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Roma, 9 maggio 2011
Cedolare secca: cosa cambia per gli
Inquilini
articolo Sicet pubblicato dal quotidiano "Avvenire"
L’introduzione della nuova normativa, sulla facoltà di tassazione dei redditi da
locazione in misura fissa per i proprietari, con aliquote del 21% nei contratti
liberi e del 19% in quelli concordati, in alternativa al sistema progressivo,
che rimane in vigore, interviene con numerose novità anche nei confronti degli
inquilini. L’utilizzo della nuova imposta va a sostituire quella sul reddito
delle persone fisiche, l’irpef e delle relative addizionali regionali e
comunali, così come assorbirà anche l’imposta di registro, quella di bollo,
nonché quelle sulla risoluzione e proroga del contratto. Per i proprietari con
redditi elevati i vantaggi saranno evidenti, mentre per l’inquilino il risparmio
sarà quasi irrilevante. Al momento della stipula e registrazione del nuovo
contratto, il conduttore non dovrà più usare le marche da bollo da 14,64 euro,
ogni quattro facciate di 100 righe, per ogni copia di contratto. Inoltre,
durante il periodo annuale di opzione della cedolare secca del proprietario,
l’inquilino risparmierà la metà dell’imposta annuale di registro. Infatti,
questa tassa del 2% sul canone annuo oggetto dell’affitto, con un minimo di 67
euro, è suddivisa a metà con il proprietario. Un ulteriore atto, che interessa
l’inquilino, sarà il ricevimento della raccomandata da parte del proprietario,
in cui si comunica la volontà di pagare le tasse sui redditi da locazione nella
modalità della cedolare secca. Nella stessa, pena la nullità dell’opzione
tributaria, l’inquilino viene informato che il canone pagato non sarà aumentato
nell’anno in cui il proprietario sceglierà la tassa piatta. Questo adempimento,
a parere del SICET, deve essere effettuato prima di qualsiasi atto di scelta
della cedolare secca. Quindi per i contratti in corso nel 2011, preventivamente
al versamento dell’acconto, il cui termine è fissato al 16 giugno. Nel caso di
un nuovo contratto, prima di compilare il modello telematico di registrazione
“Siria”, oppure, nel caso di proroghe o risoluzioni, prima della compilazione
del modello 69. La comunicazione di sospensione di qualsiasi aumento
dell’affitto, va spedita con raccomandata, meglio con ricevuta di ritorno, ed è
obbligatoria.
Attenzione il non invio della comunicazione comporta, come previsto dal comma 11
dell’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, i mancati effetti
dell’opzione alla cedolare secca.
Quali possono essere gli adeguamenti del canone di locazione che vengono sospesi
all’inquilino anche se contenuti nelle clausole contrattuali. Quello più comune,
è l’aumento dell’affitto in base all’indice ISTAT, nella percentuale prevista.
Durante l’anno dell’opzione non si applicherà. Nel caso in cui il proprietario
avesse già provveduto ad adeguare il canone con l’ISTAT per l’annualità 2011,
prima dell’entrata in vigore nella norma: il 7 aprile 2011 ; a parere del SICET,
in questo caso, il proprietario dovrà provvedere a restituire all’inquilino le
somme ricevute a tale scopo. Un altro possibile aumento del canone, sospeso,
potrebbe essere quello che nasce dalla sottoscrizione di una clausola, nei
contratti liberi, in cui si prevede che, quando nell’immobile si eseguano
improrogabili opere edilizie o opere straordinarie per la manutenzione, il
locatore possa chiedere all’inquilino un aumento del canone non superiore
all’interesse legale sul capitale impiegato nelle opere e nei lavori. Infine,
viene sospeso anche qualsiasi aumento previsto contrattualmente per qualsiasi
altra ragione attraverso tutte quelle clausole che vanno a modificare il canone
pattuito. L’altra novità della nuova norma, che interesserà l’inquilino, sono le
ricadute nel caso in cui il contratto non sia registrato. L’art. 3 comma 10 del
decreto legislativo n.23 del 2011, prevede sessanta giorni per registrare i
contratti per i quali non si era provveduto a farlo (la scadenza è il prossimo 6
giugno), evitando ulteriori sanzioni al proprietario,. Dopo quella data oltre
alla sanzioni che vengono pesantemente inasprite, dalla data di registrazione
volontaria nel caso che l’inquilino registri il contratto, o d’ufficio se lo
farà l’amministrazione finanziaria, partirà un nuovo contratto della durata di
anni quattro, che salvo necessità del proprietario, si rinnoverà di altri
quattro. Il canone di locazione stabilito per legge del valore pari a tre volte
la rendita catastale. Per fare un paragone la media attuale dei canoni di
locazione è di circa otto volte la rendita, quindi con una diminuzione rilevante
dell’affitto. Questa disposizione si applica anche ai contratti registrati con
un canone inferiore a quello reale e a quelli di comodato gratuito che gratuiti
non sono.