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Roma, 9 aprile 2008
Sicet: Appello e proposte in materia abitativa
elezioni politiche 2008
Nel
dibattito politico e mediatico che sta accompagnando la vigilia delle elezioni
politiche del prossimo 13 e 14 aprile 2008 verifichiamo che il tema della casa è
parte integrante dei programmi di tutti i partiti e degli schieramenti politici
pur con sensibilità, obiettivi e metodologie diverse nell’affrontarlo. Il SICET
prende atto di questo, proponendo una propria riflessione sulla coerenza,
l’efficacia e la fattibilità delle posizioni, rispetto alle dimensioni e alla
tipologia dei gravissimi problemi abitativi presenti.
Nel nostro Paese il diritto all’abitare, non è messo in discussione solo per
quelle famiglie in difficoltà nel corrispondere tempestivamente alle banche le
rate dei mutui casa. In un contesto generale di grave impoverimento economico,
che colpisce una parte significativa della popolazione, il segmento maggiormente
in sofferenza è rappresentato in particolare da quelle famiglie, che pur in
presenza di tassi d’interesse favorevoli, non ha potuto impegnarsi nell’acquisto
di un alloggio e conseguentemente si trova in balia degli alti costi della
locazione imposti dalla proprietà.
Gli ultimi 10 anni, nelle grandi città ma anche in quelle medie e piccole hanno
visto un livello di crescita degli affitti superiori al 10 % all’anno. Un
dinamica inflattiva che l’ istituto di statistica rileva ben al di sotto di
quella reale.
Il fenomeno del caro affitti ha raggiunto livelli tali da escludere sempre più
soggetti dalla capacità di sostenere il costo dell’alloggio. Numericamente
questo è correttamente certificato dal dato rilevato, lo scorso anno, da parte
del Ministero dell’Interni, relativamente al numero degli sfratti per morosità.
Sono oltre 40 mila i nuovi provvedimenti convalidati dai Tribunali, una vera e
propria emergenza, che richiederebbe immediate misure di sostegno alle famiglie
costrette alla morosità.
La platea di chi vive in affitto oggi nel Paese è poco meno di 5 milioni di
famiglie e quelle che ne avrebbero necessità sono altrettante. Per questi
cittadini è urgente definire delle soluzioni normative ed economiche che possano
consentire loro, da un lato di continuare ad avere un tetto e dall’altro, dopo
aver corrisposto il canone, di poter disporre delle risorse necessarie a
condurre una vita dignitosa. Sono sempre di più, in particolare anziani e
famiglie monoreddito, i soggetti che non sono in grado di far fronte alla spesa
per l’alloggio. Inoltre, si rende necessario stabilire delle condizioni di
accesso all’abitazione in affitto a costi sostenibili, in modo tale da
permettere la costituzione di nuovi nuclei. I soggetti interessati sono i
giovani ma anche tutte quelle persone, in preoccupante aumento a causa della
disgregazione di molte famiglie, che si trovano nella necessità di dotarsi di un
alloggio, diverso dal precedente. La mappa del bisogno abitativo si amplia
ancora attraverso la forte domanda di quei cittadini che arrivano da altre zone
del mondo, per garantire al nostro Paese produzione di beni e servizi. Un
sistema delle locazioni molto più efficace e a costi sostenibili è un elemento
di sostegno alla domanda di flessibilità e di mobilità del mercato del lavoro, e
rappresenta, oltre ad una risposta di natura sociale, anche un fattore
essenziale allo sviluppo economico.
Tutte le forze politiche debbono essere impegnate affinché, anche in questo
settore, l’Italia diventi un Paese moderno che non teme il confronto con
l’Europa e il Mondo e l’obiettivo non può essere raggiunto con l’attuale sistema
delle locazioni. Un modello dove gli alloggi non si trovano in tempi
ragionevoli, e quando vengono reperiti hanno costi uguali o superiori a salari e
stipendi medi.
Il segmento più debole e indifeso della domanda abitativa dell’ affitto, in
condizione di forte sofferenza e talvolta escluso dal mercato privato, non trova
risposta nel settore pubblico.
Attualmente giacciono inevase presso i Comuni circa 650.000 richieste per
alloggi di edilizia residenziale pubblica con un tasso di soddisfacimento annuo
inferiore al 5 %.
Sono necessarie quindi delle politiche abitative pubbliche che non siano
episodiche e scoordinate, come spesso avviene. Devono essere messe in atto
azioni di medio - lungo periodo che costruiscano un sistema strutturale,
coordinato e sinergico di intervento, tale da rilanciare le dinamiche
dell’offerta pubblica in locazione, fino ad oggi caratterizzata unicamente da
iniziative emergenziali e residuali.
Il SICET intende rifuggire dalle soluzioni miracolistiche buone per la campagna
elettorale e di scarsa attuabilità.
Per questo cambiamento di prospettiva la Segreteria Nazionale del SICET intende
proporre per la prossima legislatura:
1. RIFORMARE LA LEGGE SULLE LOCAZIONI
Dopo 10 anni dall’introduzione la legge 431/1998 sulle locazioni private, si
sono manifestate tutte le difficoltà e l’inefficacia rispetto agli obiettivi di
un’allargamento dell’offerta accessibile, ampiamente preventivate dal SICET.
Su questo risultato negativo hanno pesato una serie di fattori:
a) la particolare congiuntura nella quale è stata varata la legge 431/98, alla
fine di un periodo di sostanziale stabilità del mercato immobiliare e all’inizio
di un ciclo edilizio espansivo che ha modificato profondamente i dati sia della
compravendita, sia della locazione.
b) L’impennata dei valori fondiari e immobiliari negli anni successivi ha
determinato un travolgente effetto di trascinamento dei canoni di locazione.
Questi hanno raggiunto livelli economici insostenibili dalla totalità della
domanda, misurabili dall’aumento degli sfratti per morosità e della loro
incidenza sul totale delle sentenze.
c) Il fenomeno dell’evasione fiscale non si è ridotto, anzi nel settore continua
ad essere la regola. Questi comportamenti, oltre ad essere intollerabili sotto
il profilo etico, causano un’assoluta indifferenza di fronte a qualsiasi
vantaggio fiscale si introduca a favore dei proprietari.
d) Il mancato rispetto delle norme contrattuali stabilite dalla legge 431/98. E’
ormai prassi consolidata l’utilizzo di forme contrattuali tra le più disparate
per eludere, ad esempio, gli obblighi di durata. La convinzione diffusa che, nel
settore delle locazioni, le regole possano tranquillamente essere disattese
senza alcuna conseguenza ha contribuito al ritorno di un mercato selvaggio, che
si era tentato di governare assai poco efficacemente con la legge 431/98.
Ciò premesso, la strada che indichiamo è quella di una profonda modifica della
legge, che assuma come unico canale contrattuale per l’affitto dell’abitazione
principale su tutto il territorio nazionale quello derivante dagli accordi fra
le associazioni sindacali di rappresentanza, accompagnato da solidi sgravi
fiscali per inquilini e proprietari.
Con un sistema così riformato, per consentire il pieno avvio della
contrattazione, sono necessarie le seguenti misure normative:
• l’innalzamento a 500 milioni di euro annui per la dotazione del fondo di
sostegno all’affitto da destinare alle famiglie in locazione;
• strumenti efficaci per la graduazione e programmazione locale della
concessione della forza pubblica, su tutti i provvedimenti di rilascio, in
rapporto alle concrete possibilità di rialloggio delle famiglie, alla tipologia
e alla cronologia del titolo di sfratto.
Non si tratta di riproporre surrettiziamente forme vincolistiche o nuove
rigidità, ma di riequilibrare la forza contrattuale dei contraenti, superando,
attraverso la rappresentanza collettiva degli interessi, lo stato di
subordinazione della domanda abitativa nei confronti dell’offerta, regolando la
globalità degli interessi e ampliando l’area dei diritti.
2. RILANCIARE L’EDILIZIA SOCIALE
Partendo da una corretta definizione di “alloggio sociale” come richiesto
dall’Unione Europea, è ’ necessario consolidare e allargare il patrimonio di
edilizia pubblica a canone sociale, realizzando un piano nazionale per l’affitto
con finanziamenti certi di importo non inferiore a 2 miliardi di euro annui per
almeno un decennio. Per l’attuazione del programma serve portare a compimento il
disegno di riforma costituzionale che ha assegnato la competenza esclusiva alle
regioni in materia di edilizia residenziale pubblica, definendo i livelli
essenziali delle prestazioni di Welfare abitativo garantiti a livello nazionale.
Contemporaneamente promulgare una legge quadro che stabilisca gli indirizzi e le
linee guida per la realizzazione dei piani regionali e comunali che comprendano
anche interventi in edilizia agevolata in locazione permanente a canone
moderato.
La predisposizione della legge urbanistica d’indirizzo nazionale e le leggi
regionali, che introducano nel processo di pianificazione solidi principi e
strumenti per la salvaguardia della città pubblica: sul piano delle scelte
strategiche, della tutela ambientale, dell’integrazione delle politiche dei
servizi e della residenza.
Il Piano di governo del territorio deve prevedere i seguenti elementi
essenziali:
• l’inserimento nella struttura della pianificazione di un <Piano strategico per
le periferie> come necessario strumento di programmazione delle politiche
complessive di rigenerazione urbana e di sviluppo locale sostenibile e
partecipato nelle aree urbane in crisi;
• la previsione di una dotazione territoriale per l’edilizia residenziale
pubblica.
3. UN INTERVENTO FISCALE ED ECONOMICO STRAORDINARIO
Va immediatamente costituito un fondo nazionale straordinario a favore degli
inquilini in difficoltà nel pagamento dell’affitto a disposizione delle
commissioni prefettizie per la graduazione dei provvedimenti esecutivi di
sfratto per morosità. La norma esiste già e concede dei benefici anche ai
proprietari che accettano di prorogare lo sfratto, si tratta di rilanciarla con
un provvedimento d’urgenza finanziato con almeno 100 milioni di euro per ognuno
dei prossimi tre anni.
Il SICET, diversamente da altri, propone una serie di misure compatibili con
quanto stabilito dal protocollo scaturito dal tavolo di concertazione nazionale
sulle politiche abitative sottoscritto dal Governo, dalle Regioni, dai Comuni e
dalle forze sociali nel maggio 2007.
Non indichiamo strade miracolistiche, soprattutto non prevediamo nuova
cementificazione delle città per mano di immobiliaristi d’assalto, riciclati in
nuovi gestori del bene pubblico per fornire alloggi a prezzi simili a quelli di
mercato.
Si tratta di avere il coraggio di modificare le norme di governo del mercato
abitativo privato con strumenti regolativi efficaci.
Si tratta di ridare ruolo all’offerta pubblica, attraverso una coerente riforma
del regime dei suoli, degli strumenti di rigenerazione urbana, delle competenze
istituzionali.
Si tratta di ricostituire un sistema di finanziamenti pubblici certi e
strutturali per l’edilizia pubblica in affitto, abbandonando le logiche
emergenziali che hanno caratterizzato gli ultimi vent’anni di politica
abitativa.
Si tratta di riformare i gestori dell’edilizia pubblica, per dare efficienza ed
efficacia al pubblico servizio dell’abitare.
Roma, 9 aprile 2008