ACCORDO PER LA CITTA' DI MACERATA

Associazioni della Proprietà Edilizia

CONFEDILIZIA in persona di Francesco Prenna e Paolo Prenna

UPPI in persona di Marcella Corvino

ASPPI in persona di Corrado Lanza

Sindacati Inquilini

SUNIA in persona di Antonio Acqualagna e Gianfranco Giulianelli

SICET in persona di Giampiero Puliti

UNIAT in persona di Roberto Broglia

E con l’intervento — per la parte relativa ai contratti di locazione di natura transitoria afferenti agli studenti universitari — anche delle seguenti organizzazioni:

si conviene e si stipula quanto segue:

PREMESSA

Le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali, da inserire nell’Accordo di cui all’art. 2, comma 3, della legge 431/98, che tengano conto della specificità del mercato abitativo nell’area c, nell’ambito dei principi stabiliti dalla legge, si propongono in particolare i seguenti obiettivi:

• Favorire l’allargamento del mercato agli immobili attualmente sfitti e l’accesso alle locazioni per i settori sociali che attualmente ne sono esclusi;

La struttura del presente accordo territoriale, ad eccezione dei riferimenti relativi alla "zonizzazione", ai "valori di mercato nelle singole fasce di oscillazione dei canoni" ed alla riduzione percentuale dei canoni controllati rispetto ai primi, è dalle parti ritenuta valida ed essenziale, per tutti i comuni della Provincia di Macerata.

1. CONTRATTI AGEVOLATI (art. 2, comma 3, legge 431/98 e art. 1 d.m. 5.3.99)

L’ambito di applicazione dell’Accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Macerata.

1. Ripartizione del Territorio in Zone Omogenee. Il territorio del Comune, non avendo ancora approvato un progetto per la revisione generale delle zone censuarie e delle tariffe d’estimo — come previsto dal DPR 23 marzo 1998, n. 138 — acquisite le informazioni concernenti la delimitazione delle microzone catastali, viene suddiviso in 4" Zone Omogenee".

1. Zona centrale e zone di pregio;

così come definite e delimitate dalla delibera del Comune di Macerata n. 320 del 27.11.1978 per l’applicazione della Legge 392/78 che si allega in copia (Allegato 1 — Planimetrie e stradario), adottate in via transitoria ed in attesa di poter fare riferimento alle nuove delimitazioni ancora in fase di elaborazione.

Si esclude la designazione della zona di degrado in quanto i piani di recupero amministrativi o di iniziativa privata hanno — nel tempo decorso — eliminata la detta zonizzazione. Pertanto le aree a suo tempo definite tali, andranno considerate parte integrante della zona — tra quelle sopra elencate — relativamente più prossima per vicinanza ed affinità. Mentre resta zona da considerare di degrado l’area di B.go Santa Croce, relativamente a quegli edifici che non hanno subito interventi sostanziali di ristrutturazione negli ultimi 10 anni, per i quali verrà applicata una diminuzione del 5% rispetto ai valori applicati nella zona periferica.

1. Fasce di oscillazione dei canoni. I valori per la determinazione dei canoni mini e massimi per le zone suddette viene basato sui valori di mercato delle compra-vendite immobiliari, così come riportate su "Mercato ed Investimenti" (quotazioni Primavera 1999), che indica per gli appartamenti i seguenti importi:

Centro e zone di pregio Minimo £ 2.700.000/mq Massimo £ 3.500.000/mq

Semi Centro Minimo £ 1.800.000/mq Massimo £ 2.900.000/mq

Periferia Minimo £ 1.400.000/mq Massimo £ 2.500.000/mq

Agricola Minimo £ 1.300.000/mq Massimo £ 2.400.000/mq

1. Valore unitario per collocazione nelle sub-fasce

Dato un tasso di rendimento medio del 3,2% rispetto a tali valori di compra/vendita, per le zone omogenee come sopra individuate, vengono definite le fasce di oscillazione dei canoni così come da Allegato 2, espressi in £ a mq/ annuale ed in £ a mq/mensili.

Il canone di locazione, di ogni singola unità immobiliare, è determinato dalle parti all’interno della fascia di oscillazione di cui all’allegato 2 e sulla base degli elementi oggettivi di cui all’Allegato 3.

I metri quadrati utili dell’unità immobiliare sono calcolati sulla base della sua superficie convenzionale (legge n. 392/78).

In merito alla determinazione della superficie convenzionale e delle caratteristiche dell’alloggio, ai fini della determinazione del canone, verrà steso un Verbale di Consegna dell’Immobile tra le parti le quali, sottoscrivendolo in forma congiunta, se ne assumono la totale responsabilità, esonerando le eventuali Organizzazioni Sindacali intervenute da ogni responsabilità.

1. Correttivi da applicarsi per la determinazione del canone alla tipologia dell’immobile.

1. Alloggi collocati in fabbricati intensivi (condomini composti di oltre 8 alloggi):

il canone sarà individuato all’interno di una oscillazione della sub-fascia individuata nei valori massimi e minimi ridotta di un importo pari al 10%;

Il canone sarà individuato all’interno di una oscillazione della sub-fascia individuata nei valori massimi e minimi aumentata di un importo pari al 10%;

Relativamente all’anno di costruzione o di completa ristrutturazione (o restauro, come documentabile da apposita concessione edilizia) si applicheranno i seguenti coefficienti alla subfascia individuata nei valori minimi e massimi

- fino al 1980, una riduzione pari al 10%;

- dal 1981 in poi nessuna variazione.

Per alloggi parzialmente o interamente ammobiliati — di cui si allega l’inventario sottoscritto tra le parti — si può applicare una maggiorazione alla sub-fascia individuata nei valori minimi e massimi in proporzione alla quantità di mobili consegnati e per un incremento non superiore al 25%;

La sub-fascia individuata nei valori minimi e massimi può essere incrementata nelle seguenti misure:

1. per i contratti della durata di 4 anni + 2 di eventuale proroga un aumento del 2%;

1. Carenza di elementi essenziali

La sub-fascia individuata nei valori minimi e massimi sarà ridotta nelle seguenti misure:

- assenza di servizi igienici all’interno dell’abitazione una riduzione pari al 10%;

- mancato allacciamento alla rete fognante una riduzione pari al 7%;

1. mancanza di impianto di riscaldamento mediante elementi fissi

1. canoni di locazione controllati

I canoni di locazione controllati per il territorio comunale di Macerata dovranno attenersi nell’ambito delle sub-fasce sopra individuate.

Le parti concorderanno poi il relativo canone tenendo conto di quanto previsto dall’art. 1, comma 4, del D.M. 5 marzo 1999 e, in particolare, dello stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero immobile. Per le locazioni da stipulare in applicazione dell’art. 2, comma 3, della legge 431/98, le parti potranno valersi esclusivamente del "Contratto tipo locale" convenuto nel presente Accordo, in conformità al modello di contratto di cui all’Allegato A del D.M. 5 marzo 1999, recante — come col presente Accordo formalmente si conviene — l’eventuale modalità di aggiornamento del canone, nella misura massima annuale del 75% della variazione ISTAT, con la formula sarà/non sarà aggiornato.

Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore, le organizzazioni stipulanti il presente accordo approvano l’allegata Tabella (Allegato 4).

1. CONTRATTI PER USO TRANSITORIO (art. 5, comma 1, legge 431/98 e art. 2 D.M. 5.3.99)

L’ambito di applicazione dell’accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio amministrativo dei Comuni della Provincia di Macerata.

Ai fini dell’art. 2, comma 4, d.m. 5 marzo 1999, le organizzazioni stipulanti danno atto che il canone dei contratti individuati, sarà definito dalle parti contraenti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione dei contratti agevolati, per le zone del Comune di Macerata.

Per i contratti in oggetto — per i quali le organizzazioni stipulanti concordano l’applicazione della medesima tabella degli oneri accessori di cui all’allegato 4 — vengono individuati le seguenti fattispecie a soddisfacimento, rispettivamente, di esigenze dei proprietari e dei conduttori.

Fattispecie di esigenze dei proprietari:

1. quando il proprietario ha esigenza di adibire (entro diciotto mesi) l’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi:

1. trasferimento temporaneo della sede di lavoro;

Fattispecie di esigenze dei conduttori:

1. quando il conduttore ha una esigenza transitoria collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata sul contratto,quali ad esempio:

1. trasferimento temporaneo della sede di lavoro;

Il locatore ed il conduttore, in base al Decreto citato — che abbiano necessità di stipulare un contratto transitorio — debbono provare la stessa necessità di transitorietà allegando l’apposita documentazione al contratto.

Per le locazioni da stipulare in applicazione dell’art. 5, comma 1, della legge 431/98, le parti potranno valersi esclusivamente del "Contratto tipo locale" convenuto nel presente Accordo, in conformità al modello di contratto di cui all’Allegato C, del D.M. 5 marzo 1999.

E) ALLEGATI

Parte integrante dell’Accordo

Allegato 1

Zone Omogenee

(da produrre o recuperare in Comune)

Allegato 2

Fasce di oscillazione dei canoni di affitti

Subfasce da utilizzare nella individuazione del Canone Effettivo secondo il numero degli Elementi Qualificanti e le modalità descritti nell’Allegato 3

Zona Centrale

Zona semicentrale

Zona periferica

Pregio

Degrado

Allegato 3

Elementi qualificanti per la determinazione del Canone effettivo

All’interno delle fasce di oscillazione del canale agevolato vengono individuate fino a tre subfasce; per l’individuazione delle subfasce si tiene conto dei seguenti elementi qualificanti:

• autorimessa singola
• posto auto coperto;
• posto auto scoperto;
• bagno interno completo (water, bidé, lavabo,vasca o doccia);
• cucina abitabile con finestra (min. 10 mq);
• sottotetto, soffitta o cantina;
• terrazza o balcone;
• isolamento termico;
• impianti di risparmio energetico;
• superamento delle barriere architettoniche;
• ascensore (per le unità immobiliari dal 3° piano fuori terra);
• giardino privato;
• ulteriore posto auto, oltre il primo;
• impianto di condizionamento;
• impianto sportivo di pertinenza;
• edificio con portiere;
• doppi servizi;
• impianto di antifurto;
• impianti tecnologici (luce, gas, sollevamento, riscaldamento, etc.) a norma di legge.

Le parti contraenti individueranno la collocazione dell’immobile oggetto del contratto nella subfascia di competenza sulla base della presenza nell’immobile stesso di: almeno 13 elementi caratterizzanti per la subfascia superiore; almeno 7 elementi per la subfascia intermedia; resta collocato l’immobile nella subfascia inferiore quando siano presenti meno di 7 elementi.

Allegati "A", "B", "C".

Contratti-Tipo del D.M. 5 marzo ’99.

Allegato 4

Tabella delle spese condominiali e degli oneri accessori