Camera dei Deputati
PROPOSTA DI LEGGE n. 2947
Modifiche alla disciplina normativa del codice civile in materia di condominio
(presentata il 2 luglio 2002)
ONOREVOLI COLLEGHI! La seguente proposta di legge intende introdurre modifiche alla disciplina normativa del codice civile in materia di condominio e avviare l'iniziativa per l'adozione di un testo unico delle molteplici norme introdotte nel corso degli anni in materia condominiale (barriere architettoniche, sicurezza degli impianti, risparmio energetico, risanamento e recupero dei quartieri degradati).
Le modifiche intendono affrontare il problema della personalità giuridica del condominio chiamato a nuovi e molteplici compiti, funzioni e adempimenti anche imposti da normative pubblicistiche e comunitarie e da regolamentazioni fiscali e tributarie, come pure farsi carico dei problemi connessi alla gestione dei complessi immobiliari costruiti da più edifici (super condomini). Le modifiche introdotte alla disciplina dei compiti dell'amministrazione tendono ad assicurare garanzie d'efficienza e trasparenza nell'espletamento del mandato con specifiche norme che prevedono garanzie assicurative e più precise caratterizzazioni del bilancio condominiale. L'istituzione del consiglio di condominio ha lo scopo di assicurare precise funzioni di controllo e consuntive agli utenti del servizio condominiale.
La modifica introdotta in materia di impugnativa delle delibera condominiale tende da un lato a garantire termini più congrui per l'esercizio del diritto oppositivo di ciascun condomino, ma nel contempo introduce la possibilità di esperire tentativi di conciliazione stragiudiziale al fine di superare l'attuale difficile esercizio dei diritti nell'ambito della giustizia civile ordinaria. Viene introdotto un principio di modificabilità a maggioranza del regolamento condominiale per superare gli ostacoli e le difficoltà determinati dai cosiddetti regolamenti contrattuali. Vengono introdotte specifiche regolamentazioni in materia di conflitto di interessi tra condomini e condominio come pure specifiche norme limitano alcuni poteri dell'amministratore, ad esempio in materia di attribuzione allo stesso di deleghe.
Inoltre, una norma che introduce la possibilità di sanzione pecuniaria nell'ambito del regolamento condominiale oltre a superare l'anacronismo di una somma risalente agli anni '40, prevede che l'infrazione a norme regolamentari attinenti tutela ambientale nell'ambito condominiale possa avere entità più elevata.
In materia di maggioranza vengono, infine, introdotte correzioni a percentuali per l'approvazione in materia di innovazione per equilibrare il peso delle unità immobiliari in rapporto alla caratura millesimale.
Art.1
Modifiche
al Codice Civile
Articolo 1117 alla fine aggiungere il seguente comma:
"II condominio ha capacità giuridica in relazione alla conservazione, risanamento, amministrazione, gestione dei beni comuni che Io costituiscono e ad ogni altro atto e adempimento previsto dalla legge e la esercita con le modalità stabilite dall'articolo 1131."
Dopo l'articolo 1119 inserire l'articolo 1119 bis
"Ove uno o più beni tra quelli indicati nel precedente articolo 1117 siano di proprietà comune a due o più edifici costituenti ciascuno autonomo condominio, il complesso condominiale adotta un regolamento approvato, con la maggioranza di cui all'articolo 1136 secondo comma, anche da ciascun condominio costituente il complesso. Col regolamento sì può stabilire che all'assemblea del complesso condominiale partecipino gli amministratori e i consiglieri dei singoli condominii costituenti il complesso in rappresentanza del condominio dagli stessi amministrato."
All'articolo 1129
Al II comma sostituire le parole "un anno" con le parole "due anni."
Al III comma sostituire le parole "per due anni" con le parole "trascorsi 120 giorni dal termine dell'esercizio".
Al III comma alla fine aggiungere le parole ", tenuto presso lo sportello unico dell'edilizia di cui all'articolo 5 del DPR 6 giugno 2001 n. 380. Presso lo stesso sportello sono depositati il regolamento di condominio e il fascicolo di fabbricato ove previsto."
Dopo il III comma aggiungere il seguente IV comma:
"La
funzione di amministratore può essere svolta da persona fisica e da società.
L’amministratore è obbligato a fornire adeguata garanzia assicurativa o a
mezzo fidejussione al condominio
amministrato.
Il rendiconto condominiale è redatto nella forma atta a consentire una chiara
verifica delle voci di spesa e di entrata
e della situazione patrimoniale del condominio nonché dei fondi e delle
riserve previste.
Ogni condomino e conduttore di unità immobiliare ha diritto a prendere
visione dei documenti giustificativi.
Le scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per cinque
anni dalla data dell'ultima registrazione.
L'assemblea nomina unitamente all'amministratore un consiglio di condominio
che e composto da non meno di tre
condomini per edifici di oltre 9 unità immobiliari. Il consiglio ha
funzioni consultive e di controllo e su delega dell'assemblea, quando per
qualsiasi causa manchi il legale
rappresentante del condominio, può assumere in via provvisoria le funzioni
dell'amministratore» anche nel caso di
dimissioni di questo o di scadenza dell'incarico senza che
l'assemblea abbia provveduto alla nuova nomina.”
All'Articolo 1136, V comma, sopprimere le parole " i due terzi" e sostituire con le parole "almeno la metà."
All'articolo 1137 All'ultimo comma togliere le parole "trenta giorni" e sostituire con le parole: "quaranta giorni."
Alla fine aggiungere il seguente periodo: "Tale termine è di giorni novanta ove il regolamento di condominio preveda il ricorso a procedure di conciliazione stragiudiziale delle controversie presso la Camera di Commercio o altri organismi, ovvero nell'ambito di attività conciliative svolte dalle associazioni di rappresentanza dei proprietari, dei conduttori e degli amministratori."
All'articolo 1138. III comma, dopo le parole "dell'alt. 1129." aggiungere le parole: "Con la stessa maggioranza è modificabile il regolamento anche se redatto e adottato alla costituzione del condominio."
Art.
2
Modifiche alle disposizioni per l'attuazione del Codice Civile R.D. 30 marzo
1942, n. 318
All'articolo 66, comma I, dopo le parole "due condomini" togliere le parole: "che rappresentino un sesto del valore dell'edificio."
All'articolo
67. dopo il I comma, aggiungere il seguente periodo
"All'amministratore non possono essere concesse deleghe.
Ove il condominio debba deliberare su una materia in cui vi sia conflitto di
interessi tra uno o più
condominii e condominio, questi non possono esercitare il diritto di voto.
L'amministratore, se condomino, non può votare nelle deliberazioni riguardanti
la sua responsabilità".
All'articolo 70 sopprimere le parole: "lire cento" e sostituire con le parole "Euro 50" e aggiungere le seguenti parole; "elevabili sino ad Euro cento ove l'infrazione riguardi norme attinenti la tutela ambientale e la salubrità nell'ambito del condominio e a condizione che i relativi proventi siano versati in un fondo per la salvaguardia ambientale dell'edificio".
Art.
3
Delega
al Governo per l'approvazione di un testo unico
"II governo è delegato ad emanare, entro sei mesi dall'approvazione della presente legge, un testo unico delle norme io materia di comunione e condominio degli edifici, ivi comprese quelle che regolamentano adempimenti pubblici del condominio e degli amministratori".