Fra le seguenti Organizzazioni Sindacali della Proprietà:
Ed le seguenti Organizzazioni Sindacali degli Inquilini:
PREMESSO
Le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali, da
inserire nell’Accordo di cui all’art. 2, comma 3, della Legge 431/98, che
tengano conto della specificità del mercato abitativo nell’area della provincia
di Massa-Carrara e, nell’ambito dei principi stabiliti dalla legge, si
propongono in particolare i seguenti obbiettivi:
- Favorire l’allargamento del mercato agli immobili attualmente sfitti e
l’accesso alle locazioni per i settori sociali che attualmente ne sono esclusi;
- Avviare a soluzione il problema degli sfratti per finita locazione,
incentivando la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti;
- Ricondurre alla legalità il mercato degli affitti laddove risulta sommerso e
irregolare.
La struttura del presente Accordo Territoriale, ad eccezione dei riferimenti
relativi alla “Zonizzazione” e alle “Fasce di oscillazione dei Canoni”, è dalle
parti ritenuta valida ed essenziale, come metodo operativo e per i suoi
contenuti, per tutti i Comuni della Provincia di Massa-Carrara.
Le Associazioni firmatarie ritengono essenziale affiancare al contratto un ampio
sistema informativo e a questo scopo reputano necessario istituire un
“Osservatorio Territoriale” quale strumento tecnico , a sostegno della
contrattazione.
Competenze dell’OSSERVATORIO TERRITORIALE.
L’Osservatorio Territoriale, al quale faranno riferimento le commissioni
previste dal presente Accordo, dovrà avere compiti di studio e di monitoraggio
delle problematiche abitative sia pubbliche che private, in particolare sulle
seguenti materie:
- Mercato e costo delle locazioni abitative, anche in confronto alle altre
città;
- Tendenze e prospettive di investimento per settori: piccola e media proprietà,
Enti, Assicurazioni, grandi gruppi;
- Tendenze delle tipologie costruttive;
- Evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alla
condizione giovanile, agli immigrati, alle giovani coppie, agli anziani;
- Contratti di locazione e provvedimenti esecutivi di rilascio;
- Processi di vendita e dismissione del patrimonio pubblico e degli Enti.
La composizione e le modalità di costituzione dell’Osservatorio saranno definite
entro 90 giorni dalla sottoscrizione del presente Accordo Territoriale.
All’interno dell’Osservatorio si costituirà la “Borsa delle Locazioni”,
organismo composto dagli enti designati unanimemente dalle Associazioni
firmatarie del presente Accordo.
Commissione di Conciliazione Stragiudiziale
1. Nel Contratto Tipo è prevista la seguente clausola: “Ciascuna parte
potrà adire, per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla
interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine alla
esatta applicazione dell’Accordo Territoriale, in precedenza citato anche in
relazione al canone, alla Commissione di Conciliazione Stragiudiziale”.
2. La Commissione di Conciliazione è costituita da 3 componenti di cui due
scelti dalle parti tra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie
dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del
locatore e del conduttore. La Commissione è presieduta dall’ Assessore con
delega alle politiche della casa (o, in caso di impedimento, da suo delegato)
del Comune presso il quale viene depositato il presente accordo.
3. La parte interessata ha l’obbligo di chiedere l’attivazione della Commissione
all’Assessore competente, che deve convocarla entro 15 giorni, mediante
comunicazione scritta, da inviarsi personalmente alle parti interessate, con
invito a nominare, pena di improcedibilità, un componente della Commissione
scelto tra le Organizzazioni firmatarie dell’ Accordo Territoriale e di cui al
precedente comma 2.
4. Nel caso in cui la Commissione di Conciliazione viene convocata, deve essere
redatto il verbale che viene sottoscritto dalle parti e dai membri della
Commissione stessa.
CONCORDANO QUANTO SEGUE:
CAPITOLO 1
CONTRATTI AGEVOLATI
(art. 2 comma 3 Legge 09 Dicembre 1998 n°431 e D.M. 30/12/2002)
Articolo 1
L'ambito di applicazione dell'Accordo relativamente ai contratti in epigrafe
è costituito dal territorio amministrativo del Comune di CARRARA che viene
suddiviso in "Zone Omogenee" come da allegato A1, ed in base ad esse, vengono
definite le fasce di oscillazione dei canoni nello stesso allegato A1.
Le parti sopra richiamate, e l’amministrazione del Comune di CARRARA, confermano
che le scelte inerenti alle politiche abitative siano adottate tenendo conto
delle indicazioni contenute nel protocollo d’intesa stipulato con il L.O.D.E.
dei Comuni della provincia di Massa e Carrara e dell'Osservatorio Regionale
previsto dalla Legge 09 Dicembre 1998 n° 431 e dal D.M. 30 Dicembre 2002 .
Articolo 2
Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo gli
allegati: (A - B - C – D - E - F) del D.M. 30/12/2002. Le Organizzazioni che
stipulano il presente Accordo si impegnano a redigere e ad allegare all'accordo
stesso, un documento di ripartizione degli oneri accessori (Allegato G) fra
locatore ed inquilino con riferimento agli usi locali e all’art.4 del D.M.
30/12/2002.
Articolo 3
Il canone di locazione degli immobili è determinato, secondo le disposizioni
contenute negli articoli successivi, in base ai seguenti elementi :
a) Superficie convenzionale;
b) Classificazione per caratteristiche;
c) Maggiorazione per particolari categorie di immobili.
a) Superficie convenzionale.
La superficie convenzionale dell’alloggio sulla quale viene determinato il
canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi :
1. Intera superficie utile dell’unità immobiliare, o superficie utile maggiorata
del 20% per le unità immobiliari completamente ristrutturate negli ultimi dieci
anni, e che si trovano in edifici con vetustà di almeno quaranta anni. Detti
edifici devono essere all’interno del centro storico o dei vecchi centri
abitativi perimetrati secondo la cartografia del PRG del Comune di CARRARA e
definiti con le U.T.O.E.
2. 60% della superficie utile delle autorimesse singole (garages);
3. 40% della superficie utile del posto macchina scoperto ad uso esclusivo;
4. 25% della superficie dei balconi, cantine, terrazze ed altri accessori
simili;
5. 15% della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile ad uso esclusivo
del conduttore;
6. 10% della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla
quota millesimale dell’unità immobiliare;
7. Le unità immobiliari di superficie inferiore a MQ 50 ai fini della
determinazione del Canone di Locazione Convenzionato si considerano di
superficie convenzionale pari a MQ 50 a corpo. Tutte le unità immobiliari
superiori a MQ 50 e inferiori a MQ 60 ai fini della determinazione del Canone
Convenzionato si considerano di superficie convenzionale pari a MQ 60 a corpo.
b) Classificazione per caratteristiche
Gli elementi da considerare, per individuare il canone effettivo, tra il valore
minimo ed il valore massimo delle fasce di oscillazione di cui al successivo
articolo, sono i seguenti :
1- Tipologia dell’alloggio;
2- Stato di manutenzione dell’alloggio e dell’intero stabile;
3- Pertinenze dell’alloggio;
4- Presenza di spazi comuni;
5- Dotazione di servizi tecnici;
6- Vetustà dell’immobile;
7- Gli impianti a norma di legge ed efficienti.
L’unità immobiliare viene classificata in base alle proprie caratteristiche , di
TIPO “A”, “B” e “C” di seguito indicate :
UNITA’ IMMOBILIARE DI “ TIPO A“
E’ classificato di tipo “A” l’immobile, che oltre alle caratteristiche di
tipo “B”, di cui al successivo comma, presenta anche le seguenti :
- a) risanamento complessivo o ristrutturazione, accertabili, dell’unità
immobiliare effettuati negli ultimi dieci anni, ai sensi dell’art. 31 lettera C
e D della legge 457/98 e successive leggi Regionali e Regolamenti Comunali;
- b) Immobile edificato negli ultimi dieci anni, esclusi quelli di edilizia
convenzionata e sovvenzionata;
- c) Presenza di sistema di condizionamento d’aria, di isolamento acustico, di
risparmio energetico , propri dell’unità immobiliare;
- d) Rifiniture di particolare pregio (infissi, pareti, pavimenti, accessori);
- e) Dotazione di doppi servizi igienici , con secondo servizio dotato di almeno
tre accessori;
- f) Dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (terrazze, logge, giardino,
cortile, ecc.) superiori al 30% della superficie utile dell’unità immobiliare
della quale sono pertinenze, e comunque con superfici non inferiori a 20 metri
quadri;
- g) Dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità,
relativamente alle sole unità immobiliari poste nelle zone di cui alle lettere
C) e D) art. 18 Legge 392/78;
- h) Veduta dall’unità immobiliare di bellezze artistiche e paesaggistiche;
Per la classificazione di alloggio di tipo “A” basta il possesso di una sola
delle caratteristiche di cui ai commi a) e b) oppure almeno due delle altre o
tre nel caso in cui fra queste ci siano comprese quelle di cui al comma h).
UNITA’ IMMOBILIARE DI “ TIPO B“
Si considera di tipo “B” l’alloggio dotato di :
- a) Impianto di riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente e a
norma e/o consentito dalle vigenti disposizione di legge, con dichiarazione di
conformità;
- b) Un servizio igienico dotato di vasca o doccia, lavandino con acqua
corrente, bidè, water, con aerazione diretta o indiretta;
- c) Impianto elettrico a norma e/o consentito dalle vigenti leggi con
dichiarazione di conformità;
- d) Impianto idrico con allacciamento alla rete o acquedotto comunale;
- e) Ascensore per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra, in
immobile con tre piani fuori terra;
- h) Ambienti con pavimenti, pareti e soffitti privi di umidità e
sufficientemente areati ed illuminati;
- i) Infissi ed affissi efficienti ed a perfetta tenuta nei confronti degli
agenti atmosferici;
-
UNITA’ IMMOBILIARE DI “ TIPO C“
E’ considerato di tipo “C” l’alloggio che non presenta almeno due delle
caratteristiche indicate per quello di tipo “B”, con esclusione di quella al
comma e) relativa all’ascensore.
c) Maggiorazione per particolari categorie di immobili.
Maggiorazione per durata del contratto superiore al minimo :
1. Contratti con durata superiore ai tre anni avranno le seguenti variazioni
delle fasce di oscillazione:
2. Per i contratti con durata di quattro anni la fascia di oscillazione di cui
alla tabella "A1" sarà maggiorata del 2,5%.
3. Per i contratti con durata di cinque anni la fascia di oscillazione di cui
alla tabella "A1" sarà maggiorata del 5%.
4. Per i contratti con durata di sei anni la fascia di oscillazione di cui alla
tabella "A1" sarà maggiorata del 7,5%.
5. Per i contratti con durata superiore ai sei anni la fascia di oscillazione di
cui alla tabella "A1" sarà maggiorata del 10%.
6. In caso di Unità immobiliari arredate il Canone può essere incrementato fino
al 20% da graduarsi in relazione alla quantità e qualità dell’arredo.
Articolo 4
(Adeguamento I.S.T.A.T.)
Le parti concordano che il Canone di Locazione calcolato sulla base degli
articoli precedenti sarà aggiornato dall’inizio del secondo Anno di locazione,
dell’ indice I.S.T.A.T. in misura non superiore al 50%. Dall’inizio del terzo
Anno di locazione l’ indice I.S.T.A.T., sarà aggiornato in misura non superiore
al 75%.
L’adeguamento I.S.T.A.T. non è applicabile ai Contratti Transitori e per
Studenti Universitari.
Articolo 5
(Art. 23 Legge 392/78 Adeguamento Canone per lavori di straordinaria
manutenzione)
Le parti concordano che il Canone come pattuito verrà integrato con un
aumento pari all’interesse legale del capitale impiegato nelle opere di
straordinaria manutenzione di rilevante entità che si rendono necessarie a
partire dalla prima scadenza contrattuale.
Articolo 6
(Tabella Oneri Accessori)
In materia di oneri accessori le parti faranno riferimento alla redazione di
un documento di ripartizione degli stessi, secondo l'impegno di cui all’Allegato
G.
Resta comunque inteso che, per quanto non espressamente previsto, si fa
riferimento agli articoli della Legge 392/78 ancora in vigore, al Codice civile
e al D.M. 30/12/2002
Articolo 7
(Durata del Contratto)
La durata minima del Contratto, a norma di quanto previsto dall’ art. 2 comma
3 della Legge 431/98 è di anni 3 (Tre) decorsi i quali il Contratto si rinnova
per altri 2 (Due) anni, salvo i casi di disdetta di cui all’art. 3 comma 1 Legge
431/98. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna parte ha diritto
di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni ovvero per la
rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera
raccomandata da inviare all’altra parte almeno 6 (sei) mesi prima della
scadenza. In mancanza della comunicazione, Contratto è rinnovato tacitamente
alle stesse condizioni.
Articolo 8
(Contratto Tipo)
I Contratti di Locazione sulla base dei criteri contenuti nel presente
Capitolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando Contratti Tipo di
cui agli Allegati A – B – C – E – F che formano parte integrante del presente
Accordo Territoriale. Agli stessi si applicano inoltre anche le norme in materia
di locazione del Codice Civile, nonché della Legge 392/78 non espressamente
abrogate.
CAPITOLO 2
CONTRATTI AD USO TRANSITORIO
(art. 5 comma 1 Legge 09 Dicembre 1998 n° 431 e D.M. 30/12/2002)
Le Associazioni firmatarie concordano che:
1. I criteri di valutazione del Canone per i Contratti ad Uso Transitorio sono
gli stessi previsti dal CAPITOLO 1 del presente Accordo;
2. La transitorietà della Locazione non può essere inferiore a mesi 1 (Uno)e non
essere superiore a mesi 18 (Diciotto);
3. La transitorietà del contratto è individuata nel seguente modo:
Esigenze del proprietario:
quando ha necessità di adibire entro i 18 mesi l'immobile ad abitazione
propria, dei figli, dei genitori, per motivi:
• Qualunque esigenza del Locatore e dei suoi parenti sino al 2° grado, collegata
ad eventi certi e documentabili da indicare sul Contratto come, a titolo
esemplificativo:
• Trasferimento per lavoro o aggiornamento professionale e simili;
• Matrimonio;
• Separazione e/o Divorzio;
• Pensionamento;
• Ristrutturazione o demolizione o ampliamento dell’immobile;
• Rientro dall'estero o da altro Comune.
Per l'Inquilino le seguenti necessità, a causa di:
• Qualunque esigenza del Conduttore o dei componenti del suo nucleo familiare
collegata ad eventi certi e documentabili da indicare sul Contratto, come, a
titolo esemplificativo: Matrimonio, Pensionamento, Mobilità o trasferta per
lavoro, corsi professionali o di specializzazione;
• Contratto di lavoro a Tempo Determinato in Comune diverso da quello di
residenza;
• Incarico professionale a termine o su commessa;
• Separazione o divorzio;
• Assegnazione di alloggio ERP, acquisto di alloggio in Cooperativa o da privati
che si rende disponibile entro 18 mesi dalla data di stipula del Contratto di
Locazione, dimostrato con documentazione da indicare sul Contratto.
• Vicinanza momentanea a parenti fino al 4° grado bisognosi di assistenza e/o
cure da attestare con documentazione ufficiale da indicare sul Contratto;
• Cure mediche e/o riabilitazione;
• Missioni temporanee per esigenze militari, sanitarie, di polizia e simili.
Il proprietario o l'inquilino che hanno necessità di stipulare un Contratto Transitorio devono provare la necessità di transitorietà allegando l'apposita documentazione al contratto.
E' fatto obbligo al proprietario di confermare, a mezzo raccomandata A.R.,
prima della scadenza del contratto, il motivo che ha dato origine alla
transitorietà.
In caso di mancata comunicazione, ovvero nel caso siano venute meno le esigenze
di transitorietà poste dal proprietario, il contratto sarà ricondotto alla
durata prevista dall'art.2 comma 1 della Legge 09 Dicembre 1998 n° 431.
CAPITOLO 3
CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI
(art. 5 comma 2 Legge 09 Dicembre 1998 n°431 e D.M. 30/12/2002)
Ai sensi dell’art.3 del D.M. 30/12/2002 è possibile stipulare contratti di
locazione per studenti universitari fuori sede.
Si dispone che tale tipologia contrattuale è utilizzabile dai soli studenti
universitari iscritti a corsi di laurea, di perfezionamento e/o di
specializzazione nel comune ove è ubicata la sede e l’attività scolastica,
comune diverso da quello di residenza; tale condizione deve essere specificata
nel contratto.
A questo scopo devono essere allegate al tipo di contratto adottato (Allegati E
e F del D.M. 30/12/2002) le dichiarazioni dell’Istituto universitario attestanti
l’iscrizione e la frequenza di corsi universitari.
La durata contrattuale va da un minimo di sei mesi ad un massimo di tre anni ed
il contratto può essere sottoscritto dal singolo studente, o da gruppi di
studenti, o dalle agenzie per il diritto allo studio.
Il canone di locazione applicabile ai contratti per studenti fuori sede è
determinato utilizzando i valori di oscillazione massimo/minimo per zone
omogenee, individuati nel presente Accordo Territoriale.
Elenco Allegati dell’Accordo Territoriale del COMUNE DI CARRARA:
· Allegato A – B – C – E – F - G (Tipologia di Contratto, Tabella Oneri Accessori).
· Allegato A1 (Zone Omogenee, Valori del Canone Convenzionato, Fascia di Oscillazione).
I Contratti di Locazione possono essere stipulati utilizzando esclusivamente i contratti tipo richiamati nell’Accordo Territoriale, e precisamente quelli allegati al Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze del 30 Dicembre 2002, che saranno depositati presso il Comune di CARRARA e presso le Associazioni firmatarie, unitamente all’Accordo sottoscritto.
CARRARA, 26 settembre 2008
Per maggiori informazioni, per avere i Contratti e gli allegati, rivolgersi alla Sede SICET della propria città.