TAVOLO DI CONCERTAZIONE GENERALE SULLE
POLITICHE ABITATIVE
DOCUMENTO
(Legge 8 febbraio 2007, n. 9, art. 4)
Roma, 16 maggio 2007
INDICE
0. PREMESSA
1. INQUADRAMENTO GENERALE
1.1. Dati statistici
1.2. La legge 9 dicembre 1998, n. 431 (riforma delle locazioni)
1.3 La legge 8 febbraio 2007, n. 9
2. PRIORITA’ DI INTERVENTO
3. LINEE GUIDA PER LA DEFINIZIONE DEL PROGRAMMA NAZIONALE
a) Obiettivi ed indirizzi di carattere generale per la programmazione regionale
b1) Proposte normative in materia fiscale
b2) Proposte per la normalizzazione del mercato immobiliare
c) Individuazione di misure per la cooperazione istituzionale
d) Stima delle risorse finanziarie per l’attuazione del programma nazionale
4. CRITICITÀ
0. PREMESSA
Il presente documento costituisce una descrizione sintetica e per quanto
possibile, esaustiva, delle le tematiche affrontate nel corso dei lavori del
Tavolo di concertazione generale sulle politiche abitative istituito ai sensi
dell’articolo 4, comma 1, della legge 8 febbraio 2007, n. 9.
Il Tavolo ritiene che le questioni e i temi di seguito elencati debbano far
parte – al fine di una rapida e concreta attuazione – di uno o più provvedimenti
legislativi o regolamentari.
In relazione alle indicazioni emerse dal Tavolo di concertazione, il Ministro
delle infrastrutture, di concerto con i Ministri della solidarietà sociale,
dell’economia e delle finanze, per le politiche giovanili e le attività sportive
e delle politiche per la famiglia, d’intesa con la Conferenza unificata,
predisporrà, ai sensi dell’articolo 2, comma 4, della citata legge 9/2007, il
programma nazionale da trasmettere alle Camere per l’espressione del parere da
parte delle competenti Commissioni parlamentari.
1. INQUADRAMENTO GENERALE
Nell’assetto istituzionale delineato, sul finire degli anni ‘90, dal decreto
legislativo 31 marzo 1998, n. 112, le competenze in materia di edilizia
residenziale pubblica sono state demandate alla Regioni.
Lo stesso decreto leg.vo 112/98 ha stabilito, in ogni caso, che spetta allo
Stato la definizione dei livelli minimi del servizio abitativo, nonché degli
standard di qualità degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Quasi contemporaneamente (31 dicembre 1998) è venuto a cessare il prelievo ex
Gescal che ha garantito al comparto dell’edilizia residenziale pubblica un
flusso finanziario costante nell’acquisizione e consistente nell’entità (3-4
mila miliardi di vecchie lire l’anno). Si tratta di investimenti che per il
periodo 1978-1998 ammontano, complessivamente, ad oltre 66 mila miliardi.
In tale contesto è intervenuta poi la riforma del Titolo V della Parte II della
Costituzione (legge costituzionale 18 ottobre 2001, n. 3) che non ha cambiato la
consistenza di una materia essenzialmente composita che si articola
essenzialmente in tre fasi (urbanistica; programmazione e realizzazione;
gestione).
Materia che, pur non essendo espressamente ricompresa né tra quelle di
competenza esclusiva dello Stato (art. 117, secondo comma) né tra quelle a
legislazione concorrente (art. 117, terzo comma) non può essere, in ogni caso,
per intero, ricondotta alla potestà legislativa residuale delle Regioni ai sensi
del quarto comma del medesimo art. 117.
In tal senso rinviene la recente sentenza della Corte costituzionale (n. 94 del
7 marzo 2007) che, nel dichiarare l’illegittimità costituzionale dei commi 597,
598, 599 e 600 dell’articolo 1 della legge finanziaria 2006 (concernenti
disposizioni riferibili alla gestione del patrimonio e.r.p) ha svolto alcune
specifiche osservazioni tese a focalizzare i termini esatti delle competenze
dello Stato e delle Regioni sulla materia dell’edilizia residenziale pubblica.
La Corte, nel confermare che dopo la riforma del Titolo V la materia che qui
interessa continua a possedere quel carattere di “trasversalità” (comune ad
altre materie non classificabili in base all’articolo 117), giunge a far
osservare come, nel nuovo assetto costituzionale, l’edilizia residenziale
pubblica si estenda su tre livelli normativi.
Il primo concerne la determinazione dell’offerta minima di alloggi destinati a
soddisfare le esigenze dei ceti meno abbienti. Tale determinazione, che rientra
nella competenza esclusiva dello Stato ai sensi dell’art. 117, secondo comma,
lettera m), riguarda la fissazione di principi che volgano a garantire i livelli
essenziali delle prestazioni concernenti i diritti civili e sociali che devono
essere garantiti su tutto il territorio nazionale. Il secondo livello normativo
(programmazione di interventi e.r.p.) ricade nella materia a legislazione
concorrente “governo del territorio” (cfr. sentenza Corte costituzionale
451/2006) mentre il terzo livello normativo (gestione del patrimonio e.r.p.)
compete alla potestà legislativa delle regioni ai sensi del quarto comma
dell’articolo 117.
E’ stato utile il richiamo al quadro delle competenze perché è giunto il momento
che i diversi attori istituzionali cooperino assiduamente e proficuamente per
portare a soluzione tematiche di grande valenza sociale ed economica.
1.2. Dati statistici
Nonostante i dati ufficiali (Istat 2005) segnalino come in Italia il rapporto
abitazioni/famiglie sia superiore a 1,2 (ovvero 28,3 milioni di abitazioni
contro 22,8 milioni di famiglie) permangono per alcune categorie sociali –
particolarmente gravi in alcune aree metropolitane - situazioni di grave disagio
abitativo che riguardano categorie di cittadini a basso reddito o svantaggiate
per vari motivi (anziani, immigrati,disabili, persone che vivono da sole o con
figli in età prescolare, ecc.).
Un altro dato sta ad evidenziare, inoltre, la particolarità della situazione
italiana: a fronte di un costante aumento del numero delle famiglie che vivono
in un alloggio di proprietà (ormai superiore all’80 per cento del totale), la
condizione degli inquilini delle categorie sociali più svantaggiate permane
critica. Il totale delle famiglie in affitto (4,3 milioni ) risulta pari a circa
il 19% del totale.
In sostanza nelle abitazioni in locazione si trovano, in misura prevalente,
nuclei familiari a basso reddito ed anziani. E la maggior parte dei nuclei
familiari a basso reddito non gode di un’abitazione pubblica, ma vive in affitto
in abitazioni di proprietà privata.
Alcune recenti ricerche segnalano che il 75% delle famiglie in affitto ha
redditi inferiori a 20.000 euro trovandosi spesso a sopportare, soprattutto nei
comuni metropolitani, un canone di locazione che incide per circa il 50% sul
reddito.
E ancora: in Italia patrimonio di edilizia residenziale pubblica rappresenta
soltanto il 6% dell’intero patrimonio residenziale. Inoltre, le famiglie nel
triennio 2001- 2004 sono aumentate di 1,5 milioni; i giovani tra i 25 e i 34
anni sono 8,4 milioni di cui oltre il 40% vive ancora con i genitori; gli
immigrati sono oltre 3 milioni.
Sono questi, unitamente all’esaurirsi, come sopra detto, del canale di
finanziamento Gescal – i dati da cui partire per dare attuazione agli
adempimenti previsti dalla legge 8 febbraio 2007, n. 9 e per procedere ad un
riposizionamento degli strumenti di solidarietà in campo abitativo.
Alle politiche abitative va riconosciuta una priorità nazionale. Le
trasformazioni economiche e sociali in atto fanno emergere nuovi fabbisogni e
nuove e più diffuse forme di disagio abitativo presenti soprattutto nelle grandi
concentrazioni urbane. La specializzazione della domanda abitativa dovuta alla
trasformazione delle strutture familiari, ai fenomeni migratori, alla povertà e
marginalità urbana, ai lavoratori atipici, agli anziani, agli studenti fuori
sede, comporta l’adozione di politiche abitative sempre più mirate.
Con l’esaurirsi dei finanziamenti provenienti dalla ritenute Gescal è venuta a
mancare la fonte finanziaria a cui ha fatto riferimento, da venti anni a questa
parte, la programmazione dell’edilizia residenziale pubblica che ha garantito un
flusso finanziario annuale ripartito tra le regioni. Per il futuro dovranno
individuarsi nuovi canali di alimentazione del comparto dell’edilizia
residenziale attivando gli strumenti più idonei, tenendo peraltro conto della
nuova configurazione con cui si caratterizza, nei diversi contesti territoriali,
la domanda abitativa proveniente da segmenti di utenza diversificati.
1.3. La legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Riforma delle locazioni)
La normativa del comparto delle locazioni ad uso abitativo introdotta dalla
legge 9 dicembre 1998, n. 431 non ha compiutamente esplicitato gli effetti
auspicati per quanto riguarda l’allargamento dell’offerta di abitazioni in
locazione a valori compatibili con i possessori di redditi medio-bassi.
Al riguardo determinante è stato il verificarsi di un forte squilibrio tra la
crescita dei valori immobiliari e di quella dei redditi da lavoro dipendente e
da pensione.
In questo contesto, il mercato delle locazioni permane tuttora asfittico. Tali
condizioni si rinvengono soprattutto nei comuni metropolitani, ma sono comunque
diffuse in tutti i comuni di medie e grandi dimensioni.
Alla legge 431, che evidentemente rappresenta un equilibrio sempre difficile da
raggiungere tra interessi contrapposti, vanno introdotti opportuni correttivi.
Vi è necessità, in particolare, di sostenere ulteriormente il canale agevolato
incrementando, da un lato, gli incentivi a favore dei proprietari che intendono
utilizzare questa modalità di stipula contrattuale rispetto al canale libero e,
all’altro, consentendo agli inquilini di portare in detrazione dai redditi il
canone corrisposto.
1.3.1. Il Fondo nazionale di sostegno per l’accesso alle abitazioni in
locazione
Il Fondo nazionale previsto dall’articolo 11 della legge 431/98 ha consentito
l’erogazione - a favore di inquilini in possesso di determinati requisiti - di
un contributo per il pagamento dell’affitto, in relazione all’incidenza del
canone sul reddito familiare, per un alloggio da reperire sul libero mercato.
Dal 1999 ad oggi il Fondo ha erogato complessivamente oltre 4000 miliardi di
vecchie lire. La dotazione del Fondo nazionale per il 2007 è pari a 210 milioni
di euro e consente solo un parziale soddisfacimento della domanda espressa dagli
aventi titolo.
Si ravvisa, pertanto, la necessità di prevedere un consistente incremento della
dotazione annuale del Fondo al fine di poter meglio rispondere al crescente
fabbisogno accertato nelle singole regioni.
1.4. La legge 8 febbraio 2007, n. 9
La legge 8 febbraio 2007, n. 9 recante “Interventi per la riduzione del disagio
abitativo per particolari categorie deboli” intende evidenziare la necessità di
ridisegnare un nuovo modello di politica abitativa con particolare riferimento
alle categorie sociali deboli.
Si tratta della prima occasione, dopo alcuni anni, di impegno comune che vede le
istituzioni centrali, regionali e locali confrontarsi insieme agli operatori del
settore e alle organizzazioni sindacali, per individuare le risorse e gli
strumenti finanziari, fiscali, normativi necessari alle nuove politiche
abitative da avviare nel paese e nelle singole regioni.
Per trovare soluzioni efficaci per la riduzione del disagio abitativo è
necessario che gli enti locali orientino le risorse che si renderanno
disponibili per il programma straordinario di cui all’articolo 3 alla
realizzazione di interventi o progetti speciali caratterizzati da rapidità
attuativa e da una forte fattibilità tecnica e amministrativa privilegiando,
prioritariamente, ove possibile, interventi di recupero del patrimonio edilizio
già esistente e non occupato.
Il programma nazionale previsto dalla legge 9/2007 dovrà assumere, pertanto,
come obiettivo fondamentale quello di avviare a soluzione le più manifeste
condizioni di disagio abitativo. Questo potrà avvenire mediante l’individuazione
di obiettivi e di indirizzi di carattere generale per la programmazione
regionale, tra cui assume valore determinante sia l’incremento dello stock di
alloggi pubblici di edilizia sovvenzionata - che nel nostro paese risulta
fortemente sottodimensionato rispetto al reale fabbisogno - che di quello
privato a canoni accessibili alle categorie più disagiate sul mercato della
locazione, sia la predisposizione di programmi d’intervento dei soggetti privati
che tradizionalmente operano nel comparto dell’edilizia residenziale quali
imprese, consorzi, cooperative di abitazione.
Il programma nazionale dovrà, sostanzialmente, costituire una cornice di
riferimento per la programmazione regionale, indicando gli indirizzi e gli
obiettivi di carattere generale necessari per dare risposte alle problematiche
comunque presenti nel paese. I programmi regionali – da costruire con modalità
innovative potendo contare su un pluralità di nuovi strumenti di natura
finanziaria, fiscale, urbanistica e patrimoniale e definiti a partire dalle
risorse effettivamente disponibili di carattere statale, regionale o comunale e
dai piani di intervento elaborati dai comuni - avranno il compito di individuare
puntualmente i bisogni specifici di ogni territorio e le tipologie di interventi
necessarie per risolverli, valorizzando la progettualità degli enti locali e
degli operatori accreditati.
Dovranno essere previsti a tutti i livelli istituzionali scadenze certe di
predisposizione dei programmi e dei piani prevedendo, altresì, l’esercizio del
potere sostitutivo nei confronti di chi non adempie agli obblighi
programmazione.
In ogni caso la nuova programmazione nazionale deve assumere a riferimento la
definizione di alloggio sociale da rendere ai sensi dell’articolo 117, comma 2,
lettera m) della Costituzione e ai sensi dell’articolo 5 della legge n.9/2007
considerando “alloggio sociale” quell’immobile adibito ad uso abitativo che
svolge una funzione di interesse generale.
2.
PRIORITA’ DI INTERVENTO
Il Tavolo, in considerazione che la legge 8 febbraio 2007, n. 9, recante “
Interventi per la riduzione del disagio abitativo per particolari categorie
sociali” rinvia al 15 ottobre 2007 la sospensione delle procedure esecutive di
rilascio per finita locazione nei confronti di particolari categorie sociali
disagiate, ritiene necessario individuare azioni e misure prioritarie di
intervento che possano dare prime, seppure parziali, riposte all’emergenza
abitativa presente nel nostro Paese anche ai fini di favorire il passaggio da
casa a casa previsto dalla richiamata legge.
Gli interventi da adottare, utilizzando le risorse finanziarie che potranno
essere rese disponibili ai vari livelli sono i seguenti.
Utilizzare le risorse rese disponibili dal comma 1154 della legge finanziaria
2007, pari a 30 milioni di euro per ciascuno degli anni 2008 e 2009, per la
realizzazione dei piani straordinari predisposti dai comuni ai sensi
dell’articolo 3 della legge n. 9/2007 nonché per l’acquisto, il recupero e la
locazione di alloggi da destinare al sistema dell’edilizia residenziale
pubblica.
Recuperare e adattare il patrimonio di edilizia residenziale pubblica non
assegnabile perché inadeguato sul piano della dimensione, dei servizi o degli
impianti. Il recupero va effettuato nell’arco di sei mesi facendo ricorso a
meccanismi di accelerazione anche per quanto riguarda le procedure di appalto
assicurando l’immediata assegnazione degli alloggi recuperati per fornire una
risposta immediata alle famiglie degli sfrattati e per prevenire, al contempo,
il fenomeno delle occupazioni abusive.
Finanziamento dei programmi regionali e sperimentali immediatamente
cantierabili tra cui “20.000 alloggi in affitto” e “Alloggi in affitto per gli
anziani degli anni 2000” definanziati con il decreto cosiddetto“taglia-spese”.
Consentire l’immediato utilizzo per edilizia residenziale pubblica
sovvenzionata e agevolata di quota parte del consistente patrimonio demaniale,
soprattutto militare. La riconversione dei beni immobili di proprietà statale
dovrà essere attuata mediante procedure speciali e accordi specifici tra
Ministero della Difesa, Agenzia del demanio ed enti locali. Gli interventi
realizzati potranno favorire anche i processi di recupero e riqualificazione di
parti significative di contesti urbani attualmente degradati.
Aumentare la dotazione di alloggi sociali nelle Regioni del Sud utilizzando
quota dello stanziamento di 50 milioni di euro ciascuno degli anni 2008 e 2009
per le “zone franche” di cui all’ articolo 1, comma 340 della legge finanziaria
2007 e dal coinvolgimento delle risorse private. Questi fondi sono infatti
destinati dalla legge a interventi di recupero urbano, di aree e quartieri
degradati.
3. LINEE GUIDA PER LA DEFINIZIONE DEL PROGRAMMA NAZIONALE
Il Tavolo, tenuto conto delle posizioni emerse nel corso dei lavori e nel
riconoscere la necessità di ridisegnare un nuovo modello di politica abitativa
con particolare riferimento alle categorie sociali deboli ritiene che il
programma nazionale assuma – in relazione a ciascuno degli ambiti indicati
indicati alle lettere a), b), c) e d) dell’articolo 4, comma 2, della legge n.
9/2007 - i contenuti gli obiettivi di carattere generale di seguito indicati.
In ogni caso, premessa per qualsiasi tipo di intervento e di ipotesi di nuova
programmazione, è la definizione di alloggio sociale prevista dall’art. 5 della
legge 9/07, al fine non solo di attuare gli interventi programmati senza
incorrere in procedure di infrazione a livello europeo, ma anche dare nuova
efficienza al settore favorendo la partecipazione di nuovi soggetti capaci di
attivare risorse, professionalità e nuove energie.
La materia dell’edilizia residenziale sociale – da considerare come parte
essenziale del sistema del welfare - deve essere definita come di interesse
generale diversamente articolata tra “Servizio di interesse generale” e
“Servizio di interesse economico generale” che – fermo restando l’intervento
diretto in materia di edilizia in edilizia sovvenzionata - soddisfi il diritto
all’abitazione anche con nuovi modelli di finanziamento e con attori che
gestiscano le politiche abitative secondo criteri e modalità innovative rispetto
a quelle tradizionalmente utilizzate. La finalità perseguita è quella di
incrementare in maniera consistente sia lo stock di alloggi disponibili sul
mercato della locazione a canone agevolato sia lo stock alloggi in proprietà per
particolari categorie sociali di che lo stock di alloggi di edilizia
residenziale pubblica.
In tale contesto assume carattere di priorità la definizione dei livelli
essenziali, da parte dello Stato, delle prestazioni in materia di welfare con
riferimento al servizio abitativo.
a) obiettivi ed indirizzi di carattere generale per la programmazione
regionale.
Nella futura programmazione regionale va introdotto il nuovo concetto di
“edilizia residenziale sociale” che include quello fino ad oggi utilizzato di
edilizia residenziale pubblica. La nuova prospettiva dovrebbe portare a
ricomprendere il fabbisogno abitativo nell’insieme delle istanze delle categorie
sociali svantaggiate che devono necessariamente trovare una risposta.
Destinare una quota significativa delle risorse pubbliche disponibili
all’incremento nonché alla manutenzione del patrimonio residenziale e degli
annessi servizi di proprietà pubblica ed alla realizzazione di alloggi privati
da destinare anche alla locazione permanente a canone agevolato.
Individuare modalità che consentano agli enti locali una rapida immissione nel
patrimonio degli stessi di nuovi alloggi da destinare all’edilizia abitativa
sociale prevedendo, ad esempio, che il pagamento degli oneri concessori per il
rilascio dei titoli abilitativi dovuti dai soggetti attuatori privati di
edilizia residenziale, possa essere soddisfatto mediante il trasferimento al
patrimonio degli enti locali in cui ricadono gli interventi, di quota parte
degli alloggi realizzati di valore pari al corrispettivo degli oneri concessori
dovuti.
Agevolare, mediante cessione gratuita delle aree necessarie, interventi
costruttivi di edilizia residenziale sovvenzionata ed altri interventi in
relazione ai quali i soggetti attuatori si obblighino alla locazione permanente
a canone agevolato delle unità abitative realizzate e a fronte di predeterminate
modalità di utilizzo degli alloggi realizzati e d individuazione dei soggetti
destinatari.
Favorire il recupero dei centri storici e degli ambiti urbani degradati ai
fini residenziali nell’ambito di politiche più generali di rivitalizzazione
urbana. E ciò al fine di ricercare soluzioni al fabbisogno abitativo
prioritariamente all’interno del riuso del patrimonio edilizio esistente
incardinando la realizzazione di residenze a canone sociale e/o agevolato ai
progetti di risanamento e di recupero di quartieri degradati e di aree e edifici
dismessi.
Promuovere programmi da parte di aziende in aree a forte espansione
occupazionale , anche mediante l’applicazione di oneri concessori ridotti, per
la realizzazione, l’acquisto o il recupero di alloggi da affittare a canone
agevolato ai propri dipendenti, con la possibilità di detrarre fiscalmente i
costi sostenuti.
Realizzare interventi o progetti speciali di interventi di edilizia
sovvenzionata e agevolata anche mediante cambi di destinazione d’uso
caratterizzati, comunque, da rapidità attuativa e da una forte fattibilità
tecnica e amministrativa privilegiando, prioritariamente, ove possibile,
interventi di recupero del patrimonio edilizio già esistente e non occupato e
programmi di acquisizione alloggi. Per progetti speciali possono essere intesi,
ad esempio, quelle operazioni – recentemente praticate negli accordi programma
sottoscritti per l’utilizzo delle risorse assegnate dal D.M. 16 marzo 2006 ai 14
comuni metropolitani - finalizzate alla riduzione del disagio abitativo che
prevedono la compresenza di una pluralità di interventi (recupero, nuova
costruzione, acquisto, affitto) anche facendo ricorso a soggetti promotori e
coordinatori degli interventi quali Agenzie comunali.
Considerare l’edilizia residenziale pubblica ed eventualmente l’intera
edilizia sociale parte aggiuntiva degli standard urbanistici da assicurare come
dotazione di servizi generali da garantire in rapporto ad ogni utente da
insediare nel caso di nuove urbanizzazioni o trasformazioni urbane da
soddisfarsi tramite cessione gratuita di aree o alloggi.
Promuovere le Agenzie per l’affitto come “moduli organizzativi” di livello
comunale che possano favorire l’accesso al mercato della locazione alle famiglie
in condizioni di emergenza abitativa e che svolgano un ruolo di “garante”
offrendo speciali garanzie ai proprietari degli immobili che locano a soggetti
individuati dai comuni.
Introdurre forme di programmazione e di rendicontazione degli investimenti in
analogia a quelle adottate per la programmazione e la gestione dei fondi
comunitari.
b.1) Proposte normative in materia fiscale.
Il Tavolo, tenuto conto delle posizioni emerse nel corso dei lavori, formula un
insieme di indicazioni in materia fiscale all’interno delle quali individuare
possibili misure che contribuiscano alla riduzione del disagio abitativo.
Aumentare l’offerta di alloggi in locazione a canone concordato mediante una
ridefinizione della fiscalità immobiliare che comporti maggiori agevolazioni per
i proprietari che affittano secondo le modalità del canale agevolato della legge
431/98 unitamente a benefici fiscali a favore degli inquilini. In particolare le
misure da prevedere sono:
- estendere a tutto il territorio nazionale la possibilità di stipulare i
contratti secondo le modalità di cui all’articolo 2, comma 3, della legge
431/98;
- innalzare dal 30 al 50% la detrazione aggiuntiva per i redditi dei proprietari
che affittano a canone concordato;
- azzeramento dell’Ici per gli immobili affittati a canone concordato;
- rendere deducibili dal reddito i canoni di affitto corrisposti dagli inquilini
con particolare attenzione agli eventuali effetti sugli inquilini incapienti che
non riescono a godere in tutto o in parte dei benefici fiscali;
- considerare beni strumentali, anche ai fini fiscali, gli alloggi di imprese e
cooperative di abitazione destinati alla locazione a canoni agevolati o
concordati”.
Eliminazione del carico fiscale gravante sulle operazioni attuate dagli enti
locali relativamente al patrimonio di edilizia residenziale sovvenzionata e
l’eliminazione dell’Ici gravante sul patrimonio di edilizia residenziale
pubblica sovvenzionata ma garantendo compensazioni statali.
Ridurre le imposte sulle compravendite della prima casa e i costi di
intermediazione.
Trasferire ai comuni il gettito derivante dall’imposta di registro sui
contratti di affitto.
Richiedere forme di pagamento dei canoni di locazione attraverso bonifico o
assegno bancario ai fini della riduzione dell’evasione fiscale.
Rendere permanenti le attuali agevolazioni fiscali (36%) sulle
ristrutturazioni edilizie innalzandole fino al 50% nei casi di consolidamento
statico e adeguamento alla normativa sismica e di adeguamento ai fini
dell’accessibilità e della sicurezza degli alloggi di proprietà degli anziani a
basso reddito. Le agevolazioni vanno estese anche al patrimonio di edilizia
residenziale pubblica, anche in situazioni di regime condominale. In ogni caso,
qualora il proprietario assuma l’obbligo di destinare l’alloggio ristrutturato
alla locazione a canone agevolato occorre prevedere l’innalzamento della
detrazione anche fino al 50% dei costi sostenuti.
b.2) Proposte per la normalizzazione del mercato immobiliare.
Creare opportunità per realizzare interventi in locazione permanente o a lungo
termine, utilizzando anche strumenti innovativi, che sappiano attrarre
investitori privati e istituzionali in una nuova politica di Welfare abitativo.
Impegnare il Ministero dell’economia ad acquisire i dati quantitativi e
qualitativi sul patrimonio degli enti previdenziali, delle Poste e di RFI e
società collegate e a tutti gli enti che fruiscono di sovvenzioni statali.
Impegnare le Regioni e gli enti locali ad acquisire dati quantitativi e
qualitativi degli alloggi di proprietà pubblica anche ai fini della costituzione
della banca dati dell’Osservatorio della condizione abitativa.
Attribuire ai Comuni il diritto di prelazione in ogni fase del processo di
vendita del patrimonio degli enti previdenziali favorendo l’acquisto da parte
dei comuni con modalità di acquisizione analoghe a quelle offerte agli
inquilini.
Intervenire con procedure accelerate in modo che siano conferiti poteri
speciali ai Sindaci per l’attuazione dei provvedimenti autorizzativi
esclusivamente per la realizzazione di interventi di edilizia residenziale
pubblica in presenza di situazioni di emergenza abitativa (fermo restando le
tutele).
Avviare una riflessione sui diversi modi per raggiungere l’equilibrio
economico nella gestione del patrimonio di edilizia residenziale pubblica e per
verificare la conciliabilità di tale equilibrio con l’insostituibile funzione di
solidarietà sociale degli enti a tale scopo costituiti.
Prevedere un regime fiscale agevolato per la costituzione e le attività dei
Fondi immobiliari etici il cui oggetto prevalente sia costituito dall’offerta di
alloggi sociali (in analogia a quanto è stato previsto per le Siiq).
c) Individuazione di misure per la cooperazione istituzionale.
Il Tavolo ritiene che il rilancio delle politiche abitative deve essere
accompagnato dall’effettivo avvio dell’ Osservatorio nazionale delle politiche
abitative da mettere in rete con gli Osservatori regionali e di altri soggetti
interessati. L’Osservatorio va inteso come strumento di “sostegno tecnico” alla
formazione delle politiche abitative ed urbane, che oltre ad effettuare la
raccolta dei dati e la sistematizzazione delle informazioni relative al comparto
acquisite in ambiti locali, permetta l’aggiornamento di quei parametri in grado
di descrivere la condizione abitativa ed urbana. E’, naturalmente, essenziale
assicurarne l’adeguamento finanziamento.
L’Osservatorio deve offrire un sistema di conoscenze - anche costituendo una
“Banca dati degli alloggi e degli utenti” - in grado di orientare la
programmazione delle risorse in relazione alle diverse specificità territoriali
e ad aspetti di disagio abitativo provenienti da particolari segmenti sociali,
in relazione ai quali andranno attivati speciali forme organizzative (focus).
Si ravvisa anche la necessità di costituire Osservatori comunali sul mercato
dell’affitto prevedendo anche l’attivazione di Commissioni per la conciliazione
del contenzioso.
Si ritiene inoltre che il Tavolo di concertazione non debba esaurirsi con
l’assolvimento della funzione assegnata dalla legge 9/2007. Il Tavolo deve
rappresentare non solo il momento del confronto con tutti i soggetti
protagonisti nel settore dell’abitazione per il varo del programma nazionale
previsto ma può e deve costituire uno strumento ordinario a cui affidare il
compito di elaborazione di proposte concernenti le politiche abitative
attraverso un dialogo continuo e permanente con le parti interessate.
d) Stima delle risorse finanziarie per l’attuazione del programma nazionale.
Il Tavolo ritiene prioritario che si giunga a finanziare in modo consistente il
nuovo piano di edilizia residenziale realizzando un piano nazionale finalizzato
all’offerta in locazione per le famiglie più bisognose con annualità di
finanziamento certe da prevedere nella legge finanziaria essendo cessato il
prelievo ex Gescal che aveva garantito al comparto dell’edilizia residenziale
pubblica un flusso finanziario costante nell’acquisizione e consistente
nell’entità (oltre 3000 miliardi di vecchie lire l’anno).
Occorre pertanto destinare in misura certa una parte del bilancio statale alle
politiche abitative, che consenta a Regioni e Comuni di programmare con
continuità. Tali risorse dovranno avere carattere di volano per determinare
all’interno dei programmi regionali la necessaria attivazione di risorse locali
(regionali, comunali, private e comunitarie) che insieme concorrano a sviluppare
un’offerta pluriennale di alloggi sociali.
Il dimensionamento dell’impegno finanziario – sostitutivo del canale di
finanziamento ex Gescal - si deve attestare tra 1,2 miliardi di euro/anno e 1,5
miliardi di euro/anno.
Possono essere, inoltre, attivati nuovi strumenti finanziari quali, in
particolare, i Fondi immobiliari etici. Tali fondi possono essere sostenuti da
risorse pubbliche e private, fondazioni bancarie.
Considerare la possibilità di utilizzare, per la realizzazione di alloggi di
edilizia sociale all’interno di programmi di riqualificazione urbana,
finanziamenti di natura straordinaria quali quelli attribuiti alle Regioni con
la programmazione del F.A.S.
Incrementare ad almeno 500 milioni di euro la dotazione annuale del Fondo
nazionale di sostegno per l’accesso alle abitazioni in locazione che eroga a
favore di inquilini in possesso di determinati requisiti un contributo per il
pagamento dell’affitto, in relazione all’incidenza del canone sul reddito
familiare, per un alloggio da reperire sul libero mercato.
4. CRITICITA’
Si riportano di seguito le tematiche e le questioni in relazione al quale
duranti i lavori del Tavolo sono state registrate posizioni differenziate e
sulle quali occorrerà procedere ad ulteriori approfondimenti. E ciò anche in
relazione alla necessità di conoscere le risorse che effettivamente potranno
essere destinate al comparto dell’edilizia residenziale.
Ici
Sull’ipotesi di riduzione o abbattimento dell’Ici sulla prima casa, si pone il
problema che vengano individuate adeguate compensazioni statali a favore dei
comuni. Permangono, in ogni caso, diversi orientamenti riguardo ad una
estensione generalizzata del beneficio ovvero solo nei confronti dei possessori
di prima ed unica casa e alle caratteristiche di reddito.
Revisione degli estimi catastali
La revisione degli estimi catastali è indicata da alcune parti come la possibile
fonte di copertura per procedere alla riduzione fino all’abbattimento dell’Ici
sulla prima casa. La revisione degli estimi catastali – se basata su un Catasto
di natura esclusivamente patrimoniale - non è condivisa.
Cedolare secca
E’ stata avanzata l’ipotesi di introduzione di un’aliquota ridotta (cedolare
secca) al 20% sui redditi da locazione seppure in presenza di posizioni
orientate alla finalizzazione della misura alle sole locazioni a canone
concordato ovvero anche a quelle offerte a libero mercato.
Imposta di scopo
Si registra la richiesta di introdurre una “imposta di scopo” per finanziare la
realizzazione di edilizia residenziale pubblica a canone sociale- in analogia a
quanto prevista dalla legge finanziaria 2007 per la realizzazione di opere
pubbliche.
Depositi cauzionali
E’ stata avanzata l’ipotesi di utilizzare i depositi cauzionali dei contratti di
affitto per realizzare un Fondo di rotazione per il rilancio del mercato
dell’affitto a canone concordato.
Dismissione patrimonio e.r.p.
Da alcune parti viene proposta , al fine di non ridurre ulteriormente la
consistenza del patrimonio di edilizia residenziale pubblica, di sospendere i
processi di dismissione in corso.
Qualificazione soggetti gestori
E’stata prospettata l’introduzione di rigorosi criteri di accreditamento sia per
i soggetti gestori di alloggi di proprietà pubblica sia per la selezione di
soggetti attuatori di programmi di alloggi privati sostenuti da incentivi
pubblici.
Disincentivi fiscali al canale “libero”
Registrazione dei provvedimenti di convalida degli sfratti
Revisione dei criteri di assegnazione e di permanenza per gli alloggi e.r.p.
Agevolazioni fiscali per enti previdenziali privatizzati