Roma, 4 luglio 2007
MODELLO TIPO DI BILANCIO CONDOMINIALE CONCORDATO
tra
LE SEGUENTI ASSOCIAZIONI :
ADICONSUM
UPPI
ASSOCOND
FEDERPROPRIETÀ
UNIAT UIL
APU
SUNIA
SICET
CONFAPPI
FNA
CASACONSUM
ANACI |
(Pieraldo Isolani);
(Giacomo Carini);
(Franco Casarano);
(Massimo Anderson);
(Roberto Scorpioni);
(Antonio Del Monaco);
(Luigi Pallotta);
(Massimo Petterlin);
(Pietro D’Agosto);
(Ernesto De Rosa );
(Vinicio Ghibellini);
(Pietro Membri) |
Considerato che
- nell’interesse della collettività condominiale è necessario fissare una
struttura uniforme di impostazione contabile e di rappresentazione del
documento riassuntivo dell’esercizio, adattabile ad ogni dimensione gestionale,
che possa esporre con semplicità e chiarezza i risultati conseguiti e consentire
comprensione e controllo ad ogni condomino dotato di un minimo di cultura contabile;
- il rendiconto costituisce il principale elemento dal quale far emergere
una eventuale violazione del dovere di diligenza dell’amministratore-mandatario
ed è necessario il rispetto di un termine congruo ma certo per la sua presentazione
(non oltre sei mesi);
- il controllo di legittimità necessita dell’utilizzazione di riferimenti
oggettivi ai quali parametrare le informazioni sui risultati della gestione;
- vanno assicurate nell’interesse dell’utente, sia esso proprietario che conduttore,
la chiarezza e la trasparenza sull’andamento e sui risultati della gestione,
nonché in tutte le fasi di scritturazione contabile e di conservazione dei giustificativi
di spese e della documentazione fiscale o relativa all’impiantistica ed alla
sicurezza;
- va affermato l’impegno di tutte le associazioni firmatarie a collaborare
con ogni sforzo finalizzato a limitare il contenzioso in materia anche
attraverso strumenti conciliativi extragiudiziari, anche di natura interassociativa,
che contribuiscano a ricondurre i comportamenti e le attività degli utenti e
dei professionisti all’interno di logiche e principi rispettosi della convivenza
civile e della deontologia professionale;
- le imputazioni di spesa tra proprietario e conduttore dovranno essere concordate
direttamente tra gli interessati sulla base delle clausole del contratto di
locazione, con la collaborazione dell’amministratore, definendo con lo stesso
modalità ed oneri professionali relativi;
Concordano le seguenti
LINEE GUIDA PER LA REDAZIONE DEL BILANCIO CONDOMINIALE
con l’impegno ad una adeguata informazione dei propri associati al fine di
una indispensabile autoregolamentazione:
- La scelta del criterio contabile della competenza tiene conto dei servizi
resi addebitandone le relative spese ai rispettivi fruitori indipendentemente
dalla data del pagamento.
L’opportunità consiglia di inserire in rendiconto i versamenti per quote effettuati
anche dopo la chiusura dell’esercizio e fino alla data della predisposizione
del bilancio, evitando così di trasformare il mancato rispetto delle scadenze
in morosità. In alternativa, una volta registrate in
bilancio le quote incassate alla fine del periodo di riferimento (31 dicembre
se l’esercizio è solare) verrà allegato un prospetto aggiuntivo che riassume
le quote versate in ritardo fino alla data di predisposizione del bilancio;
- i saldi individuali a debito e a credito dei vari condomini debbono essere
inseriti nel prospetto di riparto dell’esercizio successivo dopo il totale spese
di competenza dell’anno di riferimento con funzione ricognitiva dei debiti arretrati,
in modo da realizzare maggiore chiarezza e considerare poi, nella colonna relativa
al totale versamenti, tutti i pagamenti eseguiti nello stesso periodo contabile.
È indispensabile però poter individuare l’anno di riferimento dei saldi contabili
arretrati ai fini di eventuali eccezioni in ordine alla solidarietà passiva
in caso di mobilità dei comproprietari;
- prospetti aggiuntivi possono evidenziare l’andamento delle spese negli ultimi
anni con la possibile indicazione di scostamenti percentuali. È opportuno anche
prevedere l’istituzione di una relazione illustrativa, una sorta di nota integrativa
sull’esempio del modello di bilancio societario europeo, che oltre ad approfondire
particolari aspetti della gestione collegati a dimostrazioni numeriche meno
comprensibili, fornisca ai condomini informazioni suppletive anche se di natura
non strettamente contabile, avvicinando gli stessi alla vita comunitaria favorendone
la partecipazione. Per evitare la realizzazione di un inventario dei beni mobili
nella relazione deve essere fatto cenno dell’eventuale esistenza di attrezzature
(aspirapolvere, tagliaerba, ecc.) o di armadi, sedie, tavoli, ecc.
- è indispensabile la dimostrazione del saldo contabile di cassa con l’imprescindibile
esigenza di un conto corrente intestato al condominio;
- l’istituzione di fondi riserva per eventuali esigenze di cassa richiede
l’indicazione del “credito” di ogni partecipante al condominio in apposito prospetto
“personalizzato” per consentire, in caso di compravendita di unità immobiliari,
il rimborso al venditore della quota di sua competenza da parte dell’acquirente;
- la rendicontazione di spese riferite ad ipotesi di “condominio parziale”
deve essere effettuata separatamente con approvazione in assemblea soltanto
da parte dei condomini interessati; anche per quanto riguarda la gestione riscaldamento
e la gestione lavori di recupero edilizio soggetti a beneficio fiscale 36% si
determina l’esigenza di bilanci separati, ma in ogni caso la situazione patrimoniale
deve essere complessiva;
- se il bilancio condominiale espone un totale di spese ordinarie superiori
ad euro 500.000 si manifesta l’esigenza di un’attività di revisione resa da
soggetti estranei alle parti del rapporto contabile;
- i termini essenziali del bilancio devono essere inseriti nel contesto della
deliberazione assembleare ovvero ad essi si deve fare espresso riferimento come
ad allegati di essa ed al pari dell’atto principale, risultino sottoscritti
dal presidente e dal segretario dell’assemblea.
Le parti firmatarie concordano
inoltre di avviare un percorso di valutazione ed approfondimento di tutte
le tematiche connesse all’utilizzo dello schema di bilancio proposto al fine di
una verifica periodica dei risultati conseguiti.
RELAZIONE DELL’AMMINISTRATORE
La Relazione deve costituire parte integrante del bilancio e ha la funzione di
illustrare ed integrare i sintetici dati quantitativi, i problemi condominiali
risolti e da risolvere nel corso dell’esercizio amministrativo, illustrando i collegamenti
tra le realtà contabili anno per anno.
Elencazione aree interessate
- Commenti in ordine alla comparazione delle voci dell’esercizio precedente
nei documenti contabili.
- Illustrazione dei criteri contabili adottati per gli incassi e per le spese.
- Motivazione sull’eventuale impiego di fondi di riserva e loro destinazione.
- Indicazione delle variazioni intervenute nella consistenza delle poste dell’attivo
e del passivo.
- Notizie sui dipendenti; sulla composizione dei fondi di riserva; sulla giacenza
dei conti correnti.
- Evidenziazione dei più rilevanti capitoli di spesa.
- Riferimenti in ordine alle certificazioni di sicurezza degli impianti comuni.
- Informativa su eventuali controversie giudiziarie in corso;
- Individuazione beni mobili ed attrezzature disponibili.
SITUAZIONE DI CASSA
Per determinare la situazione di cassa alla fine di un qualsiasi periodo
contabile (da inserire poi in situazione patrimoniale) occorre far riferimento al
corrispondente risultato della precedente gestione ed effettuare la somma algebrica
di introiti ed esborsi che hanno modificato disponibilità in contanti e conti correnti
bancari o postali.
Entrate di cassa
- Avanzo esercizio precedente
- Introiti per quote condominiali dell’esercizio
- Introiti per conguagli arretrati
- Introiti per affitti
- Introiti per interessi attivi
- Accantonamento per fondi riserva
- Depositi cauzionali ricevuti (es. per affitto locali comuni)
- Indennizzi assicurativi non utilizzati
- ..................................................
Uscite di cassa
- Disavanzo dell’esercizio precedente
- Pagamento spese dell’esercizio
- Pagamento debiti esercizi precedenti
- Prelevamento dal TFR per liquidazioni o anticipi
- Restituzione cauzioni ricevute
- Cauzioni costituite presso terzi (es. occupazione suolo pubblico)
- Quota affitti accreditata ai condomini
SITUAZIONE PATRIMONIALE
E’ il documento che fotografa la composizione qualitativa e quantitativa
del patrimonio comune con la possibilità di seguirne le variazioni per effetto della
gestione; la sua funzione di collegamento fra i vari esercizi rappresenta il più
importante strumento di controllo della contabilità condominiale nel quale la pluralità
delle componenti attive e passive deve sempre bilanciarsi.
La stretta connessione della situazione patrimoniale con il conto economico e
con la situazione di cassa determina degli automatismi contabili che assicurano
una resa del conto trasparente, semplice e comprensibile, a tutela dei diritti dei
partecipanti al condominio.
ATTIVITÀ
(Partite a credito) |
PASSIVITÀ
(Partite a debito) |
Cassa
Banca c/c
Bancoposta c/c
Banca c/ TFR
Banca c/ Fondo riserva
Crediti v/ condomini
Titoli
Cauzioni versate
Anticipo spese legali
..................................................
|
Debiti per forniture varie
Debiti v/ condomini
Fondo riserva
Fondo TFR
Cauzioni ricevute
Anticipazioni
..................................................
..................................................
..................................................
.................................................. |
CONTO ECONOMICO
(Dimostrazione spese ed entrate)
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RENDICONTO |
PREVENTIVO |
Tab. A |
PROPRIETA' |
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A01 |
Assicurazione incendio e R.C. |
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A02 |
Compenso amministratore |
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A03 |
Spese amm.ve varie |
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A04 |
Manutenzioni e riparazioni |
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Totale Tab. A |
.............................. |
.............................. |
Tab. B |
APPARTAMENTI |
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B01 |
Salario dipendenti e ritenute IRPEF |
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B02 |
Contributi INPS-INAIL |
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B03 |
Accantonamento TFR |
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B04 |
Materiali pulizie |
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B05 |
Illuminazione e lampade |
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B06 |
Manutenzione ordinaria |
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B07 |
.............................. |
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Totale Tab. B |
.............................. |
.............................. |
Tab. C |
ASCENSORE |
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C01 |
Forza motrice ascensore |
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C02 |
Manutenzione ordinaria |
|
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C03 |
Riparazioni varie e verifiche biennali |
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|
Totale Tab. C |
.............................. |
.............................. |
Tab. D |
ACQUA |
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D01 |
Consumi idrici e depurazione |
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Totale Tab. D |
.............................. |
.............................. |
Tab. E |
RISCALDAMENTO |
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E01 |
Forniture di combustibile |
|
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E02 |
Manutenzione impianto |
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E03 |
Forza motrice |
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Totale Tab. E |
.............................. |
.............................. |
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F01 |
............................... |
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F02 |
............................... |
|
|
F03 |
............................... |
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Spese individuali |
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M01 |
Postali |
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M02 |
Saldi esercizio precedente |
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TOTALE SPESE DA RIPARTIRE |
.............................. |
.............................. |
|
TOTALE QUOTE INCASSATE |
.............................. |
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ACCREDITO AFFITTO LOCALI COMUNI |
.............................. |
|
|
AVANZO/DISAVANZO DI GESTIONE |
.............................. |
|
RIPARTIZIONE SPESE
(Conti individuali)
Un.
Imm. |
mm. |
Tab. A |
mm. |
Tab. B |
mm. |
Tab. C |
mc. |
Acqua |
Ind. |
Saldi
Arr.ti |
Totale
dovuto |
Totale
versato |
Quota
affitti |
Saldo
Deb/cred |
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