ACCORDO TERRITORIALE SULLE LOCAZIONI ABITATIVE
(Art. 2, comma 3 e art. 5, comma 1 legge 431/1998 – decreto Ministero
LL. PP. del 5 marzo 1999)
Comuni di Firenze, Bagno a Ripoli, Campi Bisenzio, Fiesole, Greve in
Chianti, Impruneta, Lastra a Signa, S. Casciano in Val di Pesa, Scandicci,
Sesto Fiorentino, Signa
Stipulato tra:
Associazioni degli inquilini:
ANIA, SICET, SUNIA, UNIAT, UNIONE INQUILINI
Associazioni dei proprietari:
APPC, ASPPI, CONFAPPI, CONFEDILIZIA, UPPI
Firenze, 16 luglio 1999
Contratto concertato: Contratto tipo per il canone concordato (durata 3 anni + 2)
Contratto transitorio: Contratto tipo per l'affitto transitorio (durata da 1 a 18 mesi)
PREMESSA
Le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali,
da inserirsi nell’Accordo di cui all’art. 2, comma 3 della legge 431/1998,
che tengano conto delle specificità del mercato delle locazioni
nell’area fiorentina, e nell’ambito dei principi stabiliti dalla legge
si propongono in particolare i seguenti obiettivi:
favorire l’allargamento del mercato agli immobili attualmente sfitti
e l’accesso alle locazioni ai settori sociali che attualmente ne sono esclusi;
avviare a soluzione il problema degli sfratti per finita locazione,
incentivando la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti;
ricondurre alla legalità il mercato degli affitti sommerso e
irregolare.
Le Associazioni firmatarie ritengono essenziale affiancare al contratto
un ampio sistema informativo e a questo scopo reputano necessario istituire
i seguenti strumenti tecnici a sostegno della contrattazione, tenendo conto
anche eventualmente di accordi nazionali futuri.
Osservatorio territoriale
L’Osservatorio territoriale, al quale faranno riferimento le commissioni
previste dal presente Accordo, dovrà avere compiti di studio e monitoraggio
delle problematiche abitative sia pubbliche che private, in particolare
sulle seguenti materie:
mercato e costo delle locazioni, anche in confronto alle altre città;
tendenze e prospettive di investimento per settori: piccola e media
proprietà, Enti, Assicurazioni, grandi gruppi;
tendenze delle tipologie costruttive;
evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alla
condizione giovanile, agli immigrati, alle giovani coppie, agli anziani;
contratti di locazione e provvedimenti esecutivi di rilascio;
processi di vendita e dismissione del patrimonio.
La composizione e le modalità di costituzione dell’Osservatorio
saranno definite entro 90 giorni dalla sottoscrizione del presente Accordo
territoriale.
All’interno dell’Osservatorio si costituirà la "Borsa delle
locazioni", organismo composto dagli enti designati unanimemente dalle
associazioni firmatarie del presente Accordo
Commissione per la classificazione degli immobili e l’individuazione
delle zone omogenee ai sensi della legge 431/1998
Detta Commissione, composta da rappresentanti delle parti firmatarie,
dovrà studiare un nuovo sistema di classificazione degli immobili
più adeguato alla realtà urbanistica ed edilizia dell’area
metropolitana. La stessa avrà il compito di individuare le zone
omogenee di cui all’art. 1, comma 2 del decreto del Ministero LL. PP. del
5 marzo 1999. Le deliberazioni della commissione, ove adottate all’unanimità
dei componenti, costituiscono integrazione al presente Accordo.
Commissione per la formazione
Tale organismo, composto dai sindacati della proprietà e degli
inquilini ed eventualmente da funzionari delle Amministrazioni comunali
interessate, avrà compiti di studio, proposta e aggiornamento professionale
degli operatori del settore, limitatamente alla gestione dei contratti
di locazione.
Cassa dei depositi cauzionali e dei contributi per l’integrazione dei
canoni
La Cassa dei depositi cauzionali avrà finalità di solidarietà,
da espletarsi tramite attribuzione di contributi per l’integrazione dei
canoni a favore dei conduttori che per motivi di salute, di riduzione dell’orario
di lavoro, licenziamento, messa in mobilità, cassa integrazione,
subiscono una riduzione del reddito familiare.
La Cassa è finanziata con i depositi cauzionali dei singoli
contratti, versati volontariamente, e con l’1% dei canoni erogato dai proprietari
degli immobili. Tutto quanto sopra limitatamente ai rapporti di locazione
con la grande proprietà immobiliare.
La stessa è costituita dalle parti firmatarie e possono aderirvi
Comuni, Istituti di credito, e rappresentanti della proprietà edilizia.
Agenzia per la Locazione
L’Agenzia, composta da rappresentanti delle parti firmatarie e degli
Enti Locali, dovrà avere lo scopo di favorire l’accesso al mercato
locativo privato, in particolare da parte di gruppi socialmente deboli,
agevolando l’incontro tra la domanda e l’offerta attraverso iniziative
e organismi adeguati.
Le parti, considerato il nuovo sistema di contrattazione introdotto
dalla legge sulle locazioni, concordano, sulla necessità di definire
un nuovo metodo sulle relazioni e i diritti sindacali, facendo riferimento
anche a quelli già sperimentati all’interno di altre categorie.
Ravvisano inoltre l’esigenza di dotarsi di una disciplina e di una carta
dei diritti sindacali.
Parte prima
NORME GENERALI
Art. 1 (Oggetto)
Il presente Accordo disciplina i contratti di locazione di immobili
ad uso abitativo, previsti dall’art. 2, comma 3 e dall’art. 5, comma 1della
legge 431 del 9 dicembre 1998 nonché dagli artt. 1 e 2 del decreto
Ministero LL. PP. del 5 marzo 1999.
Lo stesso si applica ai contratti di locazione relativi a beni immobili
ubicati nel territorio dei Comuni di Firenze, Bagno a Ripoli, Campi Bisenzio,
Fiesole, Greve in Chianti, Impruneta, Lastra a Signa, S. Casciano in Val
di Pesa, Scandicci, Sesto Fiorentino, Signa.
Art. 2 (Durata)
L’Accordo decorre dalla data di deposito dello stesso presso il Comune
interessato. Stante l’esigenza di sperimentare i meccanismi contrattuali
e la mancata definizione delle microzone censuarie per Firenze, sarà
sottoposto a verifica, con eventuali modifiche e/o integrazioni, entro
18 mesi dalla data di deposito.
Parte seconda
DETERMINAZIONE CANONI
Art. 3 (Canone)
Il canone di locazione degli immobili è determinato, secondo
le disposizioni contenute negli articoli successivi, in base ai seguenti
elementi:
-ubicazione sul territorio
-classificazione per caratteristiche
-superficie
-dotazione di mobilio
-durata del contratto
Art. 4 (Zonizzazione)
In assenza dell’individuazione delle microzone censuarie di cui all’art.
1, decreto Ministero LL. PP. del 5 marzo 1999, la zonizzazione di riferimento
per il Comune di Firenze è quella individuata ai sensi dell’art.
18, legge 392/1978 e determinata con Deliberazione Consiglio Comunale n.
3904 del 30.10.1978.
Per tutti gli altri Comuni compresi nel presente Accordo, la zonizzazione
di riferimento è quella indicata nel successivo art. 5 e la relativa
cartografia è unita allo stesso per ciascun Comune.
Art. 5 (Fasce di oscillazione)
Il canone di locazione degli immobili da locare è determinato
per zona, sulla base delle seguenti fasce di oscillazione, comprendenti
un valore mensile minimo ed uno massimo a metro quadro.
Art. 6 (Superficie convenzionale)
La superficie convenzionale dell’alloggio, sulla base della quale viene
determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti
elementi:
l’intera superficie utile dell’unità immobiliare (per superficie
utile si intende l’area effettivamente calpestabile escludendo da tale
calcolo i palchi morti, le intercapedini fra i soffitti e tutte le aree
con altezza inferiore a cm. 180);
lo 0,50 della superficie utile delle autorimesse singole;
lo 0,30 della superficie del posto macchina in autorimesse di uso comune;
lo 0,25 della superficie utile di balconi, terrazze, cantine, palchi
morti ed altri accessori simili;
lo 0,15 della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento
esclusivo del conduttore;
lo 0,10 della superficie condominiale a verde nella misura corrispondente
alla quota millesimale dell’unità immobiliare.
Art. 7 (Classificazione immobili)
Gli elementi da considerare, per individuare il canone effettivo, compreso
tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione di
cui al precedente articolo, sono i seguenti:
tipologia dell’alloggio
stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile
pertinenze dell’alloggio
presenza di spazi comuni
dotazione di servizi tecnici.
Le unità immobiliari sono classificate in base alle caratteristiche
sottoindicate in tipo A, B e C:
UNITA’ IMMOBILIARE DI TIPO “A”
E’ classificato di tipo A l’immobile che, oltre alle caratteristiche
stabilite per quello di tipo B, presenta anche le seguenti:
risanamento complessivo o ristrutturazione, accertabili, dell’unità
immobiliare effettuati negli ultimi 10 anni, ai sensi dell’art. 31 lett.
C) e D) legge 457/1978;
immobile edificato negli ultimi 10 anni, escluso quelli di edilizia
convenzionata e sovvenzionata;
presenza di sistema di condizionamento d’aria nell’unità immobiliare;
rifiniture di particolare pregio;
dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di
almeno 3 apparecchi;
dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo ( terrazze, logge, giardino,
cortile, etc.) superiori al 30% della superficie utile dell’unità
immobiliare della quale sono pertinenze, e comunque con superficie non
inferiore a 20 metri quadri;
dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità,
relativamente alle sole unità immobiliari poste nelle zone di cui
alle lettere c) e d) art. 18, legge 392/78;
veduta dall’unità immobiliare di monumenti d’arte, bellezze
artistiche o paesaggistiche.
Per la classificazione di alloggio di tipo A basta il possesso di una
sola delle caratteristiche di cui ai numeri 1) e 2) oppure almeno due delle
altre o tre nel caso in cui fra queste vi siano comprese quelle di cui
al numero 8).
UNITA’ IMMOBILIARE DI TIPO “B”
Si considera di tipo B l’alloggio dotato di:
riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente ed a norma
e/o consentito dalle vigenti leggi;
servizio igienico con almeno 4 apparecchi, fornito di finestra o areazione
forzata;
impianto idrico idoneo ed efficiente;
impianto elettrico a norma e/o consentito dalle vigenti leggi;
ascensore per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori
terra, in immobile con oltre 3 piani fuori terra;
ambienti a norma secondo le vigenti leggi e regolamenti;
infissi e affissi efficienti;
UNITA’ IMMOBILIARE DI TIPO “C”
E’ considerato di tipo C l’alloggio che non presenta almeno due delle
caratteristiche indicate per quello di tipo B, con esclusione di quella
di cui alla numero 5) che non è elemento determinante per questa
tipologia.
Art. 8 (Maggiorazione per particolari categorie di immobili)
Gli importi delle tabelle di cui agli articoli 5 e 11 sono incrementati
fino ad un massimo del 15% per gli alloggi con superficie utile pari o
inferiore a 45 metri quadri.
Per i Comuni di Impruneta, Scandicci e Sesto Fiorentino gli importi
della tabella di cui all’art. 5 sono abbattuti fino ad un massimo del 15%
per gli alloggi con superficie utile pari o superiore a 105 metri quadri.
In caso di unità immobiliari arredate il canone può essere
incrementato fino al 15 %, da graduarsi in relazione alla quantità
e qualità dell’arredo.
Art. 9 (Maggiorazione per durata del contratto superiore al minimo)
Possono essere stipulati contratti di locazione per una durata superiore
a quella minima stabilita dall’art. 2, comma 3 della legge 431/1998. In
tal caso il canone concordato è incrementato del 4 %.
Art. 10 (Aggiornamento del canone)
Il canone di locazione determinato in base agli articoli precedenti
sarà aggiornato annualmente in misura non superiore al 75 % della
variazione del costo della vita accertato dall’Istat. Detto aggiornamento
sarà applicato sulle variazioni del costo della vita eccedenti il
2 %. La franchigia è limitata ai primi 3 anni contrattuali.
Art. 11 (Rinnovo contratti e rapporti in corso, di diritto o di fatto,
ex Legge 392/78)
Il canone e/o indennità di occupazione per i nuovi contratti
degli alloggi occupati con contratto ex legge 392/1978, è determinato
per zona, sulla base delle seguenti fasce di oscillazione, comprendenti
un valore mensile minimo ed uno massimo a metro quadro.
E’ in diritto delle parti contrattuali stabilire valori di canone inferiori a quelli minimi della fascia di riferimento di cui al precedente comma 1.
Art. 12 (Trasformazione contratti patti in deroga e contratti mercato
libero)
Le parti che hanno stipulato contratti di locazione ai sensi dell’art.
11, comma 2 legge 359/1992 o ai sensi dell’art. 2, comma 1, legge 431/1998,
possono rinegoziare il rapporto locativo sulla base delle condizioni stabilite
dal presente Accordo territoriale applicando il canone della fascia di
riferimento.
Art. 13 (Contratto tipo)
I contratti di locazione, di cui all’art. 2, comma 3 della legge 431/1998,
realizzati sulla base dei criteri contenuti nel presente Accordo possono
essere stipulati esclusivamente utilizzando il contratto tipo di cui all’allegato
A, che forma parte integrante dell’Accordo stesso.
Agli stessi si applicano altresì le norme in materia di locazione
del Codice Civile, nonché le norme della legge 392/1978 non espressamente
abrogate.
Art. 14 (Manutenzione straordinaria: partecipazione agli oneri)
Nel caso di esecuzione sull’unità immobiliare o sull’edificio
di cui è parte di importanti e improrogabili opere necessarie per
conservare ad esso la sua destinazione o per evitare maggiori danni che
ne compromettano l’efficienza in relazione all’uso a cui è adibito,
o comunque opere di straordinaria manutenzione, di rilevante entità,
il locatore può chiedere al conduttore che il canone dell’alloggio
venga integrato con un aumento dell’interesse legale sul capitale impiegato
(spesa sostenuta), ove esso superi 1.000.000 di lire in un anno, salvo
variazioni Istat. Tale adeguamento sarà quindi disposto con applicazione
dell'interesse legale sull’intera somma spesa dal proprietario, se di importo
superiore a 1.000.000.
Art. 15 (Commissione di Conciliazione stragiudiziale)
Nel contratto tipo sarà prevista la seguente clausola: "Ciascuna
parte potrà adire, per ogni controversia che dovesse sorgere in
merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché
in ordine alla esatta applicazione dell’Accordo territoriale, in precedenza
citato, anche in relazione al canone, una commissione di conciliazione
stragiudiziale, come previsto dall’art. 15 dell’Accordo territoriale del
__________".
La commissione di conciliazione è costituita da due componenti
scelti fra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie dell’Accordo
territoriale, sulla base delle designazioni effettuate rispettivamente
dal locatore e dal conduttore. La stessa, ove i due componenti come in
precedenza indicati lo ritengano necessario, potrà essere integrata
da un terzo componente, che svolgerà funzioni di presidente. Qualora
la controversia attenga alla interpretazione del presente Accordo, la commissione
dovrà essere costituita da un componente per ognuna delle organizzazioni
sindacali firmatarie dell’Accordo stesso.
In caso di incremento o diminuzione dell’imposizione fiscale rispetto
a quella in atto al momento della stipula del presente Accordo territoriale,
la parte interessata potrà adire la commissione stragiudiziale di
conciliazione, la quale determinerà, nel termine perentorio di 90
giorni, il nuovo canone a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale,
ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale, o fino a nuova variazione.
Le parti firmatarie del presente Accordo territoriale si riservano
la facoltà di prevedere ulteriori diversi organismi per la definizione
delle controversie nelle materie previste dall’Accordo stesso.
I valori di cui agli articoli 5 e 11 saranno incrementati, in caso
di mancato impegno dei Comuni interessati al rimborso ICI fino ad un massimo
di L. 500.000 annue da determinarsi con separato Accordo, di un importo
corrispondente al beneficio fiscale non erogato. L’incremento deve essere
accertato da parte della commissione prevista dal presente articolo, la
quale si dovrà pronunciare entro 90 giorni. Tali previsioni saranno
inserite nel contratto tipo di cui all’art. 13.
Parte terza
CONTRATTI DI LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA
Art. 16 (Esigenze abitative transitorie)
Le esigenze abitative transitorie, di cui all’art. 2, comma 1 del decreto
Ministero LL. PP. del 5 marzo 1999, che legittimano la stipulazione del
contratto potranno distintamente riguardare sia il locatore che il conduttore,
senza che sia necessaria la contemporanea presenza di tali esigenze nell’una
e nell’altra parte.
La transitorietà, per quanto concerne il conduttore, si verifica
quando questo ultimo ha una esigenza abitativa transitoria collegata ad
un evento certo, che deve essere espressamente indicata nella clausola
n. 1 del contratto. A titolo meramente indicativo e non tassativo, possono
costituire esigenze transitorie:
i motivi di studio, quali lo svolgimento di corsi presso istituti scolastici
anche privati;
le esigenze di lavoro, anche autonomo e di collaborazione;
le esigenze di cura e riposo;
le esigenze di svolgimento di attività commerciali ed artigianali
di carattere stagionale;
le esigenze di ricerca scientifica svolta anche autonomamente;
le esigenze di visita a parenti e/o amici che necessitino di assistenza,
compagnia, collaborazione e simili.
La transitorietà, per quanto concerne il locatore, potrà
dipendere dall’esigenza di disporre dell’immobile a decorrere da una certa
data, per i motivi di cui all’art. 3, comma 1, lettere a), b) e c), legge
431/1998, con inclusione della categoria degli affini nel caso sub a).
Art. 17 (Determinazione canoni)
Il canone di locazione per i contratti di locazione di natura transitoria
è determinato sulla base degli artt. 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10 e 15 (limitatamente
ai commi 1, 2 e 4) del presente Accordo.
Art. 18 (Contratto tipo)
I contratti di locazione di natura transitoria previsti dall’art. 5,
comma 1 della legge 431/1998 e realizzati sulla base dei criteri contenuti
nel presente Accordo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando
il contratto tipo di cui all’allegato B che forma parte integrante dell’Accordo
stesso.
Parte quarta
DIRITTI SINDACALI E RAPPRESENTANZA
Art. 19 (Rappresentanze sindacali)
Le parti riconoscono la necessità di definire forme democratiche
di rappresentanza sindacale. Fino alla loro costituzione le competenze
sono esercitate dalle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale.
La disciplina relativa alle rappresentanze sindacali sarà definita
con apposito accordo.
Art. 20 (Delega contributi sindacali)
Gli Accordi integrativi, di cui al comma 5, art. 1 decreto Ministero
LL. PP. del 5 marzo 1999, potranno prevedere che i locatori possano riscuotere
i contributi sindacali, dovuti dai conduttori alle organizzazioni di appartenenza,
in conformità a specifica delega.
Art. 21 (Diritto di affissione e riunione)
I proprietari degli appartamenti di cui al precedente art. 17 provvedono
ad assicurare, in analogia a quanto previsto dall’art. 25 Legge n. 300/1970,
il diritto all’affissione delle comunicazioni delle organizzazioni sindacali.
Gli stessi soggetti garantiscono alle organizzazioni sindacali dei
conduttori la possibilità di effettuare riunioni in locali messi
a disposizione dalla proprietà, ove disponibili.
Associazioni firmatarie:
per i conduttori:
ANIA ______________________________________________
SICET ______________________________________________
SUNIA ______________________________________________
UNIAT ______________________________________________
UNIONE INQUILINI__________________________________
per i proprietari:
APPC ______________________________________________
ASPPI ______________________________________________
CONFAPPI _________________________________________
CONFEDILIZIA _____________________________________
UPPI______________________________________________
Dichiarazione congiunta n. 1
Le parti si impegnano a raggiungere una analoga intesa anche per i
Comuni della provincia di Firenze non compresi nell’ambito del presente
Accordo e per i contratti per gli studenti universitari.
Dichiarazione congiunta n. 2
Le parti si impegnano a definire l’ambito dei contratti integrativi
aziendali sulla base dei criteri del numero di alloggi concessi in locazione
e della natura giuridica della proprietà (Assicurazioni, banche,
Casse di previdenza, Enti previdenziali, grandi gruppi immobiliari, Opere
pie, fondi di gestione immobiliare, etc.)
Dichiarazione congiunta n. 3
Le parti concordano che le grandi proprietà possono prevedere
quote di contratti di solidarietà per garantire le esigenze abitative
di famiglie a basso reddito. Possono inoltre prevedere, nell’ambito delle
proprie disponibilità, una quota di immobili da riservare a particolari
categorie segnalate dalle Amministrazioni comunali (famiglie con sfratto,
giovani coppie, anziani, etc.)
Dichiarazione congiunta n. 4
Le parti si impegnano a richiedere ai Comuni, singoli o associati,
di definire, in accordo con la Regione Toscana, le aree di crisi nei loro
territori rispetto al mercato delle abitazioni. Ciò potrà
dar luogo ad un sistema agevolato di investimenti privati e di maggiori
quote di spesa da parte dello stato sociale verso il settore.
INDIRIZZI DELLE ORGANIZZAZIONI SINDACALI
Associazioni degli inquilini:
ANIA P.za Salvemini, 21 Firenze 055.2479733
SICET Via Ricasoli, 30 Firenze 055.219696
SUNIA P.le Porta al Prato, 14 Firenze 055.367904
UNIAT Via Alamanni, 25 Firenze 055.216922
UNIONE INQUILINI Via dei Pilastri, 41/r Firenze 055.244430
Associazioni dei proprietari:
APPC Via Ponte alle Mosse, 167 Firenze 055.3228417
ASPPI Via Lungo l’Affrico, 40/r Firenze 055.606283
CONFAPPI Via Pisana, 194/e Scandicci 055.754807
CONFEDILIZIA V.le S. Lavagnini, 26 Firenze 055.486567
UPPI Via Bonifacio Lupi, 7 Firenze 055.471303