Accordo per il territorio del comune di Firenze

In attuazione della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e del decreto 30 dicembre 2002 del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze

applicabile nel territorio dei comuni ad alta tensione abitativa di

FIRENZE – BAGNO A RIPOLI – CALENZANO – CAMPI A BISENZIO – IMPRUNETA – LASTRA A SIGNA – SCANDICCI – SESTO FIORENTINO – SIGNA

e dei comuni non più ad alta tensione abitativa di

FIESOLE – GREVE IN CHIANTI – S. CASCIANO VAL DI PESA

Stipulato tra

Associazione degli inquilini:
CONIA, SICET, SUNIA, UNIAT, UNIONE INQUILINI

Associazioni dei proprietari:
APPC, ASPPI, CONFAPPI, CONFEDILIZIA, UPPI

Sottoscritto il 25.11.2004

Integrazioni interpretative approvate e sottoscritte in data 11.01.2005

In attuazione dell’art. 2, co. 3 della l.. 431/1998 e norme successive,

le Organizzazioni sindacali degli inquilini:

CONIA nella persona di Angela Salaris
SICET nella persona di Maddalena Puliti
SUNIA nella persona di Franco Belli, Terenzio Reclame
UNIAT nella persona di Giuliano Secchi
UNIONE INQUILINI nella persona di Pietro Pierri

Le Organizzazioni sindacali della proprietà edilizia:

APPC nella persona di Zanobini Ildebrando
ASPPI nella persona di Pierguido Buti
CONFAPPI nella persona di Gabriele Lenzi
CONFEDELIZIA nella persona di Nino Scripelliti

UPPI nella persona di Gilberto Baldazzi

Convengono e stipulano quanto segue:

PREMESSA

Le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali, da inserirsi nell’accordo di cui all’art. 2. comma 3 della legge 431/1998, che tengano conto delle specificità del mercato delle locazioni dell’area fiorentina, e nell’ambito dei principi stabiliti dalla legge si propongono in particolare i seguenti obiettivi:

• favorire l’allargamento del mercato agli immobili attualmente sfitti e l’accesso alle locazioni ai settori sociali che attualmente ne sono esclusi;
• avviare a soluzione il problema degli sfratti per finita locazione, incentivando la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti;
• ricondurre alla legalità il mercato degli affitti sommerso e irregolare.

Le Associazioni firmatarie ritengono essenziale affiancare al contratto un ampio sistema informativo a questo scopo reputano necessario istituire i seguenti strumenti tecnici a sostegno della contrattazione, tenendo conto anche eventualmente di accordi nazionali futuri.

Osservatorio territoriale

L’osservatorio territoriale, al quale faranno riferimento le commissioni previste dal presente Accordo, dovrà avere compiti di studio e monitoraggio delle problematiche abitative sia pubbliche che private, in particolare sulle seguenti materie:

• mercato e costo delle locazioni, anche in confronto alle altre città;
• tendenze e prospettive di investimento per settori piccola e media proprietà. Enti, Assicurazioni, grandi gruppi;
• tendenze delle tipologie costruttive;
• evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alla condizione giovanile, agli immigrati, alle giovanili coppie, agli anziani;
• contratti di locazione e provvedimenti esecutivi di rilascio;
• processi di vendita e dismissione del patrimonio.

La composizione e le modalità di costruzione dell’Osservatorio, la sede e la dotazione di personale saranno definite in accordo tra le parti che sottoscrivono l’accordo e i comuni entro 90 giorni dalla sottoscrizione del presente accordo territoriale.

Nell’ambito dell’osservatorio territoriale saranno costituiti i seguenti organismi:

Commissione per la formazione
Tale organismo, composto dai sindacati della proprietà e degli inquilini ed eventualmente da funzionari delle Amministrazioni comunali interessate, avrà compiti di studio, proposta e aggiornamento professionale degli operatori del settore, limitatamente alla gestione dei contratti di locazione.

Agenzia per la Locazione
L’Agenzia, composta da rappresentanti delle parti firmatarie e degli Enti Locali, dovrà avere lo scopo di favorire lo sviluppo del mercato delle locazioni e l’accesso al mercato locativo privato, in particolare a parte di gruppi socialmente deboli, agevolando l’incontro tra la domanda e l’offerta attraverso iniziative e organismi adeguati.

Affitto Sicuro
Le parti ritengono necessario costituire un fondo con finalità di solidarietà finalizzato ad evitare e/o ridurre le azioni giudiziarie nei casi di morosità determinata da ragioni sociali quali motivi di salute, di riduzione dell’orario di lavoro, licenziamento, messa in mobilità, cassa integrazione e disagio economico derivato da rapporti di lavoro disciplinati dalla L. 30 (legge Biagi).
Il fondo  verrà alimentato dal finanziamento di enti pubblici e privati ed eventualmente da una quota dei canoni di locazione. Il presente fondo verrà gestito da un apposito organo di gestione composto dai rappresentanti delle Organizzazioni Sindacali dei locali e dei conduttori e dai rappresentanti delle Amministrazioni  comunali che sottoscrivono il presente accordo.

Cassa dei depositi cauzionali e dei contributi per l’integrazione dei canoni
La Cassa dei depositi cauzionali avrà finalità di solidarietà, da espletarsi tramite attribuzione di contributi per l’integrazione dei canoni a favore dei conduttori che per motivi di salute, di riduzione dell’orario di lavoro, licenziamento, messa in mobilità, cassa integrazione, subiscono una riduzione del reddito familiare.

La Cassa è finanziata con i depositi cauzionali dei singoli contratti, versati volontariamente e con l’1% dei canoni erogato dai proprietari degli immobili. Tutto quanto sopra limitatamente ai rapporti di locazione con la grande proprietà immobiliare.
La stessa è costituita  dalle parti firmatarie e possono aderirvi Comuni, Istituti di credito, e rappresentanti della proprietà edilizia.
Le parti, considerato il nuovo sistema di contrattazione introdotto dalla legge sulle locazioni, concordano, sulla necessità di definire un nuovo metodo sulle relazioni e i diritti sindacali, facendo riferimento anche a quelli già sperimentati all’interno di altre categorie.
Ravvisano inoltre l’esigenza di dotarsi di una disciplina e di una carta dei diritti sindacali.

Parte prima – Norme generali

Art. 1
Oggetto

1. Il presente Accordo, in attuazione dell’art. 2, comma 3 della L. 431 del 9 dicembre 1998 e del D.M. del 30.12.2002, stabilisce fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, è concordato tra le parti, il canone dei singoli contratti.
2. Lo stesso si applica ai contratti di locazione relativi ai beni immobili ubicati nel territorio del Comune di Firenze, Bagno a Ripoli, Calenzano, Campi Bisenzio, Impruneta, Lastra a Signa, Scandicci, Sesto Fiorentino, Signa, nonché i Comuni di Fiesole, Greve in chianti e San Casciano Val di Pesa non più annoverati tra i comuni  a forte tensione abitativa, per i quali si applica un incremento del 7% rispetto ai valori di cui alla tabella dell’art.5.

Art.2
Durata

1. l’accordo decorre dalla data in cui viene sottoscritto. Esso resterà in vigore per un periodo di tre anni e comunque fino alla sottoscrizione del successivo Accordo Territoriale.

Parte seconda – Determinazione canoni

Art. 3
Canone

1. Il canone di locazione degli immobili è determinato, secondo le disposizioni contenute negli articoli successivi, in base ai seguenti elementi:
   • ubicazione sul territorio;
   • classificazione per caratteristiche;
   • superficie;
   • dotazione di mobilio;
   • durata del contratto.

Art. 4
Zonizzazione

1. la zonizzazione di riferimento per il comune di Firenze è provvisoriamente determinata in base alla tavola di rappresentazione grafica delle microzone comunali che si allega al presente accordo.
2. in base alla tavola di cui al punto precedente, esclusivamente ai fini di cui all’art. 1, le microzone vengono accorpate nelle seguenti zone omogenee:

omissis.

Art. 5
fasce di oscillazione

1. Salvo quanto disposto al comma 2 dell’art. 16, il canone di locazione degli immobili da locare è determinato per zona, sulla base delle seguenti fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile minimo ed uno massimo a metro quadro:

omissis.

Art. 6
Superficie Convenzionale

1. La superficie convenzionale dell’alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi:
   1. l’intera superficie utile dell’intera unità immobiliare (per superficie utile si intende l’area effettivamente calpestabile escludendo da tale calcolo i palchi morti, le intercapedini fra i soffitti e tutte le aree con altezza inferiore a cm. 180);
   2. lo 0,50 della superficie utile delle autorimesse singole;
   3. lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
   4. lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine, palchi morti ed altri accessori simili;
   5. lo 0,15 della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;
   6. lo 0,10 della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare.

Art. 7
Classificazione immobili

1. Possono essere condotte in locazione tutte quelle unità immobiliari destinate a civile abitazione i cui impianti siano consentiti dalle vigenti normative in materia con particolare riferimento alla sicurezza di cui alla L. 46/90 e successivi decreti attuativi;
2. visti i criteri di cui al D.M. 30 settembre 2002 n. 1 per la determinazione dei canoni di locazione agevolati, gli elementi da considerare, per individuare il canone effettivo, compreso tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione di cui al precedente articolo, sono i seguenti:
   • tipologia dell’alloggio;
   • stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
   • pertinenze dell’alloggio;
   • presenza di spazi comuni;
   • dotazione di servizi tecnici;
3. le unità immobiliari sono classificate in base alle caratteristiche sottoindicate in tipo A, B e C e rispettive categorie per la tipologia B.

UNITA’ IMMOBILIARE DI TIPO A

E’ classificato di tipo A l’immobile che ha le seguenti caratteristiche:

1. appartamento completamente risanato o ristrutturato negli ultimi 10 anni alla data di stipula del contratto, ai sensi dell’art. 4 co. 2 lett. C) e D) della L.R.T. 52/99;
2. appartamento edificato negli ultimi 10 anni dalla data di stipula del contratto, esclusi quelli di edilizia convenzionata con convenzione in corso e non decaduta e di edilizia sovvenzionata;
3. sono altresì classificati alloggi di tipo “A” le unità immobiliari che, oltre ad avere i seguenti requisiti:
   1. riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma;
   2. servizio igienico con almeno quattro apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata;
   3. impianto idrico idoneo ed efficiente;
   4. impianto elettrico a norma;
   5. ascensore per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra, in immobile con oltre 4 piani fuori terra;
   6. ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti, ivi compresi le deroghe ammesse anche dai regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d’affitto;
   7. infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta degli agenti atmosferici;

hanno le seguenti caratteristiche, nessuna esclusa:

1. presenza di sistema di condizionamento d’aria nell’unità immobiliare;
2. rifiniture di particolare pregio;
3. dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno tre apparecchi;
4. dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (terrazze, logge, giardino, cortile, etc.) superiori al 30% della superficie utile dell’unità immobiliare della quale sono pertinenze, e comunque con superficie non inferiore a 20 metri quadri;
5. dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità, relativamente alle sole unità immobiliari poste nelle zone di cui alle lettere c) e d) art. 18, Legge 392/78.

UNITA’ IMMOBILIARE DI TIPO B

Si considerano di tipo B gli alloggi dotati di:

1. riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma e/o consentito dalle vigenti leggi;
2. servizio igienico con almeno con almeno 4 apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata;
3. impianto elettrico a norma e/o consentito dalle vigenti norme;
4. impianto idrico idoneo ed efficiente;
5. ascensore per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra, in immobile con oltre 4 piani fuori terra;
6. ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti, ivi comprese le deroghe ammesse anche dai regolamenti edilizi in vigore alla data di stipula del contratto d’affitto, e dotato di spazi e di servizio e pavimentazione integra o comunque in condizioni normali;
7. infissi ed affissi efficienti con chiusura atta a garantire la tenuta degli agenti atmosferici;
8. citofono o apri porta efficienti salvo delibere condominiali.

Si considerano di tipo B1, per il solo Comune di Firenze mentre per gli altri Comuni le seguenti caratteristiche fanno parte della fascia B, gli alloggi dotati di tutti gli elementi di tipo B ad esclusione del punto 1 purchè dotati:

1. riscaldamento non ad elementi radianti ma corredati di corpi scaldanti quali stufe e similari, efficiente ed a norma e/o consentito dalle vigenti leggi;
2. superficie dell’alloggio per non oltre il 30% interrato. 

 

UNITA’ IMMOBILIARE DI TIPO C

Si considerano di tipo C gli alloggi che:

1. non presentano almeno due delle caratteristiche indicate nei numeri da 1 a 7 della tipologia B con esclusione di quella di cui al n° 5 che non è elemento determinate per questa tipologia.

Art. 8
Maggiorazione per particolari categorie di immobili

1. gli importi della tabella di cui all’art. 5 sono incrementati fino ad un massimo del 15% per gli alloggi con superficie utile pari o inferiore a 55 mq.;
2. in caso di unità immobiliari arredate il canone può essere incrementato fino al 15% da graduarsi in relazione alla quantità e qualità dell’arredo.

 Art. 9
Maggiorazione per durata del contratto superiore al minimo

1. possono essere stipulati contratti di locazione per una durata superiore a quella minima stabilita dall’art. 2. comma 3 della legge 431/1998. In tal caso il canone concordato non dotrà essere calcolato sulla base della fascia massima e potrà essere incrementato del 4% per il prolungamento di un anno (4 più due) del 6% per due anni (cinque più due) e proporzionalmente per ulteriori incrementi di durata, purchè non ecceda il massimo della fascia della tipologia superiore ad eccezione della fascia della tipologia “A” che non ha detto limite.

Art. 10
Riduzione per particolari categorie di immobili

1.      gli importi della tabella di cui all’art. 5  sono ridotti del 10% per gli alloggi posti nella Zona Centro e Periferica A del comune di Firenze con superficie utile superiore a 120 metri quadri.

Art. 11
Rinnovo dei contratti stipulati ai sensi della L. 392/78 e dell’art. 11, co. 2. L. 359/92

1. il canone o indennità di occupazione per la rinnovazione dei contratti occupati con contratti ex L. 392/1978 è determinato per zona sulla base dell’art. 5 decurtate del 10% per contratti sottoscritti ex L. 359/92 art. 11 comma 2 fino alla data del 31/12/1996.

Art. 12
aggiornamento canone

1. il canone di locazione determinato in base agli articoli precedenti sarà aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertato dall’Istat.

Art. 13
contratti di locazione di natura transitoria per studenti universitari

1. per tali tipologie di contratto si applicano rispettivamente i valori riportati nella precedente articolazione con l’incremento del 15% e del 10%;
2. la transitorietà, per quanto concerne il conduttore, si verifica quando quest’ultimo ha un’esigenza abitativa transitoria collegata ad un evento certo, che deve essere espressamente indicata nella clausola n°1 del contratto. A titolo meramente indicativo e non tassativo, possono costituire esigenze transitorie:
   1. i motivi di studio, quali lo svolgimento di corsi presso istituti scolastici anche privati;
   2. le esigenze di lavoro, anche autonomo e di collaborazione;
   3. le esigenze di cure e riposo;
   4. le esigenze di svolgimento di attività commerciali ed artigianali di carattere stagionale;
   5. le esigenze di ricerca scientifica svolta anche autonomamente;
   6. le esigenze di visita a parenti e amici che necessitano di assistenza, collaborazione e simili;
3. la transitorietà per quanto concerne il locatore, potrà dipendere dall’esigenza di disporre dell’immobile a decorrere da una certa data, per i motivi di cui all’art. 3, comma 1. lettere a), b) e c), legge 431/1998, con inclusione della categoria degli affini nel caso sub a). 

 Art. 14
garanzie contrattuali

1. Le parti potranno essere assistite dalle organizzazioni sindacali per la stipula dei contratti di locazione di cui al presente accordo;
2. Altresì potranno richiedere che la proposta contrattuale venga sottoposta ad una commissione di conciliazione così come previsto dall’art. 6 del D.M. 30 settembre 2002 n. 1.
3. In tal caso la commissione di conciliazione verificherà la rispondenza del contenuto economico e normativo del contratto rispetto agli accordi di riferimento, relativamente a quanto dichiarato ed attestato dalle due parti contraenti.
4. La commissione rilascerà pertanto una attestazione dell’iter formativo del contratto attestante gli elementi oggettivi e soggettivi dichiarati dalle parti e la loro rispondenza agli accordi di riferimento.

Art. 15
Agevolazioni fiscali

1. Le agevolazioni fiscali che verranno applicate in favore dei locatori che stipuleranno contratti ai sensi del presente accordo saranno disciplinate con apposita intesa tra le Organizzazioni Sindacali e le Amministrazioni comunali.

Art. 16
Commissione di Conciliazione stragiudiziale

1. La commissione di conciliazione di cui all’art. 6 del D.M. 30.12.2002 è costituita da due componenti scelti fra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale, sulla base delle designazioni effettuate rispettivamente dal locatore e dal conduttore. La stessa ove i due componenti come in precedenza indicati lo ritengano necessario, potrà essere integrata da un terzo componente, che svolgerà funzioni di presidente. Qualora la controversia attenga alla interpretazione del presente Accordo, la commissione dovrà essere costituita da una componente per ognuna delle organizzazioni sindacali firmatarie dell’Accordo stesso.
2. In caso di incremento o diminuzione dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del presente Accordo territoriale la parte interessata potrà adire la commissione stragiudiziale di conciliazione, la quale determinerà, nel termine perentorio di 90 giorni, il nuovo canone a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale, o fino a nuova variazione.
3. Le parti firmatarie del presente Accordo territoriale si riservano la facoltà di prevedere ulteriori diversi organismi per la definizione delle controversie nelle materie previste dall’Accordo stesso.
4. I valori di cui all’art. 5 saranno incrementati, in caso di mancato impegno dei Comuni interessati al rimborso ICI da determinarsi con separato Accordo, di un importo corrispondente al beneficio fiscale non erogato. L’incremento deve essere accertato da parte della commissione prevista dal presente articolo, la quale si dovrà pronunciare entro 90 giorni.

Parte terza – DIRITTI SINDACALI E RAPPRESENTANZA

Art. 17
Rappresentanze sindacali

1. Le parti riconoscono la necessità di definire forme democratiche di rappresentanza sindacale. Fino alla loro costituzione le competenze sono esercitate dalle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale.
2. La disciplina relativa alle rappresentanze sindacali sarà definita con apposito accordo.

Art. 18
Delega contributi sindacali

1. Gli Accordi integrativi di cui al comma 5, art. 1 decreto Ministero Infrastrutture del 30.12.2002, potranno prevedere che i locatori possano riscuotere i contributi sindacali, dovuti dai conduttori alle organizzazioni di appartenenza, in conformità a specifica delega.

Art. 19
Diritto di affissione e riunione

1. I proprietari degli appartamenti di cui al precedente articolo provvedono ad assicurare, in analogia a quanto previsto dall’art. 25 Legge n. 300/1970, il diritto all’affissione delle comunicazioni delle organizzazioni sindacali.
2. Gli stessi soggetti garantiscono alle organizzazioni sindacali dei conduttori la possibilità di effettuare riunioni in locali messi a disposizione dalla proprietà, ove disponibili.

Art. 20
Adesioni

1. Le organizzazioni (della proprietà edilizia e dei conduttori) maggiormente rappresentative, firmatarie del presente accordo territoriale definito in sede locale invitano le organizzazioni che non hanno sottoscritto l’accordo ad aderire allo stesso.

Art. 21

1. copia dei modelli contrattuali eventualmente sottoscritti dalle OO. SS. firmatarie del presente accordo saranno depositati presso le rispettive sedi.

Letto, confermato e sottoscritto
Per le Associazioni degli Inquilini:

CONIA
SICET
SUNIA
UNIAT
UNIONE INQUILINI

Per le Associazioni dei proprietari:

APPC
ASPPI
CONFAPPI
CONFEDILIZIA
UPPI

Per maggiori informazioni,  per avere i Contratti e gli allegati,  rivolgersi alla Sede SICET della propria città.

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