Agenzia delle Entrate
Direzione Centrale Normativa e Contenzioso
Risoluzione n. 215 del 20 dicembre 2001
Disciplina fiscale dell'operazione di cartolarizzazione dei proventi derivanti
dalla dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato
(Documento in fase di trattamento redazionale)
Premessa
Con nota del 7 dicembre 2001, il Ministero dell'economia e delle finanze - Dipartimento
del Tesoro - Direzione II, ha chiesto chiarimenti alla scrivente in merito ad alcune
problematiche riguardanti le operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti
dalla dismissione del patrimonio immobiliare pubblico disciplinata dal decreto legge
25 settembre 2001, n. 351, convertito in legge, con modificazioni, dalla
legge 23 novembre 2001, n. 410,
(da ora in avanti indicato come Decreto n. 351).
In particolare, l'art. 1 del Decreto n. 351 prevede che con appositi decreti dirigenziali
dell'Agenzia del demanio sia effettuata la ricognizione del patrimonio immobiliare
pubblico per individuare i beni immobili suscettibili di essere dismessi di proprietà
dello Stato e di enti pubblici. Tali immobili, in base al successivo art. 3, possono
essere trasferiti a titolo oneroso alle società di cartolarizzazione di cui all'art.
2, comma 1, del Decreto n. 351 con decreto del Ministro dell'economia e delle finanze
di concerto, per i beni immobili di enti pubblici, con i Ministri cui compete la
relativa vigilanza.
Le società di cartolarizzazione, per espressa previsione dell'art. 2, comma 1, hanno
la natura giuridica di società a responsabilità limitata e hanno per oggetto esclusivo
la realizzazione delle operazioni di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla
dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici.
Ogni singola operazione di cartolarizzazione viene effettuata da parte della società
mediante l'emissione di titoli o l'assunzione di finanziamenti; per ogni operazione
sono individuati i relativi immobili destinati al soddisfacimento dei diritti dei
portatori dei titoli e dei concedenti i finanziamenti. Tali immobili costituiscono
patrimonio separato da quello della società di cartolarizzazione e da quello relativo
alle altre operazioni di cartolarizzazione.
A fronte del trasferimento a titolo oneroso disposto da un decreto ministeriale
adottato ai sensi dell'articolo
3, comma 1, del Decreto n. 351, la società di cartolarizzazione corrisponde
agli enti un prezzo la cui parte iniziale è versata a titolo definitivo mentre la
parte residua è eventuale e dipende dall'esistenza di una differenza positiva tra
ricavi netti di vendita degli immobili e quanto dovuto per il rimborso dei capitali,
per il pagamento degli interessi e degli altri oneri connessi all'operazione.
La determinazione del prezzo di trasferimento degli immobili, le caratteristiche
dell'operazione di cartolarizzazione, l'immissione nel possesso dei beni immobili
trasferiti, la gestione degli stessi, le modalità di valorizzazione e rivendita,
sono definite con i decreti ministeriali di cui sopra che dispongono il trasferimento
stesso alla società di cartolarizzazione.
Per quanto riguarda le modalità di gestione e vendita degli immobili trasferiti
il decreto emanato dal Ministro dell'economia e delle finanze di concerto con il
Ministro del lavoro e delle politiche sociali il 30 novembre 2001 ha stabilito che
la gestione e la vendita degli stessi sono affidate agli enti individuati quali
proprietari dei beni immobili dai decreti dell'Agenzia del demanio, a favore dei
quali la società di cartolarizzazione rilascia procura generale; per lo svolgimento
delle attività di gestione e di vendita sono previsti compensi a favore degli enti
sotto forma di commissioni.
Rispetto al regime applicabile ad un'ordinaria operazione di cessione di immobili
l'operazione si caratterizza per alcune particolarità, fissate dallo stesso Decreto
n. 351. Il comma 6 dell'art. 2 prevede che, ai soli fini dell'imposta comunale sull'incremento
di valore degli immobili, i trasferimenti di beni immobili alle società di cartolarizzazione
non si considerano atti di alienazione, e che soggetti passivi dell'imposta comunale
sugli immobili sono gli enti gestori degli immobili individuati con i decreti che
dispongono il trasferimento. La società di cartolarizzazione, inoltre, è esonerata
dalla garanzia per vizi e per evizione che rimane a carico dello Stato ovvero dell'ente
pubblico proprietario del bene prima del trasferimento a favore della società. La
società di cartolarizzazione, in aderenza all'oggetto sociale definito dall'art.
2 del Decreto n. 351, si caratterizza essenzialmente per la sua natura di società
veicolo dell'operazione di dismissione del patrimonio immobiliare dello Stato rispetto
alla quale non assume rischi imprenditoriali, ne' alcune obbligazioni tipiche del
titolare del diritto di proprietà.
Quesiti
In relazione all'operazione sopra descritta, sono stati chiesti chiarimenti riguardo
le seguenti problematiche:
- regime fiscale del trasferimento dei beni immobili da parte degli enti pubblici
non territoriali alla società di cartolarizzazione;
- regime fiscale delle cessioni e delle locazioni dei beni immobili da parte
della società di cartolarizzazione;
- regime fiscale applicabile ai contratti posti in essere per il perfezionamento
dell'operazione di cartolarizzazione;
- regime fiscale applicabile alle competenze ed ai rimborsi spese da corrispondersi
da parte dalla società di cartolarizzazione agli enti pubblici non territoriali
di cui al Decreto n. 351.
Parere dell'Agenzia delle Entrate
- Regime fiscale del trasferimento dei beni immobili da parte degli enti pubblici
non territoriali alla società di cartolarizzazione. Le cessioni di immobili in
questione sono formalizzate con appositi decreti emanati dal Ministro dell'economia
e delle finanze in base all'articolo
3, comma 1 del Decreto n. 351, decreti la cui pubblicazione produce in favore
della società beneficiaria del trasferimento gli effetti di pubblicità dichiarativa
di cui all'articolo 2644 del codice civile. Tali operazioni di dismissione di
immobili sono effettuate, quindi, in base a specifiche disposizioni normative,
e vanno a inserirsi nella complessa attività di gestione dei patrimoni degli enti
stessi. Si tratta di verificare, al riguardo, se tale attività di gestione, finalizzata
al miglior sfruttamento economico dei beni patrimoniali, costituisca esercizio
di attività commerciale, ovvero si tratti dello svolgimento di attività istituzionali.
Sull'argomento con le circolari n. 36 del 21 luglio 1989, n. 32 del 21 giugno
1991 e n. 8 del 14 giugno 1993, emanate dalla soppressa Direzione generale delle
tasse e delle imposte indirette sugli affari, e da ultimo con la risoluzione n.
67/E del 23 maggio 2000, è stato chiarito che l'attività svolta dagli enti previdenziali
nella gestione del loro patrimonio immobiliare, consistente anche in atti di locazione
non finanziaria o di cessione a titolo oneroso, non e' idonea a far assumere agli
enti in argomento la soggettività passiva ai fini dell'Iva. Al riguardo, nell'esaminare
le operazioni di cessione in esame, non emergono elementi che possano portare
ad un diverso trattamento delle stesse ai fini dell'Iva, per cui si e' del parere
che, non sussistendo il presupposto soggettivo dell'esercizio d'impresa ai sensi
dell'articolo 4 del decreto del Presidente
della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, le cessioni degli immobili, individuati
ai sensi dell'articolo 1 del Decreto n. 351, effettuate dagli enti in parola a
favore delle società di cartolarizzazione sono escluse dal campo di applicazione
dell'Iva.
- Regime fiscale delle cessioni e delle locazioni dei beni immobili da parte
della società di cartolarizzazione. Nel considerare le operazioni di cessione
e di locazione degli immobili effettuate dalle società di cartolarizzazione, si
rileva che, per tali casi, sicuramente sussiste il presupposto soggettivo dell'esercizio
d'impresa, di cui all'articolo 4 del decreto del Presidente della Repubblica n.
633 del 1972, in capo alle società di cartolarizzazione, costituite sotto forma
di società a responsabilità limitata, con la conseguenza che tali operazioni non
sono escluse dal campo di applicazione dell'Iva. In merito al trattamento da riservare
alle operazioni in argomento, occorre aver riguardo alle disposizioni di cui all'articolo
10, nn. 8 e 8-bis, del decreto del Presidente della Repubblica n. 633 del 1972,
in materia di locazione e di cessione di immobili.
Le norme citate, infatti, esentano dall'Iva:
- le locazioni di fabbricati ad uso di civile abitazione, fatta eccezione
per le operazioni effettuate dalle imprese che li hanno costruiti per la vendita
(articolo 10, n. 8);
- le cessioni dei medesimi fabbricati, eccetto quelle effettuate dalle imprese
costruttrici degli stessi immobili, o dalle imprese che vi hanno eseguito interventi
di restauro e risanamento conservativo, ovvero dalle imprese che hanno per oggetto
esclusivo o principale dell'attività esercitata la rivendita dei predetti fabbricati
(articolo 10, n. 8-bis). Mentre non sussistono dubbi sul fatto che le società
di cartolarizzazione non siano qualificabili come imprese di costruzioni, occorre
verificare se le stesse possano essere ricomprese tra le imprese che hanno per
oggetto esclusivo o principale la compravendita di immobili. A tal riguardo,
l'articolo 2, comma 1, del Decreto n. 351, stabilisce che l'oggetto esclusivo
delle società di cartolarizzazione è "(...) la realizzazione di una o piu' operazioni
di cartolarizzazione dei proventi derivanti dalla dismissione del patrimonio
immobiliare dello Stato e degli altri enti pubblici (...)".
Pertanto, per via normativa e' statuito che l'attività svolta dalle società in
questione è di natura prettamente finanziaria e, quindi, le operazioni di vendita
di immobili effettuate dalla stessa sono da considerarsi strumentali all'oggetto
sociale così definito. Del resto, è rilevante la circostanza che i beni immobili
oggetto di cessione da parte delle società di cartolarizzazione costituiscono
patrimonio separato, a garanzia delle obbligazioni assunte nei confronti dei portatori
dei titoli e dei concedenti i finanziamenti, e che il ricavato delle operazioni
di cessione, dopo essere stato destinato al rimborso dei titoli emessi, deve essere
retrocesso agli enti pubblici già proprietari degli immobili; ne consegue che
la società di cartolarizzazione non può ricavare alcun lucro dall'attività di
vendita immobiliare esercitata nell'ambito delle operazioni di cartolarizzazione.
Per le considerazioni sopra esposte, si ritiene, quindi, che le società in argomento
non possano essere assimilate, ai fini dell'esenzione di cui all'articolo 10,
n. 8-bis, alle società che hanno per oggetto esclusivo o principale la rivendita
di beni immobili.
Conclusivamente, si è del parere che le locazioni e le cessioni di fabbricati
ad uso di civile abitazione effettuate dalle società di cartolarizzazione sono
esenti da Iva e vanno assoggettate ad imposta di registro in misura proporzionale,
ai sensi dell'articolo 40 del testo unico dell'imposta di registro, approvato
con decreto del Presidente della Repubblica
26 aprile 1986, n. 131. Sono, invece, regolarmente assoggettate ad Iva, con
aliquota ordinaria, le operazioni di locazione e di cessione di immobili strumentali
per natura.
- Regime fiscale applicabile ai contratti posti in essere per il perfezionamento
dell'operazione di cartolarizzazione. L'articolo
2, comma 6, del Decreto n. 351 stabilisce che "(...) le operazioni di cartolarizzazione
di cui al comma 1 e tutti gli atti, contratti, trasferimenti e prestazioni posti
in essere per il perfezionamento delle stesse, nonché le formalità ad essi connesse,
sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria
e catastale e da ogni altra imposta indiretta, nonché da ogni altro tributo o
diritto (...)". Si ritiene che gli atti stipulati fra gli enti e le società di
cui all'articolo 2,
comma 1, del Decreto n. 351, e inerenti le cessioni degli immobili in questione,
rientrino nelle operazioni citate nella norma e pertanto gli atti stessi sono
esenti da imposta di registro, ipotecaria, catastale e da ogni altra imposta indiretta,
tributo o diritto. Si è del parere, altresì, che gli atti in argomento, benché
esentati dal pagamento dell'imposta di registro in base alla disposizione di cui
sopra, non siano dispensati dall'obbligo della registrazione, avendo tale adempimento,
tra l'altro, una precipua rilevanza nell'individuare la data certa degli atti
stessi e, conseguentemente, la portata delle obbligazioni di ognuna delle parti
intervenute nelle operazioni.
- Regime fiscale applicabile alle competenze ed ai rimborsi spese da corrispondersi
da parte della società di cartolarizzazione agli enti pubblici non territoriali
di cui al Decreto n. 351. Con il decreto del Ministro dell'economia e delle finanze
del 30 novembre 2001, emanato in base a quanto disposto dall'articolo
3, comma 1, del Decreto n. 351, è stabilito che gli enti pubblici, già proprietari
degli immobili trasferiti, sono incaricati, con atto stipulato con le società
di cartolarizzazione, della gestione e della vendita degli stessi beni. Le società
di cartolarizzazione corrisponderanno, per tali servizi, una commissione per la
gestione pari ai canoni di locazione incassati e una commissione per lo svolgimento
delle attività di vendita pari ad una percentuale sui corrispettivi incassati
in relazione ai contratti di compravendita stipulati. Le particolari modalità
di regolazione dei rapporti finanziari fra le società di cartolarizzazione e gli
enti pubblici gestori degli immobili, che rendono questi ultimi beneficiari, nella
sostanza, dei canoni di locazione incassati fino al momento della rivendita e
destinatari, altresì, del residuo prezzo, ovvero del plus finale dell'operazione
di dismissione degli immobili, fanno ritenere che il Legislatore abbia concepito
le società di cartolarizzazione, quali soggetti aventi funzioni meramente finanziarie,
ausiliari dell'autorità pubblica nel finanziamento e nell'espletamento della complessa
attività di smobilizzo del patrimonio immobiliare di proprietà pubblica.
Per converso, gli enti pubblici, nonostante l'avvenuta cessione degli immobili,
hanno mantenuto a proprio favore benefici ed oneri solitamente attribuiti al dominus
di immobili, quali l'incasso di canoni di locazione (seppure sotto la forma di
commissioni), l'incasso di commissioni per la vendita degli immobili a rimborso
delle spese sostenute per lo svolgimento di tale attività e, infine, l'incasso
del prezzo differito a conguaglio di quanto inizialmente incassato, ma anche gli
esborsi dovuti alla manutenzione ordinaria e straordinaria. Sulla base delle suesposte
considerazioni, si ritiene che l'attività svolta dagli enti pubblici in parola
dopo l'avvenuto trasferimento degli immobili sia assimilabile alla precedente
attività di gestione del patrimonio immobiliare, (poiché gli enti ne ricavano
i medesimi benefici e gli stessi oneri) e, quindi, siano da ricondursi nello svolgimento
delle loro attività istituzionali.
Non sussistendo, quindi, anche per tali fattispecie il presupposto soggettivo
ai fini dell'imposizione Iva, analogamente a quanto visto nel paragrafo n. 1 per
l'assoggettabilità del prezzo di cessione, anche i compensi corrisposti agli enti
pubblici per le loro attività di gestione e di ausilio alla vendita sono da considerarsi
escluse dal campo di applicazione dell'Iva.
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