Ai Presidenti degli enti previdenziali di cui al decreto
legislativo n. 104796
e p. c. all’Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali
Ai sensi dell’Art. 2, comma
2, del decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, codesti Enti sono tenuti
a determinare, nell’ambito della programmazione e degli indirizzi definiti,
secondo la rispettiva competenza, dai Consigli di indirizzo e vigilanza o dai
Consigli di amministrazione, programmi di cessione del patrimonio immobiliare,
previa valutazione, d’intesa con gli enti locali aventi competenza in materia,
degli effetti di dette cessioni sui mercati immobiliari locali, anche tenendo
conto delle caratteristiche socio-economiche delle diverse aree.
Tali programmi non potranno non essere improntati a criteri di gradualità, ma
ad essi dovrà essere data rapida attuazione, specie con riferimento alla prima
fase, che dovrà riguardare una quota del patrimonio immobiliare non inferiore
del 25%.
Atteso il rilievo sociale dell’alienazione degli edifici, ad uso esclusivamente
o prevalentemente residenziale, di cui sia stata riscontrata una forte propensione
all’acquisto da parte degli assegnatari, si forniscono linee-guida che chiariscono
taluni aspetti della normativa applicabile, al fine di realizzare da parte di
codesti Enti uniformità di indirizzi ed omogeneità dei criteri di comportamento
e delle procedure.
Nella materia vanno rammentati i seguenti principi, da applicare anche alle
alienazioni attuate mediante società indipendenti di intermediazione immobiliare
(art. 7,c. 1, D.lgs. 104/96):
è garantito il diritto di prelazione dei conduttori ancora detentori
dell’unità immobiliare ad uso residenziale, anche se in base a contratto
scaduto (art.
3, comma 109, lett.a), L. n. 662/1996);
la prelazione può essere esercitata dagli aventi diritto individualmente
o collettivamente (art.
6, comma 5, D.Lgs. n. 104/96); in quest’ultimo caso le forme di organizzazione
dei conduttori possono essere le più diverse, tra cui, in particolare, la
forma cooperativa;
al fine di agevolare la vendita in blocco dell’edificio, più vantaggiosa
sia per gli inquilini (essendo, in caso di vendita in blocco il valore dell’edificio
inferiore alla somma dei valori di mercato delle singole unità immobiliari)
che per l’ente (che non si dovrà far carico di unità marginali), gli inquilini
aventi diritto alla prelazione per le unità immobiliari da essi occupate,
che per tali unità abbiano esercitato la prelazione, individualmente o collettivamente,
possono chiedere collettivamente di acquistare le unità immobiliari occupate
da soggetti che non abbiano esercitato la prelazione. In tal caso l’Ente
procederà alla determinazione del prezzo delle singole unità immobiliari
in proporzione alla rispettiva consistenza sulla base del valore di mercato
dell’edificio nel suo complesso. Ovviamente, limitatamente alle unità immobiliari
di pertinenza dei soggetti che, individualmente o collettivamente, abbiano
esercitato la prelazione, sul prezzo, come sopra determinato, sarà praticata
la riduzione del 30% (art.3,
comma109, lett.d), legge 662/1996).
In caso di vendita frazionata il prezzo delle singole unità immobiliari
sarà determinato in base al valore di mercato di ciascuna di esse, ridotto
del 30%;
è vietato agli acquirenti degli alloggi, attuali conduttori, vendere
l’alloggio acquistato entro i successivi 10 anni, salvo in caso di incremento
del nucleo familiare di 2 unità (art.
6, comma10, D. Lgs n. 104/96); è vietato vendere gli alloggi acquistati
in forma collettiva occupati da conduttori che non esercitano il diritto
di prelazione, prima della scadenza dei vincoli di cui alle successive lettere
E), F) e G);
è garantito il rinnovo del contratto di locazione, secondo le norme
vigenti a inquilini con reddito familiare complessivo inferiore ai limiti
richiesti per la permanenza in alloggi in edilizia popolare (art.
3, comma 109, lettera b), legge 662/1996); per i destinatari di cui
al decreto interministeriale 4 agosto 1999 (in G.U. n. 197 del 23 agosto
1999), recante misure di tutela dei conduttori in condizioni di disagio
economico e sociale o aventi nel proprio nucleo familiari portatori di handicap,
tali limiti sono aumentati del 20%;
in caso di mancato esercizio della prelazione, la cessione dell’immobile
è subordinata a che l’acquirente accetti di: rinnovare per almeno 9 anni
il contratto, con l’applicazione del canone in atto, ove il conduttore abbia
un reddito inferiore annuo a ú 36 milioni; rinnovare per un anno il contratto,
se la scadenza residua è inferiore a 2 anni, ove il conduttore abbia un
reddito superiore (art.
6, comma 6, lett.a) e b), D.Lgs. n. 104/96);
per gli alloggi occupati da conduttori ultrasessantacinquenni e che
non abbiano esercitato il diritto di prelazione, è consentita solo l’alienazione
della nuda proprietà dell’immobile (art. 6, comma 5, D.Lgs. n. 104/96);
in tal caso l’ultrasessantacinquenne può conservare il titolo di conduttore
o convertirlo in quello di usufruttuario, con i relativi vincoli e vantaggi.
Dal punto di vista operativo, la procedura dovrà articolarsi secondo le seguenti
fasi:
entro 60 giorni dall’emanazione delle presenti linee-guida, codesti
enti formuleranno ipotesi di vendita delle unità immobiliari, da comunicare
ai conduttori con una lettere di “intenti” contenente:
la richiesta di far conoscere, entro 60 giorni dall’invio della
predetta lettera, la loro propensione all’acquisto, sia individuale
che collettiva, dell’appartamento locato, sia collettiva, delle unità
immobiliari per le quali i rispettivi conduttori non intendano esercitare
la prelazione all’acquisto; in tal caso, i conduttori devono impegnarsi
a rispettare, nei confronti degli altri conduttori che non esercitano
la prelazione, gli obblighi previsti dalla legge in materia di rinnovo
del contratto di locazione, ivi comprese le disposizioni del citato
decreto interministeriale del 4 agosto 1999;
il prezzo di mercato per la vendita di ciascuna unità immobiliare,
con riferimento sia all’ipotesi di vendita frazionata sia di vendita
in blocco dell’edificio, valutato dalle apposite Commissioni di congruità
ovvero dall’U.T.E.;
le modalità di pagamento del prezzo, ivi comprese quelle inerenti
le alienazioni realizzate con mutui;
acquisite le risposte mediante un apposito formulario, predisposto da
codesti enti, sarà valutata “l’alta” propensione all’acquisto, da considerarsi
esistente quando almeno la metà più uno dei conduttori delle unità immobiliari,
di cui è composto ciascun edificio da alienare, abbia manifestato l’interesse
ad acquistare;
qualora non fosse possibile realizzare la vendita in blocco, pur in
presenza di alta propensione all’acquisto, l’Ente potrà procedere alla vendita,
offrendo ai conduttori le singole unità immobiliari al prezzo di mercato
libero, ridotto del 30%; tale prezzo sarà superiore alla quota frazionata
del prezzo di blocco. Comunque la scelta fra le forme di vendita dovrà sempre
basarsi su una valutazione economica delle due ipotesi, privilegiando quella
che risulterà essere la più idonea a massimizzare il vantaggio economico
dell’Ente;
intervenuta la scelta, dovrà provvedersi ad un’ulteriore comunicazione
ai conduttori relativa alle determinazioni economiche, finanziarie e procedurali
di vendita, cui dovrà seguire, entro il termine di 60 giorni, la risposta
definita del conduttore.
Nell’ipotesi di immobili a destinazione promiscua, codesti Istituti valuteranno
la convenienza ad alienare la parte ad uso commerciale separatamente o meno
da quella ad uso residenziale.
Gli Enti sono invitati a predisporre piani di utilizzo dei proventi derivanti
dalle dismissioni immobiliari, anche con riferimento all’ipotesi della costituzione
di fondi a capitalizzazione finalizzati agli obiettivi istituzionali degli Enti
stessi, da sottoporre alle valutazioni dei Ministeri vigilanti.
Con l’occasione, si raccomanda di ricercare ogni più idonea soluzione alle problematiche
che dovessero insorgere in tema di occupazione del personale addetto a servizi
di portierato presso gli immobili alienati.
L’Osservatorio sul patrimonio immobiliare degli enti previdenziali curerà il
monitoraggio della attuazione delle suddette azioni, riferendo allo scrivente
ogni 2 mesi, sull’andamento delle vendite e sui problemi incontrati. A tal fine
codesti Enti sono tenuti a fornire tutte le opportune informazioni che saranno
loro richieste.