Tra:
1) il SICET (Sindacato Inquilini Casa e Territorio)
della Provincia di Napoli, con sede in Napoli, alla Via Guantai Nuovi, 30, in
persona del Segretario Provinciale, Sig. Giovanni Galluccio, nato a Napoli il 22.11.1943;
il Sunia (Sindacato Nazionale Inquilini ed Assegnatari) Federazione Provinciale
di Napoli, con sede in Napoli, al Corso Umberto I, n° 329, in persona del Segretario
Provinciale, Sig. Antonio Giordano, nato a Roccapiemonte il 29.12.1954;
e
l'UNIAT (Unione Nazionale Inquilini Ambiente e Territorio) Federazione della
Provincia di Napoli, con sede in Napoli, al Corso Umberto I, n° 23, in persona
del Segretario Provinciale Sig. Lorenzo Caso, nato a Rodi (GRECIA) il 10.1.1939,
da una parte,
e
2) l'A.P.E. NAPOLI (Associazione
Provinciale della Proprietà Edilizia Napoli - Confedilizia) con sede in Napoli,
al Viale Gramsci, 17/B, in persona del Presidente, Prof. Luigi de Lutio di Castelguidone,
nato a Napoli il 6.12.1931;
l'A.S.P.P.I. (Associazione Piccoli Proprietari Immobiliari)
con sede in Napoli,alla via Toledo n° 373,in persona dal Presidente Avv.Raffaello
Lerro, nato a Napoli il 27.2.1950;
l'A.P.P.C. (Associazione Piccoli Proprietari
Case), con sede in Napoli al Centro Direzionale, Is.E/2 in persona del Presidente
Avv. Rocco Mastrangelo,nato a Foggia il 3.3.1956, dall'altra parte,
L'ambito di applicazione del presente Accordo Territoriale, per
i contratti in epigrafe, è costituito dal territorio amministrativo del Comune di
Napoli.
Il territorio comunale, ai fini della determinazione del valore dei canoni di locazione per i contratti stipulati ai sensi delle norme richiamate in epigrafe, è diviso - acquisitesi anche le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone catastali - in nove aree omogenee (di cui una di particolare pregio, suddivisa in due compartimenti, ed una di particolare degrado) come individuate nell'allegato A).
I << valori di riferimento>>, minimo e massimo dei canoni di locazione,
per le aree omogenee - come individuate all'art.2, Allegato A) - in cui è diviso
il territorio amministrativo del Comune di Napoli, sono definiti nelle misure riportate
nell'Allegato B) ed espressi in £/mq. annue.
Per la determinazione del<< valore effettivo>> del canone di locazione sono definite quattro fasce di oscillazione dei canoni e sono fissati gli elementi oggettivi caratterizzanti ogni singola fascia, come indicati nell'Allegato C), parte prima.
Le parti contrattuali, individuate - in base ai dati catastali del fabbricato (sezione, foglio e relativi allegati) - l'area urbana omogenea in cui è ubicato l'immobile, oggetto del rapporto locativo, e - in base agli elementi di caratterizzazione - la fascia di oscillazione in cui questo si colloca, concorderanno il canone , tra il valore minimo ed il valore massimo attribuiti alla fascia di competenza, con riferimento allo stato di conservazione dell' unità immobiliare e del fabbricato in cui essa è compresa, e alla superficie utile calcolata secondo i criteri indicati nell'Allegato C), parte seconda.
Ai fini della previsione di cui al punto 5 dell' art. 1 del D.M. 5.3.99 n° 67, per i contratti stipulati con Compagnie Assicurative, Enti Privatizzati, ovvero soggetti giuridici o individuali detentori di grandi proprietà immobiliari, il canone, definito con le modalità di cui agli artt. 2, 3 e 4, ed agli Allegati A), B) e C) del presente Accordo Territoriale, potrà essere ridotto, d'intesa tra le parti sottoscrittrici dell'accordo integrativo, fino ad un massimo del 15% del valore concordato.
Il "contratto tipo locale" (Allegato D) - da utilizzarsi necessariamente per la istituzione dei rapporti locativi in epigrafe - è definito sulla base del modello allegato al D.M. 5.3.99 n° 67, con l'inserimento della seguente clausola:
"Ciascuna parte potrà adire, per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all'interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonchè in ordine all'esatta applicazione del presente Accordo Territoriale anche a riguardo del canone, una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale composta da tre componenti, due scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie del presente Accordo Territoriale sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore, ed un terzo, che svolgerà eventualmente funzioni di presidente, sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo".
"In caso di variazione in più o in meno dell' imposizione fiscale
rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata
potrà adire la Commissione stragiudiziale di conciliazione di cui al punto precedente,
la quale determinerà nel termine perentorio di 90 giorni, il nuovo canone, a valere
fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l' eventuale periodo
di proroga biennale, o fino a nuova variazione."
L'ambito di applicazione del presente Accordo Territoriale, per
i contratti in epigrafe, è costituito dal territorio amministrativo del Comune di
Napoli.
Con riferimento all' art. 2, comma 4ø, D.M. 5.3.99 n°67, il canone
dei contratti di locazione <<transitori ordinari>> sarà concordato dai contraenti
nell'ambito dei valori e dei criteri stabiliti dagli artt. 2, 3 e 4 e dagli Allegati
A), B) e C) del presente Accordo Territoriale.
La transitorietà del contratto di locazione è giustificata:a) per il locatore1) se persona fisica, dall'esigenza di destinare l'immobile ad uso abitativo, proprio, del coniuge, dei genitori o dei figli per uno dei seguenti motivi:
- trasferimento;
- rilascio di immobile detenuto in locazione;
- esecuzione di lavori di ristrutturazione dell'immobile già posseduto o detenuto;
- trasferimento o inizio di attività artigianale o professionale;
- separazione personale;
- divorzio e cause equiparate;
2) se persona giuridica, società, ente pubblico o con finalità pubblica, sociale, di culto, cooperativistica, mutualistica, assistenziale e culturale, dall'esigenza di destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le proprie finalità.
b) per il conduttore
1) dall'esigenza di abitare l'immobile per uno dei seguenti motivi:
- studio, inteso come necessità di frequenza di corsi temporanei, di approfondimento, di specializzazione, di ricerche o altro;
- lavoro, riferito anche ad attività di formazione ed avviamento professionale, sebbene non retribuiti;
- salute e famiglia;
- separazione personale ovvero divorzio e cause equiparate;
- servizio civile;
- sfratto esecutivo con possibilità di reperimento di altro alloggio nell'ambito temporale di diciotto mesi;
- provvedimenti amministrativi, temporaneamente impeditivi dell'uso del l'alloggio di abituale residenza.
Per la stipula di un contratto << transitorio ordinario>> sarà sufficiente l'individuazione di una sola delle predette specifiche esigenze, anche se riferite al solo locatore o conduttore, semprechè siano certificate da idonea documentazione.
Il contratto di locazione <<transitorio ordinario>> dovrà essere stipulato necessariamente secondo il "contratto tipo locale", definito sulla base del modello allegato al D.M. 5.3.99 n° 67, che, nel testo concordato tra le parti firmatarie, costituisce l'Allegato E) del presente Accordo Territoriale.
Il contratto tipo prevede anche le modalità di designazione dei componenti la Commissione di Conciliazione Stragiudiziale, come definite con la clausola richiamata all' art. 6 del presente Accordo Territoriale.
L'ambito di applicazione del presente accordo, per i contratti in epigrafe, è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Napoli, sede di Università, nonchè dai territori amministrativi dei Comuni limitrofi di Arzano, Casandrino, Casavatore, Casoria, Cercola, Marano di Napoli, Melito di Napoli, Mugnano di Napoli, Portici, Pozzuoli, Quarto, S. Giorgio a Cremano, S. Sebastiano al Vesuvio e Volla.
Con riferimento all' art. 3, comma 4° del D.M. 5.3.99 n° 67, il canone dei contratti di locazione <<transitori per studenti universitari>> sarà definito dai contraenti, nell'ambito dei valori e dei criteri stabiliti dagli artt. 2, 3 e 4 e dagli Allegati A), B) e C) del presente Accordo Territoriale, per quanto concerne il Comune di Napoli, ovvero con le modalità previste dagli Accordi Territoriali che saranno stipulati per ciascuno dei Comuni limitrofi di cui all' art. 11 che precede.
Il contratto individuale di locazione <<transitorio per studenti universitari>> dovrà essere stipulato dai contraenti necessariamente secondo il "contratto tipo locale", definito sulla base del modello allegato al D.M. 5.3.99 n° 67, che, nel testo concordato tra le parti firmatarie, costituisce l' Allegato F) del presente Accordo Territoriale.
Il contratto tipo prevede anche le modalità di designazione dei componenti la Commissione di Conciliazione Stragiudiziale ed in esso dovrà essere inserita, a cura dei contraenti, la seguente ulteriore clausola:
"In caso di recesso da parte di uno o di più conduttori firmatari, in presenza di almeno uno degli iniziali titolari, è ammesso il subentro di altra persona nel rapporto di locazione. Il subentro dovrà essere comunicato per iscritto, a mezzo lettera raccomandata con avviso di ricevimento, al locatore da parte del conduttore (o conduttori) iniziale e del conduttore subentrante, il quale dovrà dichiarare di accettare solidalmente e integralmente i patti contrattuali.
Indipendentemente dai gravi motivi, è concesso al conduttore di recedere dal contratto, dandosene comunicazione con preavviso scritto di almeno un mese al locatore, quando si verifichi l'interruzione degli studi prima della scadenza contrattuale".
Per tutti i contratti previsti dal presente Accordo Territoriale:
gli oneri accessori saranno ripartiti tra locatore e conduttore secondo il criterio indicato nella tabella - da richiamarsi nel contratto di locazione - che costituisce l'Allegato G) del presente Accordo Territoriale;
il canone su richiesta del locatore potrà essere aggiornato, all'inizio del secondo e del terzo anno di durata contrattuale, in ragione del 75% della variazione in aumento, accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo, per le famiglie di operai ed impiegati intervenuta rispetto all'anno precedente, semprechè ciascuna variazione annuale superi il 2,5%.A decorrere dall'inizio del 4ø anno, nel caso di protrazione biennale in conseguenza di disdetta del locatore, ovvero di rinnovazione tacita, l'aggiornamento annuale del canone sarà dovuto, sempre su richiesta del locatore, a prescindere da ogni limite percentuale e sempre nella misura del 75%.
Il presente Accordo Territoriale, che avrà la durata di tre anni a decorrere dalla data del suo deposito presso il Comune di Napoli, potrà formare di comune intesa tra le parti oggetto di revisione, anche prima della sua scadenza, nelle ipotesi in cui:
a) siano deliberate dal Comune di Napoli specifiche aliquote ICI per gli immobili concessi in locazione con contratto stipulato in base al presente Accordo Territoriale;
b) siano modificate, con provvedimento legislativo, le agevolazioni fiscali previste dall' art. 8 della L. n° 431/98;
c) intervengano consistenti variazioni delle condizioni di mercato dei canoni di locazione per le città di Napoli;
d) si ritenga dalle parti stipulanti necessario procedere ad una modifica dell'Accordo stesso.
Il presente Accordo, dopo la scadenza triennale, resterà comunque
in vigore fino alla stipula di altro, a seguito dell'emanazione di un nuovo decreto
ministeriale di recepimento di Convenzione Nazionale sostitutiva di quella sottoscritta
l'8.2.99.
Il presente Accordo Territoriale è composto di 11 pag., è suddiviso
in 16 articoli con 7 allegati, contraddistinti dalle lettere A), B), C), D), E),
F) e G), che formano parti integranti dell'Accordo stesso.
Napoli, 22.7.99
per le Associazioni della per le Associazioni
Proprietà Edilizia Sindacali dei Conduttori
A.S.P.P.I.
S.I.C.E.T.
Il Presidente Il Segretario Provinciale
Raffaello Lerro
Giovanni Galluccio
A.P.E. Napoli S.U.N.I.A.
aderente alla Confedilizia Il Segretario Provinciale
Il Presidente Antonio Giordano
Luigi de Lutio di Castelguidone
A.P.P.C.
U.N.I.A.T.
Il Presidente Il Segretario Provinciale
Rocco Mastrangelo
Lorenzo Caso