).
Gli interventi di manutenzione straordinaria riguardano le opere e le modifiche
necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché
per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che
non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino
modifiche alle destinazioni d’uso.
La manutenzione straordinaria si riferisce ad interventi, anche di carattere innovativo,
di natura edilizia ed impiantistica finalizzati a mantenere in efficienza ed adeguare
all’uso corrente l’edificio e le singole unità immobiliari, senza alterazione della
situazione planimetrica e tipologica preesistente, e con il rispetto della superficie,
della volumetria e della destinazione d’uso. La categoria di intervento corrisponde
quindi al criterio della innovazione nel rispetto dell’immobile esistente.
A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella manutenzione straordinaria i seguenti
interventi:
- sostituzione infissi esterni e serramenti o persiane con serrande, con modifica
di materiale o tipologia di infisso;
- realizzazione ed adeguamento di opere accessorie e pertinenziali che non comportino
aumento di volumi o di superfici utili, realizzazione di volumi tecnici, quali
centrali termiche, impianti di ascensori, scale di sicurezza, canne fumarie;
- realizzazione ed integrazione di servizi igienico-sanitari senza alterazione
dei volumi e delle superfici;
- realizzazione di chiusure o aperture interne che non modifichino lo schema
distributivo delle unità immobiliari e dell’edificio;
- consolidamento delle strutture di fondazione e in elevazione;
- rifacimento vespai e scannafossi;
- sostituzione di solai interpiano senza modifica delle quote d’imposta;
- rifacimento di scale e rampe;
- realizzazione di recinzioni, muri di cinta e cancellate;
- sostituzione solai di copertura con materiali diversi dai preesistenti;
- sostituzione tramezzi interni, senza alterazione della tipologia dell’unità
immobiliare;
- realizzazione di elementi di sostegno di singole parti strutturali;
- interventi finalizzati al risparmio energetico;
-- Restauro e risanamento conservativo (lett. c), art. 31, legge n.457/1978).
Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono quelli rivolti a conservare
l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico
di opere che, nel rispetto degli elementi tipologici, formali e strutturali dell’organismo
stesso, ne consentano le destinazioni d’uso con essi compatibili. Tali interventi
comprendono il consolidamento, il ripristino ed il rinnovo degli elementi costitutivi
dell’edificio, l’inserimento degli elementi accessori e degli impianti richiesti
dalle esigenze dell’uso, l’eliminazione di elementi estranei all’organismo edilizio.
La norma descrive due gruppi di interventi analoghi nei contenuti, ma differenti
per quanto attiene le finalità e, soprattutto, riguardo alle caratteristiche degli
edifici su cui tali interventi sono eseguiti.
Gli interventi di restauro consistono nella restituzione di un immobile di particolare
valore architettonico, storico - artistico, ad una configurazione conforme ai valori
che si intendono tutelare. Gli stessi interventi, attraverso la preliminare analisi
storica e artistica delle trasformazioni subite dall’edificio nel corso del tempo,
sono effettuati principalmente attraverso la conservazione degli originari elementi
di fabbrica ovvero con la sostituzione di elementi ricorrendo a tecnologie e materiali
coerenti con quelli originari di impianto dell’edificio stesso.
Il risanamento conservativo si riferisce al complesso degli interventi finalizzati
ad adeguare ad una migliore esigenza d’uso attuale un edificio esistente, sotto
gli aspetti tipologici, formali, strutturali, funzionali.
A titolo esemplificativo, sono ricompresi nel restauro e risanamento conservativo
i seguenti interventi:
- modifiche tipologiche delle singole unità immobiliari per una più funzionale
distribuzione;
- innovazione delle strutture verticali e orizzontali;
- ripristino dell’aspetto storico-architettonico di un edificio, anche tramite
la demolizione di superfetazioni;
- adeguamento delle altezze dei solai, con il rispetto delle volumetrie esistenti;.
- apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali;
-- Ristrutturazione edilizia (lettera d), art. 31, legge n. 457/1978).
Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti a trasformare
gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare
ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi
comprendono il ripristino e la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio,
la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti.
Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono caratterizzati da due elementi
fondamentali: il primo determinato dalla “sistematicità” delle opere edilizie e
il secondo, più rilevante, riguarda la finalità della trasformazione dell’organismo
edilizio che può portare ad un edificio parzialmente o completamente diverso dal
preesistente. Pertanto, gli effetti di tale trasformazione sono tali da incidere
sui parametri urbanistici al punto che l’intervento stesso è considerato di “trasformazione
urbanistica”, soggetto a concessione edilizia e sottoposto al pagamento di oneri
concessori. Attraverso gli interventi di ristrutturazione edilizia è possibile aumentare
la superficie utile, ma non il volume preesistente.
A titolo esemplificativo, sono ricompresi nella ristrutturazione edilizia i seguenti
interventi:
- riorganizzazione distributiva degli edifici e delle unità immobiliari, del
loro numero e delle loro dimensioni;
- costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi
esistenti;
- mutamento di destinazione d’uso di edifici, secondo quanto disciplinato dalle
leggi regionali e dalla normativa locale;
- trasformazione dei locali accessori in locali residenziali;
- modifiche agli elementi strutturali, con variazione delle quote d’imposta
dei solai;
- interventi di ampliamento delle superfici.
È il caso di rilevare che gli interventi previsti in ciascuna delle categorie
sopra richiamate sono, di norma, integrati o correlati ad interventi di categorie
diverse; ad esempio, negli interventi di manutenzione straordinaria sono necessarie,
per completare l’intervento edilizio nel suo insieme, opere di pittura e finitura
ricomprese in quelle di manutenzione ordinaria. Pertanto, occorre tener conto del
carattere assorbente della categoria “superiore” rispetto a quella “inferiore”,
al fine dell’esatta individuazione degli interventi da realizzare e della puntuale
applicazione delle disposizioni in commento.
-- Eliminazione delle barriere architettoniche (legge 9 gennaio 1989, n. 13 e
D.M. 14 giugno 1989, n. 236).
Trattasi di opere che possono essere realizzate sia sulle parti comuni che sulle
unità immobiliari e si riferiscono a diverse categorie di lavori: la sostituzione
di finiture (pavimenti, porte, infissi esterni, terminali degli impianti), il rifacimento
o l’adeguamento di impianti tecnologici (servizi igienici, impianti elettrici, citofonici,
impianti di ascensori), gli interventi di natura edilizia più rilevante, quali il
rifacimento di scale ed ascensori, l’inserimento di rampe interne ed esterne agli
edifici e di servoscala o piattaforme elevatrici. In linea generale le opere finalizzate
all’eliminazione delle barriere architettoniche sono inseribili nella manutenzione
straordinaria.
-- Opere finalizzate alla cablatura degli edifici (legge 31 luglio 1997, n. 249).
Le opere finalizzate alla cablatura degli edifici sono quelle previste dalla
legge 31 luglio 1997, n.249, che ha concesso agevolazioni per realizzare, nelle
nuove costruzioni o in edifici soggetti ad integrale ristrutturazione, antenne collettive
o reti via cavo per distribuire la ricezione nelle singole unità abitative. Ai fini
delle agevolazioni fiscali la tipologia di intervento ammissibile è limitata al
caso di lavori, in edifici esistenti, che interconnettano tutte le unità immobiliari
residenziali.
Inoltre, possono essere oggetto di agevolazione fiscale gli interventi di cablatura
degli edifici per l’accesso a servizi telematici e di trasmissione dati, informativi
e di assistenza, quali, ad esempio, la contabilizzazione dell’energia da centrali
di teleriscaldamento o di co-generazione, la teleassistenza sanitaria e di emergenza.
-- Opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento acustico (legge 26 ottobre
1995, n.447 e D.P.C.M. 14 novembre 1997).
La normativa di riferimento è quella prevista dalla legge quadro sull’inquinamento
acustico, e dal recente D.P.C.M. 14 novembre 1997, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale
del 1 dicembre 1997, n.280. Le opere finalizzate al contenimento dell’inquinamento
acustico possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente
dette: (ad es. sostituzione di vetri degli infissi). In tal caso occorre acquisire
idonea documentazione (ad es., scheda tecnica del produttore) che attesti l’abbattimento
delle fonti sonore interne o esterne all’abitazione, nei limiti fissati dalla predetta
normativa.
-- Opere finalizzate al risparmio energetico (legge 9 gennaio 1991, n. 10 e D.P.R.
26 agosto 1993, n. 412).
Le tipologie di opere ammesse ai benefici fiscali sono quelle previste dall’art.1
del decreto del Ministro dell’Industria, del commercio e dell’artigianato del 15
febbraio 1992 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 9 maggio 1992, n.107. Anche
le opere finalizzate al risparmio energetico possono essere realizzate in assenza
di opere edilizie propriamente dette e vale quanto detto a proposito dell’inquinamento
acustico.
-- Opere finalizzate alla sicurezza statica ed antisismica (legge 2 febbraio
1974, n. 64).
La normativa tecnica regolamentare a cui fare riferimento è contenuta nel decreto
del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro dell’interno, del
16 gennaio 1996 pubblicato nel Supplemento Ordinario alla G.U. n.29 del 5 febbraio
1996. Gli interventi di messa in sicurezza statica e quelli relativi all’adozione
di misure antisismiche sono, in genere, riferiti ad opere di consolidamento statico
riconducibili alla manutenzione straordinaria o alla ristrutturazione edilizia.
Gli interventi possono interessare anche le strutture di fondazione nonché la rete
dei servizi ed in particolare acquedotti, fognature, elettricità. Ma la legge, oltre
a disporre che gli interventi in questione devono essere realizzati sulle parti
strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendente
interi edifici, stabilisce che nell’ambito dei centri storici essi “devono essere
eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari”. La
norma rende necessario non solo la cooperazione tra proprietari interessati, ma
anche l’intervento attivo degli enti locali. La rilevanza degli interventi - che
interessano edifici e ambienti tutelati e chiamano direttamente in causa i comuni,
anche per la necessità di intervenire, come si è detto, sulla rete dei servizi -
non può, infatti, essere sottovalutata. Pertanto, è da ritenere che, ai fini dell’applicazione
della disposizione, debbano essere i privati, di norma, a predisporre “progetti
unitari”, ed a sottoporli all’esame del comune, per una approvazione di tipo “edilizio”:
ovverosia mediante una concessione, stante che non si tratta, nel caso in esame,
di piano urbanistico. Ma non può essere esclusa l’iniziativa dei comuni, intesa
a fornire, quanto meno, le linee di indirizzo per la formazione dei progetti unitari.
È appena il caso di rilevare che le disposizioni in questione, per ovvi motivi tecnici
ed esecutivi, deve essere estesa a tutti i casi di miglioramento o di adeguamento
della sicurezza statica ed antisismica, dovendo interpretare l’ulteriore specificazione
del legislatore nel caso dei centri storici come una indicazione di metodo circa
la particolare cautela da tenere nel caso di edifici realizzati con tecnologie e
materiali oggi non utilizzati correntemente.
-- Interventi di messa a norma degli edifici (legge 5 marzo 1990, n. 46 e legge
6 dicembre 1971, n. 1083).
La normativa regolamentare di riferimento, nel caso degli impianti tecnologici,
è quella prevista dal D.P.R. 6 dicembre
1991, n. 447, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale 15 febbraio 1992, n.38. Ai
fini del beneficio fiscale sono richiamate le norme applicabili alle unità immobiliari
abitative e alle relative parti comuni, soggette all’applicazione della legge 46/1990,
Si tratta, quindi, di interventi che riguardano la pluralità degli impianti tecnologici
dell’abitazione meglio individuati all’articolo 1 della legge 46/1990 e definiti
nel successivo regolamento attuativo. Sono quindi compresi tutti gli interventi
effettuati e debitamente dotati di certificato di conformità , rilasciato da soggetti
abilitati, anche se di entità minima, indipendentemente dalla categoria edilizia
di intervento edilizio.
-- Opere interne.
La definizione di “opere interne” si riferisce, come è noto, alle diverse categorie
rubricate nell’art. 31 della legge 457/1978, le cui caratteristiche principali ed
unificanti sono, in sintesi, l’assenza di alterazione dell’aspetto esterno degli
edifici, nonché la natura di interventi edilizi che non comportino trasformazioni
urbanistiche, oggetto di concessione edilizia. Sulla natura ed i limiti delle opere
interne è intervenuta la legge n.662/1996, all’art. 2, comma 60, laddove si assoggettano
a denuncia di inizio attività le opere interne di singole unità immobiliari che
non comportino modifiche della sagoma e dei prospetti e non rechino pregiudizio
alla statica dell’immobile. Si tratta di una definizione che chiarisce il limite
delle potenzialità dell’intervento “interno” il quale, in conformità del titolo
abilitativo necessario, non deve eccedere il limite dell’intervento meramente edilizio,
potendosi realizzare, quindi, opere comprese nella manutenzione straordinaria o
di restauro e risanamento conservativo, anche connesse con opere di manutenzione
ordinaria. Pur non essendo espressamente citata nell’articolo 1 della legge 449/1997,
è evidente come la modalità di intervento in commento riguardi la maggior parte
delle opere eseguibili all’interno di una singola unità immobiliare, per le quali
le opere stesse devono essere considerate nell’insieme della categoria di intervento
edilizio di maggior rilievo, come identificata all’art. 31 della legge 457/1978.
-- Parcheggi pertinenziali (legge 24 marzo 1989, n. 122).
La legge 24 marzo 1989, n.122 e successive modificazioni, relativa a disposizioni
in materia di parcheggi, consente, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed
ai regolamenti edilizi vigenti, la realizzazione di parcheggi, in due condizioni:
- a privati proprietari di immobili (comma 1), nel sottosuolo degli stessi e
nei locali al piano terreno, oppure nel sottosuolo di aree private esterne agli
edifici, purché ciò non sia in contrasto con i piani urbani del traffico e nel
rispetto dell’uso della superficie soprastante e con la tutela dei corpi idrici;
- su aree pubbliche (comma 4), per le quali le amministrazioni comunali individuano
privati o società cooperative concessionari del diritto di superficie, i quali,
in conformità al piano urbano dei parcheggi, realizzano parcheggi in superficie
o interrati, da “destinare a pertinenza di immobili privati”.
La norma ha origine dalla riscontrata carenza di parcheggi, sia privati che pubblici,
e consente, con una serie di agevolazioni di natura regolamentare e finanziaria
la promozione degli interventi di realizzazione di immobili destinati a parcheggio.
In ambedue le fattispecie la legge prevede l’obbligo di pertinenzialità ad una unità
immobiliare e di inalienabilità della pertinenza dall’immobile principale, essendo
considerato il parcheggio spazio “asservito”, indispensabile all’uso dell’unità
immobiliare. In genere, le amministrazioni locali hanno imposto un limite massimo
di distanza del parcheggio dall’unità immobiliare da asservire.
Ciò premesso, è evidente che l’ipotesi a) non comporta particolari problemi interpretativi,
ed è, quindi, consentito usufruire dei benefici fiscali sia per interventi di realizzazione
di parcheggi che per opere di recupero degli stessi, purché esista o venga creato
un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare abitativa. Viceversa, nel
caso dell’ipotesi b), la detrazione può essere concessa se ricorrono contemporaneamente
le seguenti condizioni:
- qualora si sia instaurato un rapporto di proprietà o di patto di vendita di
cosa futura del parcheggio realizzato o in corso di realizzazione da parte di
un contribuente soggetto all’Irpef;
- qualora vi sia un vincolo di pertinenzialità con una unità immobiliare, di
proprietà del contribuente soggetto all’Irpef, oppure, se il parcheggio è in corso
di costruzione, vi sia una obbligazione per la creazione di un vincolo di pertinenzialità
con un immobile esistente;
- qualora siano contabilizzati distintamente i costi imputabili alla sola realizzazione
dei parcheggi, e quelli relativi ai costi accessori, non ammissibili a beneficio
fiscale.
Nella ipotesi sopra descritta, appare evidente che la comunicazione all’Ufficio
finanziario da parte del contribuente soggetto all’Irpef può intervenire successivamente
all’inizio dei lavori, iniziati, dal concessionario. Al concessionario, quindi,
è fatto obbligo di fornire la documentazione da allegare alla richiesta di detrazione
fiscale.
3.5. Titoli abilitativi.
Per l’abilitazione alla realizzazione degli interventi di recupero, la legge
non prevede procedure speciali o semplificate. Pertanto, procedure e procedimenti
sono quelli stabiliti dalle normative - a tutti i livelli - vigenti. È, tuttavia,
appena il caso di sottolineare l’opportunità che i comuni e gli altri enti ed uffici
competenti adottino comportamenti idonei a rendere più agevole l’attuazione della
nuova normativa. Non è da sottovalutare, infatti, la potenzialità delle disposizioni
di legge di creare sinergie tra lo Stato - attraverso i benefici fiscali - e i comuni
- che possono operare sulle aliquote ICI - per incentivare, da parte dei privati,
il recupero di ampie zone del patrimonio edilizio esistente. Comunque, a solo titolo
indicativo, e salva la necessità di verificare le indicazioni delle norme e dei
regolamenti locali, si riportano, qui di seguito, i titoli abilitativi necessari
in relazione alle varie categorie di intervento:
- la manutenzione ordinaria non necessita di alcun titolo abilitativo o comunicazione
all’amministrazione comunale;
- la manutenzione straordinaria e il restauro e risanamento conservativo sono
soggetti, nel caso di immobili non vincolati da leggi di tutela ambientale o monumentale,
alla denuncia di inizio attività, prevista dall’art. 2, comma 60, della legge
23 dicembre 1996, n. 662. Viceversa, nel caso di immobili soggetti a tutela, oltre
all’acquisizione del nulla - osta di compatibilità delle opere da realizzare con
la tutela del bene, è necessario presentare istanza di autorizzazione edilizia,
ai sensi dell’art. 48 della legge 457/1978 e dell’art. 7 della legge 25 marzo
1982, n. 94. In tale ultimo caso, tuttavia, il rilascio dell’autorizzazione edilizia
dovrà avvenire in forma esplicita, non essendo prevista dalle norme citate, la
formazione del “silenzio - assenso” sulle domande di autorizzazione edilizia che
riguardino opere da eseguire su immobili soggetti a tutela;
- la ristrutturazione edilizia è sottoposta al rilascio di concessione edilizia,
tramite la procedura stabilita nell’art. 4 della legge 4 dicembre 1993, n. 493
e successive modifiche ed integrazioni.
Ai fini dell’individuazione del corretto titolo abilitativo per l’esecuzione
delle opere da utilizzare per l’esecuzione delle medesime, le tipologie di intervento
di seguito descritte, devono, quindi, essere inserite nella categoria descritta
all’art. 31 della legge n. 457/1978, in base ad una verifica concreta tra gli interventi
da effettuare e la possibile natura degli stessi.
4. Spese che danno diritto alla detrazione e detrazione d’imposta.
Come già precisato le spese sostenute, rispettivamente, nei periodi di imposta
1998 e 1999 per la realizzazione degli interventi elencati nel paragrafo precedente,
e rimaste effettivamente a carico, danno diritto ad una detrazione del 41 per
cento dall’Irpef dovuta per gli stessi anni e l’importo massimo delle suddette
spese, sul quale è possibile calcolare la detrazione, non può superare, per ciascun
avente diritto, il limite complessivo di 150 milioni per ogni unità immobiliare
sulla quale sono realizzati gli interventi.
Ai fini della imputazione delle spese di cui trattasi la disposizione in commento
fa riferimento alle spese sostenute e, quindi, al criterio di cassa, nel senso
che occorre avere riguardo al loro effettivo pagamento. Il momento del pagamento
può anche cadere in un periodo d’imposta diverso, antecedente o successivo, a
quello in cui sono completati i lavori o è emessa la fattura. Al riguardo si precisa
che, relativamente agli interventi eseguiti sulle parti comuni di edifici residenziali,
ovvero su unità immobiliari residenziali di proprietà di uno dei soggetti di cui
all’articolo 5 del Tuir, rileva, ai fini dell’imputazione al periodo d’imposta,
la data in cui l’amministratore o altro soggetto incaricato procede al pagamento
delle spese. Resta fermo, ovviamente, relativamente alle parti comuni, che ciascun
condomino può calcolare la detrazione tenendo conto delle sole quote effettivamente
pagate al condominio entro la fine del periodo d’imposta. Così, ad esempio, se
il pagamento delle spese da parte dell’amministratore è avvenuto nel corso del
1998, ciascun condomino, con riferimento al periodo d’imposta relativo a detto
anno, può calcolare la detrazione sulla parte di spese dal medesimo versate a
tale titolo, in base alla ripartizione millesimale e alla delibera assembleare.
In tal modo rilevano i versamenti eventualmente anticipati nel 1997 per consentire
all’amministratore di procedere nel 1998 al pagamento delle spese per gli interventi
effettuati, mentre restano escluse le quote non versate dal condomino entro il
31 dicembre 1998 anche se l’amministratore ha provveduto al pagamento.
Tra le spese che danno diritto alla detrazione, nel limite già esposto, rientrano
le spese per:
- progettazione dei lavori;
- acquisto di materiali;
- esecuzione dei lavori;
- altre prestazioni professionali richieste dal tipo di intervento;
- relazione di conformità degli stessi alle leggi vigenti;
- perizie e sopralluoghi;
- imposta sul valore aggiunto, imposta di bollo e diritti pagati per le concessioni,
le autorizzazioni, le denunzie di inizio lavori;
- oneri di urbanizzazione;
- altri eventuali costi strettamente inerenti la realizzazione degli interventi
e gli adempimenti posti dal regolamento di attuazione delle disposizioni in
esame.
Non rientrano, invece, tra le spese che danno diritto alla detrazione, gli interessi
passivi pagati per mutui (o anticipazioni, scoperti di conto corrente, etc) eventualmente
stipulati per sostenere le spese per gli interventi di recupero edilizio, né i
costi di trasloco e di custodia in magazzino dei mobili per tutto il periodo di
esecuzione dei lavori di ristrutturazione.
Una considerazione va svolta con riferimento alla disposizione contenuta nell’art.
23 della legge n. 392 del 1978, la quale prevede che, in caso di esecuzione di
lavori di ristrutturazione su immobili concessi in locazione, il proprietario
ha diritto a ripetere all’inquilino il 5 per cento all’anno quale interesse legale.
Al riguardo va precisato che tale previsione non esplica alcun effetto ai fini
del limite di 150 milioni. Infatti l’importo imputato all’inquilino entra a comporre
il canone di locazione, che il proprietario, osservando le disposizioni contenute
nell’articolo 129 del Tuir assoggetta a tassazione quale reddito del fabbricato.
La detrazione spettante va ripartita in quote costanti nell’anno in cui sono sostenute
le spese e nei quattro periodi d’imposta successivi. In alternativa, il contribuente
può scegliere di ripartire la detrazione spettante in dieci quote annuali di pari
importo. L’opzione, in base all’articolo 2 del regolamento di attuazione, è effettuata
irrevocabilmente nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui sono
sostenute le spese. L’importo della quota di detrazione spettante per ciascun
periodo d’imposta, non fruito in uno degli anni perché superiore all’imposta dovuta
per lo stesso anno, non può essere cumulato con la quota spettante per un altro
periodo d’imposta, non può essere richiesto in diminuzione dalle imposte dovute
per l’anno successivo e non può essere richiesto a rimborso, né utilizzato in
compensazione ai sensi dell’articolo 17 del D.Lgs. n. 241 del 1997.
In base a quanto disposto dal comma 7 dell’articolo 1 in esame, in caso di vendita
dell’unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi elencati
nel paragrafo precedente, le quote di detrazioni non utilizzate in tutto o in
parte dal venditore spettano per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente
persona fisica dell’unità immobiliare. In pratica, il legislatore ha voluto stabilire
che in caso di vendita dell’unità immobiliare prima che il venditore abbia fruito
di tutte o di alcune delle quote di detrazione spettanti per i singoli periodi
d’imposta la detrazione, invece di rimanere attribuita al soggetto che ha posto
in essere gli interventi si trasferisca all’acquirente. La realizzazione degli
interventi, aumentando il valore dell’immobile ne ha influenzato il prezzo di
acquisto ed ha comportato una traslazione dell’onere economico sostenuto per la
realizzazione degli interventi stessi e il pagamento delle imposte conseguenti
al passaggio di proprietà. Tenuto conto della finalità perseguita dal legislatore,
al fine di evitare che situazioni analoghe abbiano un diverso trattamento fiscale,
che si tradurrebbe in una discriminazione di alcuni tipi di passaggi di proprietà,
si deve ritenere che, benché il legislatore abbia utilizzato il termine “vendita”
la disposizione possa trovare applicazione in tutte le ipotesi in cui si ha una
cessione dell’immobile e, quindi, anche nelle cessioni a titolo gratuito. Pertanto,
anche in caso di decesso del contribuente la detrazione che non può essere più
fruita dal deceduto si trasmette agli eredi del contribuente deceduto ed in caso
di donazione è attribuita al donatario. Analoghe considerazioni non possono essere
svolte nell’ipotesi in cui la detrazione spetti al detentore dell’immobile (ad
esempio, l’inquilino o il comodatario) in quanto lo stesso continua ad avere diritto
alla detrazione anche se la detenzione cessa, mentre la detrazione stessa non
si trasmette agli eredi.
5. Cumulabilità con altre agevolazioni.
Per espressa previsione normativa, gli effetti derivanti dalle disposizioni in
esame sono cumulabili con le agevolazioni già previste per gli immobili oggetto
di vincolo ai sensi della legge 1 giugno 1939, n. 1089 e successive modificazioni,
ridotte nella misura del 50 per cento.
Al riguardo si precisa in primo luogo che il termine “ridotte” risulta riferito
alle “agevolazioni” e pertanto la riduzione al 50 per cento riguarda evidentemente
le agevolazioni previste per gli immobili vincolati ai sensi della citata
legge n. 1089 del 1939.
Inoltre, si deve ritenere che il legislatore abbia inteso richiamare le altre agevolazioni
per gli immobili storici e artistici già previste in materia di Irpef (non quelle
disposte ai fini di altre imposte) e ciò al solo fine di ridurre al 50 per cento
l’importo spettante per le agevolazioni medesime. Si deve ritenere, pertanto, che
il principio della riduzione al 50 per cento sia applicabile soltanto alle agevolazioni
previste per gli immobili storici e artistici e non ad altre agevolazioni come,
ad esempio alle spese di deambulazione, locomozione e sollevamento di portatori
di menomazioni funzionali permanenti con ridotte o impedite capacità motorie, che
costituiscono spesa sanitaria che dà diritto ad una detrazione ai sensi dell’art.
13-bis, comma 1, lettera c), del Tuir, anche se talune di esse potrebbero essere
comprese contemporaneamente nell’intervento relativo al superamento delle barriere
architettoniche.
Per quanto riguarda le altre agevolazioni vigenti in materia di immobili vincolati
in materia di Irpef queste sono contenute, in generale, nell’articolo 13-bis, comma
1, lettera g), del Tuir. La citata disposizione prevede, infatti, quale onere che
dà diritto ad una detrazione d’imposta, le spese sostenute dai soggetti obbligati
alla manutenzione, protezione o restauro delle cose vincolate ai sensi della
legge 1 giugno 1939, n. 1089
e nel decreto del Presidente della Repubblica 30 settembre 1963, n. 1409, nella
misura rimasta a carico.
Va, inoltre, sottolineato che l’articolo 12, comma 2, della stessa legge 27 dicembre
1997, n. 449 stabilisce che il contributo eventualmente concesso ai soggetti danneggiati
per effetto degli eventi sismici verificatisi nel settembre e nell’ottobre 1997
nelle regioni Umbria e Marche, corrispondente all’ammontare dell’Iva pagata a titolo
di rivalsa, in relazione all’acquisto e all’importazione di beni utilizzati e di
servizi, anche professionali, ricevuti per la riparazione o la ricostruzione degli
edifici o delle opere pubbliche distrutti o danneggiati, non preclude il diritto
a fruire della detrazione del 41 per cento in commento, pertanto, le spese si considerano
interamente sostenute, benché sia concesso un contributo a fronte del sostenimento
delle stesse.
È appena il caso di precisare che, in caso di erogazione di contributi, sovvenzioni,
etc. per l’esecuzione degli interventi di cui al paragrafo 3, tali contributi devono
essere sottratti interamente dalle spese sostenute prima di effettuare il calcolo
della detrazione in quanto, come è stato precisato, le spese che rilevano ai fini
di che trattasi sono quelle rimaste effettivamente a carico. Qualora i contributi
in questione siano erogati in un periodo d’imposta successivo a quello in cui il
contribuente fruisce della detrazione, si applica la disposizione di cui all’articolo
16, comma 1, lettera n-bis), del Tuir, che prevede l’assoggettamento a tassazione
separata delle somme conseguite a titolo di rimborso di oneri per i quali si è fruito
della detrazione in periodi d’imposta precedenti.
6. Adempimenti richiesti dal regolamento di attuazione per fruire della detrazione.
Come già precisato, con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il
Ministro dei lavori pubblici, emanato in forma di regolamento sono state dettate
le modalità di attuazione delle disposizioni in rassegna. Rispettando le prescrizioni
contenute nel comma 3 dell’articolo 1, le modalità di attuazione contengono, altresì,
le procedure di controllo, da effettuare anche mediante l’intervento delle banche,
in funzione del contenimento del fenomeno dell’evasione fiscale e contributiva,
ovvero mediante l’intervento delle aziende unità sanitarie locali, in funzione
dell’osservanza delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza
sul luogo di lavoro e nei cantieri, previste dai decreti legislativi 19 settembre
1994, n. 626 e 14 agosto 1996, n. 494, e successive modificazioni e integrazioni
e fissano alcune cause di decadenza dal diritto alla detrazione d’imposta.
L’articolo 1, comma 1, lettera a), del regolamento di attuazione stabilisce che
per fruire della detrazione i contribuenti devono trasmettere, mediante raccomandata,
al Centro di servizio delle imposte dirette e indirette, una comunicazione concernente
la data in cui avranno inizio i lavori, redatta su apposito modulo approvato con
decreto dirigenziale. Tale decreto, che contiene anche l’individuazione dei centri
di servizio competenti a ricevere la comunicazione, è pubblicato in gazzetta ufficiale
unitamente al regolamento stesso. A norma dello stesso comma 1, per i lavori iniziati
prima dell’entrata in vigore del regolamento, che, come tutti gli atti pubblicati
nella gazzetta ufficiale entra in vigore decorsi 15 giorni dalla data della sua
pubblicazione, la comunicazione va effettuata entro 40 giorni dall’entrata in
vigore del regolamento stesso.
Il modulo per effettuare la comunicazione è reperibile gratuitamente presso gli
uffici delle Entrate e presso quelli del Territorio.
Va precisato che, in base allo stesso articolo 1, comma 1, lettera a), al modulo,
che deve recare i dati catastali dell’immobile sul quale sono eseguiti i lavori
(rilevabili dai certificati catastali o dagli atti di acquisto) o gli estremi
della domanda di accatastamento, vanno obbligatoriamente allegati in fotocopia:.
- le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente legislazione edilizia
per l’esecuzione dei lavori e cioè, a seconda della tipologia di lavori, la
denuncia di inizio attività, l’autorizzazione o la concessione. In merito alla
corrispondenza tra le categorie di intervento come definite all’articolo 31
della legge 5 agosto 1978, n. 457 e il relativo titolo abilitativo per l’esecuzione
delle stesse, si rinvia a quanto già esposto al punto 3.5, ribadendo la necessità
di operare il coordinamento tra la normativa nazionale e quella regionale e
comunale in merito alle diverse possibilità di intervento ammesse o limitate
all’interno degli strumenti urbanistici e nei regolamenti edilizi. È sufficiente
inoltrare fotocopia della denuncia di inizio di attività, dell’autorizzazione
o della concessione edilizia. Nel caso della manutenzione ordinaria, non essendo
previsto alcun titolo abilitativo, e trattandosi solo del caso di intervento
sulle parti comuni, è sufficiente inoltrare quanto indicato al successivo punto
4;
- la fotocopia della domanda di accatastamento in mancanza dei dati catastali.
Per i fabbricati rurali che hanno perso i requisiti di ruralità e non ancora
accatastati in forza dell’articolo 14, comma 13, della legge n. 449 del 1997,
la copia della domanda di accatastamento deve essere trasmessa non appena presentata;
- la fotocopia delle ricevute di pagamento dell’Ici relativa all’anno 1997,
se dovuta. Non va allegata la copia, ad esempio, se la comunicazione è trasmessa
dall’inquilino o dal possessore che nel 1997 non era tenuto al pagamento dell’Ici
in quanto non possedeva l’immobile;
- la fotocopia della delibera assembleare che ha approvato l’esecuzione dei
lavori (se si tratta di interventi che richiedono la preventiva delibera assembleare)
e della tabella millesimale relativa alla ripartizione delle spese in caso di
interventi di recupero effettuati su parti comuni di edifici residenziali, indicate
al paragrafo 3. Qualora successivamente alla trasmissione della tabella millesimale
di ripartizione delle spese l’importo preventivato venga superato, è necessario
spedire la nuova tabella di ripartizione delle spese all’ufficio che ha ricevuto
la comunicazione e non va trasmesso nuovamente il modulo relativo alla comunicazione
di inizio lavori già presentato preventivamente;
- la dichiarazione del possessore di consenso all’esecuzione dei lavori, in
caso di lavori eseguiti dal detentore dell’immobile, se diverso dal coniuge,
dai figli e dai genitori conviventi.
La lettera b) dell’articolo 1, comma 1, del regolamento prevede l’attivazione
della vigilanza in materia di sicurezza dei cantieri. Dispone, infatti, che per
poter fruire della detrazione è necessario inoltrare preventivamente alla ASL,
competente nel territorio in cui si svolgono i lavori, una comunicazione con raccomandata
A.R., nella quale sono riportate le seguenti informazioni:
- ubicazione dei lavori da effettuare e committente;
- natura delle opere da realizzare;
- impresa esecutrice delle opere e assunzione di responsabilità, da parte
dell’impresa, di aver adempiuto a tutti gli obblighi imposti dalla normativa
vigente in materia di sicurezza del lavoro e in materia di contribuzione del
lavoro;
- data di inizio dei lavori.
L’articolo 1, comma 1, lettera c), del regolamento impone al contribuente, ai
sensi dell’articolo 3, comma 4, del DPR 29 settembre 1973, n. 600, di conservare
ed esibire, a richiesta degli uffici finanziari, le fatture o le ricevute fiscali
comprovanti le spese di realizzazione degli interventi elencati al paragrafo 3
e la ricevuta del bonifico bancario mediante il quale è stato eseguito il pagamento.
Se le cessioni di beni e le prestazioni di servizi sono effettuate da soggetti
non tenuti all’osservanza delle disposizioni di cui al
DPR 26 settembre 1972,
n. 633, la prova delle spese può essere costituita da altra idonea documentazione.
Al riguardo, è opportuno precisare che i documenti giustificativi delle spese
devono essere intestati al soggetto o ai soggetti che intendono fruire della detrazione.
In caso di spese sostenute da uno dei soggetti di cui all’articolo 5 del Tuir,
le fatture o ricevute devono essere a questi intestate e, in caso di spese relative
alle parti comuni, i documenti giustificativi devono essere intestati al condominio.
In base all’articolo 1, comma 1, lettera d), del regolamento, in caso di lavori
il cui importo complessivo supera la somma di lire 100 milioni, va trasmessa,
entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi del periodo
d’imposta in cui sono eseguiti i lavori il cui importo supera il predetto limite,
anche una dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta da un soggetto iscritto
negli albi degli ingegneri, architetti e geometri ovvero da altro soggetto abilitato
all’esecuzione degli stessi. Tale dichiarazione va comunque trasmessa all’ufficio
che ha ricevuto la comunicazione e non è necessario trasmettere nuovamente il
modulo relativo alla comunicazione di inizio lavori già presentato preventivamente.
L’articolo 1, comma 3, del regolamento stabilisce che per poter fruire della detrazione
è necessario che le spese siano pagate esclusivamente mediante bonifico bancario
dal quale risulti:
- la causale del versamento;
- il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
- il numero di partita Iva o il codice fiscale del soggetto a favore del quale
il bonifico è effettuato.
Per quanto riguarda il codice fiscale del beneficiario della detrazione, si precisa
che in caso di comproprietà, contitolarità del diritto reale o di coesistenza
di più diritti reali, in presenza di più soggetti che intendono fruire della detrazione
relativamente agli stessi interventi, il bonifico deve recare l’indicazione del
codice fiscale di tutti i soggetti che intendono fruire della detrazione. Per
gli interventi realizzati da soggetti di cui all’articolo 5 del Tuir va indicato
il codice fiscale del soggetto stesso e di quello che provvede al pagamento. Per
gli interventi realizzati su parti comuni di edifici residenziali il bonifico
deve recare il codice fiscale dell’amministratore del condominio o di uno qualunque
dei condomini che provvede al pagamento, nonché quello del condominio.
L’articolo 3 del regolamento prevede che ai fini dei controlli concernenti la
detrazione, le banche presso le quali sono disposti i bonifici devono comunicare
al centro di servizio competente a ricevere la comunicazione, entro il 31 luglio
dell’anno successivo a quello di effettuazione del bonifico, gli elenchi dei beneficiari
della detrazione e dei destinatari dei pagamenti.
7. Decadenza dai benefici.
L’articolo 4 del regolamento di attuazione stabilisce che la detrazione non viene
riconosciuta e, quindi, l’importo eventualmente fruito dal contribuente è recuperato
dagli uffici finanziari nelle seguenti ipotesi:
- la comunicazione di inizio dei lavori non è trasmessa preventivamente al
Centro di Servizio delle imposte dirette e indirette, ovvero, per i lavori iniziati
prima dell’entrata in vigore del regolamento di attuazione, la comunicazione
non è trasmessa entro 40 giorni dall’entrata in vigore del regolamento stesso;
- la comunicazione è priva dei dati catastali dell’immobile sul quale sono
eseguiti i lavori o degli estremi della domanda di accatastamento;
- non vengono allegate le abilitazioni amministrative richieste dalla vigente
legislazione edilizia per l’esecuzione dei lavori e cioè, a seconda della tipologia
di lavori, la denuncia di inizio attività, l’autorizzazione o la concessione.
Al riguardo si rinvia a quanto chiarito nel paragrafo precedente;
- in mancanza dei dati catastali, non è allegata copia della domanda di accatastamento,
esclusi i fabbricati rurali che hanno perso le caratteristiche di ruralità e
non sono ancora accatastati in forza del citato articolo 14, comma 13, della
legge n. 449 del 1997, per i quali la copia della domanda di accatastamento
deve essere trasmessa non appena presentata;
- non sono allegate le copie delle ricevute di pagamento dell’Ici relativa
all’anno 1997, se dovuta;
- non è allegata copia della delibera assembleare e della tabella millesimale
relativa alla ripartizione delle spese in caso di interventi di recupero effettuati
su parti comuni di edifici residenziali, o successivamente non è trasmessa la
copia della nuova tabella di ripartizione delle spese se diversa da quella preventiva;
- non è allegata la dichiarazione del possessore di consenso all’esecuzione
dei lavori, in caso di lavori eseguiti dal detentore dell’immobile se diverso
dal coniuge, dai figli e dai genitori conviventi;
- non è trasmessa, in caso di lavori il cui importo complessivo supera la
somma di lire 100 milioni, la dichiarazione di esecuzione dei lavori sottoscritta
da un soggetto iscritto negli albi degli ingegneri, architetti e geometri ovvero
da altro soggetto abilitato all’esecuzione degli stessi;
- non è stata effettuata preventivamente la comunicazione alla ASL, al fine
di attivare la vigilanza in materia di sicurezza dei cantieri, della data di
inizio lavori;
- non sono conservate e trasmesse ed esibite, a richiesta degli uffici finanziari,
le fatture o le ricevute fiscali idonee a comprovare il sostenimento delle spese
di realizzazione degli interventi elencati al paragrafo 3 da parte del soggetto
che fruisce della detrazione, oppure non è conservata e trasmessa o esibita,
a richiesta degli uffici finanziari, la ricevuta del bonifico bancario attraverso
il quale è stato eseguito il pagamento, ovvero questo risulta intestato a un
soggetto diverso da quello che fruisce della detrazione, salvo quanto specificato
per gli interventi realizzati dai soggetti indicati nell’articolo 5 del Tuir
e sulle parti comuni. Se le cessioni di beni e le prestazioni di servizi sono
effettuate da soggetti non tenuti all’osservanza delle disposizioni di cui al
DPR 26 settembre 1972, n. 633, va conservata altra idonea documentazione;
- il pagamento non è stato effettuato mediante bonifico bancario;
- siano eseguite opere edilizie difformi da quelle comunicate all’ufficio
finanziario competente;
- siano violate le norme in materia di tutela della salute e della sicurezza
sul luogo di lavoro e nei cantieri, nonché obbligazioni contributive accertate
dagli organi competenti e comunicate alla Direzione Regionale delle entrate
territorialmente competente.
È appena il caso di precisare che la mancata allegazione dei documenti o l’inesatta
compilazione del modello di comunicazione comporta la decadenza dal diritto alla
detrazione soltanto se il contribuente, invitato a regolarizzare la comunicazione,
non ottemperi entro il congruo termine indicato dall’ufficio.
In merito alle opere edilizie difformi occorre fare una precisazione. Si possono
distinguere, anche ai fini della legge in commento ed in relazione alla decadenza
prevista in caso di realizzazione di opere edilizie difformi due situazioni:
- la realizzazione di opere edilizie non rientranti nella corretta categoria
di intervento, per le quali sarebbe stato necessario un titolo abilitativo diverso
da quello in possesso, quali, ad esempio, opere soggette a concessione edilizia
erroneamente considerate in una denuncia d’inizio di attività, ma, tuttavia,
conformi agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi. Il caso in esame
non può essere considerato motivo di decadenza dai benefici fiscali, purché
il richiedente metta in atto il procedimento di sanatoria previsto nelle normative
vigenti;
- la realizzazione di opere difformi da titolo abilitativo ed in contrasto
con gli strumenti urbanistici ed i regolamenti edilizi. Il caso in esame comporta
la decadenza dai benefici fiscali, in quanto si tratta di opere non sanabili
ai sensi della vigente normativa.
Qualora si ricada nella ipotesi a), al termine della procedura di sanatoria è
opportuno comunicare all’Amministrazione finanziaria, integrando la comunicazione
a suo tempo inviata, l’avvenuto rilascio del titolo in sanatoria. Nel caso dell’ipotesi
b), viceversa, potranno essere attivati sistemi di comunicazioni tra l’amministrazione
finanziaria e le amministrazioni comunali, tali da consentire a queste ultime,
nell’ambito dell’attività di vigilanza di cui all’articolo 4 e segg. della legge
n. 47 del 1985, di trasmettere all’amministrazione finanziaria copia dell’ordinanza
di demolizione delle opere abusive, ai fini della declaratoria della decadenza
dai benefici fiscali.
8. Interventi effettuati nelle Regioni Emilia Romagna e Calabria negli anni
1996 e 1997.
L’articolo 13, comma 3, della stessa legge n. 449 del 1997 stabilisce, tra l’altro,
che le disposizioni recate dall’articolo 1, commi 1, 2 e 3, si applicano anche
alle spese sostenute nei periodi d’imposta 1996 e 1997, limitatamente agli interventi
effettuati a seguito degli eventi sismici verificatisi nelle regioni Emilia-Romagna
e Calabria nell’anno 1996 per il ripristino delle unità immobiliari per le quali
è stata emanata in seguito al sisma ordinanza di inagibilità da parte dei comuni
di pertinenza, ovvero che risultino inagibili sulla base di apposite certificazioni
del Commissario delegato nominato, con ordinanza del Ministro per il coordinamento
della protezione civile, ai sensi dell’articolo 5 della legge 24 febbraio 1992,
n. 225. Le disposizioni dell’articolo 1 richiamate sono quelle che prevedono:
- la possibilità di calcolare, su un tetto massimo di 150 milioni per ciascuna
unità immobiliare, la detrazione d’imposta del 41 per cento per gli interventi
edilizi illustrati al paragrafo 3 (comma 1);
- l’obbligo di ripartire la detrazione in quote costanti nell’anno in cui
sono sostenute le spese e nei quattro successivi, ovvero di ripartirla in dieci
rate di pari importo (comma 2);
- l’emanazione del regolamento nel quale sono stabilite le modalità di attuazione
delle disposizioni dei commi 1 e 2, le procedure di controllo e le cause di
decadenza (comma 3);
- la possibilità per i comuni di deliberare l’esonero dal pagamento della
tassa per l’occupazione di spazi ed aree pubbliche per la realizzazione degli
interventi che danno diritto alla detrazione del 41 per cento.
Ai fini dell’applicabilità delle disposizioni contenute nell’articolo 13, comma
3, in esame, valgono i chiarimenti forniti nei paragrafi precedenti in merito
all’articolo 1, comma 1 e seguenti, salvo quanto di seguito specificato:
- è ammesso qualunque mezzo di pagamento;
- relativamente alle spese sostenute nel 1997, la detrazione, suddivisa, a
scelta del contribuente, in cinque o dieci rate di pari importo, è fruita a
partire dalla dichiarazione dei redditi del 1997, presentata nel 1998;
- qualora le spese siano state sostenute anche nel 1996, i contribuenti devono
presentare, in aggiunta al modulo di cui all’articolo 1, corredato della documentazione
prescritta, un’apposita istanza, contenente l’indicazione del numero delle rate
in cui intendono suddividere la detrazione e la richiesta di rimborso della
prima rata, fino a concorrenza dell’imposta dovuta per lo stesso anno 1996.
Per fruire delle rimanenti quote della detrazione queste dovranno essere indicate
nella dichiarazione dei redditi, a partire da quella dei redditi del 1997, presentata
nel 1998;
- non si applica la previsione contenuta nel comma 7 dell’articolo 1, in base
alla quale in caso di cessione dell’unità immobiliare sulla quale sono stati
realizzati gli interventi illustrati al paragrafo 3, le detrazioni non utilizzate
dal cedente spettano per i rimanenti periodi d’imposta all’acquirente persona
fisica dell’unità immobiliare, stante il richiamo del citato art. 13, comma
3, in commento soltanto all’art. 1, commi 1, 2 e 3 della legge in esame.
9. Modalità di trasmissione e di compilazione della comunicazione.
Con decreto dirigenziale è stato approvato il modulo da utilizzare per la comunicazione
della data di inizio lavori concernenti gli interventi di recupero del patrimonio
edilizio e di ripristino delle unità immobiliari dichiarate o considerate inagibili
a seguito degli eventi sismici verificatisi nelle Regioni Emilia-Romagna e Calabria,
al fine di fruire della detrazione d’imposta del 41 per cento, e sono stati individuati
i Centri di Servizio delle imposte dirette e indirette competenti a riceverlo. Il
modulo deve essere compilato dai soggetti che possiedono o detengono, sulla base
di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi e
che hanno sostenuto le spese in questione, se le stesse sono rimaste a loro carico.
In caso di comproprietà, contitolarità di diritti reali o di coesistenza di più
diritti reali su uno stesso immobile, se più di un contribuente, avendo sostenuto
le spese, intende fruire della detrazione, il modulo, con allegata la documentazione,
può essere trasmesso da uno soltanto di essi. Per gli interventi su parti comuni
di edifici residenziali e per quelli realizzati dai soggetti individuati nell’articolo
5 del Tuir, deve essere trasmesso, dall’amministratore del condominio o da uno qualunque
dei condomini, ovvero da uno dei soggetti di cui all’articolo 5 del Tuir o da uno
dei soggetti cui si imputano i redditi a norma dello stesso articolo, un unico modulo.
Il modulo debitamente compilato, datato e sottoscritto, corredato degli allegati,
deve essere spedito, in busta chiusa di dimensioni idonee a contenerlo senza piegarlo,
per raccomandata e senza ricevuta di ritorno, ai Centri di Servizio delle Imposte
dirette e indirette di seguito specificati:
Contribuenti con domicilio fiscale in un comune della |
Centro di Servizio Imposte Dirette e Indirette |
Regione Lombardia |
Milano - Via M. del Vascello, 14 - 20138 |
Regione Toscana |
Bologna - Via Marco Polo, 60 - 40131 |
Regione Umbria |
Pescara - Via Rio Sparto, 52/B - 65100 |
Regione Puglia e Basilicata |
Bari - Via Gentile, 52/B - 70100 |
Regione Emilia Romagna |
Bologna - Via Marco Polo, 60 - 40131 |
Regione Liguria |
Genova - Via Morego, 30 - 16163 |
Regione Sicilia |
Palermo - Via Konrad Roentgen, 3 - 90139 |
Regioni Abruzzo Marche Molise |
Pescara - Via Rio Sparto, 52/B - 65100 |
Regione Lazio |
Roma - Via F. De Pero (La Rustica) - 00155 |
Regioni Campania e Calabria |
Salerno - Via Uff. Finanziari - 84194 |
Regioni Piemonte e Val D’Aosta |
Torino - Strada della Berlia, 20 - Collegno 10093 |
Regione Trentino Alto Adige |
Trento - Viale Verona, 187 - 38100 |
Regioni Veneto e F.V. Giulia |
Venezia - V.G.De Marchi, 16 - Marghera 30175 |
Regione Sardegna |
Cagliari - S.S.554-Km 1,600 - Località S.Lorenzo 09100 |
Il modulo è predisposto per la lettura ottica e, pertanto, va compilato
con la massima chiarezza a macchina o a stampatello, utilizzando una penna biro
nera o blu; è necessario, inoltre:
- - riempire ogni casella con un solo carattere;
- - scrivere i caratteri all’interno delle caselle;
- - annerire la casella o segnare un trattino orizzontale quando nel modello
è richiesto di rispondere barrando la casella.
Per quanto riguarda i dati del dichiarante, nell’apposita sezione devono essere
indicati il codice fiscale e i dati anagrafici del soggetto che trasmette la comunicazione;
dovrà, inoltre, essere specificato, barrando la relativa casella, se il soggetto
è “possessore” (cioè proprietario o titolare di altro diritto reale, etc.) ovvero
“detentore” (cioè locatario, comodatario o soggetto cui si imputano i redditi a
norma dell’articolo 5 del Tuir, etc. ) dell’immobile.
In caso di interventi da parte di uno dei soggetti indicati nell’articolo 5 del
Tuir, devono essere, invece, indicati il codice fiscale e i dati anagrafici della
persona fisica che trasmette il modulo e, nell’apposito spazio, il codice fiscale
del soggetto di cui all’articolo 5 del Tuir; dovrà, inoltre, essere specificato,
barrando la relativa casella, che il soggetto che trasmette la comunicazione è un
detentore dell’immobile.
In caso di interventi su parti comuni di edifici residenziali, devono essere, invece,
indicati il codice fiscale e i dati anagrafici della persona fisica che trasmette
il modulo e, nell’apposito spazio, il codice fiscale del condominio; dovrà, inoltre,
essere specificato, barrando la relativa casella, se il soggetto che trasmette la
comunicazione è l’amministratore del condominio o uno dei condomini.
Per quanto riguarda, invece, i dati dell’immobile, nell’apposita sezione devono
essere indicati i dati relativi agli immobili sui quali sono eseguiti i lavori,
rilevabili dal certificato catastale o dall’atto di compravendita. In mancanza dei
dati catastali identificativi dell’immobile, deve essere indicato se è stata presentata
domanda di accatastamento, barrando la relativa casella.
I dati relativi ai fabbricati rurali che conservano i requisiti di ruralità, sono
rilevabili dalle certificazioni del catasto dei terreni. Non devono essere indicati
i dati relativi ai fabbricati rurali che hanno perso i requisiti di ruralità non
ancora accatastati in forza dell’articolo 14, comma 13, della legge 27 dicembre
1997, n. 449, che ha prorogato al 31 dicembre 1998 il termine per procedere l’accatastamento
di detti fabbricati. Se i lavori sono eseguiti dal locatario o dal comodatario,
devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione o
di comodato.
Nel modulo, in apposita sezione, deve essere indicata la documentazione allegata
alla comunicazione, barrando le relative caselle. Per i fabbricati rurali che hanno
perso i requisiti di ruralità e non ancora accatastati in forza del citato articolo
14, comma 13, della legge n. 449 del 1997, la copia della domanda di accatastamento
deve essere trasmessa non appena presentata. Dovrà, infine, essere indicato se è
stata effettuata la comunicazione dell’inizio dei lavori alla Azienda sanitaria
locale e la data di inizio degli stessi.
In calce al modello, infine, vanno apposte la data e la firma.
10. Agevolazioni ai fini di altre imposte.
I commi 4 e 5 dello stesso articolo 1 della legge n. 449 del 1997 prevedono ulteriori
agevolazioni ai fini di altre imposte.
In particolare, ai sensi del comma 4, richiamato anche nella disposizione concernente
gli interventi effettuati a seguito degli eventi sismici nelle Regioni Emilia Romagna
e Calabria i comuni possono deliberare l’esonero dal pagamento della tassa per l’occupazione
di spazi ed aree pubbliche in relazione all’effettuazione degli interventi che danno
diritto alla detrazione del 41 per cento.
In base al comma 5, invece, i comuni possono fissare aliquote agevolate dell’Ici,
anche inferiori al 4 per mille, a favore di proprietari che eseguono interventi
volti al recupero di unità immobiliari inagibili o inabitabili o interventi finalizzati
al recupero di immobili di interesse artistico o architettonico localizzati nei
centri storici, ovvero volti alla realizzazione di autorimesse o posti auto anche
pertinenziali oppure all’utilizzo di sottotetti. L’aliquota è applicabile limitatamente
alle unità immobiliari oggetto degli interventi e per la durata di tre anni dall’inizio
dei lavori.
Gli uffici in indirizzo sono pregati di dare la massima diffusione al contenuto
della presente circolare.
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