ACCORDO LOCALE PER IL COMUNE DI PERUGIA
(ai sensi art. 2, comma 3, Legge 9 dicembre 1998, n. 431 e del D.M. 5 marzo 1999)
Premesso che:
- la legge 9 dicembre 1998, n. 431, concernente la disciplina delle locazioni e
del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo, all'art. 2, comma 3, prevede,
fra l'altro, che si possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore
del canone e la durata del contratto, in appositi accordi sottoscritti in sede locale
fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori
maggiormente rappresentative, che provvedono alla definizione di contratti-tipo.
- in data 22 marzo 1999 è stato pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 67 il Decreto
del 5 marzo 1999 sottoscritto dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con
il Ministro delle finanze, che fissa i criteri generali per la realizzazione degli
accordi da definire in sede locale per la stipula dei contratti di locazione ai
sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
- il menzionato Decreto 5 marzo 1999 prevede:
- all'art. 4, comma 1, che ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo
situati nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.
551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi
delle disposizioni dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate
dal presente decreto, nonché ai contratti di cui agli articoli 1, comma 3, e 5,
comma 2, della medesima legge n. 431/98, si applica la disciplina fiscale di cui
ai seguenti commi;
- all'art. 4, comma 2, che il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato
ai sensi dell’articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con
decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ridotto del
30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno
in cui s’intende usufruire della agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione
del contratto di locazione, nonché l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile
ai fini dell’imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso;
- all'art. 4, comma 3, che in sede di prima applicazione del presente decreto e
fino all’eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell’art. 8, comma
4, della citata legge n. 431/98, la base imponibile per la determinazione dell’imposta
di registro è assunta nella misura del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito.
- ai sensi dell’art. 2, comma 4, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, per promuovere
la realizzazione dell’Accordo locale, il Comune ha facoltà di deliberare aliquote
dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che
concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni
definite dall’Accordo locale stesso.
- è facoltà del Comune deliberare, anche per gli effetti dell’art. 11, comma
5, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, risorse finanziarie aggiuntive, ricavate
dal proprio bilancio, per l’erogazione dei contributi integrativi ai conduttori
per il pagamento del canone di locazione, come previsto al comma 4 della norma
citata.
Considerato che:
- il comune di Perugia non ha definitivamente approvato le microzone censuarie del
territorio comunale ai sensi e per gli effetti del
D.P.R. n. 138 del 23 marzo 1998
ma ha predisposto una bozza come riferimento di lavoro.
- il comune di Perugia ha adottato con atto del Consiglio Comunale n. 60 del 22
marzo 1999 il nuovo Piano Regolatore Generale e che in esso la gran parte del territorio
è suddiviso in zone di sostanziale omogeneità nel rispetto dei principi enunciati
dalla suddetta legge.
- stante la sostanziale omogeneità delle caratteristiche urbanistiche e territoriali
all'interno delle suddette zone non si ravvisano né la necessità né l'opportunità
di evidenziare zone di particolare pregio o di particolare degrado.
Tutto ciò premesso e richiamato,
L'anno 1999, il giorno 18 ottobre 1999, in Perugia,
TRA
le associazioni degli inquilini:
SUNIA - rappresentata dal responsabile provinciale CRISTINA PIASTRELLI
SICET-CISL- rappresentata dal segretario regionale GIACOMO IUCCI
UNIAT - rappresentata dal segretario regionale CARMINE CAMICIA
UNIONE INQUILINI - rappresentata dal segretario regionale MAURILIO TURCHETTI
e
le associazioni della proprietà edilizia:
APPC- rappresentata dal presidente provinciale CLAUDIO MORETTI
ASPPI- rappresentata dal presidente provinciale ENZO TONZANI
e con l'intervento -per la parte relativa ai contratti di locazione di natura
transitoria afferenti agli studenti universitari -anche delle seguenti organizzazioni:
SINISTRA UNIVERSITARIA - rappresentata da MARCO PAGANINI
L'ALTRA SINISTRA - rappresentata da FABRIZIO CERELLA
SI CONVIENE E SI STIPULA QUANTO SEGUE:
1. Premesse
Le premesse sono parte integrante del presente Accordo.
2. Ambito di applicazione
I criteri e le modalità per la determinazione del canone di locazione e il contratto
tipo stabiliti dal presente Accordo, per ciascuno dei regimi pattizi previsti dalla
legge 9 dicembre 1998 n. 431, art. 2, comma 3, e art. 5, si applicano esclusivamente
agli immobili locati ad uso abitativo situati nel territorio del Comune di Perugia.
3. Termini di validità dell'accordo locale
Il presente Accordo è valido per la durata di tre anni a decorrere dalla data di
stipula o comunque fino al rinnovo della Convenzione nazionale e del successivo
decreto ministeriale, come stabilito all’art. 4, comma 1, della legge 9 dicembre
1998 n. 431. Alla predetta scadenza e fino alla stipula di un nuovo Accordo o, in
caso di mancata stipula, fino all’emanazione del decreto sostitutivo previsto
dall’art. 4, comma 3, l. cit., continuerà ad applicarsi il presente Accordo. Il
presente accordo potrà, di comune intesa, formare oggetto di revisione allorché
il Comune modifichi le microzone censuarie, o deliberi aliquote ICI diverse dalle
attuali, o siano modificate le agevolazioni fiscali di cui all'art. 8 della legge
431/98 o intervengano consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale
dei canoni di locazione. Le organizzazioni firmatarie del presente Accordo, si riuniranno
ogni 12 mesi per verificare congiuntamente l'applicazione dello stesso.
4. CRITERI PER LA STIPULA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE VALIDI SUL TERRITORIO DEL
COMUNE DI PERUGIA AI SENSI DELL'ART. 2, COMMA 3, LEGGE 9 DICEMBRE 1998, N. 431.
4.1. Le parti private potranno stipulare contratti di locazione ai sensi dell'art.
2, comma 3, legge 431/98 applicando, per la determinazione del canone, i criteri
e le modalità definite ai punti successivi del presente Accordo, in conformità al
Decreto 5 marzo 1999 che, fra l'altro, prevede:
4.1.1. all'art. 1, comma 1, in conformità alle finalità indicate all’articolo 2,
comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che gli accordi territoriali stabiliscano
fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le
caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, sarà concordato, tra le
parti private contrattuali, il canone per i singoli contratti;
4.1.2. all'art. 1, comma 2, che, a seguito delle convocazioni avviate dai Comuni,
singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della proprietà edilizia e
dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale, al fine della realizzazione
degli accordi di cui al comma 1, debbano individuare, acquisite le informazioni
concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie, insiemi di aree aventi caratteristiche
omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici,
verde pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali eccetera),
tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali;
4.1.3. all’art. 1, comma 3, che all’interno delle aree omogenee individuate, possono
essere evidenziate zone di particolare pregio o di particolare degrado, e che per
ogni area ed eventuale zona, gli accordi territoriali, con riferimento agli stessi
criteri d’individuazione delle aree omogenee, devono prevedere un valore minimo
e un valore massimo del canone;
4.1.4. all'art. 1, comma 4, che nella definizione del canone effettivo, collocato
tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali
private, assistite — a loro richiesta — dalle rispettive organizzazioni sindacali,
tengano comunque conto dei seguenti elementi: tipologia dell’alloggio;
stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile; pertinenze dell’alloggio
(posto auto, box, cantina eccetera); presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde,
impianti sportivi interni eccetera); dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento
autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria eccetera); eventuale dotazione
di mobilio;
4.1.5. all'art. 1, comma 5, che per le compagnie assicurative, gli enti privatizzati,
i soggetti giuridici o individuali detentori di grandi proprietà immobiliari eccetera,
i canoni saranno definiti, all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per
le fasce di oscillazioni per aree omogenee come sopra indicate dalle contrattazioni
territoriali, in base ad appositi accordi integrativi locali fra la proprietà, assistita
- a sua richiesta - dall’organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta,
e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell’inquilinato, in
ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali;
4.1.6. all’art. 1, comma 6, che per gli enti previdenziali pubblici, si procederà
con accordi integrativi locali, anche in relazione a quanto previsto dal
decreto
legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, e che i canoni relativi a tale comparto potranno
essere determinati in base alle aree omogenee e agli elementi individuati negli
accordi locali integrativi conclusi tra la proprietà, assistita - a sua richiesta
- dall’organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni
sindacali dei conduttori rappresentative dell’inquilinato, in ogni caso firmatarie
degli accordi nazionali e/o territoriali;
4.1.7. all’art. 1, comma 7, che gli accordi definiti in sede locale possono stabilire
durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge, e che in questo
caso gli accordi locali individuano le relative misure di aumento dei valori, minimo
e massimo, delle fasce di oscillazione dei canoni definiti per aree omogenee;
4.1.8. all'art. 1, comma 7, che negli stessi accordi territoriali, che individuano
i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo
gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni
ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori e altro;
4.1.9. all’art. 1, comma 8, che la trattativa territoriale deve definire il contratto
tipo sulla base degli elementi e condizioni previsti in detto comma, di cui il modello
è allegato al decreto (Allegato A);
4.1.10. all’art. 1, comma 9, che nella parte descrittiva deve contenere tutti gli
elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale,
le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche
anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché
una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della
legge 31 dicembre 1996, n. 675;
4.1.11. all’art. 1, comma 10, che i contratti di locazione realizzati in base ai
criteri definiti dal presente articolo, potranno essere stipulati esclusivamente
utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati
presso il comune unitamente agli accordi territoriali;
4.2. Individuazione delle aree urbane omogenee -
4.2.1. Per quanto previsto all'art. 1, comma 2, del decreto 5 marzo 1999, ovvero
dei valori di mercato, delle dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici, verde
pubblico, servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali, ecc.) e dei tipi
edilizi, sono state definite le seguenti quattro aree aventi caratteristiche omogenee
e di seguito meglio specificate:
4.2.1.1. ZONA 1- corrisponde alla Tavola A/1 del nuovo P.R.G. del comune di Perugia;
4.2.1.2. ZONA 2 - corrisponde alle Tavole T/1-T/2-T/4-T/5 della Bozza di microzonizzazione
censuaria del territorio comunale (D.P.R. n. 138/98);
4.2.1.3. ZONA 3 - corrisponde alle Tavole 3/1-3/2 e 3/3 del nuovo P.R.G. del comune
di Perugia;;
4.2.1.4. ZONA 4 - corrisponde alle Tavole 1/7-2/7-3/7-4/7-5/7-6/7 e 7/7 del nuovo
P.R.G. del comune di Perugia;;
4.2.2. Le suddette aree sono meglio individuate nella cartografia allegata come
parte integrante al presente accordo (Allegato n. 1)..
4.2.3. Nel caso che singoli edifici vengano attraversati dalla linea di confine
delle aree si considererà l'intero edificio incluso nell'area ove trova ubicazione
il civico di ingresso.
4.3. Determinazione dei canoni di locazione -
4.3.1. Nell’ambito di ogni “area urbana omogenea” è definita la fascia di oscillazione
con un valore limite minimo e un valore limite massimo del canone espresso
in £./mq. annuo. Ciascuna fascia di oscillazione, con il valore minimo e il valore
massimo di riferimento per area urbana omogenea, è suddivisa in tre sub-fasce, i
cui valori minimi e massimi del canone sono compresi nei limiti di fascia.
4.3.2. Le sub-fasce di oscillazione, per ciascuna area urbana omogenea, sono delimitate
con riferimento alla sotto specificata lista degli elementi oggettivi relativi all’immobile:
4.3.2.1. vano con destinazione cucina con almeno una finestra;
4.3.2.2. ascensore per unità immobiliari situate oltre il 2° piano fuori terra;
4.3.2.3. impianti tecnologici, di esalazione e scarico conformi alle norme igienico-sanitarie
e di sicurezza vigenti alla data di stipula del contratto;
4.3.2.4. riscaldamento centralizzato o autonomo;
4.3.2.5. doppio bagno di cui almeno uno con finestra e completo di tutti gli
elementi (wc; bidet; lavabo; vasca da bagno o doccia);
4.3.2.6. autorimessa e/o posto auto coperto (esclusivo o in comune);
4.3.2.7. giardino condominiale;
4.3.2.8. interventi di manutenzione straordinaria interna di impianti tecnologici
e sanitari propri dell'abitazione, infissi, pavimenti, pareti e soffitti, ultimati
da non oltre dieci anni, documentabili a norma di legge;
4.3.2.9. interventi di manutenzione straordinaria esterna di impianti tecnologici
comuni propri dell'edificio, facciate, coperture; scale e spazi comuni interni,
ultimati da non oltre dieci anni, documentabili a norma di legge;
4.3.2.10. porte blindate e/o doppi vetri;
4.3.2.11. abitazione sita in un comparto in cui siano presenti i seguenti servizi:
esercizi commerciali, uffici pubblici, aree verdi pubbliche e servizi sociali;
4.3.2.12. presenza di cantina e/o fondo;
4.3.2.13. presenza di soffitta;
4.3.2.14. appartamento sito in edificio con vetustà inferiore a 18 anni;
4.3.2.15. giardino privato e/o spazio aperto esclusivo la cui superficie sia superiore
20 mq;
4.3.2.16. posto auto scoperto esclusivo ed assegnato;
4.3.2.17. terrazza di superficie superiore a 7 mq;
4.3.2.18. edifici conformi alla normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche;
4.3.2.19. edificio sottoposto ad intervento di adeguamento antisismico debitamente
documentato;
4.3.3. per l'applicazione del punto 4.3.2.8 è sufficiente l'esecuzione di almeno
due categorie di opere tra quelle elencate e, almeno una per l'applicazione del
punto 4.3.2.9;
4.3.4. le parti contraenti individueranno la collocazione dell'immobile oggetto
del contratto nella relativa sub-fascia sulla base della presenza nell'immobile
stesso di un numero dei suddetti elementi caratterizzanti come di seguito indicati:
4.3.4.1. ZONA 1:
4.3.4.1.1. Sub-fascia 1 - un numero di elementi compreso tra 0 e 4;
4.3.4.1.2. Sub-fascia 2 - un numero di elementi compreso tra 5 e 7;
4.3.4.1.3. Sub-fascia 3 - un numero di elementi superiore a 7;
4.3.4.2. ZONA 2, ZONA 3 E ZONA 4:
4.3.4.2.1. Sub-fascia 1 - un numero di elementi compreso tra 0 e 6;
4.3.4.2.2. Sub-fascia 2 - un numero di elementi compreso tra 7 e 10;
4.3.4.2.3. Sub-fascia 3 - un numero di elementi superiore a 10;
4.3.5. le parti, inoltre, individueranno l'esatta collocazione dell'immobile nella
relativa sub-fascia, e del valore minimo e massimo nella stessa indicati, concorderanno
l'esatto canone di locazione tenendo conto del numero degli elementi di cui sopra;
4.3.6. in caso di assenza di servizi igienici interni all'abitazione, per l'unità
immobiliare oggetto del contratto, il canone sarà collocato comunque al minimo della
fascia e con una detrazione del 10 per cento.
4.3.7. per gli immobili costruiti successivamente al 1994 si applicheranno, ai fini
della determinazione del canone, gli elementi di cui ai punti 4.3.2.8, 4.3.2.9 e
4.3.2.19. Si precisa che la data di ultimazione dei lavori è quella risultante dal
certificato di abitabilità o, in mancanza, dal certificato di ultimazione dei lavori
presentato agli uffici delle imposte, oppure quella comunque accertata.
4.3.8. nell'ambito di ogni area omogenea sono definiti per ciascuna fascia di oscillazione
e per le relative sub-fasce i seguenti valori minimi e massimi dei canoni di locazione,
espressi in £/mq. annuo:
4.3.8.1. ZONA 1
valore minimo annuale del canone di locazione lire 70.000
valore massimo annuale del canone di locazione lire 125.000
SUB-FASCE VALORE MINIMO VALORE MASSIMO
Sub-fascia 1 70.000 76.000
Sub-fascia 2 77.000 93.000
Sub-fascia 3 94.000 125.000
4.3.8.2. ZONA 2
valore minimo annuale del canone di locazione lire 50.000
valore massimo annuale del canone di locazione lire 90.000
SUB-FASCE VALORE MINIMO VALORE MASSIMO
Sub-fascia 1 50.000 59.000
Sub-fascia 2 60.000 79.000
Sub-fascia 3 80.000 90.000
4.3.8.3. ZONA 3
valore minimo annuale del canone di locazione lire 40.000
valore massimo annuale del canone di locazione lire 78.000
SUB-FASCE VALORE MINIMO VALORE MASSIMO
Sub-fascia 1 40.000 46.000
Sub-fascia 2 47.000 68.000
Sub-fascia 3 69.000 78.000
4.3.8.4. ZONA 4
valore minimo annuale del canone di locazione lire 30.000
valore massimo annuale del canone di locazione lire 65.000
SUB-FASCE VALORE MINIMO VALORE MASSIMO
Sub-fascia 1 30.000 38.000
Sub-fascia 2 39.000 52.000
Sub-fascia 3 53.000 65.000
4.3.9. Il canone come sopra determinato, all'inizio della locazione, rimarrà
invariato per l'intera durata della stessa, fatto salvo l'aumento Istat previsto
al punto 4.4.1 del presente accordo.
4.3.10. Alloggio ammobiliato
Quando l'alloggio è completamente arredato, per consistenza e qualità idonee all'uso
convenuto, nonché, con elettrodomestici funzionanti (escluso lavatrice e lavastoviglie),
i valori delle sub-fasce potranno aumentare fino ad un massimo del 20 per cento
per una superficie sino a 59 mq così come determinata al successivo punto 4.3.12.1
e, del 15 per cento per le superfici superiori.
4.3.11. Riparazioni ordinarie e straordinarie
Per quanto concerne la ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria
le parti convengono di provvedere applicando la tabella "Oneri Accessori" che si
allega quale parte integrante al presente accordo (Allegato n. 2).
4.3.12. Definizione di metro quadrato utile e superficie alloggio
4.3.12.1. La superficie utile da considerare ai fini del calcolo per la determinazione
del canone è quella di pavimento effettivo dell'unità immobiliare abitativa, misurata
al netto di murature (perimetrali interne e divisorie, ecc.), pilastri, tramezzi,
logge e balconi. Sono parimenti escluse, dal calcolo della superficie utile, pertinenze
e parti comuni. Sono da considerare nella superficie utile anche gli armadi a muro.
Alla superficie utile, calcolata secondo le modalità di cui sopra, si applicano
i seguenti coefficienti (cioè si moltiplica la superficie per):
4.3.12.1.1. 1.20 se l'appartamento è inferiore a 46 mq;
4.3.12.1.2. 1,10 se compreso tra mq. 46 e mq. 69;
4.3.12.1.3. 1,00 se compreso tra mq. 70 e mq. 99;
4.3.12.1.4. 0.95 se compreso tra mq. 100 e mq. 129;
4.3.12.1.5. 0.90 se l'appartamento è superiore a 129 mq.
4.3.12.2. in nessun caso la superficie come sopra corretta potrà superare la quantità
inferiore dello scaglione superiore;
4.3.12.3. il calcolo della superficie utile è da considerarsi comunque valido entro
una tolleranza di più o meno il 3 per cento della superficie effettiva;
4.3.12.4. la superficie utile, calcolata secondo le indicazioni di cui sopra, ed
il valore espresso il £/mq. annuo dovranno essere espressamente precisati nel contratto
di locazione.
4.4. Durata contrattuale e aumenti del canone
4.4.1. Il canone di locazione potrà essere aggiornato annualmente nella misura massima
del 75% della variazione annuale dell'indice dei prezzi al consumo accertata dall'ISTAT
per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi nell'anno contrattuale
precedente quello di decorrenza dell'aggiornamento.
4.4.2. Ove le parti contraenti concordino una durata contrattuale superiore a quella
minima di legge, ovvero di anni tre, il canone, calcolato secondo le modalità di
cui al punto 4.3 (Determinazione dei canoni di locazione) del presente accordo potrà
essere aumentato, oltre agli aumenti ISTAT eventualmente maturati, a partire dall'inizio
del quarto anno del due per cento per ciascun anno successivo e, comunque, fino
ad un massimo del 6 per cento. La percentuale del 2 per cento verrà calcolata annualmente
sull'ultimo canone corrisposto.
4.5. Contratto tipo di cui all'articolo 2, comma 3, legge 431/98
4.5.1. il contratto tipo, (Allegato A) di cui il modello é allegato, quale parte
integrante, al presente accordo locale, è stato predisposto, in conformità all'art.
1, comma 8, del D.M. 5 marzo 1999, sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
4.5.1.1. rinnovo tacito in mancanza di comunicazione;
4.5.1.2. previsione, nel caso che il locatore abbia riacquistato la disponibilità
dell'alloggio a seguito di legittimo esercizio della disdetta ovvero non lo adibisca
agli usi richiesti, di un risarcimento pari a trentasei mensilità dell'ultimo canone;
4.5.1.3. facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
4.5.1.4. previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione a favore del conduttore
in caso di vendita dell'immobile;
4.5.1.5. l'aggiornamento del canone in misura contrattata e comunque non superiore
al 75% della variazione Istat;
4.5.1.6. modalità di consegna dell'alloggio con verbale o comunque con descrizione
analitica dello stato di conservazione dell'immobile;
4.5.1.7. produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale non superiore
alle tre mensilità;
4.5.1.8. esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione
tra le parti ed in ogni caso richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della
ripartizione ed alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 392/78;
4.5.1.9. previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa.
4.5.2. il contratto nella parte descrittiva deve contenere, ove possibile, tutti
gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale,
le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche
anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché
una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della
normativa sulla privacy (legge 675/96).
4.5.3. I contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti dal presente
Accordo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il contratto tipo locale,
depositato presso il comune di Perugia.
5. CRITERI PER LA STIPULA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER GLI USI TRANSITORI VALIDI
SUL TERRITORIO DEL COMUNE DI PERUGIA AI SENSI DELL'ART. 5, COMMA 1, LEGGE 9 DICEMBRE
1998, N. 431.
5.1. Le parti private potranno stipulare contratti di locazione ai sensi dell'art.
5, comma 1, legge 431/98 applicando, per la determinazione del canone di locazione,
i criteri e le modalità definite ai precedenti punti 4.2), 4.3) e 4.4.1) del
presente Accordo, in conformità al Decreto 5 marzo 1999 che, fra l'altro, prevede:
5.1.1. all'art. 2, comma 1, che i contratti di locazione di natura transitoria di
cui di cui all’articolo 5, comma 1, della legge n. 431/98, hanno durata non inferiore
ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare
particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per fattispecie da individuarsi
nella contrattazione territoriale tra le organizzazioni sindacali della proprietà
e degli inquilini;
5.1.2. all'art. 2, comma 2, che il contratto tipo definito a livello locale preveda
una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e del conduttore
i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata
da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto. Qualora il locatore
non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause della
transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata a quella
prevista all'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431;
5.1.3. all'art. 2, comma 3, che l'esigenza transitoria del conduttore deve essere
provata con apposita documentazione da allegare al contratto;
5.1.4. all'art. 2, comma 4, che i canoni di locazione dei contratti di natura transitoria
ricadenti nelle undici aree metropolitane e nei comuni capoluogo di provincia, sono
definiti dalle parti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce
di oscillazione per le zone omogenee, come individuati all’articolo 1. In caso di
inesistenza di accordo a livello locale, i valori di riferimento sono quelli definiti
dalle condizioni fissate dal decreto di cui all'articolo 4, comma 3, della legge
9 dicembre 1998, n. 431;
5.1.5. all'art. 2, comma 5, che negli stessi accordi territoriali, che individuano
i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo
gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni
ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori e altro;
5.1.6. all’art. 2, comma 6, che la trattativa territoriale deve definire il contratto
tipo sulla base degli elementi e condizioni previsti in detto comma e al modello
allegato 1);
5.1.7. all’art. 2, comma 7, che nella parte descrittiva deve contenere tutti gli
elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale,
le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche
anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché
una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi della
legge 31 dicembre 1996, n. 675;
5.1.8. all’art. 2, comma 8, che i contratti di locazione realizzati in base ai criteri
definiti dal presente articolo, potranno essere stipulati esclusivamente utilizzando
i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati presso il
comune unitamente agli accordi territoriali;
5.2. Contratto tipo di cui all'articolo 5, comma 1, legge 431/98
5.2.1. Il contratto tipo, (Allegato B) di cui il modello é allegato al presente
accordo locale, è stato predisposto, in conformità all'art. 2, comma 6, del D.M.
5 marzo 1999, sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
5.2.1.1. durata minima di un mese e massima di diciotto mesi;
5.2.1.2. dichiarazioni del locatore e del conduttore che esplicitino l’esigenza
della transitorietà;
5.2.1.3. onere per il locatore di confermare prima della scadenza del contratto
i motivi di transitorietà posti a base dello stesso;
5.2.1.4. riconduzione del contratto all'articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre
1998, n. 431 in caso di mancata conferma dei motivi, ovvero risarcimento pari a
trentasei mensilità in caso di mancato utilizzo dell'immobile rilasciato;
5.2.1.5. previsione di una particolare ipotesi di transitorietà per soddisfare esigenze
del conduttore da documentare allegandole al contratto;
5.2.1.6. facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
5.2.1.7. esclusione della sublocazione;
5.2.1.8. previsione, ove le parti lo concordino, di prelazione a favore del conduttore
in caso di vendita dell'immobile;
5.2.1.9. modalità di consegna con verbale o comunque con descrizione analitica dello
stato di conservazione dell'immobile;
5.2.1.10. produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale che non
superi le tre mensilità;
5.2.1.11. esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione
ed in ogni caso richiamo alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge 27
luglio 1978, n. 392;
5.2.1.12. previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa.
5.2.2. il contratto nella parte descrittiva deve contenere, ove possibile, tutti
gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale,
le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche
anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché
una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della
normativa sulla privacy (legge 675/96).
5.2.3. I contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti dal presente
Accordo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il contratto tipo locale,
depositato presso il comune di Perugia.
5.3. Fattispecie delle esigenze di transitorietà del contratto:
5.3.1. Ai fini della qualificazione dell'esigenza del locatore e/o del conduttore
che giustifica la transitorietà del contratto, sono individuate le seguenti condizioni:
5.3.1.1. per i proprietari:
5.3.1.1.1. quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo proprio,
del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
5.3.1.1.2. quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o
comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali,
culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette
a perseguire le predette finalità;
5.3.1.1.3. quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato
che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e
la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
5.3.1.1.4. quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale
trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile
sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma
di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile
stesso;
5.3.1.1.5. quando ricorre la condizione di separato o divorziato;
5.3.1.2. per i conduttori:
5.3.1.2.1. frequenza a corsi di studi e/o di formazione di durata inferiore a sei
mesi;
5.3.1.2.2. necessità di cure mediche presso strutture pubbliche o private presenti
nel Comune;
5.3.1.2.3. trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
5.3.1.2.4. contratto di lavoro a tempo determinato in Comune diverso da quello di
residenza;
5.3.1.2.5. assegnazione di alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa
o presso privati di un alloggio che si rende disponibile entro diciotto mesi, dimostrato
con compromesso regolarmente registrato;
5.3.1.2.6. vicinanza momentanea a parenti bisognosi;
5.3.1.2.7. quando ricorre la condizione di separato o divorziato;
5.3.2. il contratto tipo definito a livello locale deve prevedere una specifica
clausola che individui l’esigenza transitoria del locatore o del conduttore i quali
dovranno confermare il verificarsi della stessa, tramite lettera raccomandata da
inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito nel contratto e che qualora il
locatore non adempia a questo onere contrattuale oppure siano venute meno le cause
della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere la riconduzione della durata
a quella prevista all’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431.
5.3.3. l’esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita ed
idonea documentazione da allegare al contratto.
6. CRITERI PER LA STIPULA DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE PER GLI STUDENTI UNIVERSITARI
VALIDI SUL TERRITORIO DEL COMUNE DI PERUGIA AI SENSI DELL'ART. 5, COMMA 2, LEGGE
9 DICEMBRE 1998, N. 431.
6.1. Le parti private potranno stipulare contratti di locazione ai sensi dell'art.
5, comma 2, legge 431/98 applicando, per la determinazione del canone di locazione,
i criteri e le modalità definite ai precedenti punti 4.2), 4.3) e 4.4.1) del
presente Accordo, in conformità al Decreto 5 marzo 1999 che, fra l'altro, prevede:
6.1.1. all'art. 3, comma 1, che nei comuni sede di università o di corsi universitari
distaccati, nonché nei comuni limitrofi, gli accordi territoriali devono prevedere
particolari contratti tipo per soddisfare le esigenze degli studenti universitari
fuori sede. Tale tipologia contrattuale è utilizzata esclusivamente qualora l'inquilino
sia iscritto ad un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza (da
specificare nel contratto);
6.1.2. all'art. 3, comma 2, che i contratti di cui al comma 1 hanno durata da sei
mesi a tre anni e possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi
di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio.
I canoni di locazione sono definiti in accordi locali sulla base delle fasce di
oscillazione per aree omogenee stabilite negli accordi territoriali di cui all’articolo
1;
6.1.3. all'art. 3, comma 3, che gli accordi locali di cui al comma 3 dell’articolo
2 della legge 9 dicembre 1998, n. 431 individuano le relative misure di aumento
o di diminuzione degli intervalli di oscillazione in relazione alla durata contrattuale.
Per ogni singolo contratto si può, inoltre, tenere conto:
6.1.3.1. della presenza del mobilio;
6.1.3.2. di particolari clausole;
6.1.3.3. delle eventuali modalità di rilascio;
6.1.4. all'art. 3, comma 4, che negli stessi accordi territoriali, che individuano
i valori minimi e massimi esprimendoli in lire/mq utile o, eventualmente, secondo
gli usi locali, possono essere previste particolari clausole in materia di manutenzioni
ordinarie e straordinarie, ripartizione degli oneri accessori ed altro;
6.1.5. all'art. 3, comma 5, che la trattativa territoriale deve definire il contratto
tipo sulla base degli elementi e condizioni previsti in detto comma e al modello
allegato sotto la lettera C);
6.1.6. all'art. 3, comma 6, che il contratto di cui al presente articolo nella parte
descrittiva deve contenere tutti gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi
sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti
e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza
nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca
autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675;
6.1.7. all'art. 3, comma 7, che i contratti di locazione realizzati in base ai criteri
definiti ai sensi del presente articolo possono essere stipulati esclusivamente
utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati
presso il comune unitamente agli accordi territoriali;
6.1.8. all'art. 4, comma 1, che ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo
situati nei comuni di cui all’articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n.
551, convertito dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi
delle disposizioni dell’articolo 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431
a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate
dal presente decreto, nonché ai contratti di cui agli articoli 1, comma 3, e 5,
comma 2, della medesima legge n. 431 del 1998, si applica la disciplina fiscale
di cui ai commi 2 e 3 del medesimo articolo;
6.1.9. all'art. 4, comma 2, che il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato
ai sensi dell’articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con
decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ridotto del
30 per cento, a condizione che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno
in cui s’intende usufruire della agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione
del contratto di locazione, nonché l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile
ai fini dell’imposta comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso;
6.1.10. all'art. 4, comma 3, che in sede di prima applicazione del presente decreto
e fino all’eventuale aggiornamento periodico eseguito ai sensi dell’articolo 8,
comma 4, della citata legge n. 431 del 1998, la base imponibile per la determinazione
dell’imposta di registro è assunta nella misura del 70 per cento del corrispettivo
annuo pattuito;
6.1.11. ai sensi dell’art. 2, comma 4, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, per promuovere
la realizzazione dell’Accordo locale, il Comune ha facoltà di deliberare aliquote
dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che
concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni
definite dall’Accordo locale stesso.
6.1.12. è facoltà del Comune deliberare, anche per gli effetti dell’art. 11,
comma 5, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, risorse finanziarie aggiuntive, ricavate
dal proprio bilancio, per l’erogazione dei contributi integrativi ai conduttori
per il pagamento del canone di locazione, come previsto al comma 4 della norma
citata.
6.2. Contratto tipo di cui all'articolo 5, comma 2, legge 431/98
6.2.1. Il contratto tipo, (Allegato C) di cui il modello é allegato al presente
accordo locale, è stato predisposto, in conformità all'art. 3, comma 5, del D.M.
5 marzo 1999, sulla base dei seguenti elementi e condizioni:
6.2.1.1. durata minima di sei mesi e massima di trentasei mesi;
6.2.1.2. rinnovo automatico salvo disdetta del conduttore;
6.2.1.3. facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
6.2.1.4. facoltà di recesso parziale per il conduttore in caso di pluralità di conduttori;
6.2.1.5. esclusione della sublocazione;
6.2.1.6. modalità di consegna con verbale o comunque con descrizione analitica dello
stato di conservazione dell'immobile;
6.2.1.7. produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale che non
superi le tre mensilità;
6.2.1.8. esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della ripartizione
tra le parti ed in ogni caso richiamo alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della
legge 27 luglio 1978, n. 392;
6.2.1.9. previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa.
6.2.1.10. in caso di recesso da parte di uno o più conduttori firmatari, in presenza
di almeno uno degli iniziali conduttori, è ammesso il subentro di altra persona
nel rapporto di locazione. Tale subentro dovrà essere comunicato per iscritto dal
conduttore iniziale e dal conduttore subentrante, al locatore, che dovrà darne approvazione
scritta; l'eventuale diniego dovrà essere motivato;
6.2.1.11. in caso di cessazione dell'iscrizione universitaria il contratto di locazione
si risolverà, previa comunicazione scritta del locatore, a mezzo di lettera raccomandata,
con preavviso di almeno due mesi.
6.2.2. il contratto nella parte descrittiva deve contenere, ove possibile, tutti
gli elementi ed i riferimenti documentali ed informativi sulla classificazione catastale,
le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche
anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché
una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai fini della
normativa sulla privacy (legge 675/96).
6.2.3. I contratti di locazione realizzati in base ai criteri definiti dal presente
Accordo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il contratto tipo locale,
depositato presso il comune di Perugia.
6.2.4. In tale fattispecie contrattuale, il contratto tipo locale dovrà prevedere
le seguenti clausole:
6.2.4.1. In caso di recesso da parte di uno o più conduttori firmatari, con obbligazione
indivisibile, in presenza di almeno uno degli iniziali conduttori, è ammesso
il subentro di altra persona nel rapporto di locazione. Il subentro dovrà essere
comunicato per iscritto dal/i conduttore/i iniziali e dal conduttore subentrante,
al locatore, che potrà esprimere il proprio eventuale diniego dandone comprovati
motivi;
6.2.4.2. Indipendentemente dai gravi motivi e concesso al conduttore/i di recedere
dal contratto, previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno
due mesi prima, qualora si verifichi prima della scadenza contrattuale l'interruzione
degli studi;
6.2.4.3. In caso di cessazione dell'iscrizione universitaria il contratto si risolverà,
previa comunicazione scritta del locatore, a mezzo lettera raccomandata, con preavviso
di almeno due mesi.
6.2.4.4. I contratti di locazione stipulati con una durata inferiore ai dodici mesi
il canone definito ai sensi del presente accordo, dovrà essere diminuito almeno
del 5 per cento.
7. Accordi integrativi
7.1. in conformità all'art. 1, comma 5, del D.M. 5 marzo 1999, per le compagnie
assicurative, gli enti privatizzati, i soggetti giuridici od individuali detentori
di grandi proprietà immobiliari, ecc., i canoni relativi a tale comparto saranno
determinati in base alle aree omogenee ed ai criteri definiti nel presente accordo.
Gli accordi integrativi saranno conclusi tra la proprietà, assistita - a sua richiesta
- dall'organizzazione sindacale dei proprietari della stessa prescelta, e le organizzazioni
sindacali dei conduttori rappresentative dell'inquilinato, in ogni caso firmatarie
degli accordi nazionali e/o territoriali.
7.2. in conformità all'art. 1, comma 6, del D.M. 5 marzo 1999, per gli enti previdenziali
pubblici, si procede con accordi integrativi locali, i canoni relativi a tale comparto
saranno determinati in base alle aree omogenee ed ai criteri definiti nel presente
accordo. Gli accordi integrativi saranno conclusi tra la proprietà, assistita -
a sua richiesta - dall'organizzazione sindacale dei proprietari della stessa prescelta,
e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell'inquilinato, in
ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.
8. Commissione conciliativa stragiudiziale facoltativa
Allo scopo di prevenire l'insorgenza di contenziosi, od eventualmente favorirne
il superamento, circa la corretta interpretazione e applicazione del presente Accordo,
le Organizzazioni sindacali firmatarie dell'Accordo stesso, s'impegnano a promuovere
presso i propri associati e a sviluppare, se richiesto dalle parti contraenti, la
fase di contrattazione preventiva per la stipula dei contratti di locazione. Ognuna
delle parti potrà attivare una procedura di accertamento contrattuale della conformità
del canone all'Accordo locale, valendosi delle rispettive Associazioni, anche nel
corso della locazione. Per consentire detta procedura di accertamento è specificatamente
prevista nei contratti tipo locali (Allegati A, B e C), allegati al presente accordo,
la seguente clausola:
"Ciascuna delle parti potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito
all'interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine all'esatta
applicazione dell'Accordo Locale, anche a riguardo del canone di locazione, una
Commissione di conciliazione stragiudiziale formata, quanto a due componenti, scelti
fra gli appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'accordo di cui
trattasi, sulla base delle designazioni, rispettivamente del locatore e del conduttore;
quanto a un terzo, che svolgerà eventualmente funzioni di presidente sulla base
della scelta operata dai due componenti come sopra designati, ove gli stessi di
comune accordo ritengano di nominarlo."
9. Si allegano quale parte integrante al presente accordo i seguenti documenti:
9.1. Allegato n. 1/1-14 - Planimetrie aree omogenee;
9.2. Allegato n. 2 - Tabella Oneri Accessori;
9.3. Allegato A - Contratto locale ai sensi dell'art. 2, comma 3, legge 431/98;
9.4. Allegato B - Contratto locale ai sensi dell'art. 5, comma 1, legge 431/98;
9.5. Allegato C - Contratto locale ai sensi dell'art. 5, comma 2, legge 431/98;
Letto, confermato e sottoscritto.