Decreto 29 maggio 2002
Alloggi in affitto per gli anziani degli anni 2000. Disciplinare tecnico a supporto
del bando di gara approvato con decreto del 27 dicembre 2001, n. 2521
GU n. 162 del 12-7-2002- Suppl. Ordinario n. 142
IL DIRETTORE GENERALE
per l'edilizia residenziale e le politiche abitative
Visto il comma 1 dell'art.
3 della legge 8 febbraio 2001, n. 21 che, al fine di avviare a soluzione le
più manifeste condizioni di disagio abitativo, prevede che il Ministro dei lavori
pubblici promuova un programma sperimentale di edilizia residenziale da realizzare
con risorse attivate da comuni, Iacp comunque denominati, imprese e cooperative
di abitazione e con il concorso finanziario dello Stato finalizzato, tra l'altro,
a rispondere alle esigenze abitative di categorie sociali deboli;
Visto il comma 2 dello stesso art. 3 che autorizza limiti di impegno quindicennali
di lire 70 miliardi a decorrere dall'anno 2000 e di lire 11 miliardi a decorrere
dall'anno 2001, quale concorso dello Stato alla realizzazione del programma di cui
al comma 1;
Visto il comma 4 dello stesso art. 3, che dispone che, con decreto del Ministro
dei lavori pubblici, vengano definite, previa intesa in sede di Conferenza permanente
per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e Bolzano,
le modalità di applicazione ed erogazione dei finanziamenti;
Visto il decreto legislativo 30 luglio 1999, n. 300, e successive modificazioni,
che ha istituito, fra l'altro, il Ministero delle infrastrutture e dei trasporti;
Visto il decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti n. 2521 del 27
dicembre 2001 e l'allegato bando di gara con il quale parte delle disponibilità
finanziarie derivanti dai limiti di impegno quindicennali previsti dall'art. 3,
comma 2, della legge 8 febbraio 2001, n. 21, è stata destinata all'attuazione di
un programma sperimentale nel settore dell'edilizia residenziale agevolata per la
realizzazione e il recupero di alloggi da concedere in locazione permanente a canone
agevolato ad utenti anziani denominato: "Alloggi in affitto per gli anziani degli
anni 2000";
Visto in particolare l'art. 5 del summenzionato bando di gara che prevede il ricorso
ad un disciplinare tecnico - da approvarsi non oltre la data di pubblicazione del
bando stesso nella Gazzetta Ufficiale con decreto del Direttore generale per l'edilizia
residenziale e le politiche abitative - contenente caratteristiche e livelli prestazionali
degli alloggi, nonché modalità e tipologie di organizzazione del programma sperimentale;
Visto il disciplinare tecnico predisposto dal gruppo di lavoro composto
da funzionari di questa Direzione e da esperti rappresentativi del settore appositamente
nominato con provvedimento n. 562/Segr. in data 13 dicembre 2001;
Visto il decreto ministeriale. n. 1751 del 28 dicembre 2001, registrato alla
Corte dei conti in data 21 gennaio 2002 al reg. n. 1, foglio 51, in attuazione del
decreto del Presidente della Repubblica n. 177 del 26 marzo 2001, con cui è stata
definita, fra l'altro, l'organizzazione della Direzione generale per l'edilizia
residenziale e le politiche abitative;
Considerato che, a seguito dell'avvenuta registrazione alla Corte dei conti in data
11 aprile 2002 al reg. n. 1, foglio 198 del citato decreto n. 2521 del 27 dicembre
2001, occorre procedere alla pubblicazione del bando di gara nella Gazzetta Ufficiale
ed all'approvazione del disciplinare tecnico;
Decreta:
Art. 1
È approvato l'allegato disciplinare tecnico di supporto al bando di gara per
l'attuazione del programma di sperimentazione di cui alle premesse.
Art. 2
Il presente decreto e l'allegato disciplinare tecnico sono pubblicati nella Gazzetta
Ufficiale della Repubblica italiana.
Roma, 29 maggio 2002
Il direttore generale: Rocco
ALLOGGI IN AFFITTO PER GLI ANZIANI DEGLI ANNI
2000
Disciplinare tecnico a supporto del bando di gara approvato con decreto del 27 dicembre
2001
Premessa
All'interno delle possibili politiche per favorire l'accesso alle abitazioni
delle fasce sociali deboli, la problematica degli anziani si caratterizza per una
specificità tutta propria.
Quantomeno per due ragioni: innanzitutto, come è di immediata evidenza, tale segmento
e' tra quelli che trovano maggiori difficoltà a rapportarsi ai valori del mercato
immobiliare; a ciò si aggiunge, come ulteriore aspetto non secondario, che il mercato
manifesta da sempre scarsa propensione a differenziare l'offerta in relazione ai
diversi caratteri della domanda e certamente gli anziani sono portatori di esigenze
abitative che a fatica possono considerarsi soddisfatte nei tradizionali e più diffusi
modelli abitativi.
Risponde quindi ad una indubbia priorità l'aver privilegiato - nel dare attuazione
al "programma sperimentale per la riduzione del disagio abitativo" previsto dall'art.
3 della legge 8 febbraio 2001, n. 21 - gli utenti anziani per i quali sinora non
era stato attivato, a livello nazionale, un piano di una qualche organicità e con
risorse significative.
Sulla problematica delle abitazioni per gli anziani, infatti, sono da registrare
solo generici riferimenti sulla finalizzazione delle risorse contenuti in alcuni
provvedimenti legislativi e non poche esperienze avviate in sede locale attraverso
finanziamenti regionali o per iniziativa di singole amministrazioni comunali e di
operatori no-profit. E' però mancata, diversamente da quanto praticato da numerosi
paesi dell'Europa occidentale, la concezione di un programma con una chiara finalizzazione
verso la categoria e, soprattutto, con il supporto di una serie di modalità operative
tali da rendere le diverse realizzazioni non episodiche ma, al contrario, interrelate
da indicazioni conseguenti ad orientamenti tecnico-culturali da assumere come riferimento.
Per questi motivi il bando predisposto per consentire l'utilizzazione dei finanziamenti
resi disponibili dalla legge 21 ha opportunamente previsto che, in concomitanza
alla pubblicazione del bando stesso, venisse redatto un disciplinare tecnico "contenente
caratteristiche e livelli prestazionali degli alloggi, nonché modalità e tipologie
di organizzazione del programma sperimentale" (art. 5).
In tal modo, l'obiettivo finale che il programma persegue va oltre la produzione
di alloggi, che pure ne costituisce scopo fondamentale, ed è individuabile nella
messa a punto di un nuovo modello di offerta alloggiativa da immettere sul mercato
e, al contempo, nella definizione di un modo di abitare che tenga conto sia delle
ridotte capacità dell'utente anziano, sia delle sue esigenze di autonomia.
Con questi presupposti il programma acquista, nel senso più proprio, il carattere
di sperimentalità: ogni intervento è, dunque, sperimentale in quanto, oltre alla
fase di progettazione, esecuzione e collaudo delle opere, prefigura una fase di
scelta tra più opzioni per il conseguimento degli obiettivi sperimentali prefissati
e di monitoraggio e resocontazione sistematica, di cui la realizzazione stessa si
configura come momento di verifica.
Il disciplinare tecnico contenuto nelle pagine che seguono è suddiviso in due parti:
nella prima sono raccolte le indicazioni ritenute utili per consentire, per quanto
possibile, una agevole e tempestiva formulazione delle richieste attraverso informazioni
e precisazioni sugli elaborati, come previsto dall'art. 4, comma 3, del bando di
gara, a corredo della domanda che i soggetti promotori devono inoltrare al comune
in cui ricade l'intervento; nella seconda parte vengono esplicitati i caratteri
del programma approfondendo quegli aspetti ritenuti decisivi per conferire qualità
e compiutezza agli interventi che si andranno a realizzare.
Il disciplinare, evitando rigidità che vincolerebbero inopportunamente
amministrazioni comunali ed operatori, suggerisce un percorso metodologico e di
merito per arrivare alla formulazione delle proposte. Gli elementi qualificanti,
peraltro indicati nel bando, sono: la scelta localizzativa all'interno del contesto
urbano;
la correlazione tra alloggi e sistema di assistenza; l'integrazione tra spazi del
singolo alloggio e spazi comuni all'unita' residenziale; l'individuazione di ambienti
e servizi da rendere disponibili non soltanto agli anziani ma ad un utenza più vasta;
la descrizione dei livelli prestazionali sia degli alloggi che dell'intervento.
Il programma ha quindi l'ambizione di contribuire a segnare positivamente le modalità
realizzative delle abitazioni per anziani.
E' evidente che ciò potrà avvenire, e sicuramente avverrà, se quanti parteciperanno
operativamente alla elaborazione delle propostesi relazioneranno al bando individuandolo
come occasione di sperimentazione autentica e, conseguentemente, ricercando quelle
soluzioni in grado di assicurare migliori condizioni abitative.
Parte prima
Istruzioni per la predisposizione delle proposte
Elaborati da presentare:
1.1 Proposta di programma [art. 4, comma 3, lett. a)]. La proposta di programma,
sottoscritta dal legale rappresentante del soggetto proponente o, nel caso di
amministrazioni comunali, dal Sindaco o suo delegato, deve essere esplicitata,
in conformità a quanto indicato nel bando, attraverso una relazione descrittiva
degli elementi costituitivi e delle finalità perseguite di cui si prospettano
i principali contenuti.
- localizzazione, dimensionamento e caratteri morfologici dell'insediamento
urbano quali: tipologie edilizie, densità, rapporti con i luoghi della centralità,
qualità urbana (rif. punto 3.1 del presente disciplinare);
- localizzazione e caratteristiche del sistema dei servizi pubblici e privati
di tipo commerciale, amministrativo, sociale, culturale, ricreativo ed evidenziazione
delle relative modalità di accesso (rif. punto 3.3);
- descrizione della rete dei servizi sociali e sanitari attivi a scala urbana
e di quartiere a sostegno della residenzialità, tali da consentire condizioni
di autonomia e l'integrazione della popolazione anziana nel contesto sociale
(rif. punto 3.3);
- caratteristiche demografiche e sociologiche per l'ambito di riferimento
e per l'intero territorio comunale, con particolare riguardo alla popolazione
anziana presente ed alle previsioni d'invecchiamento (rif. punto 1.9).
Va sottolineato che la conoscenza di detti elementi è di fondamentale importanza
per l'identificazione e la definizione spaziale e funzionale dei nuovi servizi
da attivare, che dovranno promuovere lo sviluppo di forme innovative e flessibili
di assistenza sociale e sanitaria aperte a tutto il quartiere. Proprio la capacità
di rivolgersi ad un'utenza differenziata potrà, d'altra parte, contribuire alla
sostenibilità gestionale ed economica dei servizi offerti alle fasce più deboli.
In particolare per i servizi pubblici e privati di tipo commerciale, amministrativo,
sociale, culturale, ricreativo e per quelli sociali e sanitari attivi va predisposta
una specifica planimetria sulla quale deve
essere riportata l'ubicazione dell'intervento e dei servizi presenti
nell'ambito urbano, con l'indicazione delle distanze da percorrere per ciascun
servizio (rif. punto 3.3).
1.1.2. Descrizione delle modalità di attuazione dell'intervento.
Va indicata, in relazione alla strumentazione urbanistica vigente ed alla normativa
tecnica di attuazione, la tipologia d'intervento prescelta precisando, qualora
si operi su edilizia esistente, la modalità individuata con riferimento all'art.
31 della legge 5 agosto 1978, n. 457, comma 1, lettere c), d, ed e).
La documentazione da predisporre deve dare conto delle modalità di trasformazione
degli immobili (aree ed edifici) e deve indicare, per ciascun intervento previsto,
il soggetto titolare della trasformazione stessa.
Il riferimento, esplicitato dal bando, alla conformità agli strumenti urbanistici
vigenti è necessario, oltre che per assicurare la fattibilità amministrativa
dell'intervento, anche per garantire un più rapido avvio dei cantieri.
L'assenza di un piano attuativo ancorché adottato può non costituire condizione
d’inoperatività qualora il piano regolatore generale vigente risulti, sulla
base di esplicita attestazione dell'amministrazione comunale, sufficientemente
dettagliato nel senso che la normativa e gli elaborati di piano siano stati
concepiti per disciplinare gli interventi ammissibili senza il ricorso a preventiva
strumentazione. Nel caso in cui il piano di recupero o altro piano attuativo
da adottare preveda trasformazioni in variante allo strumento urbanistico, occorre
fare riferimento - per le procedure di approvazione - alla legislazione nazionale
e regionale vigente.
In ogni caso, al fine della presentazione della richiesta di finanziamento è
ritenuta condizione sufficiente, secondo quanto previsto dal bando di gara,
la sola adozione del piano attuativo mediante delibera del consiglio comunale
o la sottoscrizione dell'Accordo di programma qualora si ricorra a tale procedura.
1.1.3. Quantificazione delle risorse finanziarie:
la proposta deve contenere un quadro riepilogativo delle opere (residenziali
e non) da realizzare con la quantificazione, per ciascun intervento, delle risorse
finanziarie, del costo complessivo, del tipo e del relativo canale di finanziamento
(pubblico, privato, comunitario).
Per le diverse categorie di opere da realizzarsi, in aggiunta all'intervento
sperimentale di cui si richiede il finanziamento statale, occorre dimostrare,
con idonea documentazione, la fattibilità delle opere, con riferimento agli
aspetti tecnici, amministrativi e finanziari. Per le opere finanziate con risorse
regionali o comunali è opportuno che gli impegni delle amministrazioni pubbliche
siano formalizzati con apposite deliberazioni.
1.2. Programma di assistenza e accompagnamento sociale [art. 4, comma 3,
lett. b)].
Per quanto concerne la componente sociale, gli interventi costruttivi devono essere
coordinati con azioni di sostegno basate sull'offerta di servizi di supporto domestico
(accompagnamento, recapito domiciliare della
spesa, pulizia dell'alloggio, piccole riparazioni domestiche, ecc.)
che possano aiutare l'anziano nelle attività quotidiane consentendone una gestione
autonoma.
Le finalità del programma di assistenza ed accompagnamento sociale sono essenzialmente
le seguenti:
- informazione sull'offerta dei servizi esistenti e sulle modalità di fruizione
degli stessi;
- integrazione socio-sanitaria dei servizi al fine di fornire risposte personalizzate
alle esigenze degli anziani;
- promozione dell'autonomia dell'anziano mediante interventi di tipo culturale,
ricreativo e sportivo, incentivando anche forme di lavoro compatibili;
- razionalizzazione dei servizi e della loro gestione; promozione dell'intervento
del volontariato, di associazioni no-profit e dei privati per garantire modalità
adeguate di aiuto.
Il programma di assistenza ed accompagnamento deve specificare la quantità e la
qualità dei servizi che si intendono fornire, gli standard assistenziali minimi,
annuali o mensili (ore di assistenza domiciliare, infermieristica-ambulatoriale,
riabilitativa; accessi del medico di medicina generale e forme di consulenza di
eventuali altri operatori; ecc.), ed il personale di assistenza previsto a tempo
pieno o parziale, distinguendo tra i servizi di base offerti gratuitamente dagli
enti pubblici e dal volontariato e gli eventuali servizi a pagamento.
Per gli spazi di servizio va definito un piano di gestione, precisando quali servizi
prevedano la gestione diretta da parte degli enti pubblici o l'autogestione da
parte degli utenti (eventualmente organizzati in apposita associazione che abbia,
comunque, una riconoscibilità) e quali invece possano essere concessi in appalto
ad operatori privati con l'obbligo di praticare tariffe convenzionate che tengano
conto della finalità sociale.
1.3. Progetto preliminare delle opere [art. 4, comma 3, lett. c)].
In fase di presentazione della domanda al comune, il progetto delle opere deve
essere definito a livello di preliminare.
La specificazione del progetto a livello esecutivo avverrà poi, da parte dei soggetti
ammessi al finanziamento, entro 180 giorni a decorrere dalla data della stipula
del protocollo d'intesa.
Il progetto preliminare, predisposto ai sensi della normativa vigente (art. 16,
comma 3, della legge n. 109/1994 e successive modificazioni ed integrazioni),
è accompagnato da elaborati grafici, sino alla scala 1:50, al fine di documentare
adeguatamente le caratteristiche tipologiche, funzionali e tecnologiche.
Il progetto deve essere corredato dal costo dell'intervento che, per quanto concerne
la parte ordinaria relativa alla residenza, deve essere riferito ai massimali
vigenti in ciascuna regione per l'edilizia residenziale agevolata e sovvenzionata.
A tal fine va prodotto il quadro tecnico economico (Q.T.E.) da compilare sui soli
modelli relativi all'edilizia sovvenzionata (S/N o S/R) vistato dal legale rappresentante
del soggetto proponente o, nel caso di soggetti pubblici, dal responsabile del
procedimento.
Per quanto concerne il programma sperimentale (lavorazioni ed attività sperimentali)
il costo aggiuntivo va quantificato con le modalità indicate nel successivo paragrafo.
1.4. Programma di sperimentazione [art. 4, comma 3, lett. d)].
Tenuto presente quanto già delineato in "premessa", il programma di sperimentazione
relativo a ciascuna proposta deve illustrare il quadro degli obiettivi prescelti,
in rapporto alle caratteristiche fisiche dell'intervento edilizio con particolare
riferimento alle indicazioni ed a quanto definito ai punti 3, 4 e 5 del presente
disciplinare. L'attuazione del programma di sperimentazione si sostanzia
mediante le lavorazioni straordinarie e le attività di sperimentazione per le
quali vanno esplicitati i costi aggiuntivi da sostenere, il percorso metodologico
che si intende avviare e la strumentazione da utilizzare.
- verifiche di progetto, di laboratorio e/o in opera che costituiscono
i momenti in cui, attraverso
l'utilizzo di apparecchiature strumentali o di particolari metodologie di
indagine, sono sottoposti a controllo taluni aspetti dell'intervento:
sia in fase preventiva (ad esempio lo studio di compatibilità tra l'intervento,
il contesto urbano e la dotazione di servizi), sia in corso d'opera (ad esempio
i controlli sul benessere ambientale degli spazi abitativi e sul comportamento
dei componenti tecnologici ed impiantistici), sia, infine, ad intervento ultimato,
anche con il coinvolgimento dell'utenza insediata; per ciascuna verifica deve
essere indicato il tema di sperimentazione, il costo previsto, la fase di
processo in cui viene effettuata, gli obiettivi e la descrizione delle metodologie
di controllo;
- resocontazione dell'intervento sperimentale che deve avvenire attraverso
la presentazione, con le modalità stabilite negli atti convenzionali, di rapporti
in corso d'opera e a lavori ultimati, costituiti da elaborati descrittivi
e da quant' altro ritenuto necessario per permettere la divulgazione delle
conoscenze acquisite.
1.4.3. Quantificazione dei costi aggiuntivi. Il costo aggiuntivo derivante
dalla singola lavorazione straordinaria deve essere quantificato in riferimento
all'analisi dei prezzi correntemente applicati in interventi di edilizia residenziale
pubblica nell'ambito del territorio comunale e valutati con riferimento al capitolato
di appalto e al prezzario regionale. Nell'ambito del predetto capitolato devono
essere individuate le lavorazioni standard assimilabili a quelle straordinarie
proposte. Il costo delle lavorazioni per le quali non è possibile riferirsi
a lavorazioni correnti presenti o assimilabili a quelle previste nel prezzario
regionale, deve essere stimato attraverso una indagine di mercato da effettuare
tra più ditte fornitrici di prodotti analoghi.
Il costo aggiuntivo relativo ai materiali ed agli impianti deve essere comprensivo
di tutti gli oneri normalmente applicati.
Nel merito devono essere predisposte delle tabelle in cui confrontare le categorie
standard di lavoro previste dal capitolato e dal prezzario regionale (codice,
descrizione, costo unitario) e le analoghe categorie di lavoro proposte per
il programma di sperimentazione (descrizione, costo unitario, quantità, differenza
costo).
Ciascuna attività sperimentale deve essere articolata in rapporto alle seguenti
voci di costo: personale (con indicazione della qualifica e del costo unitario/giorno),
apparecchiature (ammortamento) e spese generali (in percentuale).
1.5. Piano economico finanziario [art. 4, comma 3, lett. e)].
Il piano economico-finanziario deve dimostrare, oltre alla fattibilità economica
degli interventi ricadenti all'interno della proposta,anche la sostenibilità dei
costi di gestione delle strutture di servizio.
In particolare deve essere garantito l'utilizzo degli spazi comuni ed il funzionamento
dei servizi di sostegno (rif. punto 5.2.1) da parte degli anziani residenti e
non; tali servizi possono essere aperti, con particolari accortezze, alla generalità
degli abitanti.
A tal fine nel caso d’alloggi destinati alla locazione a canoni previsti per l'edilizia
economica e popolare dovranno essere definite forme di gestione diversificate
in modo da evitare che il costo di funzionamento dei servizi ricada sui canoni
stessi.
1.6. Richiesta di finanziamento [art. 4, comma 3, lett. f)].
Il soggetto proponente deve quantificare il finanziamento richiesto in relazione
al costo complessivo, facendo riferimento ai limiti indicati all'art. 6 del bando.
Nel caso in cui la proposta preveda sia alloggi da locare a canone di edilizia
residenziale pubblica che alloggi da locare a canone non superiore all'ottanta
per cento del canone concordato, è comunque possibile il finanziamento fino a
un massimo di 3.098.741,00 euro (sei miliardi di lire).
La regione inserisce la proposta così elaborata nella quota del quaranta per cento
riservata dal bando - art. 4, comma 4 - alle domande presentate da imprese di
costruzioni, cooperative di abitazione e loro consorzi.
1.7. Delibera del comune di adesione al programma [art. 4, comma 2 e comma
3, lett. g)]. Il comune, anche a seguito di modifiche o integrazioni apportate
alla proposta in accordo con l'operatore, con propria delibera:
- attesta la congruità della proposta agli obiettivi del programma e la fattibilità
urbanistico-amministrativa della stessa con particolare riferimento a:
- presenza dei servizi indicati;
- conformità agli strumenti urbanistici vigenti o adottati;
- individuazione dei soggetti titolari delle trasformazioni;
- tipo di disponibilità dell'area o dell'immobile;
- rispondenza dei costi ai massimali di costo regionali per quanto riguarda
l'intervento e al prezzario regionale per quanto riguarda le lavorazioni straordinarie;
- aderisce alla proposta di programma indicando, fra l'altro, gli impegni
che intende assumere con particolare riferimento a:
- programma di assistenza e accompagnamento;
- aspetti gestionali;
- entità delle eventuali risorse proprie ed individuazione delle opere cui
sono destinate.
1.8. Designazione del responsabile del programma. Al fine di garantire
che la proposta di intervento sperimentale venga correttamente formulata, nonché
puntualmente attuata con riferimento alle procedure previste, il soggetto proponente
designa il responsabile del programma. Nel caso in cui il proponente sia
un soggetto pubblico, le funzioni di responsabile del programma sono assunte dal
responsabile del procedimento.
Al responsabile del programma è anche affidato il compito di rappresentare,
nelle varie fasi, lo stato
di attuazione dell'iniziativa e di corrispondere alle esigenze di
documentazione finalizzate al monitoraggio e alla verifica del programma.
1.9. Dati statistici. L'art. 7 del bando individua cinque criteri di selezione
per l'accesso ai finanziamenti. I parametri indicati alla lettera a) - caratteri
del comune - consentono, in particolare, la rilevazione di alcune condizioni oggettive
riferite al comune in cui ricade l'intervento. I dati statistici richiesti
sono quindi finalizzati alla conoscenza delle caratteristiche sociali ed economiche
dei residenti ultrasessantacinquenni che vivono nel territorio comunale.
Per garantire la confrontabilità delle informazioni è necessario che gli stessi
siano certificati dai competenti uffici comunali e che i dati relativi alla popolazione
ricadente nel territorio comunale (popolazione complessiva e percentuale di abitanti
ultrasessantacinquenni) siano desunti dall'Istat con riferimento al 1 gennaio
2000.
- Gestione del programma
2.1. Ruolo del comune e della regione. L'ente locale è chiamato a svolgere
compiti di portata sostanziale nell'attivazione del programma.
Il comune, infatti, nell'individuare la proposta, ha le seguenti alternative:
- partecipare direttamente alla selezione regionale attivando una propria
iniziativa;
- inoltrare alla regione una delle proposte pervenute da parte degli altri
soggetti proponenti previsti dall'art. 3 del bando di gara;
- trasmettere alla regione una proposta integrata pubblico/privato.
Per i comuni con popolazione superiore a 300.000 abitanti, il numero delle proposte
è elevato a tre.
Appare quindi evidente che al comune spetti il decisivo ruolo non soltanto di
pubblicizzare il programma e di favorire la più alta qualità delle proposte, ma
anche quello di selezionare le richieste da inviare alla regione.
In ogni caso è opportuno che il comune, nell'operare la scelta, si attenga agli
stessi criteri indicati dal bando; in caso di mancata aderenza a tale impostazione,
infatti, si avrebbero risultati disomogenei e ne verrebbero pregiudicati il significato
e la finalità del programma.
Il bando non prevede un termine entro il quale le proposte devono essere trasmesse,
da parte dei proponenti, al comune; ciò consente a quest'ultimo di organizzare
forme di divulgazione del programma secondo le modalità e i tempi ritenuti più
idonei.
La regione ha il compito di selezionare, tra le domande pervenute da parte dei
comuni, non più di dieci proposte da inviare all'Amministrazione centrale senza
procedere alla formazione di una graduatoria.
2.2. Modalità di assegnazione.
Gli alloggi che vengono destinati alla locazione permanente ad utenti ultrasessantacinquenni
in possesso dei limiti di reddito previsti per l'edilizia agevolata possono essere
ceduti a terzi a condizione che tali vincoli vengano assunti dall'acquirente e
riportati nell'atto di compravendita e nelle relative note di trascrizione.
La cessione deve riguardare, in ogni caso, tutti gli alloggi oggetto di finanziamento
ed essere effettuata ad un unico soggetto.
L'amministrazione comunale provvede ad assegnare gli alloggi ai canoni previsti
per l'edilizia economica e popolare ad utenti ultrasessantacinquenni, utilizzando
graduatorie di cui è già provvista o predisponendo apposito bando.
In ogni caso gli alloggi non possono essere concessi in locazione a categorie
di utenti diverse da quelle previste dall'art. 2 del decreto di approvazione del
bando, anche nelle assegnazioni successive: a tal fine l'amministrazione comunale
provvede ad approvare apposito regolamento.
Ai fini della determinazione del canone di locazione da corrispondere con riferimento
alle modalità stabilite all'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
(canone concordato) la superficie degli spazi e dei servizi di sostegno connessi
alla residenza (soggiorno comune, locale infermeria, locale pluriuso, locale di
servizio, ecc.), da ripartire tra gli alloggi, è assunta in misura pari al cinquanta
per cento. Resta calcolato per l'intera superficie utile il solo alloggio di servizio.
Parte seconda
Riferimenti tecnici per le proposte
Caratteri dell'intervento sperimentale proposto.
3.1. Integrazione nell'ambito di contesti residenziali esistenti.
Preliminarmente al progetto d'intervento deve essere effettuata un'indagine delle
condizioni del contesto urbano e delle connesse problematiche sociali, indagine
che porrà anche le premesse per il monitoraggio dei risultati conseguiti nel tempo
con gli interventi effettuati.
Affinché gli anziani possano avere assicurate condizioni tali da favorire il senso
di sicurezza personale e di appartenenza all'ambito insediativo considerato, è
necessario che questo abbia una configurazione consolidata nella storia del tessuto
urbano, una identità riconosciuta nelle tradizioni locali, un sufficiente grado
di integrazione tra residenze e servizi, in particolare per quanto attiene l'assistenza.
Ciò non significa che l'intervento debba necessariamente inserirsi nelle aree
urbane più consolidate, potendo trovare collocazione anche in un quartiere periferico
purché questo abbia raggiunto una forma ed un'organizzazione strutturata, abbia
relazioni non difficoltose con il centro urbano e comunque sia dotato di un'immagine
positiva nella considerazione degli abitanti del quartiere.
3.2. Integrazione con alloggi per
utenze differenziate.
Particolare attenzione va prestata all'integrazione degli alloggi destinati alle
persone anziane con alloggi destinati anche ad altre utenze per evitare l'insorgere
di condizioni di separatezza. Detta integrazione può avvenire:
- all'interno dell'organismo abitativo o comunque di un contesto unitario
che può utilmente ospitare alloggi in uso a più segmenti sociali;
- tramite l'attivazione di spazi attrezzati e di servizi posti all'interno
dell'organismo abitativo ma in grado di interessare altre categorie di utenza.
Può essere perseguita anche una combinazione tra diversi tipi di regime locativo
e proprietario, prevedendo nello stesso contesto alloggi da locare a canone di
edilizia residenziale pubblica, alloggi da locare a canone non superiore all'ottanta
per cento del canone concordato (art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998,
n. 431), alloggi a canone libero o in proprietà privata.
3.3. Contiguità ai servizi di quartiere. L'area prescelta deve essere:
- integrata con aree destinate a residenze e servizi, evitando comunque la
concentrazione delle residenze per anziani;
- in prossimità di servizi e attrezzature commerciali in grado di soddisfare
esigenze quotidiane, quali:
generi alimentari/supermercato, mercato di quartiere, bar, edicola
giornali, farmacia;
- collegata con altre tipologie di servizi, quali spazi commerciali non alimentari,
centri socio-assistenziali ivi compresi i centri diurni per anziani, aree verdi
o parchi, servizi ricreativi (centri sportivi, cinema, ecc.), amministrativi
(ufficio postale, banca, uffici municipali o circoscrizionali), ricettivi (ristorante,
tavola calda, ecc.), luoghi di culto;
- attrezzata (o predisposta ad accogliere interventi di adeguamento) con idonei
elementi infrastrutturali e di arredo urbano;
in particolare devono essere garantite, ove possibile:
- l'accessibilità tramite percorsi pedonali; la segnaletica nei punti critici
di interferenza con la rete carrabile (semafori, strisce pedonali, ecc.);
il collegamento con la rete di trasporto pubblico;
- la dotazione di elementi di arredo urbano (cabine telefoniche, aree di
attesa dei mezzi pubblici protette con pensiline coperte e dotate di sistemi
di seduta, punti di illuminazione pubblica adeguata, segnaletica e cartelli
informativi leggibili, ecc.);
- protetta in modo adeguato da eventuali fonti di inquinamento ambientale
(acustico, atmosferico, elettromagnetico, ecc.).
3.4. Collegamenti con i servizi di assistenza.
Le proposte devono fare riferimento ad un ambito urbano di dimensione congrua
sia in relazione all'accessibilità' ai servizi primari da parte degli anziani,
sia in relazione al potenziale bacino di utenza dei nuovi servizi che saranno
realizzati contestualmente alle stesse residenze.
Per ambito si intende non solo l'intorno fisico-ambientale, ma anche il contesto
sociale ed il complesso di reti relazionali e di servizio con cui l'intervento
si propone di interagire.
Ferma restando la percentuale minima di servizi ad uso comune da soddisfare, di
cui al successivo punto 5.2.1, sono da valutare positivamente quelle iniziative
che usufruiscono di risorse e dotazioni aggiuntive, messe a disposizione da parte
di soggetti pubblici o privati, per iniziative coordinate con l'intervento.
Caratteri del progetto.
4.1. Qualità architettonica. Tra gli obiettivi generali rientrano, da una
parte, quello di evitare elevate concentrazioni residenziali di utenti omogenei
sotto il profilo sociale o economico o culturale o psicofisico o semplicemente
anagrafico; dall'altra, quello di consolidare relazioni di solidarietà sociale
e intergenerazionale.
Tuttavia gli anziani necessitano di particolari attenzioni che non sempre si conciliano
con i bisogni di altri utenti in quanto, in genere, gradiscono ed auspicano la
vicinanza di persone di altre fasce di età che sono portatori di comportamenti
e stili di vita anche non compatibili.
La ricerca delle più idonee soluzioni tipologiche deve tenere conto di un giusto
dosaggio di integrazione e separatezza.
L'organismo abitativo può dunque essere costituito da soli alloggi per anziani
o, viceversa, essere funzionalmente integrato con alloggi destinati ad altre utenze.
Nel primo caso, devono essere favorite forme di integrazione degli anziani alla
vita sociale, anche attraverso l'apertura dei servizi ad utenti esterni, mentre,
nel secondo caso, l'integrazione deve garantire il rispetto di adeguati livelli
di riservatezza degli alloggi, di protezione dai rumori esterni e di autonomia
funzionale nella fruizione dei servizi ad uso comune.
Il progetto deve inoltre prevedere soluzioni che conservino gli abitudinari rapporti
con l'ambiente esterno e privilegino la presenza di spazi comuni a favore della
socializzazione (cortile interno, portici, orti-giardino, ecc.), la riconoscibilità
delle diverse destinazioni (residenza, servizi, spazi di collegamento) ed una
chiara finalizzazione dei percorsi di distribuzione.
4.2. Sostenibilità ambientale.
Il benessere dell'abitare, il risparmio energetico ed il contenimento nell'uso
delle risorse naturali sono obiettivi fondamentali da porre a base della progettazione.
Pertanto, sia che si tratti di nuova edificazione che di recupero, il progettista
deve porre attenzione all'impiego di materiali e prodotti di cui siano note le
caratteristiche positive in merito a:
Va anche adeguatamente valutato il comportamento termico dell'edificio e delle
sue parti, organizzato e controllato in fase di progettazione attraverso un’attenta
interrelazione con il contesto climatico e ambientale
per quello che riguarda, ad esempio, l'orientamento dell'edificio, il controllo
del flusso termico, l'uso di materiali isolanti ad accumulo termico, la conservazione
del calore, l'irraggiamento solare, ecc.
Di estremo interesse sono da considerare, altresì, gli obiettivi di risparmio
della risorsa naturale acqua, del raggiungimento di adeguati livelli di benessere
termoigrometrico, specie con riguardo alla qualità dell'aria e al raffrescamento
estivo degli alloggi e di protezione contro il rumore.
4.3. Rapporti con il contesto.
Eguale attenzione deve essere riservata all'inserimento
del progetto nel contesto, alla
riconoscibilità dei caratteri morfologici e delle funzioni e alla promozione di
forme di comunicazione e partecipazione con gli abitanti e con le
associazioni interessate alla realizzazione dell'intervento.
Per quanto riguarda il concetto di inserimento del progetto nel contesto, le residenze
per anziani vanno trattate non come oggetti "sopraggiunti", ma come componenti
che realizzino contiguità e continuità con l'esistente; occorre, in particolare,
evitare la caratterizzazione dell'intervento come "casa dei vecchi". A tal fine
va utilizzato ogni accorgimento per integrare gli alloggi all'interno di residenze
destinate alla generalità degli utenti.
Per quanto riguarda il requisito di riconoscibilità dei caratteri morfologici,
non e' da sottovalutare il fatto che gli anziani hanno ridotte capacità di adattamento
a nuovi ambienti di vita e occorre quindi evitare l'insorgere di problemi di disadattamento
psicologico nei confronti dell'organismo abitativo e dell'alloggio. Il requisito
e' rispettato se le scelte tipologiche e morfologiche del progetto tengono conto
delle tradizioni abitative, o meglio della loro "memoria", in modo che gli utenti
possano percepirle come "non estranee alla loro cultura".
Inoltre, circa la riconoscibilità delle funzioni, si deve ottenere la massima
facilità di fruizione dell'organismo abitativo e dell'alloggio utilizzando gli
aspetti comunicativi dell'architettura.
Infine, la promozione di forme di comunicazione e partecipazione può diventare
uno strumento prezioso per una più attenta valutazione di tutti i fattori che
intervengono nella fase progettuale e realizzativa, nella definizione delle scelte
e delle priorità di intervento e nel favorire la formazione di comunità responsabilizzate
nella gestione degli spazi e servizi ad uso comune.
Caratteri del programma di sperimentazione.
5.1. Livelli prestazionali degli alloggi.
Nella configurazione degli alloggi e dei singoli ambienti le soluzioni devono
ispirarsi alle esigenze di sicurezza, autonomia e facilità d'uso, anche da parte
di persone con difficoltà motorie, sensoriali e di orientamento.
- la luce netta di ogni porta non deve essere inferiore a 80 cm;
- tutte le pavimentazioni dell'alloggio devono essere antisdrucciolevoli;
- nei servizi igienici è da preferire l'utilizzo della doccia con piatto
a pavimento e sedile ribaltabile in luogo della vasca e di apparecchi sanitari
di normale produzione (di conseguenza e' ammesso che il piano superiore del
bidet e del wc, quest'ultimo misurato al lordo della tavoletta, sia posto
a 40-45 cm dal piano di calpestio);
- il servizio igienico non deve obbligatoriamente essere attrezzato con
maniglioni, ma in ogni caso deve essere resa possibile, in via differita nel
tempo, la sua attrezzabilità in conformità alle specifiche esigenze dell'utenza.
5.1.3. Dotazione di impianti, sistemi e dispositivi particolari.
Gli impianti devono avere caratteristiche di facile utilizzo e manutenzione
da parte delle persone anziane, tenendo conto anche dei problemi di ipoudenti
e ipovedenti.
Ogni alloggio deve prevedere la seguente dotazione impiantistica minima per
favorire la sicurezza e il benessere dell'anziano:
Negli interventi di nuova edificazione e' obbligatoria l'installazione di un
impianto di riscaldamento con fruizione e contabilizzazione autonoma del calore
per singolo alloggio.
Oltre alla suddetta dotazione impiantistica minima, possono esser soddisfatti
requisiti aggiuntivi mediante la fornitura di sistemi e prodotti, anche attraverso
l'attivazione di specifiche convenzioni con operatori del settore della domotica.
A titolo esemplificativo si segnalano:
- sistemi di controllo a distanza di parametri vitali (battito cardiaco,
pressione, ecc.) e di parametri legati a malattie croniche;
- agenda terapeutica, con eventuale collegamento ad un centro esterno di
monitoraggio;
- sistemi di motorizzazione dell'apertura di porte, finestre e serrande
(in alternativa, solo porte e finestre);
- sistemi di automazione dell'accensione e spegnimento delle luci;
- sistemi antintrusione collegati con la guardiania;
- sistemi di controllo a distanza di elettrodomestici (lavastoviglie, lavatrice,
forno, ferro da da stiro);
- sistemi di automazione per la regolazione elettrica in altezza di:
sanitari in bagno, pensili in cucina; piani di lavoro, ecc.;
- sistemi di rinforzo del messaggio acustico dei terminali degli impianti
di comunicazione dell'alloggio con l'esterno (campanello, citofono guardiania,
ecc.) da affiancare anche con un messaggio luminoso.
Possono, inoltre, essere previsti sistemi, impianti e dispositivi innovativi
per l'innalzamento dei livelli di sostenibilità ambientale. A titolo esemplificativo
si segnalano:
- dispositivi di limitazione dei consumi elettrici e di riscaldamento, sistemi
di captazione attiva o passiva dell'energia solare, sistemi di riscaldamento
non convenzionali (risparmio dell'energia);
- dispositivi per la limitazione del volume d'acqua ad uso domestico e per
il recupero di acque grigie (risparmio della risorsa acqua);
- sistemi di ventilazione e raffrescamento estivo (miglioramento della qualità
dell'aria);
- sistemi di isolamento acustico verso l'esterno e tra gli alloggi (miglioramento
della qualità acustica).
5.2. Livelli prestazionali dell'intervento. Nella configurazione delle
parti comuni dell'edificio, negli spazi comuni anche esterni e nei servizi di
sostegno connessi alle residenze le soluzioni devono ispirarsi alle esigenze di
sicurezza, autonomia e facilità d'uso, anche da parte di persone con difficoltà
motorie, sensoriali e di orientamento.
- portineria dedicata e permanente, con citofono, centralino, smistamento
posta;
- alloggio di servizio;
- ambito di soggiorno comune (incontro, lettura, svago, TV, ecc.);
- locale per infermeria;
- locale pluriuso per servizi di cura alla persona eventualmente dotato
di bagno assistito (attività motorie, fisioterapia, podologia, ecc.);
- locale di servizio (deposito attrezzature di pulizia, lavanderia, essiccatoio,
ecc.);
- spazi aperti di pertinenza dell'unita' residenziale.
Questi spazi vanno conteggiati come superficie non residenziale (Snr), ad eccezione
del soggiorno comune che va considerato come superficie utile (Su) e dell'alloggio
di servizio la cui superficie va conteggiata come per gli altri alloggi; l'alloggio
di servizio non contribuisce alla definizione del numero degli alloggi presenti
nell'unità residenziale.
Nel caso di un numero di alloggi inferiore a 20, una soluzione ritenuta soddisfacente
consiste nel dotare l'unità residenziale almeno dei seguenti spazi comuni e
servizi di sostegno: portineria dedicata, soggiorno comune, locale infermeria/pluriuso,
locale deposito attrezzature di pulizia, spazi aperti di pertinenza dell'unità.
Nel caso in cui all'intervento sia garantita la contiguità ed il supporto diretto
di preesistenti servizi sanitari e sociali che svolgono funzioni analoghe a
quelle sopraindicate, l'unita' residenziale dovrà essere dotata, in alternativa,
di spazi e servizi che possono essere offerti agli anziani in relazione alle
loro effettive necessità e alle esigenze dell'utenza presente nell'ambito interessato.
Si indicano, a titolo esemplificativo:
- foresteria per assistenza da parte di parenti, conoscenti, associazioni;
- spazi appositamente attrezzati per fisioterapia, ambulatorio medico;
- sala da ballo, sala per lettura/emeroteca, sala per hobbistica, palestra,
laboratori;
- altri locali da individuare in relazione alle necessità ed esigenze dell'utenza
presente nell'ambito interessato.
In ogni caso, la superficie degli spazi comuni e dei servizi di sostegno connessi
alle residenze, ad eccezione dell'alloggio di servizio e degli spazi aperti
di pertinenza dell'unita', non deve essere inferiore al dieci per cento della
somma delle superfici utili degli alloggi.
Nelle parti comuni dell'edificio, negli spazi comuni anche esterni e nei servizi
di sostegno connessi alle residenze devono essere soddisfatte le seguenti prestazioni:
- l'articolazione e l'arredo degli spazi di sosta e socializzazione devono
sollecitare gli anziani alla vita collettiva e consentire l'interazione con
altre fasce d'utenza;
- gli spazi esterni devono prevedere zone protette dagli agenti atmosferici,
sia nel periodo estivo che in quello invernale, ed essere arredati per una
sosta confortevole;
- la scelta del tipo di vegetazione delle aree a verde deve prevedere piante
e arbusti di tipo stagionale che aiutino a scandire il tempo, evitando comunque
l'utilizzo di piante con linfa irritante e spinose.
Gli alloggi per anziani devono essere dotati di posti auto e di cantine o soffitte;
queste ultime devono avere dimensioni (minimo mq 9) sufficienti ad accogliere
mobili e suppellettili che possono non rientrare nell'alloggio e che rappresentano
comunque una "memoria" da salvaguardare.
5.2.2. Accessibilità sicurezza e autonomia nell'uso degli spazi e delle
attrezzature. Nelle parti comuni dell'edificio, negli spazi comuni anche esterni
e nei servizi di sostegno connessi alle residenze deve essere soddisfatto il
requisito di accessibilità di cui al decreto 14 giugno 1989, n 236; a tal fine
devono essere soddisfatti i criteri di progettazione per l'accessibilità' e
le relative specifiche funzionali e dimensionali di cui agli articoli 3, 4 e
8 del citato decreto.
In deroga allo stesso decreto, gli edifici con più di un piano fuori terra
devono disporre di ascensori a norma. Per superare limitate differenze di quota
e' consentito solo l'uso di piattaforme elevatrici.
In aggiunta alle prescrizioni stabilite nel citato decreto dovranno essere
soddisfatte le seguenti prestazioni:
- tutte le pavimentazioni interne ed esterne all'organismo abitativo devono
essere antisdrucciolevoli;
- le scale devono prevedere accorgimenti atti a differenziare alzata e pedata
(per colore, materiale, ecc.), i dislivelli devono essere opportunamente segnalati,
come qualsiasi pericolo e cambio di direzione;
- devono essere previsti sistemi di aiuto all'orientamento negli ambiti
comuni;
- negli spazi di collegamento e' necessario rendere facilmente identificabile,
attraverso opportuni segnali in successione appropriata, il percorso utile
per raggiungere gli alloggi e gli spazi di uso collettivo;
- al fine di scongiurare fenomeni di disorientamento, occorre evitare la
ripetitività degli ambienti o l'uniformità di trattamento degli spazi, facilitandone
la riconoscibilità immediata attraverso l'impiego di adeguati sistemi di differenziazione
formale e materica;
- la differenza di illuminamento di spazi e ambienti contigui va rapportata
alle esigenze fisiologiche della vista per l'adattamento a diversi livelli
di illuminamento.
5.2.3. Dotazione di impianti, sistemi e dispositivi particolari.
Negli spazi comuni e nei servizi di sostegno connessi alle residenze deve essere
prevista la stessa dotazione impiantistica minima descritta per l'alloggio al
precedente punto 5.1.3., ad eccezione del cronotermostato e della porta blindata
- da collocare in punti strategici facilmente raggiungibili.
In aggiunta, possono essere soddisfatti altri requisiti mediante la fornitura
di sistemi, prodotti e apparecchiature, anche attraverso l'attivazione di specifiche
convenzioni con operatori del settore della domotica. A titolo esemplificativo
si segnalano:
- sistemi di automatizzazione dell'apertura di porte, finestre e serrande;
- sistemi di automazione dell'accensione e spegnimento delle luci;
- scooter e/o auto elettrici da utilizzare in condivisione per la mobilità.
Possono, inoltre, essere previsti sistemi, impianti e dispositivi per il raggiungimento
di adeguati livelli di sostenibilità ambientale. A titolo esemplificativo si
segnalano:
- dispositivi di limitazione dei consumi elettrici e di riscaldamento, sistemi
di captazione attiva o passiva dell'energia solare, sistemi di riscaldamento
non convenzionali, orientamento e distribuzione degli spazi ed uso delle aree
verdi e degli specchi d'acqua (risparmio dell'energia);
- dispositivi per il recupero di acque nere e grigie e per il recupero delle
acque meteoriche, ottimizzazione della distribuzione idrica (risparmio della
risorsa acqua);
- sistemi di ventilazione, raffrescamento estivo, dispositivi di schermatura
delle fonti inquinanti, uso del verde come filtro (miglioramento della qualità
dell'aria);
- dispositivi di isolamento acustico e/o schermatura verso l'esterno ed
in particolare verso le fonti di rumore (miglioramento della qualità acustica).
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