Ministero del Lavoro e della Previdenza Sociale

Direzione Generale della Previdenza e Assistenza sociale
Div. IV

Circolare 26 agosto 1999, n. 6/4PS/31573

Piani di alienazione e criteri per la vendita
(Art. 6 del Decreto Legislativo n. 104/96)

Ai sensi dell’

Art. 2, comma 2, del decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104

, codesti Enti sono tenuti a determinare, nell’ambito della programmazione e degli indirizzi definiti, secondo la rispettiva competenza, dai Consigli di indirizzo e vigilanza o dai Consigli di amministrazione, programmi di cessione del patrimonio immobiliare, previa valutazione, d’intesa con gli enti locali aventi competenza in materia, degli effetti di dette cessioni sui mercati immobiliari locali, anche tenendo conto delle caratteristiche socio-economiche delle diverse aree.

Tali programmi non potranno non essere improntati a criteri di gradualità, ma ad essi dovrà essere data rapida attuazione, specie con riferimento alla prima fase, che dovrà riguardare una quota del patrimonio immobiliare non inferiore del 25%.

Atteso il rilievo sociale dell’alienazione degli edifici, ad uso esclusivamente o prevalentemente residenziale, di cui sia stata riscontrata una forte propensione all’acquisto da parte degli assegnatari, si forniscono linee-guida che chiariscono taluni aspetti della normativa applicabile, al fine di realizzare da parte di codesti Enti uniformità di indirizzi ed omogeneità dei criteri di comportamento e delle procedure.

Nella materia vanno rammentati i seguenti principi, da applicare anche alle alienazioni attuate mediante società indipendenti di intermediazione immobiliare (

art. 7,c. 1, D.lgs. 104/96

):

1. è garantito il diritto di prelazione dei conduttori ancora detentori dell’unità immobiliare ad uso residenziale, anche se in base a contratto scaduto (art. 3, comma 109, lett.a), L. n. 662/1996);
2. la prelazione può essere esercitata dagli aventi diritto individualmente o collettivamente (art. 6, comma 5, D.Lgs. n. 104/96); in quest’ultimo caso le forme di organizzazione dei conduttori possono essere le più diverse, tra cui, in particolare, la forma cooperativa;
3. al fine di agevolare la vendita in blocco dell’edificio, più vantaggiosa sia per gli inquilini (essendo, in caso di vendita in blocco il valore dell’edificio inferiore alla somma dei valori di mercato delle singole unità immobiliari) che per l’ente (che non si dovrà far carico di unità marginali), gli inquilini aventi diritto alla prelazione per le unità immobiliari da essi occupate, che per tali unità abbiano esercitato la prelazione, individualmente o collettivamente, possono chiedere collettivamente di acquistare le unità immobiliari occupate da soggetti che non abbiano esercitato la prelazione. In tal caso l’Ente procederà alla determinazione del prezzo delle singole unità immobiliari in proporzione alla rispettiva consistenza sulla base del valore di mercato dell’edificio nel suo complesso. Ovviamente, limitatamente alle unità immobiliari di pertinenza dei soggetti che, individualmente o collettivamente, abbiano esercitato la prelazione, sul prezzo, come sopra determinato, sarà praticata la riduzione del 30% (art.3, comma109, lett.d), legge 662/1996).
   In caso di vendita frazionata il prezzo delle singole unità immobiliari sarà determinato in base al valore di mercato di ciascuna di esse, ridotto del 30%;
4. è vietato agli acquirenti degli alloggi, attuali conduttori, vendere l’alloggio acquistato entro i successivi 10 anni, salvo in caso di incremento del nucleo familiare di 2 unità (art. 6, comma10, D. Lgs n. 104/96); è vietato vendere gli alloggi acquistati in forma collettiva occupati da conduttori che non esercitano il diritto di prelazione, prima della scadenza dei vincoli di cui alle successive lettere E), F) e G);
5. è garantito il rinnovo del contratto di locazione, secondo le norme vigenti a inquilini con reddito familiare complessivo inferiore ai limiti richiesti per la permanenza in alloggi in edilizia popolare (art. 3, comma 109, lettera b), legge 662/1996); per i destinatari di cui al decreto interministeriale 4 agosto 1999 (in G.U. n. 197 del 23 agosto 1999), recante misure di tutela dei conduttori in condizioni di disagio economico e sociale o aventi nel proprio nucleo familiari portatori di handicap, tali limiti sono aumentati del 20%;
6. in caso di mancato esercizio della prelazione, la cessione dell’immobile è subordinata a che l’acquirente accetti di: rinnovare per almeno 9 anni il contratto, con l’applicazione del canone in atto, ove il conduttore abbia un reddito inferiore annuo a ú 36 milioni; rinnovare per un anno il contratto, se la scadenza residua è inferiore a 2 anni, ove il conduttore abbia un reddito superiore (art. 6, comma 6, lett.a) e b), D.Lgs. n. 104/96);
7. per gli alloggi occupati da conduttori ultrasessantacinquenni e che non abbiano esercitato il diritto di prelazione, è consentita solo l’alienazione della nuda proprietà dell’immobile (art. 6, comma 5, D.Lgs. n. 104/96); in tal caso l’ultrasessantacinquenne può conservare il titolo di conduttore o convertirlo in quello di usufruttuario, con i relativi vincoli e vantaggi.

Dal punto di vista operativo, la procedura dovrà articolarsi secondo le seguenti fasi:

1. entro 60 giorni dall’emanazione delle presenti linee-guida, codesti enti formuleranno ipotesi di vendita delle unità immobiliari, da comunicare ai conduttori con una lettere di “intenti” contenente:
   1. la richiesta di far conoscere, entro 60 giorni dall’invio della predetta lettera, la loro propensione all’acquisto, sia individuale che collettiva, dell’appartamento locato, sia collettiva, delle unità immobiliari per le quali i rispettivi conduttori non intendano esercitare la prelazione all’acquisto; in tal caso, i conduttori devono impegnarsi a rispettare, nei confronti degli altri conduttori che non esercitano la prelazione, gli obblighi previsti dalla legge in materia di rinnovo del contratto di locazione, ivi comprese le disposizioni del citato decreto interministeriale del 4 agosto 1999;
   2. il prezzo di mercato per la vendita di ciascuna unità immobiliare, con riferimento sia all’ipotesi di vendita frazionata sia di vendita in blocco dell’edificio, valutato dalle apposite Commissioni di congruità ovvero dall’U.T.E.;
   3. le modalità di pagamento del prezzo, ivi comprese quelle inerenti le alienazioni realizzate con mutui;
2. acquisite le risposte mediante un apposito formulario, predisposto da codesti enti, sarà valutata “l’alta” propensione all’acquisto, da considerarsi esistente quando almeno la metà più uno dei conduttori delle unità immobiliari, di cui è composto ciascun edificio da alienare, abbia manifestato l’interesse ad acquistare;
3. qualora non fosse possibile realizzare la vendita in blocco, pur in presenza di alta propensione all’acquisto, l’Ente potrà procedere alla vendita, offrendo ai conduttori le singole unità immobiliari al prezzo di mercato libero, ridotto del 30%; tale prezzo sarà superiore alla quota frazionata del prezzo di blocco. Comunque la scelta fra le forme di vendita dovrà sempre basarsi su una valutazione economica delle due ipotesi, privilegiando quella che risulterà essere la più idonea a massimizzare il vantaggio economico dell’Ente;
4. intervenuta la scelta, dovrà provvedersi ad un’ulteriore comunicazione ai conduttori relativa alle determinazioni economiche, finanziarie e procedurali di vendita, cui dovrà seguire, entro il termine di 60 giorni, la risposta definita del conduttore.

Nell’ipotesi di immobili a destinazione promiscua, codesti Istituti valuteranno la convenienza ad alienare la parte ad uso commerciale separatamente o meno da quella ad uso residenziale.

Gli Enti sono invitati a predisporre piani di utilizzo dei proventi derivanti dalle dismissioni immobiliari, anche con riferimento all’ipotesi della costituzione di fondi a capitalizzazione finalizzati agli obiettivi istituzionali degli Enti stessi, da sottoporre alle valutazioni dei Ministeri vigilanti.

Con l’occasione, si raccomanda di ricercare ogni più idonea soluzione alle problematiche che dovessero insorgere in tema di occupazione del personale addetto a servizi di portierato presso gli immobili alienati.

L’Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali curerà il monitoraggio della attuazione delle suddette azioni, riferendo allo scrivente ogni 2 mesi, sull’andamento delle vendite e sui problemi incontrati. A tal fine codesti Enti sono tenuti a fornire tutte le opportune informazioni che saranno loro richieste.