ACCORDO PER LA CITTA' DI MASSA CARRARA

LEGGE 431/98

 

ACCORDO TERRITORIALE DELLA PROVINCIA DI MASSA CARRARA PER I CONTRATTI DELLE LOCAZIONI DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO

 

SUNIA
SICET
UNIAT
UNIONE INQUILINI
UPPI
ASPPI
COMUNE DI MASSA

 

La legge 431/98 (riforma delle locazioni) e la legge regionale n. 77/98 (riordino delle competenze in materia di Erp) si inseriscono a pieno titolo nel percorso di riforme e di modernizzazione dello Stato sociale che si sta cercando di compiere nel settore del mercato abitativo pubblico e privato.

Le due normative, insieme alla legge regionale 96/96 (assegnazione e gestione del patrimonio pubblico), tendono a valorizzare il ruolo e le funzioni dei Comuni e delle parti sociali in un quadro di concertazione e di contrattazione.

I firmatari del presente accordo riconoscono che le normative suddette hanno il merito di aver individuato come centrali la questione degli investimenti nel mercato abitativo, della redditività del patrimonio alloggiativo pubblico e privato, e di avere collegato tali questioni alla politica dei redditi ed alle risorse destinate allo stato sociale.

In questo contesto si invitano i Comuni e quindi i loro sindaci a prestare più attenzione ed impegno ai temi sollevati dalle leggi in questione e procedere rapidamente agli adempimenti previsti dalla normativa, assumendo iniziative per sostenere l’attuazione della riforma, il rilancio del mercato abitativo e per spostare risorse verso lo stato sociale.

I comuni di Montignoso, Massa, Carrara, Fosdinovo, Fivizzano sono riconosciuti nella delibera del CIPE tra quelli ad alta tensione abitativa, e quindi l’accordo territoriale sulla determinazione dei canoni di affitto previsto consentirà ai locatori ed ai conduttori di avere le agevolazioni fiscali, il fondo sociale e tutti i vantaggi previsti dalla Legge 431/98.

Le rappresentanze sindacali firmatarie ritengono prioritarie le seguenti questioni:

  1. IL PROBLEMA DEGLI SFRATTI

Nella provincia di Massa Carrara, solo negli ultimi due anni, sul fronte degli sfratti si registra la seguente situazione:

N. 950 richieste di sfratto sono state presentate all’Ufficiale giudiziario per la loro esecutività;

N. 650 richiesta di concessione della forza pubblica sono stare presentate alla ex commissione Prefettizia;

N. 302 sono stare le concessioni della forza pubblica.

Negli ultimi dieci anni gli sfratti pendenti sono oltre tremila.

La convenzione territoriale dovrà farsi carico dell’emergenza abitativa e trovare soluzioni economiche e normative per trasformare gli sfratti in nuovi contratti.

  • IL MERCATO SOMMERSO E IRREGOLARE

    Il mercato sommerso e irregolare è esteso almeno quanto quello degli sfratti. Si tratta di un mercato senza garanzie contrattuali che necessariamente deve essere ricondotto alla legalità. A tal fine le organizzazioni sindacali si impegnano a ricercare nella convenzione soluzioni e forme contrattuali utili alla regolarizzazione di questo mercato.

  • IL RECUPERO DELLO SFITTO

    Obiettivo dell’accordo territoriale è quello di determinare le condizioni contrattuali per il recupero dello sfitto e per favorire l’accesso alla locazione da parte di famiglie escluse dal mercato privato.

     

    DISCIPLINA GENERALE

    "Strumenti di informazione"

    La contrattazione collettiva triennale; il canone libero e il canone contrattato, i contratti transitori, impongono l’individuazione di strumenti di monitoraggio e di informazione sui valori di mercato degli alloggi, sui canoni, sulle tipologie edilizie, sugli standards abitativi e dei servizi e, più in generale sulla domanda e sull’offerta della locazione.

    OSSERVATORIO TERRITORIALE

    Viene richiesta la costituzione, in forma associata tra i Comuni, l’Osservatorio Territoriale del mercato pubblico e privato della locazione e delle politiche abitative. In tale Osservatorio sono rappresentate le Organizzazioni della proprietà edilizia e dell’inquilinato, le confederazioni sindacali CGIL-CISL-UIL, le associazioni delle Imprese di costruzione (ANCE, API, CNA, CONFARTIGIANATO, ecc.) e potrà avvalersi della collaborazione della Camera di Commercio, delle Agenzie immobiliari e di liberi professionisti).

    L’Osservatorio è sede di:

    analisi, verifica, confronto e proposta sui temi di rilevante interesse delle Parti e in particolare:

    andamento e prospettive del mercato, andamento del costo delle abitazioni e confronto con lo stesso andamento in altre città. Analisi del mercato irregolare e sommerso. Andamento, tendenze e prospettive di investimento per settori piccola e media proprietà. Enti, Assicurazioni n banche, grandi gruppi. Tendenze delle tipologie costruttive. Evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alle condizioni giovanili, agli immigrati, alle giovani coppie.

    Analisi del rapporto tra costo delle abitazioni (canone e pressione fiscale). Informazione su provvedimenti esecutivi di rilascio distinti per gruppi sociali. Andamento del canale contrattuale libero. Andamento durate di fatto del rapporto di locazione. Questioni dell’amministrazione condominiale, della gestione dei contratti e della gestione immobiliare e formazione professionale.

    Sicurezza fabbricati. Ambiente urbano. Investimenti. Aree di crisi. Processi di vendita e di dismissione patrimonio.

    L’osservatorio svolge la funzione di garantire la corretta e uniforme applicazione del contratto collettivo territoriale delle locazioni.

    L’Osservatorio fornisce periodicamente il listino di borsa dei valori dei canoni di locazione.

    L’Osservatorio viene istituito dai Comuni e potrà avere la sede e le strutture materiali, l’apparato tecnico, i collaboratori, i finanziamenti nell’ambito delle ater riformate secondo le procedure previste dalla legge regionale n. 77/98.

    Nell’ambito dell’Osservatorio vengono istituiti i seguenti organismi:

    1. LA BORSA DELLE LOCAZIONI, organismo in collaborazione con la Camera di Commercio e le Associazioni degli agenti immobiliari, in grado di rilevare e pubblicare periodicamente il listino delle locazioni.
  • L’AGENZIA PER LE LOCAZIONI, con lo scopo di favorire l’accesso alla locazione da parte di gruppi socialmente deboli, e con il compito di agevolare l’incontro tra la domanda e l’offerta attraverso iniziative. Può avvalersi di esperti e fornisce un rapporto annuale sul lavoro svolto.
  •  
  • COMMISSIONE PER L’INQUADRAMENTO, per adottare un nuovo sistema di classificazione degli immobili più aderente alla realtà urbanistica ed edilizia.
    1. per esaminare l’evoluzione della riqualificazione e ristrutturazione degli immobili;
  • per definire una proposta complessiva di nuova classificazione.

    1. COMMISSIONE PER IL FONDO DI SOSTEGNO ALLA CONTRATTAZIONE, composta dai rappresentanti dei Comuni, delle Organizzazioni della proprietà e degli inquilini. Ha il compito di fissare i criteri di erogazione dei contributi e di predisporre i bandi comunali.

  • LA CAMERA ARBITRALE, per la risoluzione delle controversie sui canoni, sulla classificazione degli immobili, sugli oneri accessori, sulla ripartizione delle spese, sui diritti contrattuali e sindacali.
  • LA CASSA DEI DEPOSITI CAUZIONALI con finalità di solidarietà a cui affluiscono volontariamente i depositi cauzionali dai singoli contratti. Sono soggetti fondatori della cassa le organizzazioni sindacali della proprietà e dei conduttori, i comuni, istituti di credito.
  • LA FORMAZIONE — il nuovo sistema contrattuale e l’evoluzione del mercato delle locazioni stanno producendo nuove figure professionali. Le parti intendono impegnarsi sul terreno della formazione, per quanto riguarda le questioni relative alla gestione immobiliare e alla gestione dei contratti, per il risparmio energetico, la sicurezza nelle abitazioni e nei fabbricati. E’ necessario istituire un organismo per la formazione per favorire anche forme di autoamministrazione e autogestione.
  • LA COMMISSIONE PER LA SICUREZZA E L’AMBIENTE — Le parti, oltre ad attenersi alle vigenti disposizioni di legge sulla materia considerano la sicurezza dell’immobile un obiettivo del presente contratto.

    • Parte prima — Norme generali

    1. Il presente accordo disciplina i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, previsti dall’art. 2, comma 3, legge 431 del 9 dicembre 1998 e dell’art. 1 del Decreto ministero Lavori Pubblici del 5 marzo 1999. Le parti riproducono in allegato al presente accordo territoriale, tutte le normative contrattuali definite dalla legge 431/98, dai contratti tipo elaborati dalla convenzione nazionale, "A", "B", "C", dalle norme ancora in vigore della legge 392/78, dal Decreto del Ministero dei LL.PP. del 27.4.1999 sui contributi di sostegno del canone, dai regolamenti edilizi dei Comuni e dalla normativa per la sicurezza degli impianti degli alloggi, di cui alla legge 46/90:

    Art. 2 — durata

    2) L’accordo, stante l’esigenza di sperimentare i meccanismi contrattuali e la mancata definizione delle microzone censuarie, ha carattere transitorio ed ha validità di 12 mesi a decorrere dalla data di deposito dello stesso presso i comuni di cui all’art. 1. Alla scadenza sarà verificata la sua adeguatezza agli scopi preposti e saranno adottate eventuali modifiche o integrazioni.

    PARTE SECONDA — Determinazione dei canoni.

    Art. 3 (canone)

    1. Il canone di locazione degli immobili è determinato, secondo le disposizioni contenute negli articoli successivi, in base ai seguenti elementi:
  • classificazione per caratteristiche;
  • superficie;
  • dotazione di mobilio;
  • durata del contratto.

    • Art. 4 (zonizzazione)

    1. In assenza dell’individuazione delle microzone censuarie di cui all’art. 1 del decreto del Ministero dei LL.PP. del 5.3.1999, la zonizzazione di riferimento è quella individuata ai sensi dell’art. 18, della legge 392/78 e determinata con i seguenti atti:

    Comune di Massa delibera n. del ……………

     

     Art. 5 (fasce di oscillazione)

    Il canone di locazione degli immobili da locare è determinato per zona, sulla base delle seguenti fasce di oscillazione, comprendenti un valore minimo ed uno massimo a metro quadro:

    Comune di Massa

    Tipologia Zona Agricola Zona di centro storico Zona intermedia

    e periferica e di particolare pregio

    A Massimo 13.100 13.500 13.800

    A Minimo 10.000 10.300 10.900

    B Massimo 10.000 10.300 10.900

    B Minimo 7.000 7.300 7.900

    C Massimo 7.000 7.300 7.900

    C Minimo 3.500 3.700 4.000

    Art. 6 (superficie convenzionale)

    La superficie convenzionale dell’alloggio sulla quale viene determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi:

    a — l’intera superficie utile dell’unità immobiliare;

    b — lo 0,60 della superficie utile delle autorimesse singole (garages);

    c — 0,40 della superficie del posto macchina scoperto ad uso esclusivo;

    d — lo 0,25 della superficie utile di balconi, cantine, terrazze ed altri accessori simili;

    e — lo 0,15 della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore. Lo 0,10 della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare.

    Art. 7 (classificazione degli immobili)

    1. Gli elementi da considerare, per individuare il canone effettivo, compreso tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione di cui al precedente articolo, sono i seguenti:
  •  
  •  
  •  
  •  

    • L’unità immobiliare viene classificata in base alle proprie caratteristiche di tipo A, B, C, di seguito indicate:

    UNITA’ IMMOBILIARE DI TIPO A

    E’ classificato di tipo A l’immobile che, oltre alle caratteristiche stabiliti per quelle di tipo B, presenta anche le seguenti:

    1. risanamento complessivo o ristrutturazione, accertabili, dell’unità immobiliare effettuati negli ultimi 10 anni, ai sensi dell’art. 31 lett. C e D legge 457/78.
  • Immobile edificato negli ultimi 10 anni, escluso quelli di edilizia convenzionata e sovvenzionata;
  • Presenza di sistema di condizionamento d’aria nell’unità immobiliare;
  • Rifiniture di particolare pregio;
  • Dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno tre apparecchi;
  • Dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (terrazze, logge, giardino, cortile, ecc.) superiori al 30% superficie utile dell’unità immobiliare della quale sono pertinenze, e comunque con superfici non inferiore a 20 metri quadrati;
  • Dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità, relativamente alle sole unità immobiliari poste nelle zone di cui alle lettere C) e D) art. 18 L. 392/78.
  • Veduta dall’unità immobiliare di bellezze artistiche e paesaggistiche.

    • Per la classificazione di alloggio di tipo A basta il possesso di una sola delle caratteristiche di ci ai numeri 1) e 2) oppure almeno due delle altre o tre nel caso in cui fra queste ci siano comprese quelle di cui al punto 8):

    UNITA’ IMMOBILIARE DI TIPO B

    Si considera di tipo B l’alloggio dotato di:

    1. riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente e a norma e/o consentito dalle vigenti norme;
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

    UNITA IMMOBILIARE DI TIPO C

    E’ considerato di tipo C l’alloggio che non presenta almeno due celle caratteristiche indicate per quello di tipo B, con esclusione di quella di cui al numero 5 che non è elemento determinante per questa tipologia.

    Art. 8 (Maggiorazione per particolari categorie di immobili)

    1. Gli importi della tabella di cui al precedente articolo sono incrementati fino ad un massimo del 20% per gli alloggi con superficie utile pari o inferiore a 50 metri quadri;
  • In caso di unità immobiliari arredate il canone può essere incrementato fino al 20% da graduarsi in relazione alla quantità e qualità dell’arredo.

    Art. 9 (Maggiorazione per durata del contratto superiore al minimo)

    1. Possono essere stipulati contratti di locazione per una durata superiore al quella minima stabilita dall’art. 2 comma 3 della legge 431/98. In tal caso il canone concordato è incrementato del 5%.

    Art. 10 (aggiornamento del canone)

    1. Il canone di locazione determinato in base agli articoli precedenti sarà aggiornato annualmente in misura non inferiore al 75% alla variazione del costo della vita accertato dall’ISTAT. Detto aggiornamento sarà applicato sulle variazioni del costo della vita eccedenti al 2%.

    Art. 11 (rinnovo contratti stipulati ai sensi della legge 392/78)

    1. Il canone per i nuovi contratti degli alloggi occupati con contratto ex L. 392/78, è determinato per zona, sulla base delle seguenti fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile minimo e massimo a metro quadro:

    tipologia Zona periferica Zona centro storico Zona intermedia e di

    particolare pregio

    A massimo 10.000 10.300 10.900

    A minimo 7.000 7.300 7.900

    B massimo 7.500 7.900 8.300

    B minimo 5.000 5.200 5.500

    C massimo 5.600 5.800 6.100

    C minimo 4.900 5.100 5.300

    Art. 12 (trasformazione contratti patti in deroga e contratti mercato libero)

    1. le parti che hanno stipulato contratti di locazione ai sensi dell’art. 11, comma 2 legge 359/92 o ai sensi dell’art. 2 comma 1, legge 431/98, possono rinegoziare il rapporto locativo sulla base delle condizioni stabilite dal presente accordo territoriale applicando il canone della fascia di riferimento.

    Art. 13 (contratto tipo)

    1. I contratti di locazione realizzati sulla base dei criteri contenuti nel presente accordo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il contratto tipo di cui all’allegato A, che forma parte integrante del presente accordo.
  • Agli stessi si applicano altresì le norme in materia di locazione del Codice Civile, nonché le norme della 392/78 non espressamente abrogate.

    Art. 14 (Commissione di conciliazione stragiudiziale)

    1. Nel contratto tipo sarà prevista la seguente clausola: "Ciascuna delle parti potrà adire, per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine alla esatta applicazione dell’accordo territoriale, in precedenza citato, anche in relazione al canone, una commissione di conciliazione stragiudiziale".
  • La commissione di conciliazione è costituita da due rappresentanti scelti fra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, sulla base delle designazioni effettuate rispettivamente dal locatore al conduttore. La stessa, ove i due componenti come in precedenza indicati lo ritengano necessario, potrà essere integrata da un terzo membro, che svolgerà funzioni di presidente.
  • In caso di incremento o diminuzione dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del presente accordo territoriale, la parte interessata potrà adire la commissione stragiudiziale di conciliazione , la quale determinerà, nel termine di 9è giorni, il nuovo canone a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale, o fino alla nuova variazione.
  • Le parti firmatarie del presente accordo territoriale si riservano la facoltà di prevedere ulteriori diversi organismi per la definizione delle controversie nelle materie previste dall’accordo stesso.
  • I valori di cui all’art. 5 saranno incrementati, in caso di mancato impegno del Comune di Massa al rimborso ICI fino ad un massimo di £ 300.000 annue da determinarsi con separato accordo, di un importo corrispondente al beneficio fiscale non erogato. L’incremento deve essere accertato da parte della commissione prevista dal presente articolo, la quale dovrà pronunciarsi entro 9è giorni? Tali previsioni saranno inserite nel contratto tipo.

    • PARTE TERZA — DIRITTI SINDACALI E RAPPRESENTANZA

    Art. 15 (rappresentanze sindacali)

    1 — Le parti riconoscono la necessità di definire forme di rappresentanza sindacale. Fino alla loro costituzione le competenze sono esercitate dalle organizzazioni firmatarie del presente accordo territoriale.

    2 — La disciplina relativa alle rappresentanze sindacali sarà definita con apposito accordo.

    Art. 16 (delega contributi sindacali)

    1 — I proprietari di almeno n. 10 appartamenti provvederanno alla riscossione dei contributi sindacali dovuti dai conduttori alle loro organizzazioni sindacali in conformità a specifica delega.

    Art. 17 (diritto di affissione e riunione)

    1 — I proprietari degli appartamenti di cui al precedente art. 17? (16) provvedono ad assicurare, in analogia a quanto previsto dall’art. 25 della legge n. 300/1970, il diritto all’affissione delle comunicazioni delle organizzazioni sindacali.

    2 — Gli stessi soggetti garantiscono alle loro organizzazioni sindacali dei conduttori la possibilità di effettuare riunioni in locali messi a disposizione della proprietà.

    Art. 18 (contratti nei Comuni non compresi negli elenchi dei Comuni ad alta tensione abitativa)

    Le parti si impegnano sia pure nella loro autonomia istituzionale, per i correttivi e le modifiche da apportare alle leggi n. 91/89 e n. 431/98.

    Le parti si impegnano inoltre, a raggiungere entro sei mesi dall’entrata in vigore del presente accordo, una convenzionale per la stipula di contratti a canone concordato, atteso che anche i Comuni esclusi dai benefici fiscali della legge 431/98, adottino misure a sostegno della contrattazione, mediante la manovra delle aliquote fiscali sull’ICI.

    Associazioni firmatarie

    Per i conduttori per i proprietari

    SICET UPPI
    SUNIA
    UNIAT
    ASPPI
    UNIONE INQUILINI