Ministero del Lavoro
Circolare 7 aprile 2000, n. IV/PS/30800
Principi e modalità di attuazione della vendita in blocco o frazionata nei piani
di dismissione ordinari
(Art.
6 del Decreto Legislativo n. 104/1996)
Nell’intento di procedere sollecitamente all’attuazione del processo di dismissione
del patrimonio immobiliare degli Enti previdenziali pubblici, sia favorendo
le vendite in blocco e sia garantendo il pieno rispetto dei diritti dei conduttori
che esercitano o meno il diritto di prelazione/opzione, così come previsto dall’art.
6 del D. Lgs. n° 104/96 e dalle circolari di questo Ministero n° 6/4PS/31573
del 26 Agosto 1999 e n° 6/4PS/31583 del 31 Agosto 1999, si forniscono i seguenti
ulteriori indirizzi e chiarimenti:
- Principi
- 1.1 Il diritto spettante ai conduttori
- Il D. Lgs. n° 104/96,
all’art. 6, commi 5 e 6, definisce il diritto spettante ai conduttori
delle unità immobiliari ad uso residenziale degli Enti previdenziali
pubblici sia come prelazione (comma 5) e sia come opzione (comma 6).
Trattandosi di istituti giuridici formalmente e sostanzialmente diversi,
si precisa che il diritto spettante ai conduttori nei piani di dismissione
ordinaria è da definirsi più propriamente come opzione legale, condizionata
all’inserimento della unità immobiliare nei suddetti piani e alla puntuale
definizione delle principali clausole contrattuali da comunicare ai
conduttori per l’esercizio dell’opzione stessa, e da perfezionare con
l’accettazione scritta da parte del conduttore. Diversamente, nel piano
straordinario di dismissione , previsto dalla Legge n° 140/97 e successive
modificazioni e integrazioni, l’attribuzione, in sede convenzionale,
di un diritto speciale alla maggioranza dei conduttori (analogamente
a quanto già stabilito dalle circolari su richiamate) è da ritenersi
più propriamente un diritto di prelazione legale, essendo i beni alienabili
solo attraverso procedure competitive che prevedono per i conduttori
una preferenza rispetto agli altri concorrenti.
- 1.2 Vendita in blocco
- Il concetto di vendita in blocco non indica esclusivamente la fattispecie
in cui oggetto del contratto di compravendita sia un edificio nel suo
complesso (cielo - terra), ma può, comunque, riguardare anche solo una
parte dello stesso. Essenziale per configurare la vendita di un blocco
è che l’alienazione abbia ad oggetto tutte le unità immobiliari dell’edificio
che siano nella titolarità dell’Ente proprietario e che lo stesso intende
alienare (ad es.: tutte le unità immobiliari; solo quelle ad uso residenziale;
solo quelle ad uso diverso; etc.). L’obiettivo perseguito è quello di
evitare che, a seguito di vendita frazionata, residuino unità immobiliari
cosiddette marginali per le quali resterebbero a carico degli Enti oneri
gestionali di diversa natura non voluti o desiderati (es.: gestione
dei rapporti contrattuali, partecipazione ad assemblee condominiali,
spese condominiali a carico del proprietario, etc.).
Nell’ipotesi in cui le unità immobiliari da dismettere si trovino all’interno
di comprensori formati da più edifici, il blocco può riguardare le unità
immobiliari ubicate nei singoli edifici o nella totalità degli edifici
diversi dello stesso comprensorio.
La percentuale di abbattimento del prezzo nella vendita in blocco, di
seguito puntualmente articolata, trova nel vantaggio finanziario e nel
definitivo sgravio di oneri gestionali ed economici per l’Ente la sue
uniche giustificazioni. Per questi motivi, gli Enti devono sollecitare
le più diverse forme di auto-organizzazione da parte dei conduttori
che consentano l’acquisto collettivo del blocco di unità immobiliari
(v. esemplificazioni al successivo paragrafo 3).
È, comunque, nella piena autonomia
dei conduttori auto-organizzarsi nelle forme più diverse (es.: mandato
collettivo).
Tutto ciò premesso, si precisa che l’acquisto in blocco da parte dei
conduttori si profila sia nel caso di accollo delle unità immobiliari
non optate - da considerarsi operante quando almeno la metà più uno
dei conduttori del blocco, come sopra definito, abbia esercitato il
diritto di opzione per la propria unità immobiliare - sia quando tutti
i conduttori del blocco abbiano optato per l’unità immobiliare loro
locata. In quest’ultimo caso, per far operare l’abbattimento percentuale
previsto per il blocco, è necessario che gli stessi esercitino il diritto
di opzione collettivamente, versando complessivamente una caparra confirmatoria
quantificata nell’ordine del 5% del valore finale del blocco. L’acquisto
collettivo del blocco può riguardare anche solo una parte del complesso
delle unità immobiliari poste in vendita, mentre la rimanente parte
viene acquistata singolarmente dai conduttori, come avviene nel caso
in cui in un complesso costituito da 10 unità immobiliari, tre conduttori
preferiscono acquistare individualmente, mentre gli altri sette collettivamente:
solo agli ultimi sette si applicherà l’ulteriore riduzione prevista
per la vendita in blocco. Infatti, il soggetto collettivo permette un’accelerazione
delle procedure di vendita del complesso delle unità immobiliari che
l’ente ha deciso di dismettere e garantisce che non resteranno unità
immobiliari inoptate.
È opportuno che l’atto con il quale
si promette di trasferire o si trasferiscono le unità immobiliari dell’intero
complesso ai singoli intestatari sia unico.
L’accollo, invece, delle unità immobiliari non optate da parte della
metà più uno dei conduttori che abbiano esercitato il diritto di opzione
può convivere, all’interno dello stesso complesso, con acquisti individuali.
Infatti, coloro che eserciteranno l’opzione collettiva potranno anche
accollarsi solo la parte rimanente, in quanto solo una parte delle residue
unità immobiliari risulta non optata nemmeno individualmente. Esemplificativamente,
si pensi ad un complesso costituito da 10 unità immobiliari in cui due
conduttori vogliono acquistare individualmente, mentre sette inquilini
sono disposti a farsi carico anche della rimanente unità immobiliare
occupata, ma non optata dal conduttore. In questo caso, l’ulteriore
riduzione, rappresentata dal coefficiente di blocco (CB), si applicherà
a tutti gli otto alloggi.
- Determinazione del prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso
residenziale non di pregio e ad uso diverso
La determinazione esatta del prezzo di vendita delle unità immobiliari per
le quali i conduttori abbiano esercitato il diritto di opzione, in forma
individuale o collettiva, dipende da una serie di fattori che si possono
tassativamente così elencare:
- prezzo di mercato libero dell’unità (PML);
- stato (libera o occupata);
- destinazione d’uso (residenziale o diverso);
- diritto trasferito (proprietà, nuda proprietà o usufrutto);
- modalità della vendita (frazionata o in blocco);
- parametro (P) per la determinazione del coefficiente di blocco (CB).
Particolare importanza, tra i fattori su elencati, assume la determinazione
del coefficiente di blocco (CB) che dovrà essere strumento incentivante
per l’attuazione in tempi rapidi del processo di dismissione. Il suddetto
coefficiente è stato quantificato dal Comitato tecnico di valutazione, istituito
con decreto del Ministro del Lavoro, e dall’Osservatorio sul patrimonio
immobiliare degli Enti previdenziali, nella misura variabile dal 10% al
15%, secondo la seguente articolazione:
- fino a 10 unità immobiliari - 10
da 11 a 15 unità immobiliari - 11
da 16 a 20 unità immobiliari - 12
da 21 a 25 unità immobiliari - 13
da 26 a 30 unità immobiliari - 14
oltre 30 unità immobiliari - 15
- Determinata la banda di oscillazione del coefficiente di blocco e la
sua puntuale articolazione, si chiariscono le diverse ipotesi di determinazione
dei prezzi di vendita.
Il prezzo di vendita delle unità immobiliari ad uso residenziale libere
è quello di mercato libero (PML). Tuttavia, se le medesime vengono acquistate
collettivamente in blocco, il prezzo così determinato subisce l’abbattimento
percentuale previsto per lo stesso (CB).
Il prezzo delle unità immobiliari ad uso residenziale occupate si ottiene
sottraendo la percentuale del 30% al prezzo di mercato libero (PML), quando
si procede all’acquisto frazionato. Al prezzo risultante da tale riduzione
percentuale, si applica l’ulteriore abbattimento percentuale (CB) nel caso
di vendita dell’intero blocco.
Il prezzo delle unità immobiliari ad uso diverso libere è quello del mercato
libero (PML) nel caso di vendita frazionata, al quale si sottrae la percentuale
(CB) quando l’unità sia venduta nel blocco.
Il prezzo, invece, delle unità immobiliari ad uso diverso occupate si ottiene
con il metodo reddituale. Tale prezzo è funzione del reddito attuale scontato
per il tempo durante il quale sarà vigente il contratto in corso e del reddito
potenziale successivamente ottenibile. Pertanto:
å t1 Ra
VA
Vm = _______ + __________
(1+ 0,06)t
(1+0,06)t+1
dove:
Vm = valore di mercato attuale (prezzo)
Ra = reddito annuo lordo da locazione attuale
t = tempo per il quale sarà vigente Ra
RA = reddito annuo lordo teoricamente ricavabile con una nuova locazione
a partire dal tempo t+1, stimato da un tecnico valutatore
VA = valore di mercato dell’immobile con reddito RA (VA=RA/0,06)
Il prezzo così calcolato subirà l’ulteriore abbattimento percentuale (CB)
quando tale unità sia venduta nel blocco.
Nei casi in cui ricorrano le ipotesi di trasferimento della nuda proprietà
di un’unità immobiliare ad uso residenziale occupata da un ultrasessantacinquenne,
il prezzo si ottiene come segue:
PML
Vnp= ________
(1+ r)n
dove:
Vnp = valore della nuda proprietà
PML= prezzo di mercato libero
r = rapporto fra il canone annuo e il prezzo di mercato
n = anni di vita residua statisticamente probabile dell’usufruttuario o
dell’occupante sulla base delle tavole di mortalità per sesso ed età dell’ISTAT.
Anche in questo caso, oltre il 30% di riduzione, quando il diritto reale
parziale è acquistato in blocco, il prezzo della nuda proprietà subirà l’abbattimento
percentuale rappresentato dal coefficiente di blocco (CB).
Infine, quando si procede alla costituzione del diritto di usufrutto a favore
del conduttore ultrasessantacinquenne, il prezzo si ottiene sottraendo al
prezzo di mercato libero (PML) il valore della nuda proprietà (Vnp) così
come sopra determinato, su cui si applica la riduzione del 30%. Quando l’usufrutto
è costituito contemporaneamente alla vendita in blocco della nuda proprietà,
il prezzo dell’usufrutto subirà l’abbattimento percentuale del coefficiente
di blocco (CB), per incentivarne la costituzione in capo al relativo conduttore.
- Forme di esercizio collettivo del diritto di opzione
L’esercizio collettivo del diritto di opzione da parte dei conduttori, come
già indicato, mira a velocizzare il processo di dismissione e a stabilire
per la parte acquirente le articolate procedure di trasferimento della proprietà,
sollevando immediatamente l’Ente alienante dagli oneri gestionali ed economici
connessi alla vendita frazionata.
Sotto tale aspetto, devono essere ritenute praticabili tutte le forme di
auto - organizzazione dei conduttori.
La opzione collettiva deve essere intesa unicamente come lo strumento che
permette la vendita in blocco ai conduttori. A titolo puramente esemplificativo,
si indicano le diverse forme attraverso le quali si attua il trasferimento
dell’intero blocco, a seguito dell’esercizio collettivo dell’opzione:
tutti i conduttori procedono alla costituzione di una cooperativa;
tutti i conduttori del blocco si associano ad una cooperativa di abitazione
già esistente, come si evince dall’art.
2, comma 5, lett. a), della Legge n° 488/99;
tutti i conduttori del blocco procedono alla costituzione di una società;
tutti i conduttori prelazionano collettivamente l’intero blocco, senza la
partecipazione o costituzione di alcun organismo (ad esempio, mediante anche
semplice mandato collettivo), con il trasferimento di tutte le singole unità
immobiliari in capo ai conduttori opzionari;
almeno la metà più uno dei conduttori opta collettivamente per l’intero
blocco, accollandosi anche le unità immobiliari non optate dai conduttori
occupanti. Queste ultime possono, nel pieno rispetto delle garanzie per
i conduttori, essere intestate ad un organismo collettivo quale una comunione,
una cooperativa, una società o altro. Anche le unità immobiliari occupate
dai conduttori che abbiano esercitato il diritto di opzione possono essere
intestate ad un organismo collettivo.
La scelta della forma di opzione collettiva e della costituzione dell’eventuale
organismo di gestione deve essere rimessa interamente agli acquirenti, dipendendo
la stessa da motivi di opportunità e da conseguenti costi fiscali non a
carico dell’Ente alienante.
- Mutui
Ai fini della concessione delle agevolazione a favore dei conduttori, previste
dall’art. 6, commi 8 e
9, del D. Lgs. n° 104/96, sui mutui fondiari (accollo di una quota -
parte degli interessi passivi, piano di rateizzazione del debito e entità
dell’anticipo), si precisa che gli Enti alienanti devono tener conto sempre
della situazione soggettiva dell’occupante l’unità immobiliare, in termini
di reddito e di composizione del nucleo familiare. Ne consegue che, in caso
di opzione collettiva, con accollo delle unità immobiliari non vendibili
ai conduttori occupanti, saranno le condizioni soggettive di questi ultimi
a determinare la concessione o meno delle suddette agevolazioni, condizioni
che dovranno essere debitamente documentate all’Ente dagli acquirenti del
blocco.
L’importo del mutuo per acquisto collettivo delle unità non opzionate può
essere costituito dalla somma della quota agevolata, sulla base di quanto
previsto nell’art.6, commi
7 e 8 del D. Lgvo 104/96, e di quella non agevolata, proporzionalmente
al valore delle unità immobiliari nelle due situazioni soggettive degli
eventuali occupanti.
Si precisa che hanno diritto alle agevolazioni sia l’acquirente in blocco
anche della nuda proprietà che l’usufruttuario ultrasessantacinquenne.
Inoltre, si sottolinea che la scelta di chi debba risultare formalmente
mutuatario, nel caso di acquisto del blocco, è demandata ai rapporti tra
gli acquirenti e la banca erogatrice del mutuo, potendo essere, alternativamente,
tutti i singoli conduttori, un rappresentante degli stessi o il rappresentante
legale dell’organismo collettivo.
Al fine di attivare le più efficaci sinergie, con separata direttiva, codesti
Enti verranno invitati ad aderire ad uno schema di convenzione aperta che
regolamenta efficacemente i rapporti tra gli enti previdenziali e le banche.
- Usufrutto
Nel caso in cui i conduttori ultrasessantacinquenni non esercitino il diritto
di opzione in forma individuale o collettiva, gli Enti, come prescrive l’art.
6, comma 5, del D. Lgs. n° 104/96, possono alienare (o conferire) la
sola nuda proprietà della unità immobiliare. La lettera G) della predetta
circolare del 26 Agosto 1999, inoltre, aggiunge che "l’ultrasessantacinquenne
può conservare il titolo di conduttore o convertirlo in quello di usufruttuario,
con i relativi vincoli e vantaggi".
Ciò premesso, si precisa che gli Enti devono evitare, fin dove possibile,
l’alienazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto a loro favore,
ciò infatti frustrerebbe i fondamenti della vendita del blocco. Per questo
motivo, anche in previsione dei casi rientranti nella fattispecie, si consiglia
di procedere, dopo aver sondato la disponibilità del conduttore, alla vendita
della nuda proprietà contemporaneamente alla costituzione del diritto di
usufrutto a favore dell’ultrasessantacinquenne. Il pagamento per l’acquisto
dell’usufrutto, come sopra determinato, potrà avvenire una tantum ovvero
mediante una rateizzazione commisurata al canone di locazione in essere
alla data della stipula.
Il divieto di alienazione previsto dall’articolo
6, comma 10 del decreto legislativo n. 104/96, trova applicazione anche
per il diritto di usufrutto.
Gli Enti alienanti devono individuare immediatamente i casi in cui gli attuali
conduttori ultrasessantacinquenni manifestino la propensione a rendersi
usufruttuari delle unità immobiliari da loro occupate, per permettere che
la costituzione dell’usufrutto possa avvenire contestualmente alla eventuale
vendita del blocco.
In questo modo l’Ente alienante, da una parte, si solleva immediatamente
dal peso fiscale che viene a gravare sull’usufruttuario e, dall’altra, gestirà
semplicemente un credito.
IL MINISTRO
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