Accordo per il territorio del comune di Forlì

In attuazione della legge 9 dicembre 1998 n. 431, della legge 8 gennaio 2002 n. 2, e del Decreto Interministeriale 30 dicembre 2002, pubblicato nel supplemento n. 59, alla G. U.  n. 85, del  11 aprile 2003

Prot. 25172/04
del 25 Maggio 2004

Le Organizzazioni sindacali della Proprietà Edilizia

le Organizzazioni sindacali degli Inquilini:

Nonché per le parti afferenti l’articolo1, commi 5, 6 e 7, del D.M. 30/12/02, per la parte integrativa relativa ai contratti di locazione di natura transitoria ordinaria ed a quella per gli studenti universitari - anche delle seguenti organizzazioni:

Premesso  che:

• In data 30 agosto 1999 e successiva interpretazione ed aggiornamento del 6 luglio 2000, è stato siglato il primo accordo territoriale, con i modelli contrattuali definiti nell’accordo,
• in data 21 ottobre 2003 è stato sottoscritto un nuovo accordo relativo al solo Comune di Forlì, cui le parti, in data odierna, intendono apportare con il presente atto le opportune modifiche ed aggiornamenti, al fine di ottenere una sua migliore applicabilità.

Le Associazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini, ritengono opportuno individuare condizioni contrattuali, da inserire nell’accordo territoriale di cui all’articolo 2, comma 3, ed articolo 5, commi 1, 2, 3, della L. 431/98, che tengano conto della specificità del mercato abitativo locale, di usi e consuetudini, di assumere gli appositi modelli contrattuali, utili a tale conseguimento, come prevede il D. M. 30/12/2002, e la legge 8 gennaio 2002, n. 2.
Che, il Comune di Forlì con apposito Protocollo sottoscritto anche con le parti qui rappresentate in data 15 luglio 2003, si è impegnato a determinare l’ICI pari a 0,05% con decorrenza dal 1 gennaio 2004, per i locatori che concederanno in affitto a canone agevolato (art.2, comma 3,) a nuclei familiari alloggi adibiti a prima abitazione, ed a studenti universitari (art. 5, comma 2), nonché a Società o Agenzie partecipate dal Comune di Forlì, e, per la gestione delle locazioni temporanee (art. 5, comma1), a lavoratori immigrati italiani e stranieri previa redazione e sottoscrizione dell’apposito allegato N.
Le Associazioni sindacali della proprietà edilizia e degli inquilini, riconoscono l’importanza delle decisioni dell’Amministrazione comunale di Forlì, oltre la volontà di partecipare in modo diretto alla definizione delle politiche abitative (vedi protocollo), anche attraverso un monitoraggio dei contratti di locazione (banca dati – osservatorio).

Le parti auspicano e si propongono altresì in particolare i seguenti obbiettivi:

favorire l’allargamento del mercato agli immobili sfitti e l’accesso a locazioni a canoni agevolati per le fasce sociali meno abbienti;
avviare a soluzione il problema degli sfratti per finita locazione, incentivando la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti;
ricondurre alla legalità il mercato degli affitti laddove risulti sommerso e irregolare.

Si conviene e stipula quanto segue:

1) CONTRATTI AGEVOLATI
(art. 2, comma 3, L. 431/’98, legge 2 / 2002, e, D.M. del 30/12/2002)

L’ambito di applicazione dell’Accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio del Comune di Forlì.
Il territorio del Comune di Forlì, acquisite le informazioni concernenti le microzone catastali, viene suddiviso in “zone omogenee”, delimitate dai fogli catastali, come da all. H.
Per le zone omogenee, come sopra individuate, vengono definite le fasce di oscillazione dei canoni, come da allegato I.
Le fasce di oscillazione per il calcolo del canone viene determinato sulla base della tabella di cui all’allegato I di valori espressi in € / mq./mese, ed alla presenza degli elementi di cui all’allegato L.
Per facilitare la comprensione del meccanismo di individuazione e calcolo del canone di locazione, viene predisposto un apposito modulo, utile anche, per ottenere le agevolazioni ICI dal Comune di Forlì, denominato allegato N.
All’interno di ciascuna sub-fascia saranno le parti a determinare in concreto, con l’eventuale assistenza delle rispettive organizzazioni, se richiesta, il canone mensile di locazione di ogni singola unità immobiliare sulla base degli elementi oggettivi (trasformati in punti) di cui all’allegato L.
La superficie convenzionale da considerare è esclusivamente quella dell’unità immobiliare (con esclusione di balconi e terrazze) determinata sulla base della superficie interna, al netto dei soli muri perimetrali.
A tal fine, i metri quadri utili sono calcolati con una tolleranza in più o in meno del 5%, come segue:

Il canone effettivo verrà quindi individuato nell’ambito della

In caso di assenza di impianto di riscaldamento, il canone dovrà essere determinato comunque all’interno della fascia MINIMA.

In caso di mancanza di ascensore oltre il terzo piano fuori terra, si porterà in detrazione un elemento fra quelli esistenti, utile al fine di individuare la fascia minima, media e massima, per la determinazione del canone.
Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione (tipo-agevolato), utilizzando i contratti-tipo (allegato A al D.M. 30/12/2002), recanti altresì possibilità di Conciliazione così come concordata fra le parti, nonché tutte le pattuizioni ad integrazione che col presente accordo formalmente le parti convengono:

1. la parte locatrice (proprietario) potrà fornire gli estremi od autocertificare la documentazione amministrativa e tecnica di sicurezza degli impianti e/o di eventuali certificati per collaudi;
2. l’aggiornamento del canone di locazione pattuito, a richiesta scritta da parte locatrice sarà aggiornato nella misura del 75% dell’indice ISTAT per famiglie operai e impiegati, ad ogni inizio di anno di locazione successiva;
3. diritto di prelazione al riaffitto (vedi all. L), ove concesso dalla parte locatrice, ai sensi dell’art. 40, legge 392/78; sarà aggiunto in calce all’art.15 del contratto-tipo;
4. deposito cauzionale ove richiesto, non potrà in alcun caso superare le 3 (tre) mensilità del canone, ed indipendentemente dalla durata del contratto, è produttivo degli interessi legali, fissati annualmente dall’autorità competente e da corrispondere al termine di ogni anno di locazione alla parte conduttrice. In alternativa al deposito cauzionale il locatore potrà chiedere al conduttore una polizza di assicurazione a copertura del rischio da incendio e ricorso vicini, a proprie spese ma a beneficio del locatore, di durata corrispondente a quella del rapporto e per l’importo che verrà da questi indicato e comunque non inferiore al valore di mercato dell’unità locata. E ciò sempre che l’immobile non sia già coperto da polizza globale fabbricati, in quanto in tal caso, il conduttore sarà tenuto a corrispondere in via diretta o di rimborso la quota proporzionale del relativo premio;
5. per i contratti di cui all’art. 2, comma 3, ove le parti concordino una durata contrattuale superiore ad anni 3, il canone così come risulta in base alla zona (all. H), agli elementi (all. L), per determinare la fascia (all. I), potrà essere aumentato del 2% per ogni anno eccedente, a valere per l’intera durata contrattuale;
6. Il canone in tutti i tipi di contratto facente parte del presente accordo, dovrà essere corrisposto in rata mensile anticipata;
7. ripartizione degli oneri accessori, fra locatore e conduttore le parti stipulanti si richiamano allegato G, al D. M. del 30/12/2002, con le aggiunte pattuite;

8. spese di bollo relative ai tipi di contratti di locazione, per uso e consuetudine (vedi precedente accordo del 30/08/1999) sono ripartite in parti uguali, così come previsto per quelle di imposta di registro;

9. Commissione di conciliazione stragiudiziale facoltativa  di cui all’art. 6 del D. M. del 30/12/2002, emanato ai sensi dell’art. 4, comma 2, L. 431/98, per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione, esecuzione, adempimento e risoluzione dei vari tipi di contratti ciascuna parte potrà adire una Commissione di Conciliazione con sede presso la Camera di Commercio o altra sede Istituzionale, formata da 2 (due) componenti scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, sulla base, rispettivamente, delle designazioni del locatore e del conduttore, e, quanto al terzo – che svolgerà la funzione di presidente – sulla base della scelta dei due componenti come sopra designati, ove gli stessi, di comune accordo, ritengono di nominarlo.
   la procedura di conciliazione si svolgerà con le seguenti modalità:

   • una prima fase di negoziazione si svolgerà tra le parti personalmente ed eventualmente assistite da un rappresentante delle rispettive organizzazioni sindacali;

   • una seconda di conciliazione si svolgerà fra le parti personalmente, assistite dalle rispettive organizzazioni sindacali, ma con l’intervento di uno o più terzi imparziali, nella veste di conciliatori.

   Si deve intendere per conciliazione la procedura stragiudiziale con la quale un terzo imparziale, che non ha facoltà di imporre una soluzione alla controversia, aiuta le parti a raggiungere una soluzione reciprocamente soddisfacente;
10. Definizione di appartamento “Ammobiliato”
    Quando l’appartamento è dotato di mobili ed elettrodomestici (vedi allegato M), il canone di locazione potrà:
    • qualora sia dotato di arredamento “MINIMO” sufficiente alla vivibilità, il canone di riferimento potrà aumentare            ..          ..          fino      al   5%;
    • qualora sia dotato di arredamento “NORMALE” per una buona vivibilità, il canone di riferimento potrà aumentare                        fino      al  10%;
    • qualora sia dotato di arredamento “supplementare” per Studenti e/o Immigrati, il canone di riferimento potrà aumentare     ..          sino     al  13%.

2)  CONTRATTI  TRANSITORI  ORDINARI
(art. 5, comma 1, L. 431/’98 e art. 2 D.M. 30/12/2002)

L’ambito di applicazione dell’Accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Forlì.
Il presente Accordo prevede che la durata della locazione non può essere inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.
Ai fini dell’art. 2, comma 2, D.M. 30/12/2002, le Organizzazioni stipulanti danno atto che, per il Comune di Forlì, in quanto inserito nell’elenco dei Comuni ad alta tensione abitativa, il canone dei contratti individuali in oggetto sarà definito dalle parti contraenti, all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione dei contratti agevolati.
Per i contratti in oggetto - per i quali le organizzazioni stipulanti concordano:

• le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione transitoria secondo l’allegato C al D.M. del 30/12/2002 per le proprietà individuali;

• recanti altresì possibilità di conciliazione così come concordata fra le parti;

• nonché tutte le pattuizioni ad integrazione che col presente accordo formalmente si convengono:
  1. sono automaticamente estese tutte le norme pattizie previste per i contratti di cui all’articolo 2, comma 3, della L. 431/98, in quanto applicabili;
  2. il recesso per gravi motivi da parte del conduttore potrà avvenire con un preavviso di 30 giorni, indipendentemente dalla durata del contratto.
• la transitorietà può essere motivata rispettivamente e separatamente sia da esigenze del locatore che del conduttore, individuate e specificate all’atto della stipula del contratto come segue:

Esigenze di transitorietà del locatore, quando intenda disporre dell’immobile per:

1. Adibirlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che intendano contrarre matrimonio o iniziare una convivenza di fatto o, raggiunta la maggiore età ed autonomia economica, intendano lasciare l’abitazione della famiglia d’origine, nonché per:
   • trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro;
   • rientro dall’estero;
   • ragioni di studio o di lavoro, esclusivamente per gli immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
   • cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio dell’alloggio di servizio;
2. Adibirlo ad esercizio dell’attività propria, del coniuge, del figlio o dei parenti entro il secondo grado a seguito del conseguimento del titolo abilitativo al lavoro e/o professione;
3. Eseguire interventi nell’unità immobiliare, per i quali abbia fatto richiesta di concessione o autorizzazione edilizia, che siano incompatibili con l’occupazione dell’appartamento.
4. Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo ed espressamente indicata nel contratto, così come qualsiasi esigenza del locatore dovrà essere specificata  o  documentata nel contratto.

Esigenze di transitorietà del conduttore, quando ha:

1. Esigenza di una abitazione per un periodo non superiore ai diciotto mesi per:
   • contratto di lavoro a termine in un Comune diverso da quello di residenza;
   • previsione di trasferimento per ragioni di lavoro;
   • trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro;
   • necessità di cure o assistenza a familiari in Comune diverso da quello di residenza;
   • acquisto, assegnazione o locazione di una abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto;
   • ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la propria abitazione.
2. Qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo ed espressamente indicata nel contratto.

Le ragioni di transitorietà del conduttore dovranno essere specificatamente documentate.
E’ fatto obbligo al locatore confermare l’esigenza transitoria con lettera raccomandata da inviarsi entro un termine anteriore alla scadenza pari ad almeno un mese, per ogni semestre, o frazione, di durata del contratto.

3) CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI UNIVERSITARI
(art. 5, comma 2 e 3, L. 431/98 e art. 3 D.M. 30/12/2002)

Tali contratti sono utilizzabili per studenti iscritti ad un corso di studi universitari in un Comune diverso da quello di residenza (come pure per giovani partecipanti a programmi di scambio internazionale quali: Socrates - Erasmus, Tempus, Leonardo da Vinci e Servizio Volontario Europeo ovvero studenti di nazionalità estera iscritti o coinvolti in attività di scambio che vedono l’Università di Bologna partner promotore nell’ambito dei programmi comunitari sopracitati), hanno durata da sei mesi a tre anni, possono essere sottoscritti o dal singolo o da gruppi di studenti.
Per i contratti in oggetto – per i quali le organizzazioni stipulanti concordano che:

• Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo il contratto tipo, l’allegato E al D.M. del 30/12/2002;
• Tali contratti potranno essere sottoscritti dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle Aziende per il diritto allo studio o Società similari;
• recanti altresì possibilità di conciliazione così come concordata fra le parti;
• alle pattuizioni ad integrazione previste dal presente accordo si aggiungono automaticamente tutte le norme pattizie previste per i contratti di cui all’art. 2, comma 3, legge 431/98, in quanto applicabili.

L’ambito di applicazione dell’Accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Forlì, i cui conduttori siano iscritti ad un corso o diploma di laurea fra le sedi distaccate dell’Università di Bologna.
Le fasce di oscillazione per il calcolo dei canoni di locazione per i contratti in oggetto, sono costituite dalle fasce di oscillazione per le zone (all. H), con gli elementi (all. L), e le determinazioni € mq. (all. I) ed arredamento (mobilio all. M), individuate nel presente accordo relativo al Comune di Forlì.

ACCORDI  INTEGRATIVI

Per i soggetti giuridici o fisici detentori di grandi proprietà immobiliari, destinate ad uso abitativo, sono da intendersi in capo ad un medesimo soggetto 100 a livello nazionale, oppure almeno 50 unità se ubicate nel territorio comunale di Forlì, nonché, Imprese od Associazioni di Imprese di Datori di lavoro, Fondazioni, Enti o Società per l’Affitto partecipate dal Comune di Forlì in relazione alla locazione di alloggi destinati al soddisfacimento di lavoratori in mobilità, di immigrati comunitari ed extra-comunitari, studenti universitari.
Le parti firmatarie il presente accordo sono propense a sottoscrivere appositi Accordi Integrativi con le parti interessate.

CLAUSOLE FINALI

II presente Accordo Territoriale - nella sua triplice articolazione - resterà in vigore per la durata di tre anni, a partire dal deposito dello stesso presso il Comune di Forlì.
Il presente accordo potrà formare oggetto di revisione anche prima della sua naturale scadenza qualora:

1. il Comune deliberi nuove aliquote ICI per l’affitto contrattato di cui al presente accordo;
2. siano modificate le normative fiscali previste agli articoli 8 e 10 legge 431/98 ed altre normative attualmente vigenti;
3. siano intervenute consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale degli affitti;
4. il CIPE modifichi l’elenco dei Comuni considerati ad alta tensione abitativa o equiparati;
5. quando le parti lo ritengano necessario.

Le organizzazioni sindacali firmatarie del presente Accordo si rendono fin d’ora disponibili ad assistere le parti nelle trattative pre-contrattuali per la definizione delle condizioni del contratto, ivi compresa la determinazione del canone.
In caso di variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale in ragione del 10%, rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà chiedere l’intervento delle parti firmatarie dell’accordo, le quali entro 90 giorni, determineranno, il nuovo canone, da valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale proroga o fino a nuova locazione.
Il presente Accordo sarà depositato dalle parti, presso la Segreteria generale del Comune di Forlì, mediante consegna di copia autentica, all’Ufficio Protocollo generale del Comune.

ELENCO ALLEGATI

Costituiscono parte integrante di questo Accordo i seguenti allegati:

Letto, confermato e sottoscritto in data  25/05/2004 dalle organizzazioni stipulanti:

le Organizzazioni sindacali della Proprietà Edilizia

le Organizzazioni sindacali degli Inquilini

Nonché per le parti afferenti l’articolo 1, commi 5, 6 e 7, del D.I. del 30/12/2002, per la parte integrativa relativa ai contratti di locazione di natura transitoria ordinaria ed a quella per gli studenti universitari – anche le seguenti rappresentanze: