Accordo per il territorio del comune di Ancona

PREMESSA

Le parti sottoscriventi, a seguito di approfondite ricerche sull’andamento del mercato immobiliare nel territorio, anche in rapporto alle tendenze del mercato sull’intero territorio nazionale e verificando le parziali differenze tra il mercato delle compra-vendite rispetto alle locazioni per uso abitativo, sono pervenute alle seguenti considerazioni:

data la forte propensione all’investimento sugli immobili che si riscontra negli ultimi anni, sul territorio si sono rilevati degli incrementi di valore a mq, in rapporto agli importi utilizzati per la definizione del precedente Accordo del 1999 (ad appena quattro anni di distanza), che si aggirano tra il 30 ed il 50%;
ne è conseguito che, nonostante il buon funzionamento dell’Accordo del 6.8.’99, che ha consentito la stipula di circa 400 contratti all’anno a canone controllato, anche i canoni di locazione sono stati trascinati verso l’alto in maniera vertiginosa, con incrementi oscillanti tra il 20 e 40% nel periodo in oggetto;
pertanto, con il trascorre degli anni, le valutazioni stabilite con i criteri adottati dall’Accordo del 1999, si sono manifestate sempre meno adeguate, comportando sempre maggiori difficoltà applicative, nonostante la progressiva riduzione dell’aliquota ICI fino allo 0%° deliberata dal Comune di Ancona;
tali valutazioni hanno inoltre perduto di attualità anche in considerazione che l’Accordo del 1999 non prevedeva alcuna forma di rivalutazione o indicizzazione, al fine di verificare poi la congruità dei valori individuati nelle singole zone, alla prima scadenza triennale, contestualmente ad eventuali necessarie correzioni anche nelle delimitazioni allora individuate;
la revisione del precedente Accordo comporta pertanto una ovvia rivalutazione dei valori allora individuati, che tenga conto:
1. da un lato dell’aumento complessivo del costo della vita riscontrato nel quadriennio trascorso,
2. dall’altro dell’aumento dei valori di mercato degli immobili e degli affitti a canone libero, evitando tuttavia di assecondarne le tendenze, ma proponendosi piuttosto di arginarle.

ACCORDO PER IL COMUNE DI ANCONA
TRA
UPPI e CONFEDILIZIA
E
SUNIA - SICET - UNIAT
UNIONE INQUILINI

PER LA STIPULA DEI CONTRATTI A CANONE CONTROLLATO
(Art. 2 comma 3 Legge n. 431/98)

Visto l'Art. 4 comma 1 della legge in oggetto, in merito alla fase di concertazione prevista tra le parti sociali della proprietà e degli inquilini, nonché la nuova Convenzione nazionale ed il successivo decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 dicembre 2002, che stabiliscono i criteri per la stipula dei contratti a canone controllato, le Organizzazione Sindacali dei proprietari UPPI e CONFEDILIZIA, e degli inquilini SUNIA, SICET, UNIAT, Unione Inquilini Territoriali convengono quanto segue:

A) RIFERIMENTI NORMATIVI

Il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 30 dicembre 2002, che recepisce la Convenzione di cui sopra, (pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 59 alla G.U. n. 85 dell’11 aprile 2003 ) all'art. 1 prevede che:
"Gli accordi territoriali (...)
- stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, è concordato tra le parti, il canone per i singoli contratti.
- individuano (...) insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per:
  - VALORI DI MERCATO;
  - DOTAZIONI INFRASTRUTTURALI;
  - TIPOLOGIE EDILIZIE, TENENDO CONTO DELLE CATEGORIE E CLASSI CATASTALI."
Per la determinazione degli elementi di cui al punto precedente si conviene di fare riferimento alla "revisione generale delle zone censuarie e delle tariffe d'estimo (come stabilito dal DPR 23 marzo 1998, n. 138), affinché la determinazione dei limiti di oscillazione per le locazioni a canone controllato, abbia come principali riferimenti:
- da un lato le quotazioni di mercato delle aree omogenee
- dall'altro i rispettivi valori catastali.
Sulla base dell’esperienza acquisita con l’applicazione del precedente Accordo del 1999, le parti concordano una rivalutazione dei valori minimi, medio e massimo relativamente alle zone, così come individuate al Punto 2.

Tali riferimenti quantitativi possono perciò considerarsi validi ed adeguati rispetto agli attuali valori immobiliari salvo la necessità di verifiche periodiche, da prevedersi almeno ogni 3 anni.

B) DETERMINAZIONE DEL CANONE

Il raggiungimento di tali obiettivi richiede che:
- il Comune di Ancona, nella sua piena autonomia amministrativa e compatibilmente con gli equilibri di bilancio, provvederà ad una rimodulazione delle aliquote ICI per gli immobili affittati a canone controllato tramite il presente Accordo;
- si avvii, da parte dello stesso, un confronto periodico con le OO. SS. stipulanti anche per una più adeguata valutazione dei canoni controllati;
- si faccia riferimento ai criteri di calcolo dei canoni per la stesura dei contratti tipo - depositati presso il Comune - affinché le parti contraenti possano beneficiare delle previste riduzioni fiscali;
- il canone ottenuto mediante l’applicazione dei parametri sottoindicati è da ritenersi il valore massimo concordabile.
In merito ai criteri per il calcolo dei canoni le OO. SS. convengono su alcuni margini correttivi ai limiti di oscillazione nel rapporto con gli attuali valori di mercato delle compravendite, elaborati dalle OO. SS. stesse, sulla base delle rilevazioni fornite dall'Osservatorio del Catasto nell'ambito delle Zone e delle Aree Omogenee individuate e delimitate dall'Ufficio Tecnico del Comune di Ancona, di cui lo stesso fornirà dettagliato stradario.

Valori di mercato delle locazioni

Zone del Territorio Comunale e relative Aree			Immobili Non Intensivi di Nuova Costr. (dopo il '90) Valore (Euro MQ./Annue)
			Minimo	Medio	Massimo
PREGIO
	R9	(Passetto-S. Margherita)
	R10	(Pietralacroce)
CENTRO
	R15	(V.le d. Vittoria-R. Adriatico)
	R6	(C.so Garibaldi-C.so Matteotti)
	R5	(Capodimonte)
	R3	(B.go Rodi)
INTERMEDIA - SEMI CENTRO
	R14	(M. Resistenza-P.za u. Bassi-Piano)
	R8	(Palombare)
	R11	(Pinocchio-Posatora)
		(Q3)
	R7	(Grazie-Tavernelle)
PERIFERIA
	R12	(Q1-Q2)
	R13	(Torrette-Palombina-Collemarino)
	R1	(Varano-Angeli-Massignano
		-Poggio-Montacuto)
SUB URBANA
	R2	(Aspio-Paterno-Casine-Gallignano-
		Ghettarello-Mad.Grazie-Montesicuro-
		Sappanico-T di Barcaglione)
	R4	(Candia)

Per alcune delle suddette zone si prevede lo spostamento di collocazione ad altra fascia ed una parziale correzione dei valori allora attribuiti.

Superficie Convenzionale dell'alloggio.
1. Superficie calpestabile al netto dei muri perimetrali ed interni relativa ai vani principali ed accessori a servizio diretto di quelli principali
  computata nella misura del 100%
  * Per gli appartamenti di misura inferiore a 60 mq. o inferiori a 50 mq. calpestabili, si applicherà una maggiorazione rispettivamente del 10% o del 20%, senza superare comunque i 60 mq. o 50 mq.;
  ** Per gli appartamenti di misura superiore a 110 mq. calpestabili, si applicherà una riduzione del 10%, ma non al di sotto comunque dei 110 mq.;
2. Superficie dei vani accessori a servizio indiretto (soffitte, cantine e simili):
  - qualora siano comunicanti con i vani principali ed abbiano caratteristiche omogenee agli stessi
    computata nella misura del 50%,
  - qualora non siano comunicanti con i vani principali
    computata nella misura del 25%;
3. Superficie di balconi, terrazze e simili di pertinenza esclusiva:
  - qualora siano comunicanti con i vani principali
    computata nella misura del 25%,
  - qualora non siano comunicanti con i vani principali
    computata nella misura del 10%;
4. Aree scoperte a verde in godimento esclusivo:
  - fino alla misura della superficie di cui al punto a)
    computata nella misura del 10%,
  - oltre la misura della superficie di cui al punto a)
    computata nella misura del 2%;
5. Posto auto o garage ad uso esclusivo
  computata nella misura del 50%;
6. Posto auto condominiale assegnato
  computata nella misura del 20%;

Margini di oscillazione tra i Valori Massimi e Minimi di Mercato (di cui al punto 2),attribuiti a ciascuna delle sei seguenti variabili:

Tipologia Catastale

	Valore attribuito
Categoria A/2 - A/7 Categoria A/3 Categorie A/4 - A/5 - A/6	Valore Massimo Valore Medio Valore Minimo	_____ _____ _____

Dotazione di pertinenze
Valutazione di incidenza (somma dei punti attribuiti alle pertinenze presenti nell’immobile)

garage	Punti	3
posto auto coperto	“	2
posto auto scoperto assegnato	“	1
cantina	“	1
soffitta praticabile	“	1
balconi o terrazzi	“	1
terrazza (sup. maggiore di 10 mq.)	“	2
area a verde in godimento esclusivo	“	1
lavatoio o stenditoio in god. escl.	“	1
Totale

Da8 a 13 Punti	Valore Massimo	_______
Da 4 a 7 "	Valore Medio	_______
Da 0 a 3 "	Valore Minimo	_______

Stato di manutenzione dell'immobile e degli impianti
(i punti sottostanti vanno conteggiati se le condizioni sono considerabili normali o discrete, ma funzionanti; non vanno invece conteggiati se mediocri o scadenti, difettose o deteriorate)

Valutazione di incidenza

pavimenti	Punti	1
pareti e soffitti	“	1
infissi	“	1
impianto elettrico	“	2
imp. idrico e serv. ig. sanit. princ.	“	2
servizio igienico senza finestra o 2°	“	1
impianto di riscaldamento	“	2
accessi, scale, ascensore	“	1
facciate, coperture e parti comuni in genere	“	1
Totale

Da 9 a 12 Punti	Valore Massimo	_______
Da 6 a 8 "	Valore Medio	_______
Da 0 a 5 "	Valore Minimo	_______

Livello del piano

Attico con asc. e cop. a tetto, o piano interm. con ascensore	Valore Massimo	_______
Attico con cop a lastr. solare,intermedio senza ascens., piano terra	Valore Medio	_______
Seminterrato	Valore Minimo	_______

Dotazione di servizi

- Ascensore	Punti	1
- Riscaldamento aut. o contab. aut.	“	3
- Riscald. Centralizzato	“	2
- Riscaldam privo di imp.	“	1
- Doppi vetri	“	1
- Doppi servizi	“	1
- Porta blindata	“	1
- Sistema di allarme	“	1
- Impianto di citofono	“	1
- Imp. di video-citof	“	2
- Condizionamento aria	“	1
- Portineria	“	1
- Impianto TV	“	1
- Imp. antenna parabolica	“	1
Totale

Da 8 a 14 Punti	Valore Massimo	_______
Da 5 a 7 "	Valore Medio	_______
Da 0 a 4 "	Valore Minimo	_______

Presenza di spazi comuni *

- Cortili	Punti	1
- Aree verdi	"	2
- Stenditoi	"	1
- Lastrici solari agibili	"	1
- Aree condominiali comuni o ripostigli	"	1
Totale

Da 4 a 6 Punti	Valore Massimo	_______
Da 2 a 3 "	Valore Medio	_______
Da 0 a 1 "	Valore Minimo	_______

* Questa sesta variabile non può essere presa in considerazione nel caso di fabbricati composti da appartamenti autonomi tra di loro (come gli alloggi singoli, con ingresso autonomo o a schiera).

Media dei valori attribuiti alle 6 variabili considerate = (a + b + c + d + e + f *) : 6 (ovvero : 5*)

( ______ + ______ + ______ + ______ + ______ + ______ ) : 6 (ovvero : 5*) = __________

Correttivi relativi alla tipologia dell’immobile ed alle vetustà maggiori.

Alloggi collocati in immobili intensivi (oltre 4 alloggi nello stesso fabbricato)
riduzione del Valore ricavato di - 10%;
Alloggi da considerarsi come villini (categoria A/7)
incremento del Valore ricavato di + 10%;
Vetustà relativa all'anno di costruzione o di completa ristrutturazione (o restauro, come documentabile da apposita concessione edilizia):
- fino al 1955 (costruzioni in struttura portante senza intelaiatura in cemento armato)
  la riduzione prevista è del -10%;
  (qualora negli immobili costruiti prima del 1955 lo stato di manutenzione sia in condizioni di degrado
  la riduzione prevista è del -20%)
- dal 1955 al 1972 (struttura in cemento armato o mista, ma non sottoposta ai vincoli delle costruzioni antisismiche)
  la riduzione prevista è del - 8%;
- dal 1973 al 1989 (costruzione in cemento armato antisismica)
- la riduzione prevista è del - 4%;
- dal 1990 in poi (alloggi di nuova costruzione) - 0%;

* In caso di non corrispondenza tra i suddetti periodi (di costruzione) e le tipologie nelle caratteristiche di costruzione, queste ultime avranno la priorità nella scelta della percentuale di riduzione da considerarsi.*

d. Carenza di elementi essenziali

•	assenza di servizi igienici interni all’abitazione	la riduzione prevista è del	-	15	%,
•	assenza di allacciamento alla rete fognaria	la riduzione prevista è del	-	6	%,
•	assenza di impianto fisso di riscaldamento	la riduzione prevista è del	-	12	%,
•	assenza di ascensore oltre il 2° piano	la riduzione prevista è del	-	3	%,
•	assenza di ascensore oltre il 4° piano	la riduzione prevista è del	-	10	%,

6. Mobilio
Alloggio ammobiliato: incremento consentito fino al + 25%,

Per durate contrattuali superiori al previsto minimo di 3 anni

Gli importi dei canoni come sopra ricavati potranno essere incrementati di una delle seguenti percentuali:

- per contratti della durata di 4 anni + 2 di eventuale proroga	incremento del	+3%;
- per contratti della durata di 5 anni + 2 di eventuale proroga	incremento del	+5%;
- per contratti della durata di 6 anni + 2 di eventuale proroga	incremento del	+7%;

Per contratti stipulati con Studenti Universitari fuori sede, di durata superiore al minimo

- Durata da 7 a 12 mesi incremento del + 5%;

- Durata da 13 a 24 mesi incremento del + 8%;

- Durata da 25 a 36 mesi incremento del + 10%;

Per alloggi situati nell’ambito delle zone limitrofe alle sedi o sezioni universitarie (Centro, Semi-centro, R/12 e R/13) ulteriore incremento del + 10%;

8/b. Contratti di natura transitoria

Il contratto tipo di locazione ad uso abitativo di natura transitoria è definito sulla base del modulo allegato al DM del 30.12.2002.
La qualificazione dell’esigenza del locatore e del conduttore che giustifica la transitorietà del contratto viene individuata nel seguente modo:
1. Quando il proprietario ha necessità di adibire entro diciotto mesi l’immobile ad abitazione propria, dei figli, dei genitori o di altri familiari, per motivi di:
  - trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
  - matrimonio di un figlio o di altro familiare;
  - rientro da altro comune di residenza o dall’estero;
  - attesa di autorizzazione dal comune per il richiesto cambio di destinazione d’uso dell’immobile;
  - attesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Genio Civile per la ristrutturazione o demolizione dell’immobile o ampliamento con alloggio attiguo;
  - attesa della stipula di un contratto definitivo di vendita, con preliminare già stipulato e data della stipula entro 24 mesi.
2. Quando l’inquilino ha necessità di un contratto transitorio a causa di:
  - trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
  - contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza;
  - assegnazione di alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa o presso privati di un alloggio che si rende disponibile entro diciotto mesi, dimostrato con apposita dichiarazione dell’ente assegnatario o con compromesso regolarmente registrato;
  - vicinanza momentanea a parenti bisognosi;
  - uso seconda casa con permanenza della residenza nella prima casa;
  - esigenze di studio o di formazione professionale, la cui durata massima e frequenza siano documentabili.
Il Decreto stabilisce che l’inquilino e/o il proprietario che abbiano necessità di stipulare un contratto transitorio debbano provare la necessità di transitorietà allegando l’apposita documentazione al contratto.
Si prevede inoltre che nel contratto le parti che manifestano la necessità transitoria debbano dichiarare il motivo della stessa e, successivamente confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.
“I contratti di cui al presente articolo sono ricondotti alla durata prevista dall’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6, ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno.”
9. Rapporto tra i canoni liberi di mercato sopra definiti ed i canoni controllati con diritto al beneficio delle agevolazioni fiscali.
Dati i canoni medi di libero mercato, così come sopra ricavati, i canoni controllati per il Territorio comunale di Ancona dovranno attenersi entro la riduzione minima del 20%, rivedibile in funzione delle agevolazioni previste sulle aliquote ICI, ovvero di eventuali variazioni sul altre agevolazioni fiscali.
10. Aggiornamenti del canone di locazione
Il canone di locazione così ricavato, e stabilito dalle parti per i singoli contratti di locazione, potrà essere aggiornato - richiesta del locatore - nella misura massima del 75% della variazione annua accertata dall’ISTAT (indice FOI) dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatosi rispetto alla data di stipula del contratto stesso.
I contratti già stipulati con riferimento al precedente Accordo Comunale del 6 agosto 1999 e tuttora in corso alla data di stipula del presente accordo potranno essere rinnovati, previa disdetta inviata almeno sei mesi prima, alla prima scadenza utile, con riferimento alla nuova valutazione dell’alloggio secondo i criteri stabiliti dal presente Accordo.
11. Tabella concordata per la Ripartizione delle spese e degli Oneri Accessori.
Si concorda di integrare la Tabella oneri accessori – Ripartizione fra locatore e conduttore (Allegato G del DM 30 dicembre 2002) - con la Tabella già definita nel precedente Accordo.

C) ASPETTI NORMATIVI PER LA GESTIONE DELLA LEGGE SUL TERRITORIO

1. Istituzione di una Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica provinciale.Come previsto dall’articolo 6 del D.M. del 30 dicembre 2002, per i contratti di cui all'art. 2 comma 3 e all'art. 5 comma 1 e 2 legge n. 431/98, dovrà essere costituita una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale Paritetica, ogni qualvolta le parti ne facciano richiesta.
Alla Commissione potrà essere demandata la soluzione stragiudiziale delle controversie inerenti anche i contratti di locazione di cui all'art. 2 comma 1, legge n. 431/98.
I contratti tipo prevedranno la seguente clausola: “Ciascuna parte potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine all’esatta applicazione dell’Accordo Territoriale più sopra citato, anche a riguardo del canone, una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale formata:
- quanto a due componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo di cui trattasi - sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore;
- quanto a un terzo - che svolgerà eventualmente funzioni di presidente - sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo.
In caso di variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una Commissione Stragiudiziale di Conciliazione composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale, o fino a nuova variazione”.
2. Istituzione dell'Osservatorio locale della condizione abitativa
Con sede presso l'Assessorato alla Casa del Comune di Ancona e finalizzato alla realizzazione delle seguenti funzioni:
- raccolta e tenuta degli accordi locali e dei relativi Contratti-tipo e dei singolo contratti individuali stipulati tra le parti;
- banca dati e monitoraggio dei canoni a mercato libero e di quelli a contratto conforme agli accordi collettivi;
- banca dati sul sistema abitativo nell'ambito territoriale.
Di tale Osservatorio debbono far parte le Organizzazioni Sindacali degli Inquilini e della Proprietà Edilizia, oltre che degli Organismi Universitari.
3. Utilizzo del Fondo Sociale per il sostegno al pagamento dei canoni di affitto da destinare alle famiglie più disagiate - come previsto dall'art. 11 della legge n. 431/98 e dall'art. 36 della legge regionale n. 44/97 - e dando la priorità, ai contratti stipulati a canone controllato.
4. Istituzione di Enti Bilaterali composti da Sindacati Inquilini e della Proprietà edilizia e da istituirsi con apposito regolamento:
- senza finalità di lucro;
- per l'erogazione di servizi agli iscritti;
- con adesione facoltativa, anche con delega, tramite clausola contenuta nel contratto di locazione;
- con eventuali quote di servizio.
5. Dichiarazione di Conformità del contratto agli Accordi Collettivi.
La determinazione del Valore Effettivo del canone di locazione dovrà scaturire da una verifica in contraddittorio tra le parti contraenti, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive Organizzazioni Sindacali firmatarie della Convenzione Nazionale, che ne attestino la conformità - secondo i criteri di cui al presente Accordo.
Il Comune potrà verificare la conformità dei singoli contratti a quanto previsto dall’Accordo Territoriale depositato ed al relativo Contratto-tipo. Tale verifica dovrà essere prevista in ogni caso se la stipula è avvenuta senza l’assistenza delle OO. SS. firmatarie del presente Accordo, avvalendosi a tale scopo anche dell’Osservatorio locale e vincolando il Comune - qualora si riscontrino difformità interpretative, o di valutazione -, a ricondurre i singoli contratti ad una delle due forme previste dalla legge n. 431/98. Copia dei contratti stipulati con riferimento all’Accordo dovrà essere depositata presso l’Ufficio Tributi e Patrimonio del Comune.
Le parti concordano di fare riferimento al presente Accordo anche per la stipula degli Accordi Integrativi con le grandi proprietà immobiliari, nonché per gli alloggi di proprietà privata che vengono locati con canoni vincolati da Enti Pubblici entro i parametri e con i criteri di valutazione previsti dallo stesso.
Le OO. SS., che verificheranno la conformità all’Accordo sottoscritto e depositato dei singoli contratti, non risponderanno dei dati dichiarati dalle parti contraenti elencati su apposito Verbale di Consegna e di Conformità del canone, così come sottoscritto a parte dai contraenti.
Per eventuali controversie interpretative circa lo stato di conservazione dell’immobile, le parti fanno riferimento al D. M. del 9.10.78.

Depositato presso il Comune di Ancona il: 9 Ottobre 2003

Allegati:

Verbale di Consegna e di Conformità del canone.
Tabella della ripartizione spese condominiali e oneri accessori
Contratti tipo, Modelli A, B e C
Contratti tipo per grandi proprietà immobiliari con oltre 15 alloggi locati siti nel territorio comunale: Mod. D, E, F.

Ancona lì, 10 Ottobre 2003

Per maggiori informazioni, per avere i Contratti e gli allegati, rivolgersi alla Sede SICET della propria città.

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