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Roma, 10 gennaio 2013
Importante circolare
dell’Agenzia delle Entrate su cedolare secca
e regime sanzionatorio e fiscale in caso di contratti irregolari.
Oltre a fornire
chiarimenti in merito alla disciplina fiscale relativa alle ipotesi in cui
l’opzione venga effettuata oltre i termini di scadenza:
- ovvero se l’opzione è espressa in sede di registrazione tardiva del contratto;
- ovvero se l’opzione è effettuata successivamente alla registrazione.
La circolare illustra i rapporti tra l’imposta in misura fissa e la remissione
in bonis. Si tratta dell’articolo 2 del decreto legge n. 16 del 2012 che
consente al contribuente in ritardo con gli obblighi di preventiva comunicazione
o con gli adempimenti di natura formale richiesti per la fruizione di benefici
di natura fiscale o per l’accesso a regimi fiscali opzionali, di sanare tale
dimenticanza versando l'importo pari alla misura minima della sanzione stabilita
dall'articolo 11, comma 1, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, in
presenza degli ulteriori requisiti formali richiesti dalla norma
La circolare si sofferma poi su temi rilevanti per l’attività di tutela degli
inquilini. Con riferimento alla preventiva comunicazione, che il locatore è
obbligato ad inviare al conduttore, per poter accedere al regime della cedolare
secca viene precisato che l’invio tardivo della stessa comunicazione non è
sanabile ai sensi dell’articolo 2, comma 1, del decreto legge n. 16 del 2012 la
cosiddetta remissione in bonus, visto che le comunicazioni cui si riferisce
l’anzidetta norma sono solo quelle da effettuarsi nei confronti
dell’Amministrazione finanziaria. Tale orientamento è quello da sempre sostenuto
dal SICET.
Sui contratti in nero, ovvero per quanto riguarda la disciplina fiscale dei
contratti di locazione non registrati, registrati a canone inferiore e dei
comodati fittizi viene prima di tutto ricordato il regime sanzionatorio. Il
quale stabilisce che qualora, non siano stati registrati entro il termine
previsto dalla legge, sono soggetti alla seguente disciplina: durata della
locazione quattro anni a decorrere dalla registrazione del contratto di
locazione, volontaria o d’ufficio; al rinnovo si applica la disciplina recata
dall’articolo 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998 n. 431. Inoltre a
decorrere dalla registrazione, il canone annuo di locazione è fissato in misura
pari al triplo della rendita catastale, oltre l’adeguamento annuale pari al 75%
dell’aumento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica
comunque quello individuato dalle parti. Tale regime sanzionatorio si applica
anche ai contratti di locazione registrati con un canone inferiore a quello
effettivo, nonché ai contratti di comodato fittizi. Nella precedente circolare
n. 26/E del 2011 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che il regime introdotto in
caso di contratti irregolari ha individuato conseguenze derivanti ex lege dalla
mancata o tardiva registrazione del contratto di locazione che vanno ad influire
sulle future vicende del rapporto tra proprietario ed inquilino, in ordine agli
aspetti concernenti la durata, il canone ed il rinnovo del contratto. Pertanto,
a parere dell’Amministrazione, le richiamate disposizioni producono effetti sul
piano dei rapporti privatistici intercorrenti tra le parti del contratto di
locazione. Conseguentemente in sede di registrazione dei contratti di locazione
o di denuncia degli stessi, gli Uffici dell’Agenzia delle Entrate non sono
tenuti ad effettuare valutazioni in ordine all’applicabilità o meno delle
richiamate norme sanzionatorie, neanche in relazione alla categoria catastale di
appartenenza dell’immobile locato. In altri termini, gli Uffici dell’Agenzia
effettuano la liquidazione dell’imposta di registro dovuta esclusivamente sulla
base di quanto emerge dalle risultanze contrattuali o di quanto dichiarato dalla
parte contraente che procede all’adempimento tardivo. Il conduttore che ritiene
di poter invocare nei confronti della controparte l’applicazione del regime
sanzionatorio, deve conseguentemente dichiarare per la registrazione il valore e
la durata contrattuale derivanti dall’applicazione delle citate disposizioni e
non invece il valore e la durata risultanti dall’atto non registrato nei
termini. In tal caso gli Uffici procedono alla liquidazione dell’imposta di
registro dovuta sulla base dei chiarimenti resi e si precisa, infine, che in
tale sede non è comunque preclusa all’Agenzia delle Entrate la possibilità di
accettare ulteriori elementi spontaneamente esibiti dal contribuente e relativi
al rapporto di locazione, che potrebbero risultare utili nella successiva fase
dei controlli.
Infine in merito al rapporto intercorrente fra il ravvedimento operoso ed il
regime sanzionatorio previsto per i contratti irregolari, l’Agenzia delle
Entrate fornisce un chiarimento interessante per la rappresentanza degli
inquilini, ritenendo che l’eventuale ravvedimento operoso del
contribuente/proprietario possa incidere esclusivamente sul trattamento
sanzionatorio tributario. Mentre tale istituto non influenza la disciplina
sanzionatoria, che, come chiarito, è applicata dagli Uffici dell’amministrazione
finanziaria solo a richiesta delle parti contraenti in sede di registrazione dei
contratti o delle relative denunce. Per maggiore chiarezza, dall’omessa o
tardiva registrazione dei contratti di locazione derivano, quindi, conseguenze
di natura sanzionatoria sul piano fiscale, sulle quali può incidere l’istituto
del ravvedimento operoso, ed effetti nei rapporti civilistici tra le parti, ai
sensi dei commi 8 e 9 del citato articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del
2011, in relazione ai quali l’istituto del ravvedimento operoso non può
influire.
Leggi la Circolare dell'Agenzia delle entrate