Roma, 4 ottobre 2010 

Osservazioni e proposte sulla riforma della tassazione dei redditi da locazione nello schema di decreto legislativo sul federalismo fiscale municipale approvato dal Consiglio dei Ministri del 5 agosto 2010

Il nostro paese vive da tempo la crisi di un sistema abitativo che non riesce a dare una risposta adeguata ad una domanda che, nel corso degli anni, è divenuta sempre più complessa per composizione sociale, livelli di reddito, esigenze di mobilità territoriali e qualità urbana ed edilizia.

Dietro alle punte di emergenza rappresentata dagli sfratti, ed in particolare quelli per morosità, si nasconde una realtà ben più vasta fatta di numeri assolutamente preoccupanti: 650.00 domande di edilizia pubblica inevase, circa tre milioni di giovani tra i 25 ed i 36 anni che continuano a vivere con i genitori, oltre tre milioni di lavoratori emigrati che vivono in condizioni di sovraffollamento e di forte disagio abitativo, oltre il 70% delle famiglie in affitto (2milioni e 300mila nuclei familiari) ha un reddito inferiore ai 30.000 euro annui e vive in prevalenza nelle grandi aree metropolitane dove gli affitti sono più elevati.

La divaricazione crescente tra il livello dell’offerta e le capacità della domanda è dimostrata dall’andamento degli sfratti per morosità, passati dalle percentuali irrisorie dei primi anni ’80 all’attuale 80% del totale delle sentenze di sfratto emesse.

Di fronte a questo sintetico e schematico quadro, ben evidenziato dal Cnel nel documento “La crisi degli affitti ed il piano di edilizia abitativa” appare evidente la necessità di intervenire in tre direzioni:

1) aumentare in maniera consistente e strutturale l’offerta di alloggi a canoni sostenibili dalla domanda;
2) sostenere il reddito delle famiglie più deboli attraverso il fondo di sostegno all’affitto;
3) riformare il regime delle locazioni per riequilibrare le dinamiche del mercato.

Se queste sono le esigenze gli strumenti finanziari e normativi messi in campo appaiono ad oggi insufficienti perché, oltre ai problemi quantitativi, non prevedono un flusso strutturale di risorse in grado di programmare gli interventi in un arco temporale di medio-lungo periodo. In particolare:

- il sistema dei fondi immobiliari varato con la L. 133/2008 rischia di rispondere solo ad una parte della domanda per il livello dei canoni che propone, anche a causa dell’assenza di una reale contrattazione con le rappresentanze dell’utenza, contrattazione peraltro prevista dal DM di recepimento della convenzione nazionale ex lege 431;
- il fondo di sostegno alla locazione, strumento indispensabile per sostenere le famiglie a più basso reddito, viene costantemente ridotto. In valori assoluti è passato dagli oltre 360milioni del 2000 ai 110 previsti per il 2011. Se si considera che questi anni hanno visto l’esplosione dei valori immobiliari e degli affitti, è immediatamente percepibile la divaricazione crescente tra le risorse che sarebbero necessarie e quelle realmente messe a disposizione;
- la recente introduzione con il decreto delegato sul federalismo fiscale dell’imposta sostitutiva sui redditi da locazione al 20% non avrà alcun effetto sulla dinamica degli affitti. E’ illusorio pensare che una riduzione della pressione fiscale possa produrre come effetto una analoga e spontanea riduzione del livello dei canoni. Non solo, l’applicazione generalizzata di una flat tax, oltre ovviamente a favorire in maniera consistente i redditi più alti, riduce, fino quasi ad annullare, il vantaggio fiscale, peraltro insufficiente, dei contratti concordati ex art. 3 comma 2 della L. 431/98, rispetto ai contratti a canale libero.

L’uso attento e selettivo della leva fiscale è indispensabile per governare le dinamiche del mercato indirizzandole verso comportamenti virtuosi. Era questo uno degli obiettivi della L. 431 che, introducendo un doppio canale, tentava di contenere gli affitti attraverso uno scambio offerto alla proprietà tra contrattazione collettiva ed agevolazioni fiscali.

Questo sforzo viene nei fatti abbandonato nello schema del decreto sul federalismo fiscale che si configura, su questo punto, puramente e semplicemente come una riduzione secca della pressione fiscale senza una contropartita in termini sociali.

Eppure la riduzione degli affitti è uno degli obiettivi prioritari da perseguire per costruire una politica della casa non episodica o emergenziale. Oggi questo è possibile solo attraverso un aumento significativo dei contratti concordati.

E’ per questo che, nell’iter che porterà al varo definitivo del decreto delegato, va reintrodotta una forte differenza di trattamento fiscale tra i due canali attraverso l’applicazione ai redditi derivanti dai contratti concordati dell’imposta sostitutiva al 20% calcolata sull’imponibile così come viene determinato dall’art. 8 della L. 431.

Sul fronte della lotta all’evasione fiscale nel settore lo schema di decreto delegato contiene misure di contrasto significative ed importanti, ma manca di due strumenti fondamentali quali la tracciabilità dei pagamenti e la detrazione fiscale degli affitti pagati dai conduttori. Quest’ultima sarebbe una misura di equità, perchè introdurrebbe un vantaggio analogo a quello praticato per i cittadini che pagano il mutuo per la prima casa; di contenimento del peso complessivo dell’affitto sul reddito; di contrasto all’evasione, perché creerebbe un conflitto di interessi tra proprietario e inquilino.
 

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