Decreto Legislativo 9 novembre 1998, n. 427
Attuazione della direttiva 94/47/CE concernente la tutela dell’acquirente per
taluni aspetti dei contratti relativi all’acquisizione di un diritto di godimento
a tempo parziale di beni immobili.
IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA
Visti gli articoli 76 e 87 della Costituzione;
Vista la legge 24 aprile 1998, n. 128, ed in particolare l’articolo 41;
Vista la direttiva 94/47/CE del Parlamento europeo e del Consiglio del 26 ottobre
1994, concernente la tutela dell’acquirente per taluni aspetti dei contratti relativi
all’acquisizione di un diritto di godimento a tempo parziale di beni immobili;
Visto l’articolo 14 della legge 23 agosto 1988, n. 400;
Vista la preliminare deliberazione del Consiglio dei Ministri adottata nella riunione
del 22 maggio 1998;
Acquisiti i pareri delle competenti commissioni della Camera dei deputati e del
Senato della Repubblica;
Vista la deliberazione del Consiglio dei Ministri, adottata nella riunione del 5
novembre 1998;
Sulla proposta dei Ministri per le politiche comunitarie, di grazia e giustizia
e dell’industria, del commercio e dell’artigianato, di concerto con i Ministri degli
affari esteri e del tesoro, del bilancio e della programmazione economica;
Emana il seguente decreto legislativo:
Art.1
Definizioni
- Ai fini del presente decreto si intende per:
- “contratto”: uno o più contratti della durata di almeno tre anni con i
quali, verso pagamento di un prezzo globale, si costituisce, si trasferisce
o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un
diritto reale ovvero un altro diritto avente ad oggetto il godimento su uno
o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno
non inferiore ad una settimana;
- “venditore”: la persona fisica o giuridica che, nell’ambito della sua
attività professionale, costituisce, trasferisce o promette di costituire
o di trasferire il diritto oggetto del contratto; al venditore è equiparato
ai fini dell’applicazione del presente decreto colui che, a qualsiasi titolo,
promuove la costituzione, il trasferimento o la promessa di trasferimento
del diritto oggetto del contratto;
- “acquirente”: la persona fisica, che non agisce nell’ambito della sua
attività professionale, in favore della quale si costituisce, si trasferisce
o si promette di costituire o di trasferire il diritto oggetto del contratto;
- “bene immobile”: un immobile, o parte di esso, per uso di abitazione anche
turistico-ricettivo, su cui verte il diritto oggetto del contratto.
Art. 2
Documento informativo
- Il venditore è tenuto a consegnare ad ogni persona che richiede informazioni
sul bene immobile un documento informativo in cui sono indicati con precisione
i seguenti elementi:
- il diritto oggetto del contratto, con specificazione della natura e delle
condizioni di esercizio di tale diritto nello Stato in cui è situato l’immobile;
se tali ultime condizioni sono soddisfatte o, in caso contrario, quali occorre
soddisfare;
- l’identità ed il domicilio del venditore, con specificazione della sua
qualità giuridica, l’identità ed il domicilio del proprietario;
- se l’immobile è determinato:
- la descrizione dell’immobile e la sua ubicazione;
- gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che
regolano l’uso dell’immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per
gli immobili situati all’estero, gli estremi degli atti che garantiscano
la loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia;
- se l’immobile è in costruzione:
- gli estremi della concessione edilizia e delle leggi regionali che
regolano l’uso dell’immobile con destinazione turistico-ricettiva e, per
gli immobili situati all’estero, gli estremi degli atti che garantiscano
la loro conformità alle prescrizioni vigenti in materia nonché lo stato
di avanzamento dei lavori di costruzione dell’immobile e la data entro
la quale è prevedibile il completamento degli stessi;
- lo stato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi, quali il collegamento
alla rete di distribuzione di gas, elettricità, acqua e telefono;
- in caso di mancato completamento dell’immobile, le garanzie relative
al rimborso dei pagamenti già effettuati e le modalità di applicazione
di queste garanzie;
- i servizi comuni ai quali l’acquirente ha o avrà accesso, quali luce,
acqua, manutenzione, raccolta di rifiuti, e le relative condizioni di utilizzazione;
- le strutture comuni alle quali l’acquirente ha o avrà accesso, quali piscina,
sauna, ed altre, e le relative condizioni di utilizzazione;
- le norme applicabili in materia di manutenzione e riparazione dell’immobile,
nonché in materia di amministrazione e gestione dello stesso;
- il prezzo che l’acquirente dovrà versare per l’esercizio del diritto oggetto
del contratto; la stima dell’importo delle spese, a carico dell’acquirente,
per l’utilizzazione dei servizi e delle strutture comuni e la base di calcolo
dell’importo degli oneri connessi all’occupazione dell’immobile da parte dell’acquirente,
delle tasse e imposte, delle spese amministrative accessorie per la gestione,
la manutenzione e la riparazione, nonché le eventuali spese di trascrizione
del contratto;
- informazioni circa il diritto di recesso dal contratto con l’indicazione
degli elementi identificativi della persona alla quale deve essere comunicato
il recesso stesso, precisando le modalità della comunicazione e l’importo
delle spese che l’acquirente in caso di recesso è tenuto a rimborsare; informazioni
circa le modalità per risolvere il contratto di concessione di credito connesso
al contratto, in caso di recesso;
- le modalità per ottenere ulteriori informazioni.
- Le disposizioni di cui al comma 1 si applicano anche quando il venditore
offre al pubblico un diritto che attribuisce il godimento su uno o più beni immobili
sulla base di liste, elenchi, cataloghi o altre forme di comunicazione. In questo
caso il documento informativo deve essere consegnato per ciascuno dei beni immobili
oggetto dell’offerta.
- Il venditore non può apportare modifiche agli elementi del documento di cui
al comma 1, a meno che le stesse non siano dovute a circostanze indipendenti
dalla sua volontà; in tal caso le modifiche devono essere comunicate alla parte
interessata prima della conclusione del contratto ed inserite nello stesso. Tuttavia,
dopo la consegna del documento informativo, le parti possono accordarsi per modificare
il documento stesso.
- Il documento di cui al comma 1 deve essere redatto nella lingua o in una
delle lingue dello Stato membro in cui risiede la persona interessata oppure,
a scelta di quest’ultima, nella lingua o in una delle lingue dello Stato di cui
la persona stessa è cittadina, purché si tratti di lingue ufficiali dell’Unione
europea.
Art. 3
Requisiti del contratto
- Il contratto deve essere redatto per iscritto a pena di nullità; esso è redatto
nella lingua italiana e tradotto nella lingua o in una delle lingue dello Stato
membro in cui risiede l’acquirente oppure, a scelta di quest’ultimo, nella lingua
o in una delle lingue dello Stato di cui egli è cittadino, purché si tratti di
lingue ufficiali dell’Unione europea.
- Il contratto contiene, oltre a tutti gli elementi di cui all’articolo 2,
comma 1, lettere da a) a i), i seguenti ulteriori elementi:
- l’identità ed il domicilio dell’acquirente;
- il periodo di tempo durante il quale può essere esercitato il diritto
oggetto del contratto e la data a partire dalla quale l’acquirente può esercitare
tale diritto;
- la previsione di una clausola in cui si afferma che l’acquisto non comporta
per l’acquirente altri oneri, obblighi o spese diversi da quelli stabiliti
nel contratto;
- la possibilità o meno di partecipare ad un sistema di scambio ovvero di
vendita del diritto oggetto del contratto, nonché i costi eventuali qualora
il sistema di scambio ovvero di vendita sia organizzato dal venditore o da
un terzo da questi designato nel contratto;
- la data ed il luogo in cui il contratto è firmato da ciascuna delle parti.
- Il venditore deve fornire all’acquirente la traduzione del contratto nella
lingua dello Stato membro in cui è situato il bene immobile, purché si tratti
di una delle lingue ufficiali dell’Unione europea.
Art. 4
Obblighi specifici del venditore
- Il venditore utilizza il termine “multiproprietà” nel documento informativo,
nel contratto e nella pubblicità commerciale relativa al bene immobile soltanto
quando il diritto oggetto del contratto è un diritto reale.
- La pubblicità commerciale relativa al bene immobile deve fare riferimento
alla possibilità di ottenere il documento informativo, indicando il luogo in
cui lo stesso viene consegnato.
Art. 5
Diritto di recesso
- Entro dieci giorni dalla conclusione del contratto l’acquirente può recedere
dallo stesso senza indicare le ragioni del recesso. In tale caso l’acquirente
non è tenuto a pagare alcuna penalità e deve rimborsare al venditore solo le
spese sostenute e documentate per la conclusione del contratto e di cui è fatta
menzione nello stesso, purché si tratti di spese relative ad atti da espletare
tassativamente prima dello scadere del periodo di recesso.
- Se il contratto non contiene uno degli elementi di cui all’articolo 2, comma
1, lettere a), b), c), d), n. 1), h), i), ed all’articolo 3, comma 2, lettere
b) e d), e non contiene la data di cui all’articolo 3, comma 2, lettera e), l’acquirente
può recedere dallo stesso entro tre mesi dalla conclusione. In tale caso l’acquirente
non è tenuto ad alcuna penalità né ad alcun rimborso.
- Se entro tre mesi dalla conclusione del contratto sono comunicati gli elementi
di cui al comma 2, l’acquirente può esercitare il diritto di recesso alle condizioni
di cui al comma 1, ed il termine di dieci giorni decorre dalla data di ricezione
della comunicazione degli elementi stessi.
- Se l’acquirente non esercita il diritto di recesso di cui al comma 2 ed il
venditore non effettua la comunicazione di cui al comma 3, l’acquirente può esercitare
il diritto di recesso alle condizioni di cui al comma 1, ed il termine di dieci
giorni decorre dal giorno successivo alla scadenza dei tre mesi dalla conclusione
del contratto.
- Il diritto di recesso si esercita dandone comunicazione alla persona indicata
nel contratto e, in mancanza, al venditore. La comunicazione deve essere sottoscritta
dall’acquirente e deve essere inviata mediante lettera raccomandata con avviso
di ricevimento entro il termine previsto. Essa può essere inviata, entro lo stesso
termine, anche mediante telegramma, telex e fac-simile, a condizione che sia
confermata con lettera raccomandata con avviso di ricevimento entro le 48 ore
successive.
Art. 6
Divieto di acconti
- È fatto divieto al venditore di esigere o ricevere dall’acquirente il versamento
di somme di danaro a titolo di anticipo, di acconto o di caparra, fino alla scadenza
dei termini concessi per l’esercizio del diritto di recesso di cui all’articolo
5.
Art. 7
Obbligo della fidejussione
- Il venditore è obbligato a prestare fidejussione bancaria o assicurativa
a garanzia dell’ultimazione dei lavori di costruzione del bene immobile. Della
fidejussione deve farsi menzione nel contratto, a pena di nullità.
- La garanzia di cui al comma 1 non può imporre all’acquirente la preventiva
escussione del venditore.
Art. 8
Risoluzione del contratto di concessione di credito
- Il contratto di concessione di credito erogato dal venditore o da un terzo
in base ad un accordo tra questi ed il venditore, sottoscritto dall’acquirente
per il pagamento del prezzo o di una parte di esso, si risolve di diritto, senza
il pagamento di alcuna penale, qualora l’acquirente abbia esercitato il diritto
di recesso ai sensi dell’articolo 5.
Art. 9
Nullità di clausole contrattuali o patti aggiunti
- Sono nulli le clausole contrattuali o i patti aggiunti di rinuncia dell’acquirente
ai diritti previsti dal presente decreto legislativo o di limitazione delle responsabilità
previste a carico del venditore.
Art. 10
Competenza territoriale inderogabile
- Per le controversie derivanti dall’applicazione del presente decreto legislativo
la competenza territoriale inderogabile è del giudice del luogo di residenza
o di domicilio dell’acquirente, se ubicati nel territorio dello Stato.
Art. 11
Diritti dell’acquirente nel caso di applicazione di legge straniera
- Ove le parti abbiano scelto di applicare al contratto una legislazione diversa
da quella italiana, all’acquirente devono comunque essere riconosciute le condizioni
di tutela previste dal presente decreto legislativo allorquando l’immobile oggetto
del contratto sia situato nel territorio dello Stato
Art. 12
Sanzioni
- Salvo che il fatto costituisca reato, il venditore che contravviene alle
norme di cui agli articoli 2, comma 1, lettere d), n. 2) e n. 3, e), f), g),
3, comma 3, 4 e 6 è punito con la sanzione amministrativa pecuniaria da lire
un milione a lire sei milioni.
- Si applica la sanzione amministrativa accessoria della sospensione dall’esercizio
dell’attività da quindici giorni a tre mesi al venditore che abbia commesso una
ripetuta violazione delle disposizioni di cui al comma 1.
- Ai fini dell’accertamento dell’infrazione e dell’applicazione della sanzione
si applica l’articolo 11, comma 3, del decreto legislativo 15 gennaio 1992, n.
50.
Art. 13
Entrata in vigore
- Il presente decreto legislativo entra in vigore sessanta giorni dopo la sua
pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica italiana.
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