N.B. A norma dell’art. 1138 C.C. il Regolamento di Condominio è obbligatorio qualora, in un edificio, il numero dei condomini è superiore a 10 (dieci)
Si costituisce il Condominio ................ tra i proprietari degli appartamenti
dell’edificio residenziale sito in ................................. .
Il presente Regolamento, redatto e deliberato dai proprietari dei singoli appartamenti
dell’edificio, disciplina i diritti e gli obblighi dei proprietari circa l’uso delle
cose comuni, i limiti all’uso delle cose assegnate in proprietà ed in uso esclusivo
in relazione alla disciplina delle cose comuni, la ripartizione delle spese, la
tutela del decoro dell’edificio.
Il Regolamento è obbligatorio per tutti i singoli proprietari, per i loro eredi
o aventi causa, nonché, per la parte che li riguarda, per tutti gli eventuali inquilini.
Il Condominio .............. è costituito tra coloro che risultano proprietari di immobili nell’edificio ............, nonché proprietari delle parti di uso comune esistenti nel fabbricato.
Il fabbricato è composto da n. piani, per complessivi n. appartamenti, oltre
all’eventuale alloggio del portiere; dal giardino, i viali, le fioriere, il belvedere,
i locali di pulizia e tutti gli altri spazi compresi nell’area del fabbricato entro
il perimetro del lotto ..........
Il fabbricato è composto da:
(1) Barrare le voci non esistenti.
Per il fabbricato, costituiscono proprietà comune ed indivisibile di tutti i singoli condomini, le parti comuni considerate tali dalle vigenti norme di legge (art. 1117 C.C.) ed ogni altra opera, installazione, costruzione, manufatto che sia, per destinazione obiettiva, indispensabile all’uso, al godimento ed alla conservazione dell’edificio stesso ed in particolare:
Costituiscono proprietà comune, ma divisibile soltanto tra i condomini dei piani compresi nel fabbricato, ad eccezione di quelli che siano stati assegnati in tutto o in parte in uso o in proprietà a ciascuno dei condomini stessi, i lastrici solari e le terrazze che non siano state originariamente destinate ai servizi comuni.
L’entità delle rispettive quote di comproprietà dei singoli partecipanti al Condominio
è espressa in millesimi nelle Tabelle allegate al presente Regolamento.
Non è consentito l’abbandono o la rinuncia alla comproprietà degli elementi comuni
dell’edificio al fine di sottrarsi al contributo alle spese per la loro conservazione.
Il condomino deve astenersi dall’usare le parti comuni in modo da danneggiarle o da impedire od ostacolare l’uso delle stesse da parte degli altri condomini.
Deve, inoltre, rispettare la pulizia dei locali di uso comune ed osservare con reciproca tolleranza le norme di buon vicinato.
I proprietari condomini non possono compiere atti che importino variazione o innovazione alla destinazione originaria delle parti comuni del fabbricato, senza il previo consenso della maggioranza numerica dei due terzi di coloro ai quali viene ad essere limitata, per effetto delle modifiche apportate, la comunione.
Art. 10
Obblighi
I condomini, tenuti ad osservare il presente Regolamento , sono altresì soggetti ai seguenti obblighi:
Il diritto di sopraelevazione è regolato dall’art. 1127 C.C.; tuttavia esso non può essere esercitato senza le preventive autorizzazioni comunali, debitamente comunicate all’Amministratore che dovrà acquisire il benestare dell’Assemblea condominiale. All’inizio dei lavori, chi fa la sopraelevazione, deve corrispondere l’indennità agli altri condomini.
Ogni condomino è, inoltre, tenuto ad osservare i seguenti particolari divieti:
Art. 12
Manutenzione ordinaria, straordinaria e migliorie
Lo stato di conservazione ed efficienza delle parti comuni del fabbricato e dei
relativi impianti è mantenuto mediante l’esecuzione di opere di manutenzione ordinaria,
straordinaria e di miglioria.
Le opere di manutenzione ordinaria comprendono qualsiasi tipo di riparazione che
si renda necessaria per deterioramenti derivanti dall’uso.
Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle che si riferiscono a lavori di
più ampia portata ed avente carattere strutturale.
Le opere di miglioria sono quelle che apportano sostanziali modifiche alla consistenza,
al tipo, alla destinazione delle parti comuni e dei servizi delle unita immobiliari.
Per i vari lavori possono essere istituiti fondi di bilancio specifici, deliberati
dall’Assemblea su proposta dell’Amministratore o dei condomini.
Per i lavori di manutenzione ordinaria provvede l’Amministratore sulla base dei
preventivi contenenti l’indicazione ed il costo presumibile dei lavori da eseguire
sino ad un massimo di £ .............................. .
Per i lavori di manutenzione straordinaria e di miglioria, l’Amministratore, al
manifestarsi delle circostanze che ne giustifichino l’esecuzione, dovrà richiedere
l’approvazione dell’Assemblea, facendone deliberare anche il relativo stanziamento.
Per i lavori di manutenzione straordinaria che rivestano carattere d’urgenza, l’Amministratore
dovrà provvedere, convocando al più presto l’Assemblea per la ratifica.
Di norma è da considerare urgente l’esecuzione dei lavori resi necessari:
Le spese necessarie per la conservazione, il mantenimento e l’uso delle parti
comuni sono ripartite tra i proprietari degli alloggi in misura proporzionale al
valore delle singole unità immobiliari di ciascuno, espresse in millesimi ed indicate
nell’allegata Tabella, tranne le eccezioni stabilite nei successivi articoli.
Le spese per i servizi comuni sono ripartite, ai sensi dell’art. 1125 C.C., in misura
proporzionale all’uso che ciascun condomino può farne e secondo quanto stabilito
nei successivi articoli del presente Regolamento.
Le spese condominiali saranno così suddivise:
I valori espressi nelle tabelle possono essere modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, che ne fa domanda, se:
L’assemblea di Condominio stabilisce la misura in cui il fabbricato dovrà essere
assicurato contro i danni derivanti da fuoco, fulmini e scoppio per perdite di gas.
La spesa per l’assicurazione del fabbricato è ripartita tra i proprietari del fabbricati
stesso nella misura espressa nell’allegata tabella di proprietà.
Alla denuncia dei sinistri che interessano le parti comuni provvederà l’Amministratore
fornendo all’assicuratore la descrizione dei danni ed ogni altra notizia prevista
dalla polizza assicurativa.
I danni relativi agli appartamenti dovranno essere denunciati a cura dei singoli
condomini, tramite l’Amministratore, alla Compagnia assicurativa.
Ogni condomino è direttamente responsabile delle conseguenze derivanti dall’omissione
o dalla non tempestiva presentazione della denuncia.
Qualora la Compagnia assicuratrice preavvisi il sopralluogo dei propri periti per
l’accertamento e la valutazione dei danni denunciati, l’Amministratore dovrà provvedere
alla nomina di un tecnico, il quale parteciperà, eventualmente in contraddittorio,
alla stesura ed alla sottoscrizione del relativo verbale.
L’accettazione delle liquidazioni proposte dall’assicuratore e riservata all’Assemblea
di condominio, o in caso di danni relativi al singolo appartamento, al condomino
interessato.
Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle scale con i relativi accessori,
sono ripartite tra tutti i condomini dei diversi piani cui servono a norma dell’art.
1124 C.C. e, fra i condomini dello stesso piano, in proporzione del valore delle
rispettive proprietà.
Le spese di manutenzione e di ricostruzione delle terrazze di copertura e dei lastrici
solari di uso comune, sono a carico del fabbricato e vengono ripartite in base alla
lettera a) dell’art. 16 del presente Regolamento.
Per la manutenzione e la ricostruzione dei lastrici solari di uso esclusivo, il
fabbricato partecipa alle spese ai sensi dell’art. 1126 C.C.
Le spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’ascensore sono ripartite
tra i proprietari di alloggi secondo la Tabella allegata al presente Regolamento,
n......., a norma del precedente art. 15.
I proprietari di alloggi adibiti anche in parte ad uso professionale o commerciale,
devono corrispondere una percentuale in più della loro quota pari al ....... %,
determinata dall’Assemblea, in relazione al maggior uso dell’ascensore, uditi gli
interessati.
Le spese per la normale manutenzione e per la riparazione dell’impianto di riscaldamento
comune, nonché le spese di esercizio e consumo del riscaldamento medesimo, sono
ripartite tra i vari condomini partecipanti al medesimo impianto, secondo la Tabella
millesimale che sarà determinata in base ai criteri previsti dall’art. 16 lettera
c).
Nell’ipotesi che, per il singolo alloggio, il condomino presenti denuncia scritta
a non utilizzare il riscaldamento almeno per .............. mesi di accensione,
l’Amministratore, previa delibera assembleare, è autorizzato alla chiusura ed al
sigillo di tutti gli elementi radianti e il condomino sarà tenuto a corrispondere
una quota ridotta al 20%. L’Amministratore ha facoltà di accedere nell’alloggio,
al fine di accertare la persistenza dei sigilli apposti.
Alle spese per il consumo dell’acqua, eccetto quelle risultanti dai contatori
installati nei singoli appartamenti e locali, contribuiscono i singoli proprietari
in base alla lettera a) di cui al precedente art. 15.
L’Assemblea può adottare un criterio diverso di ripartizione, per la suddivisione
delle spese derivanti da consumi anteriori all’applicazione del presente Regolamento.
Sono ripartite in base ai millesimi espressi nell’allegata Tabella n...... le spese relative alla illuminazione del giardino, degli androni, dei garage e dei beni comuni del condominio.
Il servizio di custodia e di vigilanza è rimesso all’Assemblea che ha le più
ampie facoltà per quanto riguarda la nomina, la revoca ecc. dei custodi o guardiani.
Il rapporto di lavoro dei custodi o guardiani è disciplinato dal contratto nazionale
di lavoro vigente per la categoria, dai contratti integrativi, dalle norme di legge
in materia, nonché da apposito regolamento di servizio e da eventuali disposizioni
dell’Assemblea.
Le spese di custodia o vigilanza sono ripartite tra i condomini in base ai millesimi
di proprietà di cui all’allegata Tabelle n........
La gestione dei servizi di pulizia delle parti comuni e dei servizi particolari ed ausiliari (manutenzione giardini, conduzione impianto di riscaldamento, ecc.) è curata, su preciso mandato dell’Assemblea dei condomini, dall’Amministratore, il quale può, a suo giudizio e secondo gli opportuni criteri di convenienza, affidare i servizi:
Per quanto riguarda il servizio dell’ascensore, l’Amministratore provvederà in particolare, oltre che al pagamento dei canoni di manutenzione ed accessori:
Ogni condomino è obbligato a corrispondere, mensilmente ed in via anticipata
all’Amministratore, previo mandato dell’Assemblea dei condomini, le quote previste
per l’esercizio ed il mantenimento delle cose comuni e per la costituzione di un
fondo condominiale, nonché l’eventuale conguaglio risultante a debito in sede di
rendiconto.
Le predette quote potranno essere comprensive di importi da accantonare per ammortamento
impianto e fondo per la esecuzione di opere di manutenzione straordinaria e migliorie,
qualora l’Assemblea decida la istituzione di accantonamenti.
Entro il 30 ottobre di ciascun anno, l’Amministratore comunicherà ai condomini l’ammontare
delle quote a loro carico per l’esercizio in corso, stabilite in base al preventivo
di spesa approvato dall’Assemblea, nonché le modalità di corresponsione.
In caso di mancato o ritardato pagamento, anche solo in parte, delle quote, come
dell’importo eventualmente dovuto a conguaglio, saranno dovuti gli interessi convenzionali
del ....% annuo.
Nei casi di reiterato ritardo nel pagamento delle spese condominiali, l’Amministratore
può iniziare l’azione giudiziaria nei confronti dei condomini morosi arrivando fino
alla sospensione, nei confronti degli stessi, dell’utilizzazione dei servizi comuni
suscettibili di godimento separato.
Le spese sostenute per il distacco dell’utenza e per il successivo ripristino sono
a carico del condomino moroso.
A norma dell’art. 63 del Disposizioni di attuazione del Codice Civile, l’Amministratore
può ottenere, a carico del condomino moroso, decreto di ingiunzione immediatamente
esecutivo nonostante opposizione.
L’Assemblea del Condominio è l’organo deliberante del Condominio. Essa è convocata
annualmente in via ordinaria, nei modi e nei termini previsti dalle vigenti leggi,
per trattare le materie riservate dalla legge alla sua competenza, che interessano
gli indirizzi generali della gestione condominiale e l’amministrazione dei beni
comuni.
L’avviso di convocazione dell’Assemblea deve essere comunicato ai condomini almeno
5 (cinque) giorni prima della data fissata per l’adunanza, salvo il caso di particolare
urgenza.
L’Assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino
i due terzi del valore dell’intero edificio e i due terzi dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea non può deliberare per mancanza del numero legale, dovrà essere convocata
una seconda volta in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non
oltre dieci giorni dalla medesima. In questo caso le deliberazioni sono valide se
riportano un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio
e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'Amministratore o le liti
attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore
medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio
o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la
maggioranza stabilita dal quarto comma del presente articolo.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'art.
1120 Cod. Civ. devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti
la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concerno variazioni alla destinazione originaria delle parti
comuni dell’edificio e degli accessori o modificazioni alle parti comuni devono
essere approvate a maggioranza numerica dei due terzi di coloro nei confronti dei
quali è limitata la comunione delle parti alla cui destinazione originaria si intendono
apportare le variazioni.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati
alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige Verbale da trascriversi nel registro
tenuto dall'Amministratore.
I condomini possono farsi rappresentare nell’Assemblea da persone di loro fiducia,
che non sia l’amministratore, con delega scritta in calce all’avviso di convocazione.
Le deleghe alla stessa persona non possono essere più di 2 (due).
L’Assemblea nomina a maggioranza un Presidente che si farà assistere da un Segretario.
I verbali delle adunanze dell’Assemblea devono essere trascritti sul registro di
cui all’art. 1129 C.C. e firmati dal Presidente e dal Segretario.
Copia del verbale viene affisso all’albo del Condominio per 30 (trenta) giorni;
ai condomini non residenti, che non hanno partecipato alla seduta, verrà notificato
il verbale della seduta soltanto se ciò è espressamente previsto nel verbale stesso.
Il verbale della sedute deve sempre contenere notizie in ordine alla regolarità
di convocazione dell’Assemblea ed alla validità della seduta.
L’Assemblea di Condominio nomina, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1129 C.C.,
l’Amministratore, di anno in anno scegliendolo possibilmente tra i condomini.
L’Amministratore, come nominato dall’Assemblea, dura in carica una anno; il suo
compenso è fissato con delibera assembleare.
All’Amministratore sono demandate le attribuzioni tutte di cui agli artt. 1130 e
1131 C.C. ed in particolare:
Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 C.C., dal regolamento
di condominio o dall’Assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti
e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro terzi.
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni
dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità amministrativa
che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni
dell'amministratore, questi e tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea
dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato (att. 64) ed
è tenuto al risarcimento dei danni.
L’esercizio condominiale inizia il 1° (primo) giugno e termina il 31 (trentuno)
maggio dell’anno successivo.
Entro il 10 (dieci) maggio di ogni anno l’amministratore dovrà presentare all’Assemblea:
Fino alla notifica, da parte dell’Amministratore, dell’ammontare delle quote mensili dovute per l’anno in corso, i condomini sono tenuti a corrispondere acconti mensili pari all’importo delle quote mensili accertate nell’anno precedente.
Per quanto non espressamente previsto dal presente Regolamento si rinvia alle norme previste dal Codice Civile e dalle Disposizioni di Attuazione, alle norme di Pubblica Sicurezza, alle norme in materia di Edilizia economica e Popolare ed i genere ad ogni norma vigente in materia.