Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002
Criteri generali per la realizzazione gli Accordi da definire in sede locale
per la stipula dei contratti di locazione agevolati ai sensi dell’articolo
2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, nonché dei contratti di locazione
transitori e dei contratti di locazione per studenti universitari ai sensi dell’articolo
5, commi 1, 2 e 3, della stessa legge
pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell’11 aprile 2003, n. 85 - Supplemento
Ordinario n. 59
Il Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti
di concerto con
Il Ministro dell’Economia e delle Finanze
Vista la legge
9 dicembre 1998, n. 431, concernente la disciplina delle locazioni e del rilascio
degli immobili adibiti ad uso abitativo;
Vista la Convenzione nazionale in data 8 febbraio 1999, sottoscritta ai sensi dell’articolo
4, comma 1, della richiamata legge;
Visto il decreto interministeriale lavori pubblici-finanze del 5 marzo 1999, pubblicato
sulla G.U. del 22 marzo 1999, serie generale, n. 67 con il quale sono stati definiti,
sulla base dei contenuti della citata Convenzione nazionale, criteri generali per
la realizzazione degli accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti
di locazione ai sensi dell’articolo
2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;
Visto in particolare l’articolo
4, comma 1 della citata legge 431/98, così come modificato dall’articolo
2, comma 1, lettera c), della legge 8 gennaio 2002, n. 2 che stabilisce che
il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti convochi, ogni tre anni, le organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello
nazionale al fine di aggiornare la richiamata Convenzione nazionale che individua
i criteri generali da assumere a riferimento per la realizzazione degli accordi
da definire in sede locale tra le stesse associazioni ai fini della determinazione
dei canoni di locazione;
Vista la nota ministeriale in data 15 gennaio 2002, con la quale ai sensi
del richiamato
articolo
4, comma 1, della legge n. 431/98, si è proceduto a convocare le organizzazioni
sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative
a livello nazionale al fine di aggiornare la citata Convenzione nazionale;
Considerato che alla scadenza del termine previsto dall’articolo 4, comma
2, della menzionata legge n. 431/98, tra tutte le parti convocate dal Ministro
delle infrastrutture e dei trasporti non è stato raggiunto accordo formale unico;
Considerato che ai sensi dell’articolo 4, comma 1, della medesima legge 431/98,
in mancanza di un unico accordo tra le parti, i criteri per la definizione dei canoni,
anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell’immobile
e ad altri parametri oggettivi, nonché alle modalità per garantire particolare esigenze
delle parti, debbono essere indicati in apposito decreto del Ministro delle infrastrutture
e dei trasporti, di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze
da emanare sulla base degli orientamenti prevalenti espressi dalle organizzazioni
sindacali degli inquilini dei proprietari;
Visti i distinti accordi presentati il primo, in data 6 settembre 2002, dalle
organizzazioni sindacali Sunia, Sicet, Uniat, Unione inquilini, Ania, Feder.Casa,
Anpe-Federproprietà, Asppi, Confappi, Uppi – al quale ha successivamente aderito
l’associazione Assocasa - ed il secondo, in data 9 settembre 2002, dalle organizzazioni
Confedilizia, Appc, Unioncasa, Conia;
Vista la legge 14 gennaio 1994, n. 20, articolo 3, lettera c);
Visto il decreto in data 12 ottobre 2001 con il quale il Ministro delle infrastrutture
e dei trasporti ha delegato l’On.le Ugo Giovanni Martinat all’esercizio anche
delle competenze nelle aree del Dipartimento per le opere pubbliche e per l’edilizia;
Ai sensi dell’articolo 4, comma 2, della legge 431/98
Decreta:
Art. 1
Criteri per la determinazione dei canoni di locazione agevolati nella
contrattazione territoriale
- Gli Accordi territoriali, in conformità delle finalità indicate all’articolo
2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, stabiliscono fasce di oscillazione
del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio
e dell’unità immobiliare, è concordato, tra le parti, il canone per i singoli
contratti.
- A seguito delle convocazioni avviate dai comuni, singolarmente o in forma
associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente
rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione degli Accordi
di cui al comma 1, dopo aver acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni
– ove effettuate - delle microzone del territorio comunale definite ai sensi del
Dpr 23 marzo 1998, n. 138, individuano, anche
avvalendosi della banca dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia
del territorio, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:
- valori di mercato;
- dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi
scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.);
- tipologie edilizie, tenendo conto delle categorie e classi catastali.
All’interno delle aree omogenee individuate ai sensi del presente comma, possono
essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado.
- Per ogni area od eventuale zona, gli Accordi locali, con riferimento agli
stessi criteri di individuazione delle aree omogenee, prevedono un valore minimo
ed un valore massimo del canone.
- Nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed
il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite
- a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali, tengono conto
dei seguenti elementi:
- tipologia dell’alloggio;
- stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
- pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina, ecc.);
- presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni,
ecc.);
- dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato,
condizionamento d’aria, ecc.);
- eventuale dotazione di mobilio.
- Per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici
o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari (per tali sono da intendersi
le proprietà individuate negli Accordi territoriali e, comunque, quelle
caratterizzate dall’attribuzione, in capo ad un medesimo soggetto, di più di cento
unità immobiliari destinate ad uso abitativo anche se ubicate in modo diffuso
e frazionato sul territorio nazionale) i canoni sono definiti, all’interno dei
valori minimi e massimi stabiliti dalle fasce di oscillazione per le aree omogenee
e le eventuali zone individuate dalle contrattazioni territoriali, in base ad
appositi Accordi integrativi fra la proprietà interessata e organizzazioni sindacali
della proprietà edilizia e dei conduttori partecipanti al tavolo di confronto
per il rinnovo della Convenzione nazionale o comunque firmatarie degli Accordi
territoriali relativi. Tali Accordi integrativi, da stipularsi per zone territoriali
da individuarsi dalle associazioni sindacali predette, possono prevedere
speciali condizioni per far fronte ad esigenze di particolari categorie di conduttori
nonché la possibilità di derogare dalla tabella oneri accessori (allegato G).
- Per gli enti previdenziali pubblici, si procede, in analogia a quanto indicato
al comma 5, tenuta presente la vigente normativa. I canoni relativi a tale comparto
sono determinati in base alle aree e/o zone omogenee nonché agli elementi
individuati negli Accordi territoriali.
- Alla sottoscrizione degli Accordi integrativi di cui ai commi 5 e 6, possono
partecipare imprese o associazioni di imprese di datori di lavoro in relazione
alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di esigenze abitative di
lavoratori non residenti e di immigrati comunitari o extracomunitari. I contratti,
da stipulare con i diretti fruitori, sono regolati dall’articolo 2, comma 3, della
legge 9 dicembre 1998, n. 431.
- Gli Accordi territoriali possono stabilire, per durate contrattuali superiori
a quella minima fissata dalla legge, misure di aumento dei valori (minimo e massimo)
delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee nonché particolari
forme di garanzia.
- Gli Accordi in sede locale possono prevedere l’aggiornamento del canone in
misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione Istat dell’indice
dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell’anno
precedente.
- È nella attribuzione esclusiva del proprietario dell’immobile, la facoltà
di concedere il diritto di prelazione al conduttore in caso di vendita dell’immobile
con le modalità previste dagli
articoli 38 e 39
della legge 27 luglio 1978, n. 392.
- Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali
(allegato A) e per le proprietà di cui ai commi 5, 6 e 7 del presente
articolo (allegato B).
- I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati esclusivamente
utilizzando i tipi di contratto di cui al precedente comma.
- Le disposizioni del presente articolo si applicano sia agli Accordi territoriali
sottoscritti nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre
1988, n. 551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, che a quelli
sottoscritti negli altri comuni.
- Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive
organizzazioni sindacali.
Art. 2
Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione di natura transitoria
e durata degli stessi
- I contratti di locazione di natura transitoria di cui all’articolo 5, comma
1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese
e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare
particolari esigenze dei proprietari e/o dei conduttori per fattispecie - con
particolare riferimento a quelle derivanti da mobilità lavorativa - da individuarsi
nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà
edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative.
- I canoni di locazione dei contratti di natura transitoria relativi ad immobili
ricadenti nelle aree metropolitane di Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna,
Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania, nei comuni con esse confinanti
e negli altri comuni capoluogo di provincia, sono definiti dalle parti all’interno
dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le aree
omogenee, come individuate dall’articolo 1. Gli Accordi territoriali relativi
a questo tipo di contratti possono prevedere variazioni, fino ad un massimo del
20 per cento, dei valori minimi e massimi anzidetti per tenere conto, anche per
specifiche zone, di particolari esigenze locali. In caso di inesistenza
di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti dalle
condizioni previste dal decreto ministeriale di cui all’articolo 4, comma 3, della
legge 9 dicembre 1998 n. 431.
- Per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6, si procede - per i comuni
di cui al comma 2 del presente articolo - mediante Accordi integrativi, stipulati
fra i soggetti e con le modalità indicate nell’articolo 1 medesimo.
- I contratti di cui al presente articolo devono prevedere una specifica clausola
che individui l’esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore
- da provare quest’ultima con apposita documentazione da allegare al contratto
- i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite
lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel
contratto.
- I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista
dall’articolo
2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento
delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto
di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno.
- Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali
(allegato C) e per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6 (allegato D).
- I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando
esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
- Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive
organizzazioni sindacali.
Art. 3
Criteri per definire i canoni dei contratti di locazione per studenti universitari
e durata degli stessi
- Nei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati e di specializzazione
nonché nei comuni limitrofi e qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di
laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione in un comune diverso da
quello di residenza, possono essere stipulati contratti per studenti universitari
di durata - precisata negli allegati tipi di contratto - da sei mesi a tre anni
(rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore). Tali contratti
possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti
universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.
- I canoni di locazione sono definiti in appositi Accordi locali sulla base
dei valori per aree omogenee ed eventuali zone stabiliti negli Accordi territoriali
di cui all’articolo 1.
- Per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6, si procede mediante Accordi
integrativi, stipulati fra i soggetti e con le modalità indicate nel medesimo
articolo 1.
- Sono approvati i tipi di contratto, rispettivamente per le proprietà individuali
(allegato E) e per le proprietà di cui all’articolo 1, commi 5 e 6 (allegato
F).
- I contratti di locazione di cui al presente articolo sono stipulati utilizzando
esclusivamente i tipi di contratto di cui al precedente comma.
- Le parti contrattuali possono essere assistite, a loro richiesta, dalle rispettive
organizzazioni sindacali.
Art. 4
Tabella degli oneri accessori
1. Per i contratti di locazione di cui agli articoli 1, 2 e 3 è adottata la Tabella
degli oneri accessori allegata al presente decreto (allegato G). Per le voci non
considerate nella citata Tabella si rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali.
Art. 5
Agevolazioni fiscali
- Ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo situati nel territorio
dei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito
dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni
dell’articolo
2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, a seguito di accordo definito
in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal presente decreto, nonché
ai contratti di cui agli articoli 1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge
n. 431 del 1998, si applica la disciplina fiscale di cui ai seguenti commi.
- Il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell’articolo
34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente
della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ulteriormente ridotto del 30 per
cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui
si intende usufruire della agevolazione siano indicati gli estremi di registrazione
del contratto di locazione, l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile
ai fini dell’imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso
fabbricato. Ai fini di quanto previsto dall’articolo 4, comma 1, ultimo periodo,
della citata legge n. 431/98, i tipi di contratto di cui all’articolo 4-bis della
stessa legge si intendono utilizzati ove le pattuizioni negli stessi previste
siano state tutte integralmente accettate da entrambe le parti contraenti ed integrate
quando richiesto.
- In sede di prima applicazione del presente decreto e fino all’eventuale aggiornamento
periodico eseguito ai sensi dell’articolo
8, comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la
determinazione dell’imposta di registro è assunta nella misura del 70 per cento
del corrispettivo annuo pattuito.
- In relazione a quanto stabilito dall’articolo
10 della citata legge n. 431 del 1998 e dall’articolo 13-ter del decreto
del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, come modificato dall’articolo
2, comma 1, lettera h) della
legge 23 dicembre 2000,
n. 388, ai soggetti titolari di contratti di locazione di unità immobiliari
adibite ad abitazione principale degli stessi, stipulati o rinnovati a norma
degli articoli 2, comma 3 e 4, commi 2 e 3, della citata legge
9 dicembre 1998, n. 431, spetta una detrazione, rapportata al periodo dell’anno
durante il quale sussiste tale destinazione, nei seguenti importi:
- euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
- euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro
30.987,41.
Art. 6
Commissioni di conciliazione
- Per ogni controversia che sorga in merito all’interpretazione ed esecuzione
dei contratti di cui al presente decreto nonché in ordine all’esatta applicazione
degli Accordi territoriali e/o integrativi, ciascuna parte può richiedere,
prima di adire l’Autorità giudiziaria, che si pronunci una Commissione di conciliazione
stragiudiziale che deve decidere non oltre sessanta giorni dalla data della richiesta.
- È altresì nella facoltà di ciascuna parte ricorrere alla Commissione di conciliazione
affinché attesti la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto
agli Accordi di riferimento.
- In caso di variazione dell’imposizione fiscale gravante sull’unità immobiliare
locata, in più o in meno, rispetto a quella in atto al momento della stipula del
contratto, la parte interessata può adire la Commissione di cui al presente
articolo, la quale determina, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo
canone da corrispondere.
- La richiesta di decisione della Commissione, costituita con le modalità
indicate negli allegati tipi di contratto, non comporta oneri a carico della parte
richiedente.
Art. 7
Decorrenza dell’obbligatorietà dei tipi di contratto
-
L’adozione dei tipi di contratto allegati diviene obbligatoria, negli ambiti
territoriali interessati, a partire dalla sottoscrizione, sulla base dei criteri
indicati nel presente decreto, degli Accordi territoriali da parte delle organizzazioni
della proprietà edilizia e dei conduttori.
-
In mancanza di sottoscrizione degli Accordi in sede locale, i contratti vengono
stipulati sulla base degli Accordi territoriali e integrativi previgenti, fino
all’emanazione del decreto ministeriale di cui all’articolo
4, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
Art. 8
- Il presente decreto sarà pubblicato nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica
italiana.
Roma, 30 dicembre 2002
p. Il Ministro delle infrastrutture e dei trasporti
MARTINAT
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TREMONTI
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