Ai sensi e per gli effetti  dell’art. 2co.3 l.431/98 e del D.M. dei Lavori Pubblici, di concerto con il Ministro delle Finanze, del 05/3/1999
tra le seguenti Organizzazioni Sindacali:
Confedilizia di Isernia con sede ad Isernia in via Kennedy, 62, in persona del Presidente pt. Avv. Antonio Scuncio
 
per la proprietà edilizia

e

SICET- Cisl  MOLISE territorio di Isernia, con sede in Isernia alla  via Gorizia ,23, in persona del Segretario p.t. dr. Mario FUSCHINO NONCHE’ ANTONIO ALBINIANO

nonchè

 SUNIA , con sede in Isernia alla via Campania, n° 45,   in persona della segretaria Pt.
 dr.ssa Mariagrazia BOVE
 

 per i conduttori

 premesso che

in data 05/03/99 il Ministro dei Lavori Pubblici, di concerto con il Ministro delle Finanze, ha emanato il decreto di cui all’art.4 co11 L. 431/98, contenente i criteri generali per la definizione dei canoni di locazione da determinare nell’ambito degli Accordi locali previsti dall’2 co. II L.431/98;
l’Accordo locale, secondo il disposto dell’art.1 commi I, II, III, del D.M. 05/03/98 deve stabilire, per ciascuna delle zone urbane omogenee, fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali le parti contrattuali private assistite - a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali, tenendo conto degli elementi previsti al successivo IV co. della citata norma, devono concordare il canone effettivo di locazione per l’unità immobiliare oggetto del contratto;
i valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione del canone, riferiti a ciascuna zona urbana omogenea, previsti dall’Accordo locale, devono altresì costituire, nell’ambito del territorio del Comune di Isernia, secondo il disposto degli artt. 2 e 3 del D.M. 05/03/99, i limiti di riferimento per la determinazione dei canoni di locazione degli immobili ad uso abitativo per i contratti di natura transitoria, previsti dall’art.5 L431/98;
i canoni di locazione per gli immobili situati nel territorio del Comune di Isernia di proprietà delle imprese di assicurazione, degli enti privatizzati e di soggetti - persone fisiche o giuridiche - detentori di grandi patrimoni immobiliari, nonché degli enti previdenziali pubblici, secondo il disposto dell’art.1 co. V-VI del D.M. 05/03/99, devono essere definiti all’interno dei valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione, riferiti a ciascuna zona urbana omogenea, in base ad appositi accordi integrativi locali fra le stesse proprietà assistite - a loro richiesta dall’associazione di rappresentanza prescelta fra quelle firmatarie dell’Accordo locale;
secondo il disposto degli artt. 1,2,e3  u.c., del D.M. 05/03/99, i contratti di locazione realizzati in base all’Accordo Locale, anche per la conformità del contatto ai fini dell’applicazione delle norme di agevolazione fiscale (ove prevista) di cui all’art.2 co. IV  e dell’art.8 co. I  L. 431/98, devono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti dallo stesso Accordo locale;
ai sensi dell’art.2,co IV L. 431/98, per promuovere la realizzazione dell’Accordo Locale, il Comune ha facoltà di deliberare aliquote dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dall’Accordo Locale stesso;
-è facoltà del Comune deliberare, anche per gli effetti dell’art. 11 co.V L431/98, risorse finanziarie aggiuntive, ricavate dal proprio bilancio, per l’erogazione dei contributi integrativi ai conduttori per il pagamento del canone di locazione, come previsto al co. IV della norma citata;
-tutto ciò premesso, tra le organizzazioni suindicate
              si conviene e si stipula quanto segue:

1. PREMESSA. La premessa è parte integrante del presente Accordo;
2. AMBITO DI APPLICAZIONE. Nell’ambito di applicazione del presente accordo per i contratti di cui in epigrafe sono ricompresi tutti gli immobili locati ad uso abitativo ricadenti sotto la giurisdizione amministrativa del Comune di Isernia
3. DURATA DELL’ACCORDO. Il presente Accordo resterà in vigore dalla sua sottoscrizione fino alla stipula di altro a seguito dell’emanazione di nuovo decreto ministeriale di recepimento della Convenzione Nazionale sostitutiva di quella sottoscritta l’8 febbraio 1999 e potrà, di comune intesa, formare oggetto di revisione allorchè il Comune deliberi aliquote ICI specifiche per i locatori che lochino sulla base del presente Accordo o siano modificate le agevolazioni fiscali di cui all’art8 L.431/98 o intervengano consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale dei canoni di locazione o quando lo si ritenga necessario.
4. CONTRATTI EX ART.2 CO III L. 431/98. Le parti private potranno stipulare contratti di locazione ex art. 2 co. III L:431/98, secondo le modalità per la determinazione del canone ed il contratto tipo come di seguito definiti:
4.1  INDIVIDUAZIONE DELLE “ZONE URBANE OMOGENEE”. Le organizzazioni firmatarie - ai fini del presente numero  - hanno individuato, avendo acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie, che sono state considerate - per quanto si è ritenuto opportuno - le seguenti n° 6 Aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici; verde pubblico servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali ecc.), tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali:
AREA 1 - “Centro Storico”
Sotto tale area vanno ricompresi gli immobili ricadenti nell’area circoscritta nell’allegata planimetria da colore blu:
evidenziata nell’allegata planimetria di colore blu:
AREA 2” Centro”
Sotto tale area vanno ricompresi gli immobili  ricadenti nell’area circoscritta nell’allegata planimetria da colore giallo:
AREA 3 “Periferia e Contrade”
Sotto tale area vanno compresi gli immobili siti in Zona “S. Lazzaro” nonche’per esclusione, tutti quelli delComune di Isernia non ricadenti nelle aree 1 e 2;
all’interno dele suddette aree omogenee, non si ritiene di dove evidenziare zone di particolare pregio o di particolare degrado, stante la sostanziale omogeneità delle aree;
4.2 CRITERI PER LA DEFINIZIONE DEI “VALORI DI RIFERIMENTO” MINIMO E MASSIMO DEI CANONI DI LOCAZIONE. Le organizzazioni firmatarie convengono di determinare (con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee) per ognuna delle suddette aree, i valori minimi e massimi del canone espressi in lire ad anno per ogni metro quadro utile. All’interno di ciascuna fascia di oscillazione per ciascuna area del presente accordo, sono delimitate con riferimento alla sotto indicata lista degli elementi oggettivi relativi all’immobile da locare:
ELEMENTI di "TIPO A”
A1 bagno interno completo di ogni elemento ( tazza, bidè vasca da bagno o doccia) e con almeno una finestra (o dispositivo di areazione meccanica);
ELEMENTI di “TIPO B”
B1  cucina abitabile con almeno una finestra;
B2  ascensore per unità abitative situate al piano III o superiore;
B3  riscaldamento autonomo;
ELEMENTI di “TIPO C”
C1  doppi servizi (di cui almeno uno con gli elementi A1);
C2  posto auto coperto;
C3  giardino condominiale;
C4  porte blindate e/o doppi infissi;
C5  isolamento termico-acustico;
C6  adeguamento impianto energetico a norma di legge vigente;
C7  adeguamento termico a norma di legge vigente
C8  adeguamento barriere architettoniche;
ELEMENTI di “TIPO D”
D1  balconi o terrazzo;
D2  cantina o soffitta
D3  vetustà inferiore a 25 anni, tranne che si tratti di immobile di pregio, sebbene non vincolati ai sensi di legge;
D4  giardino e/o spazio aperto esclusivo;
D5  appartamenti oggetto negli ultimi 10 anni d’intervento edilizio manutentivo per il quale è richiesta la dichiarazione in Comune di inizio attività;
D6  posto auto scoperto;
La presenza di almeno 7 dei sopraelencati elementi di TIPO A - B - C - D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare la sub-fascia superiore di appartenenza.
La presenza di almeno 4 dei sopraelencati elementi di TIPO A - B - C - D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare la sub-fascia intermedia di appartenenza
La presenza di almeno 3 dei sopraelencati elementi di TIPO A - B - C - D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare la sub-fascia inferiore di appartenenza
Le parti concorderanno il canone anche tenendo conto di quanto previsto dall’art1 co. IV D.M. 05/03/99 e dello stato manutentivo dell’unità abitativa e  dell’intero stabile.
 
4.4  DETERMINAZIONE DEL “VALORE EFFETTIVO” DEL CANONE DI LOCAZIONE. Individuata la fascia di oscillazione relativa alla zona urbana omogenea in cui è ubicato l’immobile e stabilita la sub-fascia in relazione agli elementi oggettivi che caratterizzano lo stesso immobile, le parti contrattuali determineranno l’importo del canone effettivo secondo quanto disposto all’art. 1 co. IV D.M. 05/3/99.
Alloggio ammobiliato. Quando l’alloggio sia completamente arredato, con mobilio efficiente ed elettrodomestici funzionanti, i valori delle sub-fasce potranno aumentare fino ad un massimo di:
a)  15% se la superficie dell’alloggio è pari od inferiore a mq. 55;
b)  10% negli altri casi.
Superficie dell’alloggio. I metri quadrati utili sono calcolati sulla base della superficie convenzionale dell’immobile con una tolleranza in più o in meno del 5%.
Durata del contratto. Qualora siano stipulati contratti la cui durata ecceda quella minima triennale prevista dalla legge le fasce di oscillazione potranno subire le seguenti variazioni, per l’intera durata contrattuale e, comunque, rimanendo entro i limiti massimi di fascia previsti:
a)  il valore minimo e massimo del canone mq./annuo sarà aumentato del 2% se il contratto prevederà la durata di quattro anni;
b)  il valore minimo e massimo del canone mq./annuo sarà aumentato del 4% se il contratto prevederà la durata di cinque anni;
c)  il valore minimo e massimo del canone mq./anno sarà aumentato del 6% se il contratto prevederà la durata di sei anni o maggiore.
Aggiornamento del canone. Il canone di locazione potrà essere aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione ISTAT dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatosi nell’anno contrattuale precedente quello di decorrenza dell’aggiornamento e con riferimento allo stesso mese di stipula del contratto.
Per ciò che attiene, invece, alla ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore, le organizzazione rinviano alla allegata tabella (all._5__), all’uopo predisposta.
4.5  CONTRATTO TIPO. Per le locazioni da stipulare ex art. 2 co. III L. 431/98 le parti private potranno avvalersi esclusivamente del “Contratto Tipo Locale” convenuto ed allegato al presente accordo (all._2_), in conformità al modello di contratto di cui all’allegato A del D.M. 05/3/99. Allo scopo di prevenire l’insorgenza di contenziosi od eventualmente favorirne il superamento, circa la corretta interpretazione e applicazione del presente Accordo, le Organizzazioni firmatarie dell’Accordo s’impegnano a promuovere presso i propri associati ed a sviluppare, se richiesto dalla parti contraenti, la fase di contrattazione preventiva per la stipula dei contratti di locazione.
Ognuna delle parti potrà attivare una procedura di accertamento contrattuale della conformità del canone dell’Accordo locale, valendosi delle rispettive Associazioni, anche nel corso della locazione. Per consentire detta procedura di accertamento è specificatamente prevista nel contratto di tipo locale (all.____) la seguente clausola: “Ciascuna delle parti contraenti potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del contratto, nonché in ordine all’esatta applicazione dell’accordo locale, anche riguardo al canone di locazione, una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale formata, quanto a tre componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell’Accordo, sulla base delle designazioni del locatore e del conduttore - e, quanto ad un quarto, che svolgerà eventualmente funzioni di Presidente, sulla base della scelta operata dai tre  componenti come sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo. In caso di variazioni in più od in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale, composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà nel termine perentorio di novanta giorni il nuovo canone, a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga, o fino a nuova variazione.
5.  Contratti transitori ordinari ex art. 5 co. I L. 431/98 ed art. 2 D.M. 05/3/99. Ai contratti di cui al presente numero si applicano i criteri e le modalità di cui ai punti 4.1, 4.2, 4.3 e 4.4 del presente Accordo.
5.1  CONTRATTO TIPO. Per le locazioni da stipulare in applicazione dell’art. 5 co. I L. 431/98 le parti private potranno avvalersi esclusivamente del “Contratto Tipo Locale” convenuto ed allegato al presente Accordo (all.3) in conformità al modello di contratto di cui all’Allegato B del D.M. 05/3/99.
Per la durata del contratto di locazione vale quanto previsto dall’art. 2 co. I del D.M. 05/3/99.
Per i contratti del presente numero vengono individuate le seguenti fattispecie a soddisfacimento, rispettivamente, di esigenze dei proprietari e dei conduttori:
a)  quando il proprietario abbia l’esigenza di adibire entro diciotto mesi l’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi:
? trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
? matrimonio dei figli;
? rientro dall’estero;
? destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli per ragioni di studio, esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
? destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio degli alloggi di servizio.
b)  qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto di locazione;
e/o
a)  quando il conduttore abbia l’esigenza di abitare l’immobile per motivi di:
? trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
? separazione o divorzio;
? assegnazione di alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa o presso privati entro 18 mesi;
? vicinanza momentanea a congiunti con necessità di assistenza.
b)  qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto di locazione.

6.  Contratti transitori per studenti universitari ex art. 5 co. II-III L. 431/98 ed art. 3 D.M. 05/3/99. Ai contratti di cui al presente numero si applicano i criteri e le modalità di cui ai punti 4.1, 4.2, 4.3 e 4.4 del presente Accordo.
6.1  CONTRATTO TIPO. Per le locazioni da stipulare in applicazione dell’art. 5 co. II L. 431/98 le parti potranno avvalersi esclusivamente del “Contratto Tipo Locale” convenuto ed allegato al presente Accordo (all.4) in conformità al modello di contratto di cui all’Allegato C del D.M. 05/3/99.
Per la durata del contratto di locazione vale quanto previsto dall’art. 3 del co. II del D.M. 05/3/99.
Tale fattispecie contrattuale è utilizzabile esclusivamente qualora l’inquilino sia iscritto ad un corso universitario in un Comune diverso da quello di residenza.
Nel contratto tipo locale dovranno essere previste le seguenti clausole:
a)  In caso di recesso da parte di uno o più conduttori firmatari, in presenza di almeno uno degli iniziali conduttori, è ammesso il subentro di altra persona nel rapporto di locazione. Il subentro dovrà essere comunicato per iscritto, a mezzo di lettera raccomandata A.R., dal conduttore iniziale e dal conduttore subentrante, al locatore che dovrà darne approvazione scritta.
b)  Indipendentemente dai gravi motivi, è concesso al conduttore di recedere dal contratto, dandone preavviso al locatore almeno due mesi prima, a mezzo di lettera raccomandata A.R., quando si verifichi prima della scadenza contrattuale l’interruzione degli studi.
c)  In caso di cessazione dell’iscrizione universitaria il contratto di locazione si risolverà, previa comunicazione scritta del locatore, a mezzo di lettera raccomandata A.R., con preavviso di almeno tre mesi.
7.  ACCORDI INTEGRATIVI E DI COMPARTO. Per la stipula dei contratti di locazione degli immobili situati nel territorio del Comune di Campobasso di proprietà delle imprese di assicurazione, degli enti privatizzati e di soggetti - persone fisiche o giuridiche - detentori di grandi patrimoni immobiliari, nonché degli enti previdenziali pubblici, secondo il disposto dell’art. 1 V, VI co. D.M. 05/3/99 fra le stesse proprietà assistite - a loro richiesta - dall’associazione di rappresentanza prescelta fra quelle firmatarie del presente Accordo e le Organizzazioni sindacali dei conduttori, rappresentative dell’inquilinato, in ogni caso firmatarie del presente Accordo, devono essere definiti “accordi integrativi e di comparto”.
Gli accordi integrativi e di comparto stabiliranno i canoni di locazione nei limiti previsti dal presente Accordo.
8.  COMMISSIONE DI CONCILIAZIONE STRAGIUDIZIALE. Su iniziativa delle parti contraenti, come da clausola inserita nel contratto tipo, tramite le rispettive Organizzazioni di categoria, si procederà alla costituzione di un’apposita commissione di conciliazione. La commissione di conciliazione opererà con le modalità di seguito indicate:
8.1  DOMANDA DI CONCILIAZIONE. Il procedimento di conciliazione può essere attivato su richiesta di una delle parti, anche attraverso la propria  Associazione. L’istanza, su apposito modulo, deve contenere l’indicazione dell’Associazione di cui ci si intende avvalere per l’assistenza nel tentativo di conciliazione. L’istanza viene depositata presso la segreteria della Commissione. Presso le Associazioni interessate è istituita una segreteria per il coordinamento dello svolgimento del procedimento. La segreteria rimette copia dei verbali di conciliazione alle parti interessate. A seguito dell’istanza di conciliazione di una delle parti, la segreteria notifica all’altra l’inizio della procedura. Quest’ultima deve far conoscere la propria disponibilità ad accettare l’invito entro venti giorni dalla ricezione della comunicazione e, contestualmente, indicare l’Associazione di cui intende avvalersi per l’assistenza. Fissata - entro venti giorni dalla ricezione dell’accettazione - la prima riunione la Commissione, alla presenza delle parti o dei loro rappresentanti, esamina la controversia, aggiornando se del caso la seduta. Se il tentativo di conciliazione riesce, viene redatto un verbale di conciliazione sottoscritto dalle parti. Gli eventuali oneri di registrazione del verbale di conciliazione gravano su ciascuna parte in eguale misura.
9.  Il presente accordo verrà depositato presso la Segreteria generale del Comune di Isernia, mediante consegna alla Segreteria stessa, Ufficio Protocollo.
10.  ALLEGATI
Allegato 1: Planimetria della Città di Isernia suddivisione del territorio in zone omogenee.
Allegato 2: Contratto Tipo Locale uso ordinario.
Allegato 3: Contratto Tipo Locale uso transitorio.
Allegato 4: Contratto Tipo Locale uso transitorio universitario.
Allegato 5: Tabella Ripartizione Oneri Accessori.
 

Isernia, 30 settembre 1999