Legge 2 agosto 2004, n. 210
Delega al Governo per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di
immobili da costruire
pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 189 del 13 agosto 2004
Art. 1
Delega al Governo per la tutela degli acquirenti di immobili da costruire
- Il Governo è delegato ad adottare, entro sei mesi dalla data di entrata in
vigore della presente legge, con l’osservanza dei princípi e criteri direttivi
di cui all’articolo 3, uno o più decreti legislativi recanti norme per la tutela
dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili per i quali sia stato richiesto
il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione
non risulti essere ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il
rilascio del certificato di agibilità, anche apportando alla legislazione vigente
le modifiche e le integrazioni necessarie per il coordinamento della medesima
con le disposizioni contenute nei predetti decreti legislativi.
- I decreti legislativi di cui al comma 1 sono emanati, ai sensi dell’articolo
14 della legge 23 agosto 1988, n. 400, su proposta del Ministro della giustizia,
di concerto con i Ministri delle infrastrutture e dei trasporti, dell’economia
e delle finanze e del lavoro e delle politiche sociali.
- Gli schemi dei decreti legislativi di cui al comma 1 sono trasmessi alla Camera
dei deputati e al Senato della Repubblica affinché su di essi sia espresso, entro
sessanta giorni dalla data di trasmissione, il parere delle Commissioni parlamentari
competenti per materia; decorso tale termine, i decreti sono emanati anche in
mancanza di tale parere. Qualora il termine previsto per l’espressione del parere
delle Commissioni parlamentari scada nei trenta giorni che precedono la scadenza
del termine previsto al comma 1 o successivamente, quest’ultimo è prorogato di
centoventi giorni.
- Entro un anno dalla data di entrata in vigore dell’ultimo dei decreti legislativi
di cui al comma 1, nel rispetto dei princípi e dei criteri direttivi fissati dalla
presente legge, il Governo può emanare, con la procedura indicata nei commi 2
e 3, disposizioni integrative e correttive dei medesimi decreti legislativi.
Art. 2
Definizioni
- Ai fini della presente legge devono intendersi:
- per "acquirente", la persona fisica che sia promissaria acquirente o che
acquisti un immobile da costruire, ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto,
compreso quello di leasing, che abbia o possa avere per effetto l’acquisto
o comunque il trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo
grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su
di un immobile da costruire, ovvero colui il quale, ancorché non socio di una
cooperativa edilizia, abbia assunto obbligazioni con la cooperativa medesima
per ottenere l’assegnazione in proprietà o l’acquisto della titolarità di un
diritto reale di godimento su di un immobile da costruire per iniziativa della
stessa;
- per "costruttore", l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano
in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato
ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia o possa avere
per effetto la cessione o il trasferimento non immediato in favore di un acquirente
della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un
immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente
dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data
in appalto o comunque eseguita da terzi;
- per "situazione di crisi", la situazione che ricorre nei casi in cui il
costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare,
in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione
straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.
Art. 3
Princípi e criteri direttivi della delega legislativa
- I decreti legislativi di cui all’articolo 1 sono informati ai seguenti princípi
e criteri direttivi:
- prevedere, ferme restando le disposizioni contenute negli articoli 2645-bis,
2775-bis e 2825-bis del codice civile, e apportando, se del caso,
le opportune modifiche ed integrazioni alla disciplina dei procedimenti di cui
all’articolo 2, comma 1, lettera c), l’equa ed adeguata tutela dei diritti
dell’acquirente discendenti dalla stipula del contratto diretto all’acquisto
o al trasferimento di un immobile da costruire;
- prevedere, ai fini di cui alla lettera a), la limitazione della esperibilità
delle azioni revocatorie nei confronti dell’acquirente e la modifica dell’articolo
72 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni;
- prevedere l’obbligo del costruttore di procurare il rilascio e di provvedere
alla consegna, prima della stipula del contratto preliminare d’acquisto o dell’atto
equipollente ai sensi dell’articolo 2, di fideiussione di importo pari alle
somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente
ha riscosso e deve ancora riscuotere prima della stipula del contratto definitivo
di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione, comunque escluse quelle
che è pattuito debbono essere erogate da un eventuale soggetto mutuante;
- prevedere che la fideiussione di cui alla lettera c) sia rilasciata
da una banca, da un’assicurazione o da altro soggetto autorizzato; prevedere
che la stessa sia a garanzia, nel caso in cui il costruttore incorra in una
situazione di crisi, dell’eventuale restituzione delle somme riscosse, del valore
di ogni altro eventuale corrispettivo, dei relativi interessi maturati e delle
eventuali spese effettivamente sostenute e strettamente necessarie, per conseguire
la detta restituzione, ove la stessa non sia immediatamente offerta ed eseguita;
disciplinare il contenuto e le modalità di escussione della garanzia fideiussoria
al fine di assicurare all’acquirente la sollecita restituzione di quanto indicato
alla lettera c), indipendentemente dalla durata dei procedimenti implicanti
una situazione di crisi, escludendo il beneficio della preventiva escussione
del debitore principale di cui all’articolo 1944, secondo comma, del codice
civile;
- prevedere forme di tutela dell’acquirente, imponendo l’obbligo che il costruttore
fornisca altresí garanzie per il risarcimento al quale sia tenuto ai sensi della
vigente disciplina per vizi e difformità che si siano manifestati successivamente
alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo
di assegnazione;
- istituire un Fondo di solidarietà a beneficio dell’acquirente che, a seguito
dell’insolvenza del costruttore a fronte della quale, in un periodo compreso
tra il 31 dicembre 1993 e la data di entrata in vigore della presente legge,
siano o siano state in corso procedure implicanti una situazione di crisi, dichiara
di aver subíto la perdita delle somme versate o di ogni altro bene eventualmente
corrisposto e il mancato conseguimento della proprietà o dell’assegnazione del
bene;
- prevedere che le risorse destinate ad alimentare il Fondo siano reperite,
senza alcun onere per il bilancio dello Stato, delle regioni o delle province
autonome di Trento e di Bolzano o degli altri enti territoriali, attraverso
la previsione e l’istituzione, per un periodo massimo di quindici anni dalla
data di entrata in vigore dell’ultimo dei decreti legislativi emanati in attuazione
della presente legge, di un contributo obbligatorio posto a carico dei costruttori
tenuti a quanto previsto dalla lettera c), individuando lo stesso in
misura non superiore al 5 per mille delle fideiussioni di cui alla medesima
lettera c); prevedere che il versamento sia direttamente assunto dal
soggetto che rilascia la fideiussione; prevedere che la misura del contributo
e le modalità del versamento siano determinate annualmente con decreto del Ministro
della giustizia di concerto con il Ministro dell’economia e delle finanze entro
il limite massimo indicato e che, per il primo anno, la misura del contributo
e le modalità del versamento siano indicate nell’ultimo dei decreti legislativi
emanati in attuazione della presente legge;
- individuare il soggetto gestore del Fondo, disponendo che tutti i relativi
oneri di gestione siano a carico del Fondo medesimo;
- prevedere che il Fondo sia articolato in sezioni autonome definite in corrispondenza
di ambiti territoriali determinati su base provinciale, regionale o interregionale
in modo da assicurare una gestione tendenzialmente equilibrata delle sezioni,
tenuto conto delle finalità del Fondo; prevedere che i contributi siano imputati
alle sezioni autonome del Fondo sulla base del criterio della provenienza delle
risorse tenendo conto della ubicazione degli immobili in relazione ai quali
le fideiussioni sono richieste; prevedere che, soddisfatti gli oneri di gestione,
ciascuna sezione sia gestita autonomamente e le relative risorse siano dirette
in via primaria alla soddisfazione delle pretese restitutorie dell’acquirente
di cui alla lettera f) degli immobili ubicati nel territorio di
competenza della sezione medesima ed in via successiva siano utilizzate per
soddisfare le richieste relative alle altre sezioni nei casi in cui le medesime
non abbiano risorse sufficienti; prevedere che le ulteriori modalità di gestione
del Fondo siano stabilite con decreto del Ministro della giustizia, di concerto
con il Ministro dell’economia e delle finanze; prevedere che l’ente gestore
del Fondo, che abbia corrisposto l’indennizzo nei casi previsti, abbia diritto
di regresso nei confronti del costruttore per il recupero dell’indennizzo pagato
nonché dei relativi interessi e spese;
- disciplinare i requisiti e le modalità di accesso ai contributi
del Fondo di cui alla lettera f) prevedendo che ciò possa avvenire per
una sola volta da parte di un singolo soggetto;
- disciplinare i contenuti del contratto preliminare e di ogni altro contratto
comunque diretto al successivo acquisto di un immobile da costruire, prevedendo
in particolare che debbano ivi indicarsi analiticamente le caratteristiche tecniche
della costruzione, la tipologia dei materiali impiegati, le modalità e le fasi
di esecuzione, le modalità e i tempi di pagamento del prezzo, l’esistenza di
iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli, gli estremi del permesso
di costruire, la planimetria dell’immobile da costruire e delle sue pertinenze
di uso esclusivo nonché l’indicazione dell’appaltatore;
- prevedere norme dirette a rendere effettivo il diritto dell’acquirente al
perfezionamento degli atti indicati all’articolo 39, comma 6, del testo unico
delle leggi in materia bancaria e creditizia, di cui al decreto legislativo
1° settembre 1993, n. 385, e all’eventuale cancellazione dell’ipoteca o del
pignoramento gravante sull’immobile da costruire, assicurando che gli atti che
permettono l’esecuzione delle formalità nei registri immobiliari siano posti
in essere prima della stipula dell’atto definitivo di compravendita, o contestualmente
alla stessa.
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