Accordo per il territorio del comune di Pisa

per i contratti di locazione concertati e transitori

 

Premessa

Le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali, da inserire nell’Accordo di cui all’art. 2, comma 3, della L. 431/98, che tengano conto della specificità del mercato abitativo nell’area pisana e, nell’ambito dei principi stabiliti dalla legge, si propongono in particolare i seguenti obbiettivi:

La struttura del presente Accordo Territoriale, ad eccezione dei riferimenti relativi alla “Zonizzazione” e alle “Fasce di oscillazione dei Canoni”, è dalle parti ritenuta valida ed essenziale, come metodo operativo e per i suoi contenuti, per tutti i Comuni della Provincia di Pisa.

Le Associazioni firmatarie ritengono essenziale affiancare al contratto un ampio sistema informativo e a questo scopo reputano necessario istituire alcuni strumenti tecnici, di seguito elencati, a sostegno della contrattazione.

* Osservatorio Territoriale.

L’Osservatorio territoriale, al quale faranno riferimento le commissioni previste dal presente Accordo, dovrà avere compiti di studio e di monitoraggio delle problematiche abitative sia pubbliche che private, in particolare sulle seguenti materie:

La composizione e le modalità di costituzione dell’Osservatorio saranno definite entro 90 giorni dalla sottoscrizione del presente Accordo Territoriale.
All’interno dell’Osservatorio si costituirà la “Borsa delle Locazioni”, organismo composto dagli enti designati unanimemente dalle Associazioni firmatarie del presente Accordo.

* Commissione per la formazione.

Tale organismo, composto dai Sindacati della Proprietà e degli Inquilini ed eventualmente da funzionari delle Amministrazioni Comunali interessate, avrà compiti di studio, proposta e aggiornamento professionale degli operatori del settore, limitatamente alla gestione dei Contratti di locazione.

* Agenzia per la Locazione.

L’Agenzia, composta da rappresentanti delle parti firmatarie e degli Enti Locali, dovrà avere lo scopo di favorire l’accesso al mercato locativo privato, in particolare da parte di gruppi socialmente deboli, agevolando l’incontro tra la domanda e l’offerta attraverso iniziative e organismi adeguati.

 

Capitolo I : CONTRATTI CONCERTATI
Ex art. 2 comma 3 della Legge 431/98 e art. 1 del D.M. 30.12.02

Parte Prima – NORME GENERALI

 

Art. 1 – Oggetto.

  1. Il presente Accordo disciplina i Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo previsti dall’art. 2, comma 3, legge 431 del 9 Dicembre 1998 e del Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministero dell’Economia e delle Finanze del 30 Dicembre 2002.

 

Art. 2 – Durata.

  1. L’Accordo, stante la mancata definizione delle microzone censuarie, ha validità di 24 mesi a decorrere dalla data del deposito dello stesso presso i Comuni interessati e comunque mantiene la sua validità fino al raggiungimento di un eventuale nuovo accordo territoriale.
    Alla scadenza sarà verificata la sua adeguatezza agli scopo preposti e saranno adottate eventuali modifiche e integrazioni.

Parte seconda – DETERMINAZIONE DEI CANONI

 

Art. 3 – Canone.

  1. Il Canone di Locazione degli immobili è determinato, secondo le disposizioni contenute negli articoli successivi, in base ai seguenti elementi:
  2. Su richiesta di una delle parti, queste si incontreranno ogni anno per la verifica dei valori immobiliari e per l’eventuale aggiornamento dei valori dei canoni a mq.

 

Art. 4 – Zonizzazione.

  1. Le Organizzazioni firmatarie il presente Accordo Territoriale, dopo aver valutato la realtà abitativa esistente e lo sviluppo edilizio avvenuto nel Comune di Pisa in questi ultimi anni, ha inteso modificare il precedente accordo ed ha definito le nuove zone omogenee, evidenziate con colorazioni diverse così come sono state fissate sulla cartografia accettata e sottoscritta dalle parti e depositata presso il Comune di Pisa.
    Le zone omogenee sono state così identificate:
    Zona di pregio:
    Lungarno Simonelli, Lungarno Pacinotti, Lungarno Mediceo, Lungarno Buozzi, Lungarno Sonnino, Lungarno Gambacorti, Lungarno Galilei, Lungarno Fibonacci, Lungomare di Marina di Pisa.
    Zona A :
    S. Antonio, S. Martino, S. Maria fino alla ferrovia, S. Francesco fino a via De Amicis – via Batteli – via di Gello, via Tino da Camaino – via Rindi;
    Zona delimitata dalla via Aurelia, via Ippica, via F. Tesio, via T. Rook, via del capannone, via delle Cascine;
    Marina di Pisa, Tirrenia.
    Zona B :
    S. Marco, S. Giusto fino alla S.G.C. FI-PI-LI e la zona delimitata dalla linea ferroviaria;
    Porta fiorentina, zona Stazione delimitata da Via Da Sangallo e Via C. Battisti;
    Zona compresa tra Via A. Moro, Via Livornese fino al ponte del CEP e l’Arno;
    Barbaricina fino alle Cascine (escluso quanto indicato nella zona A);
    Zona Impianti Sportivi fino Via di Campaldo, Via Pietrasantina, Via del Marmigliano, Via U. Rindi fino a Via Piave e Via Contessa Matilde;
    Zona compresa tra Via di Gello, Via Lucchese, Via Paparelli;
    Zona Pratale, Don Bosco, parte delimitata ad ovest delle mura e l’Arno e ad Est da Via Luzzatto e Via Nenni;

    Zona S.Michele e Porta a Piagge fino a Via Cisanello, Via di Padule, Via R. Grassi e Via Puglia fino all’Arno;

    La Vettola fino alla S.G.C. FI-PI-LI, Calambrone.
    Zona C :
    Porta Nuova, I Passi, Pisa Nuova, Cisanello, Riglione, Oratoio, Putignano, S. Ermete, S. Giusto a sud della S.G.C. FI-PI-Li, Porta a Mare, Luicchio, CEP, S. Piero.
    Zona D :
    Parte esterna compresi Ospedaletto e Coltano.
  2. Le parti si impegnano a precisare ed elencare lo stradario entro 90 giorni dalla stipula del presente accordo.

 

Art. 5 - Fasce di oscillazione.

  1. Il Canone di Locazione degli immobili da locare è determinato per zona sulla base delle seguenti fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile minimo ed uno massimo a mq., avendo tenuto conto del risparmio fiscale nonché della minor durata del Contratto di locazione.
    Sono state prese come riferimento e come parametro di mercato le quote fornite unitariamente dalle Associazioni delle Agenzie Immobiliari sui valori medi, di compravendita degli alloggi, rilevati a fine dell’anno 2003
    Su tali valori è stata dalle parti concordata una rendita pari al 3%
     
    Zone Omogenee Tipo A Tipo B Tipo C
    Pregio 8,75 – 11,25 6,50 – 7,13 5,25 – 5,75
    Zona A 6,63 – 7,75 4,75 – 6,00 3,50 – 4,38
    Zona B 5,75 – 7,00 4,38 – 5,38 3,25 – 4,13
    Zona C 5,00 – 6,25 3,75 – 4,75 2,81 – 3,50
    Zona D 4,50 – 5,75 3,38 – 4,38 2,50 – 3,25

  2. In ognuna delle zone suddette, per tutti gli edifici “popolari” (ex ATER, Enti Pubblici e similari) o costruiti con caratteristiche similari, ovvero immobili che comunque furono o saranno costruiti grazie all’intervento di piani PEEP o a convenzioni e/o agevolazioni concesse da Enti pubblici o da Istituti Previdenziali, dovrà essere prevista in fase di calcolo una riduzione del canone di locazione del 20% rispetto ai valori espressi per la stessa zona per tutti gli altri immobili.

 

Art. 6 – Superficie convenzionale.

  1. La superficie convenzionale dell’alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi:
    1. L’intera superficie netta dell’unità immobiliare;
    2. Lo 0,60 della superficie utile delle autorimesse singole;
    3. Lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
    4. Lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine ed altri simili accessori;
    5. Lo 0,10 della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;
  2. Le parti convengono che possono essere applicati i seguenti parametri correttivi in funzione dell’ampiezza dell’immobile:
     
    Superficie interna utile Coefficientecorrettivo Limiti
    massimo (*) / minimo (**)
    Fino a mq. 40 1,30 Mq. 48,10 (*)
    Da 40,1 a 50 mq 1,20 Mq. 55,10 (*)
    Da 50,1 a 70 mq 1,10 Mq. 70 (*)
    Da 70,1 a 110 mq 1,00 Mq 110
    Da 110,1 a 130 mq 0,90 Mq 110 (**)
    Oltre 130 mq 0,85 Mq. 130 (**)

  3. Questo parametro di superficie sarà valido e applicabile sino alla determinazione dei criteri di misurazione che saranno adottati dall’U.T.E. per i nuovi estimi.
    Verificatasi questa circostanza le parti si incontreranno per accordarsi sulla necessità di rivisitare il presente articolo e quello del precedente art. 5.

 

Art. 7 – Classificazione degli immobili.

  1. Gli elementi da considerare, per individuare il Canone effettivo, compreso tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione di cui all’art. 5, sono i seguenti:
  2. Le unità immobiliari sono classificate in base alle caratteristiche sotto indicate, di  Tipo A, B, C :

    Unità Immobiliare di TIPO A
    Sono classificati di TIPO A gli alloggi che, oltre alle caratteristiche stabilite per quello di tipo B, sono stati edificati o completamente ristrutturati, ai sensi del vigente regolamento edilizio, negli ultimi 10 anni e che possiedono almeno 2 delle seguenti caratteristiche :
    1. rifiniture di particolare pregio;
    2. dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno 3 elementi (per appartamento con superficie superiore a 80 mq.):
    3. presenza di sistemi di condizionamento d’aria;
    4. dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (garage, terrazze, logge, cantine ecc.) di superficie utile complessiva superiore al 15% della superficie utile dell’unità immobiliare della quale sono pertinenze;
    5. dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità;
    6. dotazione di giardini ad uso esclusivo di superficie superiore al 30% della superficie utile dell’unità immobiliare.
    Agli alloggi con 3 o più caratteristiche si applicano i valori compresi tra il valore massimo e il valore medio della forcella; a quelli con 2 caratteristiche si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella.

    Unità Immobiliare di TIPO B
    Si considera di TIPO B l’alloggio dotato delle seguenti caratteristiche:
    1. riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente e a norma e/o consentito dalle leggi vigenti;
    2. servizio igienico posto all’interno dell’alloggio, con almeno 4 elementi sanitari, fornito di finestra o areazione forzata;
    3. impianto idrico idoneo ed efficiente;
    4. impianto elettrico a norma e/o consentito dalle leggi vigenti;
    5. ascensore (solo per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra, in immobile con oltre 3 piani fuori terra);
    6. ambienti a norma secondo le leggi vigenti e i regolamenti igienico sanitari;
    7. infissi ed affissi efficienti.
    Agli alloggi con oltre 25 anni di vetustà dalla data di costruzione o di completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella.
    Qualora ci sia una rifinitura di pregio, per gli alloggi di “Tipo B”, possono essere conteggiati aumenti del 5% del canone. Per rifiniture di pregio si intendono: Unità Immobiliari di TIPO C
    Si considera di TIPO C l’alloggio dotato delle seguenti caratteristiche:
    1. servizio igienico posto all’interno dell’alloggio, con almeno 2 elementi sanitari, fornito di finestra o areazione forzata;
    2. impianto idrico idoneo ed efficiente;
    3.  
    impianto elettrico a norma di legge
    Agli alloggi con oltre 50 anni di vetustà dalla data di costruzione o di completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella.
  3. Qualora l’alloggio sia dotato di un solo servizio igienico con meno di 2 elementi sanitari oppure sia posto all’esterno dell’alloggio, ovvero agli alloggi dichiarati antigienici dalle competenti autorità, per il calcolo del Canone si applica un abbattimento del 50% sui valori minimi.
  4. La vetustà dell’alloggio (anno di costruzione o di integrale ai sensi dell’art. 31 Legge 457/78 ristrutturazione) deve essere dimostrata nei modi consentiti dalla legge.

 

Art. 8 - Maggiorazione per particolari categorie di immobili

1. In caso di unità immobiliari arredate, il canone può essere incrementato fino al 20%, da graduarsi in relazione alla quantità e qualità dell’arredo.

 

Art. 9 - Maggiorazione per durata del Contratto superiore al minimo

  1. Possono essere stipulati contratti di locazione per una durata superiore a quella minima stabilita dall’art. 2, comma 3, della L. 431/98. In tal caso il canone concordato è incrementato del 2,5% per ogni ulteriore anno di durata oltre il minimo di legge.

Art. 10 – Aggiornamento del Canone

  1. Il Canone di locazione determinato sulla base degli articoli precedenti sarà aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertato dall’ISTAT.
  2. L’adeguamento ISTAT non è applicabile ai contratti Transitori e per studenti.sino a 18 mesi di durata.

 

Art. 11 – Contratto Tipo

  1. I Contratti di locazione realizzati sulla base dei criteri contenuti nel presente Capitolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il Contratto Tipo di cui all’Allegato A che forma parte integrante del presente accordo.
  2. Agli stessi si applicano altresì le norme in materia di locazione del Codice Civile, nonché le norme della Legge 392/78 non espressamente abrogate.
  3. Ai contratti per i quali si utilizza la disciplina dei “Canoni Concordati” potrà essere aggiunto il “Verbale di Consegna” di cui agli Allegati “C” e “D” del presente Accordo.

 

Art. 12 - Commissione di Conciliazione Stragiudiziale

  1. Nel Contratto Tipo è prevista la seguente clausola: “Ciascuna parte adirà, per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine alla esatta applicazione dell’Accordo Territoriale, in precedenza citato anche in relazione al canone, una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale”.
  2. La Commissione di Conciliazione è costituita da 3 componenti di cui due scelti tra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore e presieduta dagli Assessori con delega alle politiche della casa (o, in caso di impedimento, da loro delegati) dei Comuni presso i quali viene depositato il presente accordo, relativamente alle questioni di competenza territoriale.
    In caso di mancato accordo o nel silenzio della Commissione, le parti potranno adire al Giudice ordinario dopo 60 giorni dalla notifica del ricorso alla controparte.
  3. La parte interessata ha l’obbligo di chiedere l’attivazione della Commissione all’Assessore competente, che deve convocarla entro 15 giorni, e di segnalare per conoscenza anche alla controparte il proprio rappresentante sindacale di cui al precedente comma 2.

 

Capitolo II : CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI
Ex art. 5 comma 1 della Legge 431/98 e art. 2 del D.M. 5.3.99

  1. Durata da un mese a 18 mesi
  2. Vengono individuate le seguenti fattispecie a soddisfacimento delle esigenze dei proprietari e degli inquilini, da documentare :
    2.1
    Esigenze dei proprietari :Qualunque esigenza del locatore e dei suoi parenti sino al 2° grado, collegata ad eventi certi e documentabili da indicare sul contratto come, a titolo esemplificativo, Matrimonio, Pensionamento, trasferimento per lavoro o aggiornamento professionale e simili.
    2.2
    Esigenze degli inquilini :
    • Qualunque esigenza del conduttore o dei componenti del suo nucleo familiare collegata ad eventi certi e documentabili da indicare sul contratto, come Matrimonio, Pensionamento, Mobilità o trasferta per lavoro, corsi professionali o di specializzazione.
    • Rapporto di lavoro dipendente a tempo determinato con sede di lavoro in Comune diverso da quello di residenza.
    • Assegnazione di alloggio ERP, acquisto di alloggio in cooperativa o da privati che si renda disponibile per la consegna entro 18 mesi dalla data di stipula del contratto di locazione, dimostrato con documentazione da indicare sul contratto.
    • Necessità di vicinanza a parenti fino al 4° grado bisognosi di assistenza e/o cure, da attestare con documentazione ufficiale da indicare sul contratto.
    • Missioni temporanee per esigenze militari, sanitarie, di polizia e simili.

  3. Per la stipula del Contratto di cui al presente accordo é sufficiente la sussistenza di una delle suindicate esigenze in capo ad una sola delle parti contraenti purché espressamente citata nello stesso Contratto.

  4. I Contratti di locazione realizzati sulla base dei criteri contenuti nel presente Capitolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il Contratto Tipo di cui all’Allegato B che forma parte integrante del presente accordo.

  5. Per il Comune di Pisa si applicano i valori previsti dai contratti concertati per residenti; per i restanti Comuni della Provincia il Canone sarà determinato dalla libera contrattazione tra le parti, a richiesta assistite dalle rispettive Organizzazioni sindacali.

Le Associazioni firmatarie

Per i Proprietari

A.P.P.C.  D.sa Elisabetta  Ficeli
Confedilizia  Avv. Giuseppe Gambini
U.P.P.I.  Avv. Gianvincenzo Tortorici

Per gli Inquilini

S.I.C.E.T.  Sig. Daniele Cosci
S.U.N.I.A.  Sig.ra Gabriella Corrieri
U.N.I.A.T.  Sig. Salvatore Narbone
Unione Inquilini Dr. Virgilio Barachini

 

Per maggiori informazioni,  per avere i Contratti e gli allegati,  rivolgersi alla Sede SICET della propria città.

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