Accordo per il territorio del comune di Pavia

in attuazione della legge 9 dicembre 1998, n° 431 e del decreto 30 dicembre 2002 del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze

L’anno 2003, il giorno 16 giugno in Pavia,

tra

le Associazioni della proprietà edilizia:

e

Le associazioni sindacali territoriali dei conduttori:

e sulla premessa

della conferma da parte del Comune di Pavia di riduzione dell’ICI al 2% per l’anno 2003, riduzione inserita nel bilancio preventivo recentemente approvato, ai fini della presente convenzione

si conviene quanto segue

1. AMBITO DI APPLICAZIONE – L’ambito di applicazione dell’Accordo relativamente ai contratti in epigrafe è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Pavia.

2. TERMINI DI VALIDITA’ DELL’ACCORDO LOCALE – Il presente Accordo è valido per la durata di tre anni a decorrere dalla data di stipula o comunque fino al rinnovo della Convenzione nazionale e del successivo decreto ministeriale, come stabilito all’art. 4, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431.
Alla predetta scadenza e fino alla stipula di un nuovo Accordo o, in caso di mancata stipula, fino all’emanazione del decreto sostitutivo previsto dall’art. 4, comma 3, I. cit., continuerà ad applicarsi il presente Accordo.
Per il rinnovo dell’Accordo locale si applicano le procedure previste all’art. 2, I. cit.

3. CONTRATTI DI LOCAZIONE AGEVOLATI AI SENSI DELL’ART. 2, COMMA 3, LEGGE 9 DICEMBRE 1998 N. 431 E ART. 1, D.M. 30.12.2002 – Le parti private potranno stipulare contratti di locazione ai sensi dell’art. 2, comma 3, legge 9 dicembre 1998 n. 431 e Art. 1, D.M. 30.12.2002, applicando le modalità per la determinazione del canone e il contratto tipo come di seguito definiti.

3.1. MODALITA’ PER LA DETERMINAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE.

Per la determinazione del canone nei contratti di locazione si applicano i criteri e le modalità seguenti:

3.1.a) INDIVIDUAZIONE DELLE “AREE URBANE OMOGENEE”

Grazie alle iniziative assunte dalle Associazioni e delle Organizzazioni Professionali presenti a livello locale, è stata definita una ripartizione del territorio comunale di Pavia in quattro aree, nelle quali i valori immobiliari e di locazione presentano scostamenti contenuti.
A tale suddivisione del territorio si ritiene pertanto di riferirsi, benché all’interno di ciascuna area presentino situazioni che discostano, anche considerevolmente. Si deve infatti rilevare che all’interno “dell’area 1” centrale sono presenti zone di maggior pregio, come pure all’interno delle “aree 2 e 3” sono localizzati insediamenti nei quali i valori delle locazioni sono più alti, vuoi per la migliore qualità edilizia, vuoi per la presenza di particolari servizi (Ospedali, Università).
Al contrario, situazioni di degrado sono presenti in modo sparso all’interno di ciascuno area.

3.1.b) DEFINIZIONE DELLE AREE OMOGENEE:

omissis

DETERMINAZIONE DEGLI ELEMENTI DI BASE PER LA VALUTAZIONE DEL CANONE DI RIFERIMENTO

Si è ritenuto, sulla base dei dati messi a disposizione dalle Associazioni e dalle Organizzazioni Professionali, di riferire il valore locativo alla superficie dell’alloggio, calcolata dalle parti contraenti secondo le modalità di cui agli allegati B o C del DPR 23 marzo 1998 n. 138, con una tolleranza del 5% in più o in meno.
Per maggior praticità di calcolo, per le unità di superficie inferiore a 110 mq. i valori massimi e minimi del canone per ciascuna fascia e per ciascuna zona di appartenenza dell’immobile, sono stati riferiti al numero dei locati da cui è composto l’alloggio, con i limiti di superficie sottoindicati.

omissis

In caso di contrasto tra limiti di superficie e numero dei locali, la tipologia dell’unità viene determinata dalla superficie dell’alloggio.

CRITERI PER LA DEFINIZIONE DEI “VALORI DI RIFERIMENTO” MINIMO E MASSIMO DEI CANONI DI LOCAZIONE

Nell’ambito di ogni “area urbana omogenea” è definita la fascia di oscillazione con un valore limite minimo e un valore massimo del canone espresso in Euro/mq. Annuo (unità di superficie maggiore di 110 mq. e abitazioni unifamiliari), ovvero a corpo in Euro/anno.
Ciascuna fascia di oscillazione, con il valore minimo e il valore massimo di riferimento per area urbana omogenea, è suddivisa in tre sub – fasce, i cui valori minimi e massimi del canone sono compresi nei limiti di fascia.
Le sub- fasce di oscillazione, per ciascuna area urbana omogenea, sono delimitate con riferimento alla sotto specificata lista degli elementi oggettivi relativi all’immobile:

1. elementi oggettivi strutturali:
   1. ascensore per unità abitative situate oltre il secondo piano ovvero unità abitative situate entro il secondo piano.
   2. impianti tecnologici, di esalazione e scarico conformi alle norme igienico – sanitarie e di sicurezza vigenti alla data di stipula del contratto.
   3. riscaldamento autonomo.
   4. doppio bagno di cui almeno uno completo di tutti gli elementi.
   5. appartamenti fatti oggetto, negli ultimi 10 anni, d’intervento edilizio manutentivo per il quale è richiesta la dichiarazione in Comune di inizio attività (D.I.A.) ovvero Autorizzazione o Concessione Edilizia.
   6. unità immobiliari dotate di portoncino di ingresso di sicurezza e/o vetri termoisolanti alle finestre.
2. Elementi oggettivi complementari.
   1. prossimità dell’abitazione all’insieme dei servizi: rete trasporti pubblici, esercizi commerciali e servizi sociali.
   2. autorimessa o posto auto coperto (esclusivo o in comune)
   3. presenza di elementi accessori: balconi o terrazze
   4. presenza di elementi funzionali: cantine o soffitta
   5. assenza di fonti specifiche di inquinamento ambientale ed acustico
   6. affaccio esterno di pregio
   7. giardino privato o spazio aperto esclusivo
   8. posto auto scoperto
   9. impianto di climatizzazione

Ai fini dell’individuazione delle sub – fasce di oscillazione deve verificarsi, per ciascuna di esse, la seguente composizione degli elementi oggettivi relativi all’immobile:

sub- fascia 1. – Gli immobili sono collocati in questa sub–fascia se non hanno nessuna delle caratteristiche sopraelencate ovvero un numero degli elementi oggettivi strutturali minore di due e di elementi oggettivi complementari minore di tre.

sub- fascia 2 – Gli immobili sono collocati in questa sub–fascia se presentano almeno le seguenti caratteristiche:

• n. 2 elementi oggettivi strutturali;
• n. 3 elementi oggettivi complementari.

sub- fascia 3 – Gli immobili sono collocati in questa sub-fascia se presentano almeno le seguenti caratteristiche:

• n. 3 elementi oggettivi strutturali
• n. 4 elementi oggettivi complementari

Inoltre le unità immobiliari costituite da monolocali di superficie lorda inferiore a 25 mq verranno collocati esclusivamente nella sub-fascia 1.

3.1.c) DEFINIZIONE DEI “VALORI DI RIFERIMENTO” MINIMO E MASSIMO DEI CANONI DI LOCAZIONE.

Omissis

3.1. d) DETERMINAZIONE DEL “VALORE- EFFETTIVO” DEL CANONE DI LOCAZIONE

 Individuata la fascia di oscillazione relativa all’area urbana omogenea in cui è ubicato l’immobile e stabilita la sub-fascia in reazione agli elementi oggettivi che caratterizzano lo stesso immobile, le parti contrattuali determineranno l’importo del canone effettivo.

Alloggio ammobiliato – Quando l’alloggio sia completamente arredato, con mobilio efficiente ed elettrodomestici funzionanti, i valori delle sub-fasce potranno aumentare fino ad un massimo del 25%, purché l’alloggio sia dotato, in tutti i suoi locali, di tutti gli elementi di arredo idonei rispetto alla destinazione del locale stesso. (Ad. es. camera da letto dotata di letto, materasso, tavolino notte, armadio e/o cassettiera).

Aggiornamento del canone di locazione – Il canone di locazione potrà essere aggiornato annualmente nella misura massima del 75% della variazione annuale dell’indice dei prezzi al consumo accertata dall’ISTAT per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi nell’anno contrattuale precedente quello di decorrenza dell’aggiornamento.

Rivalutazione zone di maggior pregio – Nelle zone di maggior pregio, individuate come al precedente art. 4.1.b., la fascia di oscillazione corrispondente alla zona in cui è ubicato l’immobile potrà essere rivalutata fino ad un massimo del 10%.

Maggior durata contrattuale – Ove le singole parti contraenti concordassero una durata contrattuale superiore a tre anni, le fasce di oscillazione dei canoni sopraindicate, subiranno, nei valori minimi e massimi, un aumento del 3% per i contratti di durata di quattro anni, del 5% per i contratti di durata di cinque anni, del 75% per i contratti di durata di sei o più anni, a valere per l’intera durata contrattuale.

Allo scopo di prevenire l’insorgenza di contenziosi, od eventualmente favorirne il superamento, circa la corretta interpretazione e applicazione del presente Accordo, le Organizzazioni di categoria, firmatarie dell’Accordo stesso, se richiesto dalle parti contraenti, si impegnano a promuovere presso i propri associati e a sviluppare:

• la fase di contrattazione preventiva per la stipula dei contratti di locazione
• il tentativo di conciliazione tra le parti contraenti in caso di controversia.

4. CONTRATTI DI LOCAZIONE AI SENSI DELL’ART. 5, COMMA 1, LEGGE 9 DICEMBRE 1998 N. 431 E ART. 2, D.M. 30.12.2002 (USI TRANSITORI)

L’ambito di applicazione dell’accordo relativamente ai contratti in epigrafe è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Pavia.
Le parti private potranno stipulare contratti di locazione ai sensi dell’art. 5, comma 1, legge 9 dicembre 1998 n. 431 applicando le modalità per la determinazione del canone e il contratto tipo come di seguito definiti.

4.1. MODALITA’ PER LA DETERMINAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE

Il canone di locazione dei contratti è determinato dalle parti private applicando integralmente i criteri e le modalità previste ai precedenti punti 3.1.a) 3.1.b) 3.1.c) 3.1.d) del presente Accordo.
Per la durata del contratto di locazione vale quanto previsto dall’art. 2, comma 1 del D.M. 5 marzo 1999.
Ai fini della qualificazione dell’esigenza del locatore e/o del conduttore che giustifica la transitorietà del contratto, sono individuate le condizioni seguenti:

1. quando il locatore abbia l’esigenza di adibire entro diciotto mesi l’immobile ad abitazione propria del coniuge, dei figli, dei genitori o dei parenti fino al “2” grado per motivi di:
   • trasferimento della sede di lavoro;
   • matrimonio dei figli;
   • rientro dall’estero;
   • destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli per ragioni di studio, esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
   • destinazione dell’immobile ad abitazione proprie o dei figli o dei genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio dell’alloggio di servizio;
   • separazione o divorzio;
   • vicinanza momentanea a congiunti con necessità di assistenza;
   • qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata in contratto.
2. quando il conduttore abbia l’esigenza di abitare l’immobile per motivi di:
   • trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
   • contratto di lavoro a termine o a tempo indeterminato in un Comune diverso da quello di residenza;
   • previsioni di trasferimento per ragioni di lavoro;
   • necessità di cure o assistenza a familiari in Comune diverso da quello di residenza;
   • ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile l’abitazione del conduttore;
   • separazione o divorzio;
   • assegnazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica o acquisto di abitazione in cooperativa o presso privati entro 18 mesi;
   • vicinanza momentanea a congiunti con una necessità di assistenza;
   • qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata od espressamente indicata nel contratto;

Per la stipula dei contratti di cui al presente paragrafo è sufficiente la sussistenza di una delle suindicate esigenze in capo anche ad una sola delle parti contraenti.

5. CONTRATTI DI LOCAZIONE AI SENSI DELL’ART. 5, COMMA 2, LEGGE 9 DICEMBRE 1998 N. 431, E ART. 3 D.M. 31.12.2002 (USI TRANSITORI PER STUDENTI)

5.1 MODALITA’ PER LA DETERMINAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE, SECONDO I CRITERI DELL’ART. 3 DEL D.M. 5 MARZO 1999

Il canone di locazione è determinato dalle parti private applicando integralmente i criteri e le modalità previste ai precedenti punti 4.1.a), 4.1.b), 4.1.c), 4.1.d) del presente Accordo.

6 VERIFICA DELL’APPLICAZIONE DELL’ACCORDO – Le parti firmatarie del presente Accordo si riuniranno fra 12 mesi per verificare congiuntamente l’applicazione e l’impatto dell’Accordo.

CONFEDILIZIA PAVIA

ASSOCIAZIONE UNIVERSITARIA CENTRO PROVINCIALE ATENEO DI PAVIA

UNIAT- UIL
C.O.N.I.A.
A.S.P.P.I
S.I.C.E.T.
S.U.N.I.A.
U.P.P.I
A.P.P.C.
CONFAPPI

Per maggiori informazioni,  per avere i Contratti e gli allegati,  rivolgersi alla Sede SICET della propria città.

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