ACCORDI TERRITORIALI DECENTRATI EX ART.2, COMMA 3, LEGGE 431/1998.

Ai sensi dell’art.2, comma 3 della legge 9/12/1998, N°431, é consentito alle parti di stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazio-ne a quanto previsto dall’art.5, comma 1, della predetta legge, e, comunque, nel rispetto di quanto disposto dal comma 5del medesimo art.2 .

Gli accordi territoriali, in conformità alle finalità indicate all’art.2, comma 3, della L.431/98, stabiliscono fasce d’oscillazione del canone di locazione, all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, è da concordare, tra le parti, il canone per i singoli contratti.

A tale scopo, il Comune di Reggio Calabria, ha convocato le rispettive Organizzazioni pres-so l’Ufficio del Patrimonio edilizio, per formalizzare e depositare il presente accordo, interve-nuto

T R A

Le Associazioni della Proprietà:
•U.P.P.I. (Unione Piccoli Proprietari Immobiliari), con sede in Reggio Calabria, Via Tagliavia N°9, rappresentata dal suo Presidente pro-tempore;
•CONFEDILIZIA Associazione della proprietà edilizia della provincia di Reggio Cala-bria, con sede in Via Argine Annunziata N°43, rappresentata dal suo Presidente pro-tempo re;

E

Le Associazioni dell’Inquilinato:

•S.I.C.E.T. con sede in Reggio Calabria, Via  dei Correttori N° 6, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore;
•S.U.N.I.A. con sede in Reggio Calabria, Corso Garibaldi N° 202, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore;
•A.N.I.A. con sede in Reggio Calabria, Via Pio XI° N° 173, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore;
•U.N.I.A.T.-U.I.L. con sede in Reggio Calabria, Via Aschenez prolungamento, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore.

Alla presenza dell’assessore al Patrimonio Edilizio del comune di Reggio Calabria, Avvoca-to Gianfranco Tescione,

 SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:

 1) - Criteri per la determinazione dei canoni di locazione.
Ai sensi e con le finalità di cui all’ art.2, comma 3 L:431/98, le parti, come sopra costituite, hanno individuato nel territorio del Comune di Reggio Calabria, tre aree, aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali, tipologie edilizie, denominate: ZONA CENTRALE – ZONA INTERMEDIA – ZONA PERIFERICA.

- ZONA CENTRALE: comprende l’ambito territoriale, racchiuso tra i due torrenti: "Annunziata" e "Calopinace", la circonvallazione autostradale e la battigia del mar Jonio.
- ZONA INTERMEDIA A NORD: tra il torrente "Annunziata" ed il torrente "Scaccioti", la circonvallazione autostradale e la battigia del mar Jonio.
- ZONA INTERMEDIA A SUD: tra il torrente "Calopinace" ed il torrente "S. Agata", la circonvallazione autostradale e la battigia del mar Jonio.
Tutto quanto non compreso nelle predette zone è da considerarsi: ZONA PERIFERICA.

All’interno delle predette aree, le parti sociali individuano un valore minimo ed un valore massimo del canone di locazione, entro cui, i contraenti (locatore/conduttore), determinano il canone effettivo, tenendo conto dei seguenti elementi, nel rispetto del valore massimo. Detti valori saranno considerati nel rispetto del valore massimo.

•tipologia dell’alloggio;
•stato manutentivo dell’alloggio;
•stato manutentivo dell’edificio;
•dotazioni tecniche;
•pertinenze dell’alloggio;
•presenza di spazi comuni;
•dotazioni di mobilio.

Con riferimento al D.P.R. 138/98, si definisce metro-quadro utile:

a.– la superficie calpestabile, al netto dei muri perimetrali ed interni dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali, quali: bagni, ripostogli, ingressi, corridoi e simili.
b.– La superficie dei vani accessori,a servizio indiretto dei vani principali,quali: soffitte, cantine, verande e simili, sarà computata nella misura del

- 50% qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a)

- 25% qualora non comunicanti.
c - La superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura: del:

- 30% fino a mq. 25, e, del 10% per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);

- 15% fino a mq. 25, e, del 5% per la quota eccedente, qualora non comunicanti.

d.- La superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, sarà computata come segue:

- 10% fino alla raggiunta superficie dell’abitazione complessivamente calpestabile al netto dei muri.

- 2% per la restante superficie, eccedente il limite di cui sopra.

- Per le abitazioni con superficie inferiore a mq. 60, si applicherà una maggiorazione del 10% fino al limite di mq. 60.

Nella ZONA PERIFERICA, il canone di locazione effettivo, come sopra definito, è de-terminato dai contraenti fra un valore minimo di £. 2.500. per mq. mensile, ed un massimo di £.5.000. per mq. mensile.

Nella ZONA INTERMEDIA, il canone di locazione effettivo, è determinato dai con-traenti fra un valore minimo di £.3.500. per mq. mensile, ed un massimo di £.7.000. per mq. mensile.

Nella ZONA CENTRALE, il canone di locazione effettivo, è determinato dai contraenti fra un valore minimo di £.5.000. per mq. mensile, ed un massimo di £.10.000 per mq. mensile.

Per la definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo ed il valore mas simo delle fasce d’oscillazione, le parti contrattuali, assistite – a loro richiesta – dalle rispettive Organizzazioni Sindacali, tengono conto dei seguenti elementi. In ogni caso, il canone di locazione, non potrà eccedere il valore massimo, individuato per ogni singola zona o microzona.

La determinazione del canone effettivo, ai sensi del comma 4, art.1, D.M.L.P. del 5/03/1999, pubblicato sulla G:U. del 22/03/1999, terrà conto dei seguenti parametri:

1.TIPOLOGIA: nella determinazione del canone effettivo, si applicherà il valore minimo dell’appartamento, se è categoria A/4; un valore medio, se è categoria A/3, il valore massimo, se è categoria A/2 etc. .
2.STATO MANUTENTIVO DELL’ALLOGGIO: nella determinazione del canone effettivo, si applicherà il valore minimo, se lo stato manutentivo è "scar so"; un valore medio, se lo stesso è "sufficiente"; il valore massimo, se, invece, è "buono".
3.STATO MANUTENTIVO DELL’EDIFICIO: nella determinazione del canone effettivo, si applicherà il valore minimo, se lo stato manutentivo è "scarso"; un valore medio, se lo stesso è "sufficiente"; il valore massimo, se, invece, è "buo no".
4.DOTAZIONI TECNICHE (ascensore, riscaldamento, condizionamento, barriere architettoniche, antifurto, antiscasso, pannelli solari, etc.): nella valutazione del canone effettivo, si applicherà il valore minimo in assenza di elementi; un valore medio in presenza di un elemento; il valore massimo in presenza di più di un elemento.
5.PERTINENZE (cantina, box, terrazzo esclusivo pro-quota, posto macchina scoperto, posto macchina coperto, etc.): nella valutazione del canone effettivo, si applicherà il valore minimo in assenza di elementi; un valore medio in presenza di un elemento; il valore massimo in presenza di più di un elemento.
6.PRESENZA DI SPAZI COMUNI (cortili condominiali, giardini condomi niali, impianti sportivi, etc.): nella valutazione del canone effettivo, si applicherà il valore minimo in assenza di elementi; un valore medio in presenza di un elemento; il valore massimo in presenza di più di un elemento.

Il valore a metro-quadro mensile, sarà determinato dalla media dei valori dei predetti elementi, da indicare anche nel contratto di locazione.

Eventuale dotazione-mobilio: il canone di locazione, determinato con l’applicazione dei criteri di valutazione sopraindicati, potrà aumentare in ragione del 10%.

Per le Compagnie assicurative, gli Enti privatizzati, i canoni sono definiti all’interno dei valori minimi e massimi come sopra indicati, in base ad appositi accordi integrativi fra la Pro-prietà assistita – a sua richiesta – dalle Organizzazioni Sindacali dei Proprietari dalla stessa prescelte e le Organizzazioni Sindacali dei Conduttori, rappresentative dell’Inquilinato, firma-tarie degli accordi territoriali.

Per gli Enti Previdenziali Pubblici, i canoni sono determinati in base alle aree omogenee ed agli elementi individuati nel presente accordo.

E’ consentito stabilire durate contrattuali superiori a quelle minime, fissate dalla legge. In questo caso, le parti, individuano le relative misure di aumento dei valori minimo e massimo delle fasce d’oscillazione dei canoni,definiti per aree omogenee, nella misura del 15%.

Per le zone di particolare pregio e degrado, le parti individuano le relative misure di aumento e di diminuizione dei valori minimo e massimo delle fasce d’oscillazione dei canoni, definiti per aree omogenee, nella misura del 10%.

Le parti, come sopra costituite, definiscono il contratto tipo, di cui il modello è allegato alla presente convenzione (Modello A), sulla base dei seguenti elementi:

- Rinnovo tacito in assenza di disdetta;

•Previsione, nel caso in cui il locatore abbia riacquistato l’alloggio a seguito di legittimo esercizio della disdetta, ovvero non lo adibisca agli usi richiesti, di un risarcimento pari a quanto previsto dalla legge;

- Facoltà di recesso da parte del conduttore, previo preavviso di mesi sei;

•Esclusione della sublocazione; •Modalità di consegna dell’alloggio con verbale, o comunque, con descrizione analitica dello stato di conservazione dell’immobile; •Produttività d’interessi legali annuali sul deposito cauzionale, non superiore a tre mensilità; •Richiamo sugli oneri accessori ed alle disposizioni degli artt. 9 e 10 della L.392/78; •Aggiornamento-ISTAT al 75% della variazione intervenuta; •Previsione di una Commissione Conciliativa Stragiudiziale facoltativa.

Il contratto, inoltre, dovrà prevedere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed infor-mativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, ove esistenti, lo stato degli impian ti e delle attrezzature tecnologiche, anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché la clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della normativa sulla privacy (L.675/96).
 

CRITERI PER LA DEFINIZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE
E DEI CONTRATTI-TIPO, PER GLI USI TRANSITORI

 Per soddisfare le esigenze di stipula di contratti transitori, da parte dei proprietari e dei con-duttori, si conviene, che, essi abbiano una durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.

Il contratto-tipo, deve prevedere una specifica clausola, che individui l’esigenza transitoria del locatore e del conduttore, i quali, dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera-raccomandata, da inviarsi avanti la scadenza, nel termine stabilito nel contratto.

Qualora il locatore non adempia a quest’onere contrattuale, oppure siano venute meno le cau se della transitorietà, il contratto-tipo, deve prevedere la riconduzione della durata a quella pre vista dall’art.2, comma 1, della L:431/98.

L’esigenza transitoria del conduttore, deve essere provata con apposita dichiarazione, da al-legare al contratto.

Il canone di locazione dei contratti transitori, è definito all’interno dei valori minimi e mas-simi, stabiliti per le fasce d’oscillazione per le zone omogenee, individuate dalla presente con-venzione.

Le parti, come sopra costituite, definiscono il contratto-tipo, di cui, il modello è allegato alla presente convenzione territoriale (Modello B), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:

- durata minima di un mese e massima di diciotto mesi;
- dichiarazione del locatore e del conduttore, che esplicitino l’esigenza della transitorietà;
- onere per il locatore, di confermare, alla prima scadenza del contratto, i motivi di transitorietà posti a base dello stesso;
- riconduzione del contratto all’art.2, comma 1 della L.431/98, in caso di mancata con-ferma dei motivi, ovvero, risarcimento pari a trentasei mensilità in caso di mancato utilizzo dell’immobile rilasciato;
- Dichiarazione delle transitorietà per soddisfare esigenze del conduttore, che lo stesso deve allegare al contratto.
- facoltà di recesso da parte del conduttore (per gravi motivi);
- esclusione della sublocazione;
- previsione di prelazione a favore del conduttore, ove le parti lo concordino, di prela-zione a favore del conduttore, in caso di vendita dell’immobile;
- modalità di consegna con verbale, o comunque, con descrizione analitica dello stato di conservazione dell’immobile;
- produttività d’interessi legali annuali sul deposito cauzionale, che non superi le tre mensilità;
- richiamo sugli oneri accessori ed alle disposizioni degli artt. 9 e 10 della L.392/78;
- previsione di una Commissione Conciliativa Stragiudiziale facoltativa.

Il contratto,inoltre,dovrà prevedere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informa-tivi sulla classificazione catastale,le tabelle millesimali,ove esistenti,lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche, anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria,nonché la clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini del la normativa sulla privacy (L.675/96).
 

C R I T E R I    G E N E R A L I    P E R    L A    D E T E R M I N A Z I O N E
D E I    C A N O N I  E    P E R    I    C O N T R A T T I - T I P O

PER GL I STUDENTI UNIVERSITARI FUORI-SEDE.

Per soddisfare le esigenze degli studenti universitari fuori-sede,si conviene,che,i contratti di locazione,possano essere sottoscritti o sia dal singolo studente,o da gruppi di studenti universi tari fuori-sede,o dalle Aziende per il diritto allo studio,qualora l’inquilino sia iscritto ad un cor so di laurea in un comune diverso da quello di residenza (da specificare nel contratto).
I canoni di locazione, sono definiti sulla base delle fasce d’oscillazione per aree omogenee, stabilite negli accordi territoriali di cui al presente accordo.

Per ogni singolo contratto, si può, inoltre, tenere conto:
- della presenza del mobilio;
- di particolari clausole;
- delle eventuali modalità di rilascio.
Le parti definiscono il contratto-tipo,il cui modello è allegato alla presente convenzione (Modello C), sulla base dei seguenti elementi e condizioni:

- durata minima di sei mesi e massima di trentasei mesi;
- facoltà di recesso parziale per il conduttore;
- facoltà di recesso parziale per il conduttore, in caso di pluralità di conduttori;
- esclusione della sublocazione;
- modalità di consegna con verbale, o comunque, con descrizione analitica dello stato di conservazione dell’immobile;
- produttività d’interessi legali annuali sul deposito cauzionale, che non superi le tre mensilità;
- richiamo sugli oneri accessori ed alle disposizioni degli artt.9 e 10 della L.392/78;
- previsione di una Commissione Conciliativa Stragiudiziale facoltativa;

Il contratto,inoltre,dovrà prevedere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informa-tivi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, ove esistenti, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche,anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché la clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini del la normativa sulla privacy (L.675/96).