Previsto dall’art. 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, ed in attuazione degli artt. 1,2,3 del decreto del 05.03.1999 del Ministro dei Lavori Pubblici, relativo all’intero territorio del

Siglato da:

• CONFEDERAZIONE NAZIONALE DELLA PROPRIETA’ EDILIZIA (CONFEDILIZIA)
• ASSOCIAZIONE SINDACALE PICCOLI PROPRIETARI DI IMMOBILI (ASPPI)
• SINDACATO UNITARIO INQUILINI ASSEGNATARI (SUNIA)
• SINDACATO INQUILINI CASA E TERRITORIO (SICET)

Previsto dall’art. 2, comma 3, della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, ed in attuazione degli artt. 1, 2, 3 del decreto del 05.03.1999 del Ministro dei Lavori Pubblici, relativo all’intero territorio del

Tra le seguenti Organizzazioni

CONFEDERAZIONE NAZIONALE DELLA PROPRIETA EDILIZIA (CONFEDILIZIA), rappresentata dal Geom. Edoardo Ansermino,

ASSOCIAZIONE SINDACALE PICCOLI PROPRIETARI DI IMMOBILI (ASPPI), rappresentata dal Sig. Angelo Nardi,

SINDACATO UNITARIO INQUILINI ASSEGNATARI (SUNIA), rappresentato dal Sig. Luigi Scandalitta,

SINDACATO INQUILINI CASA E TERRITORIO (SICET), rappresentato dal Sig. Sergio Crosa,

si conviene e si stipula quanto segue

PREMESSE

• Il presente accordo è valido per la durata di tre anni a decorrere dalla data di stipula o quanto comunque fino al rinnovo della convenzione nazionale e del successivo decreto ministeriale, come stabilito all’art. 4, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431. Alla predetta scadenza e fino alla stipula di un nuovo accordo o, in caso di mancata stipula, fino all’emanazione del decreto sostitutivo previsto dall’art. 4, comma 3,1. cit., continuerà ad applicarsi il presente Accordo.

• Delle normative (anche fiscali) di riferimento;

• Le organizzazioni firmatarie del presente provvederanno al deposito, presso il Comune interessato, del presente accordo territoriale con i sottodescritti allegati, costituenti parte integrane dell’Accordo.

Le parti private potranno stipulare contratti di locazione ai sensi dell’art. 2, comma 3, legge 9 dicembre 1998 n. 431, applicando le modalità per la determinazione del canone e il contratto tipo come di seguito definiti.

SUDDIVISIONE DEL TERRITORIO COMUNALE IN ZONE. Le Organizzazione stipulanti, preso atto che non si è ancora provveduto da parte della pubblica amministrazione, ad individuare le microzone censuarie previste dal D.P.R. 23.3.1998, n. 138, convengono ad individuare sul territorio comunale tre zone, così definite:

Zona A — Centro storico

Zona B — Residenziale

Zona C — Periferia e frazioni

Le delimitazioni delle zone risultano dalla mappa della Città di Biella allegata al presente accordo (Allegato A).

CRITERI PER LA DEFINIZIONE DELLE FASCE DI VALORI. Ai fini della determinazione dei valori minimi e massimi, oltre alla suddivisione del territorio comunale in zone, le Organizzazione stipulanti convengono di determinarne gli importi sulla base della presenza in ogni singolo immobile oggetto di locazione di determinate caratteristiche, da individuarsi all’atto della stipula del contratto dalle parti private.

Tali elementi sono i seguenti:

Elenco A:

• Presenza di servizi igienici completi interni all’alloggio;

Elenco B:

• Presenza di cantina o ripostiglio o sottotetto accessibile;

Le dotazioni dell’elenco A sono considerate dalle Organizzazioni stipulanti essenziali per garantire l’esigenza abitativa dell’alloggio, per cui la mancanza anche di uno solo dei tre elementi comporta la qualificazione di degrado all’alloggio ed i valori dei canoni saranno determinati in relazione alla fascia più bassa (fascia 4 degrado) di determinazione, indipendentemente dalla presenza di dotazioni dell’elenco B.

Qualora invece l’alloggio presenti tutte le dotazioni dell’elenco A, saranno prese in considerazione delle parti private le dotazioni di tipo dell’elenco B, con le seguenti avvertenze:

• Volendosi con la condizione di cui al punto 3 dell’elenco B garantire facilità di accesso ad ogni abitazione a persone anziane o disabili, la condizione sarà considerata presente se l’alloggio è posto ad un piano inferiore al quarto fuori terra;

In relazione al numero di elementi del gruppo B presenti nell’alloggio, vengono definite le seguenti fasce di valori dei canoni:

fascia 1 alta se risultano verificate oltre 6 caratteristiche;

fascia 3 bassa se sono verificate fino a 3 delle caratteristiche descritte.

CRITERI PER LA DETERMINAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE. I valori minimo e massimo del canone di locazione di ogni alloggio sarà determinato dalla seguente tabella, indicati in prezzo al mq per mese:

Centro Storico Residenziale Periferica

Fascia alta 7500 — 10000 8000 — 11000 7000 — 9000

Fascia 2 media 6000 — 8000 6300 — 8500 5500 — 7400

Fascia 3 bassa 4500 — 6500 4500 — 6500 4300 — 5800

Fascia 4 degrado 2500 — 4300 2500 — 4300 2500 — 4000

DETERMINAZIONE DEL CANONE ALL’INTERNO DELLE FASCE. La determinazione del canone effettivo di ciascun alloggio all’interno della rispettiva fascia di oscillazione, individuata come sopra, è lasciata alla libera contrattazione delle parti private, le quali potranno prendere in considerazione fattori oggettivi quali la vetustà dell’immobile, lo stato manutentivo dell’alloggio e del fabbricato, la presenza di servizi, ecc., nonché elementi di carattere soggettivo, quali la veduta, la vicinanza a verde pubblico, la comodità ai mezzi di trasporto, la vicinanza al posto di lavoro, ecc..

DEFINIZIONE DELLA SUPERFICIE CONVENZIONALE. La superficie dell’immobile per la definizione del canone contrattuale sarà determinata come segue:

• La superficie dell’alloggio viene considerata al 100% se la superficie dell’alloggio è inferiore a 60 ma, la stessa sarà aumentata del 10%, sino alla superficie massima di 60 mq;

La superficie dei locali chiusi si considerano al netto dei muri perimetrali.

Le Organizzazioni stipulanti invitano le parti private contrattuali ad indicare espressamente in contratto la misura della superficie convenzionale attribuita all’unità immobiliare oggetto del singolo contratto nonché il valore applicato per singolo metro quadro; ciò al fine di chiarezza amministrativa e di prevenzione di possibile contenzioso.

In ogni caso, la difformità in piò o in meno tra la superficie indicata in contratto e quella effettiva non darà luogo a revisione del canone se la differenza non sarà maggiore il 5% della superficie effettiva.

ADEGUAMENTO DEL CANONE NEL CORSO DEL CONTRATTO. Il canone di locazione sarà annualmente adeguato nella misura del 75% dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di impiegati e operai pubblicato dall’ISTAT.

L’adeguamento darà riferito al periodo annuale scadente nel mese precedente a quello di adeguamento e potrà essere previsto senza necessità di preventiva richiesta da parte del locatore.

INTERVENTI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA, RISANAMENTO, RISTRUTTURAZIONE. Gli interventi operati da locatore sull’immobile locato, conferiscono allo stesso il diritto di operare un aumento annuo del canone pari all’interesse al tasso legale sulla somma per tale intervento. L’aumento decorrerà dal termine dei lavori.

Tale aumento non opererà nel caso in cui i lavori eseguiti siano tali da modificare la superficie e/o la composizione dell’immobile locato, così che il canone di locazione possa subire ed effettivamente subisca un aumento. Qualora il locatore rinunciasse a questo aumento, avrà diritto comunque a richiedere quello di cui al capoverso precedente.

Per definire il concetto di intervento di manutenzione straordinaria, risanamento conservativo e ristrutturazione, le Organizzazioni stipulanti fanno riferimento al punto 3.4 della circolare del Ministero delle Finanze 57/E del 24 febbraio 1998 (Categorie di intervento edilizio).

ONERI ACCESSORI. Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore, le organizzazioni stipulanti il presente Accordo approvano l’allegato Tabella (Allegato B).

ALLOGGI AMMOBILIATI. Quando l’alloggio sia completamente arredato, con mobilio efficiente ed elettrodomestici funzionanti, i valori minimi e massimi dei canoni di cui alla tabella di cui sopra, sono aumentati sino al 35%.

CONTRATTO TIPO. Per le locazioni da stipulare in applicazione dell’art. 2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998 n. 431 le parti private potranno valersi esclusivamente del "Contratto tipo" allegato al presente Accordo (Allegato C).

Allo scopo di prevenire l’insorgenza di contenzioso, od eventualmente favorirne il superamento, circa la corretta interpretazione e applicazione del presente accordo, le Organizzazioni stipulanti s’impegnano a promuovere presso i propri associati e a sviluppare, se richiesto dalle parti contraenti, la fase di contrattazione preventiva per la stipula dei contratti di locazione e hanno deciso di prevedere nel contratto tipo la seguente clausola:

"ciascuna parte potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine all’esatta applicazione dell’Accordo locale, anche riguardo del canone di locazione, una Commissione di conciliazione stragiudiziale formata, quanto a due componenti — scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo, sulla base della designazioni rispettivamente del locatore e del conduttore, - e, quanto a un terzo, che svolgerà eventualmente funzioni di presidente, sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo. In caso di variazioni in più o in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una Commissione stragiudiziale di conciliazione, composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone, a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale, o fino a nuova variazione."

Le parti private potranno stipulare contratti di locazione ai sensi dell’art. 5, comma 1, legge 9 dicembre 1998 n. 431, applicando le modalità per la determinazione del canone e il contratto tipo come di seguito definiti.

ESIGENZE DI TRANSITORIETA’ DEL RAPPORTO. Per il locatore, quando abbia l’esigenza:

• per i motivi previsti dalla legge 431/98, art. 3, comma primo, lettere a), b), d), e) e g);

Per il conduttore, quando abbia l’esigenza di abitare in proprio o far abitare dai propri figli l’immobile per motivi:

• di studio, inteso anche come esigenze di frequenza di corsi temporanei di approfondimento, specializzazione o altro;

Si precisa che:

l’esigenza transitoria del conduttore deve essere provata, a sua cura e spese, con apposita ed idonea documentazione da allegare al contratto;

per la stipula dei contratti di cui al presente paragrafo è sufficiente la sussistenza di una delle suindicate esigenze in capo anche ad una sola delle parti contraenti.

DETERMINAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE. Il canone di locazione nei contratti stipulati ai sensi dell’art. 5, comma 1, legge 9 dicembre 1998 n. 431 è determinato dalle parti private applicando i criteri e le modalità previste al capo I del presente Accordo per i contratti di cui art. 2, comma 3, L 431/98, operando sui valori minimi e massimi stabiliti nella relativa tabella per le diverse zone e fasce un aumento del 5%.

FACOLTA’ DI RECESSO DEL CONDUTTORE. Il conduttore potrà recedere dal contratto prima della scadenza stabilita nello stesso solo per gravi motivi. In tal caso, dovrà comunicare al locatore la disdetta, specificandone espressamente i motivi. I termini per la disdetta sono di mesi uno per contratto di durata inferiore a sei mesi e di mesi due per quelli di durata superiore.

CONTRATTO TIPO. Per le locazioni da stipulare in applicazione dell’art. 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431, le parti potranno valersi esclusivamente del "Contratto tipo" allegato al presente accordo (allegato D).

Allo scopo di prevenire l’insorgenza di contenzioso, od eventualmente favorirne il superamento, circa la corretta interpretazione e applicazione del presente Accordo, le Organizzazioni stipulanti s’impegnano a promuovere presso i propri associati e a sviluppare, se richiesto dalle pareti contraenti, la fase di contrattazione preventiva per la stipula dei contratti di locazione e hanno deciso di prevedere nel contratto tipo la clausola, già riportata nella prima parte del presente accordo, concernente la facoltà per le parti di rivolgersi ad una Commissione di conciliazione stragiudiziale.

Allegati:

1. mappa della città di Biella con individuazione e delimitazione delle zone

letto, approvato e sottoscritto in Biella, addì 12 novembre 1999

AMMINISTRAZIONE

• Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C

• Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

ASCENSORE

• Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C

• Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L

• Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L

• Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C

• Tasse annuali per rinnovo licenza d’esercizio L

• Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

• Installazione e sostituzione integrale dell’impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico, ecc.) L

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI

• Installazione e sostituzione dell’impianto comune di illuminazione L

IMPIANTI SPORTIVI

• Installazione e manutenzione straordinaria L

IMPIANTO ANTINCENDIO

• Installazione e sostituzione dell’impianto L

IMPIANTO TELEVISIVO

• Installazione, sostituzione o potenziamento dell’impianto televisivo centralizzato L

PARTI COMUNI

• Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L

• Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C

PARTI INTERNE DELL’APPARTAMENTO LOCATO

• Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L

PORTIERATO

• Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l.

L 10% C90%

• Materiale per le pulizie C