PREMESSA

Le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali, da inserire nell’Accordo di cui all’art. 2, comma 3, della L. 431/98, che tengano conto della specificità del mercato abitativo nell’area pisana e, nell’ambito dei principi stabiliti dalla legge, si propongono in particolare i seguenti obbiettivi:

- Favorire l’allargamento del mercato agli immobili attualmente sfitti e l’accesso alle locazioni per i settori sociali che attualmente ne sono esclusi;
- Avviare a soluzione il problema degli sfratti per finita locazione, incentivando la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti;
- Ricondurre alla legalità il mercato degli affitti laddove risulta sommerso e irregolare.
 
 La struttura del presente Accordo Territoriale, ad eccezione dei riferimenti relativi alla “Zonizzazione” e alle “Fasce di oscillazione dei Canoni”, è dalle parti ritenuta valida ed essenziale, come metodo operativo e per i suoi contenuti, per tutti i Comuni della Provincia di Pisa.
 
 Le Associazioni firmatarie ritengono essenziale affiancare al contratto un ampio sistema informativo e a questo scopo reputano necessario istituire alcuni strumenti tecnici, di seguito elencati, a sostegno della contrattazione.
 
 * Osservatorio Territoriale.
 L’Osservatorio territoriale, al quale faranno riferimento le commissioni previste dal presente Accordo, dovrà avere compiti di studio e di monitoraggio delle problematiche abitative sia pubbliche che private, in particolare sulle seguenti materie:
 
- Mercato e costo delle locazioni abitative, anche in confronto alle altre città;
- Tendenze e prospettive di investimento per settori: piccola e media proprietà, Enti, Assicurazioni, grandi gruppi;
- Tendenze delle tipologie costruttive;
- Evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alla condizione giovanile, agli immigrati, alle giovani coppie, agli anziani;
- Contratti di locazione e provvedimenti esecutivi di rilascio;
- Processi di vendita e dismissione del patrimonio pubblico e degli Enti.
 
 La composizione e le modalità di costituzione dell’Osservatorio saranno definite entro 90 giorni dalla sottoscrizione del presente Accordo Territoriale.
All’interno dell’Osservatorio si costituirà la “Borsa delle Locazioni”, organismo composto dagli enti designati unanimemente dalle Associazioni firmatarie del presente Accordo.
 

* Commissione per la formazione.

Tale organismo, composto dai Sindacati della Proprietà e degli Inquilini ed eventualmente da funzionari delle Amministrazioni Comunali interessate, avrà compiti di studio, proposta e aggiornamento professionale degli operatori del settore, limitatamente alla gestione dei Contratti di locazione.
 

* Agenzia per la Locazione.
L’Agenzia, composta da rappresentanti delle parti firmatarie e degli Enti Locali, dovrà avere lo scopo di favorire l’accesso al mercato locativo privato, in particolare da parte di gruppi socialmente deboli, agevolando l’incontro tra la domanda e l’offerta attraverso iniziative e organismi adeguati.

Capitolo I : CONTRATTI CONCERTATI Ex art. 2 comma 3 della Legge 431/98 e art. 1 del D.M. 5.3.99

Parte Prima – NORME GENERALI

Art. 1 – Oggetto.

1. Il presente Accordo disciplina i Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo previsti dall’art. 2, comma 3, legge 431 del 9 Dicembre 1998 e dell’art. 1 del Decreto del Ministero dei  Lavori Pubblici del 5 Marzo 1999.
 

Art. 2 – Durata.

1. L’Accordo, stante l’esigenza di sperimentare i meccanismi contrattuali e la mancata definizione delle microzone censuarie, ha carattere transitorio ed ha validità di 24 mesi a decorrere dalla data del deposito dello stesso presso i Comuni interessati e comunque mantiene la sua validità fino al raggiungimento di un eventuale nuovo accordo territoriale.
Alla scadenza sarà verificata la sua adeguatezza agli scopo preposti e saranno adottate eventuali modifiche e integrazioni.
 

Parte seconda – DETERMINAZIONE DEI CANONI

Art. 3 – Canone.

1. Il Canone di Locazione degli immobili è determinato, secondo le disposizioni contenute negli articoli successivi, in base ai seguenti elementi:

- Ubicazione sul territorio;
- Classificazione per caratteristiche;
- Superficie;
- Dotazione di mobilio;
- Durata del Contratto.
- Valutazione del mercato immobiliare.
 

Art. 4 – Zonizzazione.

1. In assenza dell’individuazione delle microzone censuarie di cui all’Art. 1, Decreto del Ministero dei LL.PP. 5.3.99, la zonizzazione di riferimento è stata individuata dalla Commissione appositamente costituita che ha stabilito la creazione delle zone omogenee secondo le indicazioni della Convenzione Nazionale del 5.3.99, utilizzando le UTOE (Unita Territoriale Omogenea Elementare), già definite dall’Ufficio Tecnico del Comune, evidenziate con colorazioni diverse così come sono state fissate sulla cartografia accettata dalle parti e depositata presso il Comune di Pisa il 21.6.99
Le zone omogenee sono state così identificate (i numeri sono riferiti alle UTOE della Cartografia predisposta dall’Ufficio Tecnico del Comune) :

Zona di pregio :
 

1. Il Canone di Locazione degli immobili da locare è determinato per zona sulla base delle seguenti fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile minimo ed uno massimo a mq., avendo tenuto conto del risparmio fiscale nonché della minor durata del Contratto di locazione.

Art. 6 – Superficie convenzionale.

1. La superficie convenzionale dell’alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi:

a) L’intera superficie utile dell’unità immobiliare;
b) Lo 0,60 della superficie utile delle autorimesse singole;
c) Lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
d) Lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine ed altri simili accessori;
e) Lo 0,10 della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;

1. Questo parametro di superficie sarà valido e applicabile sino alla determinazione dei criteri di misurazione che saranno adottati dall’U.T.E. per i nuovi estimi.
Verificatasi questa circostanza le parti si incontreranno per accordarsi sulla necessità di rivisitare il presente articolo e quello del precedente n. 5.
 

Art. 7 – Classificazione degli immobili.

1. Gli elementi da considerare, per individuare il Canone effettivo, compreso tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione di cui all’art. 5, sono i seguenti:

- Tipologia dell’alloggio;
- Stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile;
- Pertinenze dell’alloggio;
- Presenza di spazi comuni;
- Dotazione dei servizi tecnici.
- Vetustà dell’immobile

2. Le unità immobiliari sono classificate in base alle caratteristiche sotto indicate, di  Tipo A, B, C :

Unità Immobiliare di TIPO A

E’ classificato di TIPO A l’immobile che, oltre alle caratteristiche stabilite per quello di tipo B, sono stati edificati o completamente ristrutturati, ai sensi del vigente regolamento edilizio, negli ultimi 10 anni e che possiedono almeno 2 delle seguenti caratteristiche :
a) rifiniture di particolare pregio;
b) dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno 3 elementi (per appartamento con superficie superiore a 80 mq.):
c) presenza di sistemi di condizionamento d’aria;
d) dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (garage, terrazze, logge, cantine ecc.) di superficie utile complessiva superiore al 15% della superficie utile dell’unità immobiliare della quale sono pertinenze;
e) dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità;
f) dotazione di giardini ad uso esclusivo di superficie superiore al 30% della superficie utile dell’unità immobiliare.

Agli alloggi con 3 o più caratteristiche si applicano i valori compresi tra il valore massimo e il valore medio della forcella; a quelli con 2 caratteristiche si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella.

Unità Immobiliare di TIPO B

Si considera di TIPO B l’alloggio dotato delle seguenti caratteristiche:
a) riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente e a norma e/o consentito dalle leggi vigenti;
b) servizio igienico posto all’interno dell’alloggio, con almeno 4 elementi sanitari, fornito di finestra o areazione forzata;
c) impianto idrico idoneo ed efficiente;
 
 
d) impianto elettrico a norma e/o consentito dalle leggi vigenti;
e) ascensore (solo per unità immobiliari poste oltre il (secondo) terzo piano fuori terra, in immobile con oltre 3 piani fuori terra);
f) ambienti a norma secondo le leggi vigenti e i regolamenti igienico sanitari;
g) infissi ed affissi efficienti.

Agli alloggi con oltre 25 anni di vetustà dalla data di costruzione o di completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella.

Unità Immobiliari di TIPO C

Si considera di TIPO C l’alloggio dotato delle seguenti caratteristiche:
a) servizio igienico posto all’interno dell’alloggio, con almeno 2 elementi sanitari, fornito di finestra o areazione forzata;
b) impianto idrico idoneo ed efficiente;
c) impianto elettrico a norma di legge

Agli alloggi con oltre 50 anni di vetustà dalla data di costruzione o di completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della forcella.

3. Qualora l’alloggio sia dotato di un solo servizio igienico con meno di 2 elementi sanitari oppure sia posto all’esterno dell’alloggio, ovvero agli alloggi dichiarati antigienici dalle competenti autorità per il calcolo del Canone si applica un abbattimento del 50% sui valori minimi
 

Art. 8 - Maggiorazione per particolari categorie di immobili

1. Gli importi della Tabella di cui all’art. 5 sono incrementati fino ad un massimo del 15% per gli alloggi con superficie utile pari o inferiore a 45 metri quadri.

2. In caso di unità immobiliari arredate, il canone può essere incrementato fino al 20%, da graduarsi in relazione alla quantità e qualità dell’arredo.
 

Art. 9 - Maggiorazione per durata del Contratto superiore al minimo

1. Possono essere stipulati contratti di locazione per una durata superiore a quella minima stabilita dall’art. 2, comma 3, della L. 431/98. In tal caso il canone concordato è incrementato del 2,5% per ogni ulteriore anno di durata oltre il minimo di legge.
 
 

Art. 10 – Il rinnovo del Contratto di locazione

1. Ove le parti contraenti concordino di stipulare un nuovo contratto di locazione come rinnovo di un precedente rapporto di locazione abitativa, le fasce di oscillazione dei canoni subiranno, nei valori di minimo e di massimo, una diminuzione del 5% a valere per l0intera durata del nuovo contratto di locazione.
 

Art. 11 – Aggiornamento del Canone

1. Il Canone di locazione determinato sulla base degli articoli precedenti sarà aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertato dall’ISTAT. Detto aggiornamento sarà applicato sulle variazioni del costo della vita eccedenti il 2%.
 

Art. 12 – Contratto Tipo

1. I Contratti di locazione realizzati sulla base dei criteri contenuti nel presente Capitolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il Contratto Tipo di cui all’Allegato A che forma parte integrante del presente accordo.

2. Agli stessi si applicano altresì le norme in materia di locazione del Codice Civile, nonché le norme della Legge 392/78 non espressamente abrogate.
 

Art. 13 - Commissione di Conciliazione Stragiudiziale

1. Nel Contratto Tipo sarà prevista la seguente clausola: “Ciascuna parte adirà, per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine alla esatta applicazione dell’Accordo Territoriale, in precedenza citato anche in relazione al canone, una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale”.
2. La Commissione di Conciliazione è costituita da 2 componenti scelti tra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale e coordinata dagli Assessori con delega alle politiche della casa (o, in caso di impedimento, da loro delegati) dei Comuni presso i quali viene depositato il presente accordo, relativamente alle questioni di competenza territoriale.
 In caso di mancato accordo o nel silenzio della Commissione, le parti potranno adire al Giudice ordinario dopo 30 giorni dalla notifica del ricorso alla controparte.
3. In caso di incremento o diminuzione dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del presente Accordo Territoriale, la parte interessata potrà adire la Commissione Stragiudiziale di Conciliazione la quale determinerà, nel termine perentorio di 90 giorni, il nuovo canone a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale, o fino a nuova variazione.
 

Capitolo II : CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI Ex art. 5 comma 1 della Legge 431/98 e art. 2 del D.M. 5.3.99

Durata da un mese a 18 mesi

Vengono individuate le seguenti fattispecie a soddisfacimento delle esigenze dei proprietari e degli inquilini, da documentare :

Esigenze dei proprietari :
Qualunque esigenza del locatore e dei suoi parenti sino al 2° grado, collegata ad eventi certi e documentabili da indicare sul contratto come, a titolo esemplificativo, Matrimonio, Pensionamento, trasferimento per lavoro o aggiornamento professionale e simili.

Esigenze degli inquilini :
- Qualunque esigenza del conduttore o dei componenti del suo nucleo familiare collegata ad eventi certi e documentabili da indicare sul contratto, come Matrimonio, Pensionamento, Mobilità o trasferta per lavoro, corsi professionali o di specializzazione.
- Rapporto di lavoro dipendente a tempo determinato con sede di lavoro in Comune diverso da quello di residenza.
- Assegnazione di alloggio ERP, acquisto di alloggio in cooperativa o da privati che si renda disponibile per la consegna entro 18 mesi dalla data di stipula del contratto di locazione, dimostrato con documentazione da indicare sul contratto.
- Necessità di vicinanza a parenti fino al 4° grado bisognosi di assistenza e/o cure, da attestare con documentazione ufficiale da indicare sul contratto.
- Missioni temporanee per esigenze militari, sanitarie, di polizia e simili.

Per la stipula del Contratto di cui al presente accordo é sufficiente la sussistenza di una delle suindicate esigenze in capo ad una sola delle parti contraenti purché espressamente citata nello stesso Contratto.

I Contratti di locazione realizzati sulla base dei criteri contenuti nel presente Capitolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il Contratto Tipo di cui all’Allegato B che forma parte integrante del presente accordo.

Per il Comune di Pisa si applicano i valori previsti dai contratti concertati per residenti; per i restanti Comuni della Provincia il Canone sarà determinato dalla libera contrattazione tra le parti, a richiesta assistite dalle rispettive Organizzazioni sindacali.

Pisa 12/7/99

Le Organizzazioni sindacali degli Inquilini:

SICET,  SUNIA, UNIAT,  U.I., ANIA
 
Le Organizzazioni della Proprietà:

Confedilizia, Confappi, UPPI, APPC