Ministero dei Lavori Pubblici
Direzione Generale delle aree urbane e dell'edilizia residenziale
Circolare del 23 febbraio 2001
- GENERALITÀ
L’articolo 80, comma 22, della legge 23 dicembre,
n. 388 (finanziaria 2001) dispone la sospensione di 180 giorni (a partire
da 1° gennaio e pertanto fino al 29 giugno 2001) delle procedure esecutive di
sfratto avviate nei confronti degli inquilini per i quali ricorrano, oltre alla
presenza nel nucleo familiare di ultrasessantacinquenni o di handicappati gravi,
una delle seguenti condizioni:
- indisponibilità di altra abitazione;
- redditi insufficienti ad accedere all’affitto di una nuova casa.
Con la presente circolare vengono forniti gli opportuni chiarimenti in merito
alla disposizione in questione al fine di orientarne l’applicazione con modalità
uniformi, anche in considerazione dei necessari raccordi con la recente riforma
delle locazioni (legge 9 dicembre 1998,
n. 431 e successive modificazioni) cui la norma fa riferimento.
- AMBITO TERRITORIALE DI APPLICAZIONE
La norma in argomento dispone che la sospensione di 180 giorni si applica, richiamando
l’articolo 6 della legge 9 dicembre
1998 n. 431, nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre
1998, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n.
61 e successive modificazioni.
Si tratta, come è noto, delle città metropolitane e dei comuni con esse confinanti,
di tutti i capoluoghi di provincia e dei comuni definiti ad alta tensione abitativa
ai sensi delle delibere Cipe del 30 maggio 1985 e dell’8 aprile 1987, nonché
di quelli terremotati della Campania e della Basilicata. Detti comuni, per una
più agevola consultazione, vengono indicati nell’elenco allegato (All. A).
- SOGGETTI AMMESSI AL BENEFICIO
Come prima accennato, la norma di che trattasi consente la sospensione per 180
giorni delle procedure di sfratto avviate nei confronti di conduttori assoggettati
a procedure esecutive di rilascio forzoso purché gli stessi siano in possesso
dei requisiti elencati (presenza nel nucleo familiare di ultrasessantacinquenni
o handicappati gravi che non dispongano di altra abitazione o di redditi sufficienti
ad accedere all’affitto di una nuova casa).
La formulazione generica della norma potrebbe portare, ad una lettura affrettata,
a comprendere nell’ambito applicativo della disposizione anche le procedure di
sfratto originate dalla morosità dell’inquilino, ponendosi in tal modo in contrasto
con tutta la normativa e la giurisprudenza finora applicata.
E’ quindi opportuno precisare che la dizione letterale della legge 388/2000 non
può prescindere dall’indirizzo finora applicato che ha teso a garantire, nell’ambito
dell’ordinamento giuridico, il rigoroso rispetto di pattuizioni liberamente e
regolarmente assunte dalle parti nei contratti di locazione sottoscritti.
A conferma di tale orientamento, l’articolo
6 della legge 431/1998, cui la norma in argomento fa riferimento, e in particolare
il comma 6, ha esplicitamente previsto la decadenza dal beneficio della sospensione
dell’esecuzione del provvedimento di rilascio per il conduttore inadempiente
all’obbligo di integrazione del canone pattuito delle maggiorazioni dovute nel
periodo di sospensione.
Il legislatore, nel prevedere la proroga per determinate categorie socialmente
deboli, non ha certamente voluto stravolgere tale indirizzo che andrebbe a premiare,
a danno di una sola delle parti contraenti (nelle fattispecie il locatore), un
comportamento di disimpegno del conduttore oltre che costituire un gravissimo
precedente per la certezza delle obbligazioni in genere. Lo Stato di diritto
tutela, infatti, l’osservanza da parte di tutte le parti contraenti del regolare
svolgimento degli impegni assunti secondo le condizioni contrattuali liberamente
e legittimamente convenute.
La ratio della nuova norma è limitata a consentire che alcuni soggetti in particolare
stato di disagio possano partecipare proficuamente alle procedure comunali per
la formazione delle graduatorie tesa ad ottenere un alloggio in locazione diverso
da quello sottoposto alle procedure esecutive di sfratto. La volontà del legislatore,
nell’emanare la legge 431/98, cui la nuova norma deve necessariamente raccordarsi,
è stata quella di ottenere, attraverso la liberalizzazione del mercato delle
locazioni ad uso abitativo un incremento dell’offerta di abitazioni e, conseguentemente,
un effetto calmieratore degli affitti.
Le considerazioni sopra svolte impongono, pertanto, di escludere dall’applicazione
della sospensione delle procedure esecutive di sfratto, disposta dalla legge
388/2000, quelle attivate nei confronti dei conduttori morosi.
-
- 4.1. PRESENZA NEL NUCLEO FAMILIARE DI ULTRASESSANTACINQUENNI O HANDICAPPATI
GRAVI
- La norma in questione condiziona il beneficio della sospensione, oltre
al possesso di redditi inadeguati e di indisponibilità di altro alloggio,
anche alla presenza nel nucleo familiare di persone ultrasessantacinquenni
o handicappati gravi.
Per rendere concretamente applicabile la disposizione in questione è opportuno
fissare un riferimento temporale certo, rispetto al quale poter verificare
la sussistenza della condizione richiesta concernente la presenza di determinati
soggetti deboli.
A tal fine è possibile fare riferimento, per analogia, al comma 5 dell’articolo
6 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, laddove prevede che il differimento
del termine delle esecuzioni di rilascio possa essere fissato – sulla base
di quanto previsto dal citato comma 5 - anche nei casi in cui il conduttore
o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da
almeno sei mesi, sia portatore di handicap o sia malato terminale.
Nel caso ricorra la condizione sopracitata il conduttore interessato alla
sospensione renderà, ai sensi dell’articolo 3 della legge 15 maggio 1997,
n. 127, apposita dichiarazione in carta libera, da consegnare all’ufficiale
giudiziario, nella quale sia specificato il periodo di convivenza.
Appare utile richiamare, per quanto attiene la categoria dell’handicappato
grave, la legge 5 febbraio 1992, n. 104 (legge quadro per l’assistenza, l’integrazione
sociale e i diritti sociali) nella quale viene indicato che la situazione
di handicap assume connotazione di gravità qualora la minorazione fisica,
psichica o sensoriale, singola o plurima, abbia ridotto l’autonomia personale,
correlata all’età, in modo da rendere necessario un intervento assistenziale
permanente, continuativo e globale nella sfera individuale o in quella di
relazione.
Ai fini della dimostrazione della sussistenza della condizione di handicap
grave deve essere consegnata all’ufficiale giudiziario copia conforme della
certificazione rilasciata dalle commissioni mediche istituite presso le aziende
sanitarie locali ai sensi dell’articolo 4 della citata legge n. 104/92.
- 4.2. MANCATA DISPONIBILITA’ DI ALTRA ABITAZIONE
- Per mancata disponibilità di altra abitazione è da intendere, innanzitutto,
il mancato possesso a qualunque titolo (proprietà, usufrutto, comodato, ecc.)
di altro immobile ad uso abitativo in tutto il territorio nazionale.
E’ da ritenere, comunque, che la proprietà di un alloggio, anche al di fuori
del comune di residenza, non debba essere considerata condizione sufficiente
ai fini della effettiva disponibilità dello stesso qualora ricorra una delle
seguenti condizioni:
- l’alloggio risulti gravemente danneggiato o ricada in uno stabile per
il quale sia stato richiesto il previsto titolo abilitativo ai fini dell’integrale
ristrutturazione;
- risulti locato già in data antecedente all’avvio, nei propri confronti,
della procedura esecutiva di sfratto e sempreché sia stata, conseguentemente,
avviata analoga richiesta di rilascio nei confronti del rispettivo locatario.
- Nel caso ricorra una delle condizioni sopracitate, il conduttore interessato
alla sospensione renderà, ai sensi dell’articolo 3 della legge 15 maggio 1997,
n. 127, apposita dichiarazione in carta libera che deve essere consegnata
all’ufficiale giudiziario.
- 4.3. REDDITI INSUFFICIENTI PER ACCEDERE ALL’AFFITTO DI UNA NUOVA CASA
- La norma in questione subordina il beneficio del differimento dei termini
delle esecuzioni dei provvedimenti di rilascio all’esistenza di condizione
di disagio economico dei conduttori.
Si rende pertanto necessario, al fine di ricondurre ad un riferimento normativo
certo tale previsione, esplicitare gli speciali requisiti economici da possedere
da parte del nucleo familiare del locatario.
Ciò posto, è da ritenere che la situazione reddituale del conduttore ai fini
del beneficio in argomento vada riferita al possesso dei requisiti economici
previsti dalle singole normative regionali e delle province autonome di Trento
e Bolzano per conseguire l’assegnazione di un alloggio di edilizia residenziale
pubblica (legge 5 agosto 1978, n. 457, articolo 22).
Il superamento di tali limiti di reddito è ritenuto, infatti, dal legislatore
condizione sufficiente perché il locatario possa rivolgersi all’offerta di
alloggi in locazione disponibili sul mercato.
La ratio della norma contenuta nella legge 388/2000, come già illustrato al
punto 3, è quella di legare la sospensione delle procedure esecutive di sfratto
all’inserimento del conduttore in apposite graduatorie comunali da redigere,
nella prima fase di applicazione, entro 180 giorni dall’entrata in vigore
della legge. Il richiamo alla legge
431/1998 e l’utilizzo delle risorse attribuite dal Fondo nazionale di
sostegno per l’accesso alle abitazioni in locazione, di cui all’articolo 11
della richiamata legge, destinato alla concessione dei contributi integrativi
per il pagamento del canone di locazione, evidenziano l’analogia delle due
disposizioni. Pertanto, il requisito del reddito per l’inserimento dei conduttori
nelle citate graduatorie non può che essere identico. Conseguentemente, per
la quantificazione del reddito, si applica la lettera b) dell’articolo 1,
comma 1, del decreto del Ministro dei lavori pubblici
7 giugno 1999 (pubblicato sulla G.U. n. 167 del 19 luglio 1999), che richiede
la "sussistenza" - in relazione al nucleo familiare del locatario – di un
reddito annuo imponibile complessivo non superiore a quello determinato dalle
regioni e dalle province autonome di Trento e Bolzano per l’assegnazione degli
alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Ai fini della verifica della situazione economica e patrimoniale del nucleo
familiare deve essere resa, in tal senso, all’ufficiale giudiziario apposita
dichiarazione a norma dell’articolo 3 della legge 15 maggio 1997, n. 127.
Per rendere più agevole la verifica del possesso dei requisiti di accesso
all’edilizia residenziale pubblica si unisce alla presente circolare un prospetto
dei limiti di reddito vigenti in ciascuna regione e nelle province autonome
di Trento e Bolzano (All. B).
- CONTROLLI DELLE AUTOCERTIFICAZIONI
Le autocertificazioni previste ai punti 4.1, 4.2 e 4.3. sono sottoposte a controllo
secondo le modalità indicate dall’articolo 11 del Decreto del Presidente della
Repubblica 20 ottobre 1998, n. 403 per verificarne la veridicità delle dichiarazioni
rese ai sensi della citata legge 15 maggio 1997, n. 127.
Roma, 23 febbraio 2001
IL MINISTRO
on. Nerio Nesi
Allegato A: Elenco dei Comuni di cui
all'art. 1 del decreto legge 30 dicembre 1988 n. 551, convertito con modificazioni
dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61
Allegato B: Limiti di Reddito per beneficiare
della sospensione delle procedure di sfratto
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