Ai sensi e per gli effetti dell’art. 2co.3 l.431/98 e del D. M. dei Lavori Pubblici, di concerto con il Ministro delle Finanze, del 05/3/1999, tra le seguenti Organizzazioni Sindacali:
Confedilizia Molise con sede ad Isernia in via Kennedy, 62, in persona del Presidente p.t. Avv. Antonio Scuncio
Confappi Molise con sede in via in persona del Presidente
p.t. Avv Domenico De Angelis
per la proprietà edilizia
e
Sicet-Cisl, Molise con sede a Campobasso in via Garibaldi, 33/39, in persona del Segretario p.t. Sig. Antonio Albiniano
Sunia, Molise con sede a Campobasso in via Cannavina, in persona del Segretario p.t. Sig. Benito Grieco
Uniat-Uil, con sede in Campobasso in C/so Bucci n° 28 in persona del segretario p.t. Sig. Katia Di Nardo
Assocasa-Ugl con sede in Campobasso in P/zza Vittorio Emanuele n°12
in persona del segretario p.t. Sig. Columbro Antonio
per i conduttori
premesso che
- in data 05/03/99 il Ministro dei Lavori Pubblici, di concerto con
il Ministro delle Finanze, ha emanato il decreto di cui all’art.4 co11
L. 431/98, contenente i criteri generali per la definizione dei canoni
di locazione da determinare nell’ambito degli Accordi locali previsti dall’2
co. II L.431/98;
- l’Accordo locale, secondo il disposto dell’art.1 commi I, II, III,
del D. M. 05/03/98 deve stabilire, per ciascuna delle zone urbane omogenee,
fasce di oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali le
parti contrattuali private assistite - a loro richiesta - dalle rispettive
organizzazioni sindacali, tenendo conto degli elementi previsti al successivo
IV co. della citata norma, devono concordare il canone effettivo di locazione
per l’unità immobiliare oggetto del contratto;
- i valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione del canone,
riferiti a ciascuna zona urbana omogenea, previsti dall’Accordo locale,
devono altresì costituire, nell’ambito del territorio del Comune
di Campobasso, secondo il disposto degli artt. 2e3 del D. M. 05/03/99,
i limiti di riferimento per la determinazione dei canoni di locazione degli
immobili ad uso abitativo per i contratti di natura transitoria, previsti
dall’art.5 L431/98;
- i canoni di locazione per gli immobili situati nel territorio del
Comune di Campobasso di proprietà delle imprese di assicurazione,
degli enti privatizzati e di soggetti - persone fisiche o giuridiche -
detentori di grandi patrimoni immobiliari, nonché degli enti previdenziali
pubblici, secondo il disposto dell’art.1 co. V-VI del D. M. 05/03/99, devono
essere definiti all’interno dei valori minimi e massimi delle fasce di
oscillazione, riferiti a ciascuna zona urbana omogenea, in base ad appositi
accordi integrativi locali fra le stesse proprietà assistite - a
loro richiesta dall’associazione di rappresentanza prescelta fra quelle
firmatarie dell’Accordo locale;
- secondo il disposto degli artt. 1, 2, e 3 u.c., del D. M. 05/03/99,
i contratti di locazione realizzati in base all’Accordo Locale, anche per
la conformità del contatto ai fini dell’applicazione delle norme
di agevolazione fiscale (ove prevista) di cui all’art.2 co. IV e dell’art.8
co. I L. 431/98, devono essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti
tipo stabiliti dallo stesso Accordo locale;
- ai sensi dell’art.2, co IV L. 431/98, per promuovere la realizzazione
dell’Accordo Locale, il Comune ha facoltà di deliberare aliquote
dell’imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i
proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale
immobili alle condizioni definite dall’Accordo Locale stesso;
- è facoltà del Comune deliberare, anche per gli effetti
dell’art. 11 co. V L431/98, risorse finanziarie aggiuntive, ricavate dal
proprio bilancio, per l’erogazione dei contributi integrativi ai conduttori
per il pagamento del canone di locazione, come previsto al co. IV della
norma citata;
- tutto ciò premesso, tra le organizzazioni suindicati.
si conviene e si stipula quanto segue:
1. PREMESSA. La premessa è parte integrante del presente Accordo;
2. AMBITO DI APPLICAZIONE. Nell’ambito di applicazione del presente accordo per i contratti di cui in epigrafe sono ricompresi tutti gli immobili locati ad uso abitativo ricadenti sotto la giurisdizione amministrativa del Comune di Campobasso
3. DURATA DELL’ACCORDO. Il presente Accordo resterà in vigore dalla sua sottoscrizione fino alla stipula di altro a seguito dell’emanazione di nuovo decreto ministeriale di recepimento della Convenzione Nazionale sostitutiva di quella sottoscritta l’8 febbraio 1999 e potrà, di comune intesa, formare oggetto di revisione allorché il Comune deliberi aliquote ICI specifiche per i locatori che lochino sulla base del presente Accordo o siano modificate le agevolazioni fiscali di cui all’art8 L.431/98 o intervengano consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale dei canoni di locazione o quando lo si ritenga necessario.
4. CONTRATTI EX ART.2 CO III L. 431/98. Le parti private potranno stipulare contratti di locazione ex art. 2 co. III L: 431/98, secondo le modalità per la determinazione del canone ed il contratto tipo come di seguito definiti:
4.1 INDIVIDUAZIONE DELLE “ZONE URBANE OMOGENEE”. Le organizzazioni firmatarie - ai fini del presente numero - hanno individuato, avendo acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie, che sono state considerate - per quanto si è ritenuto opportuno - le seguenti n° 6 Aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali (trasporti pubblici; verde pubblico servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali ecc.), tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali:
AREA 1 - “Centro Storico”
Sotto tale area vanno ricompresi gli immobili censiti in
catasto ai fogli 56-118-119-129-
evidenziata nell’allegata planimetria di colore blu;
AREA 2” Centro”
Sotto tale area vanno ricompresi gli immobili censiti in catasto ai
fogli 120-122-126
evidenziata nell’allegata planimetria di colore giallo;
AREA 3 “Semicentro”
Sotto tale area vanno ricompresi gli immobili censiti in catasto ai
fogli 51-66-67-70-121-134
evidenziata nell’allegata planimetria di colore;
AREA 4 - “Semi periferica”
Sotto tale area vanno ricompresi gli immobili censiti in catasto ai
fogli 33-34-45-48-55-57-60-61-62-125-127-128-130-131-132-133-135;
AREA 5 - “Periferia”
Sotto tale area vanno ricompresi gli immobili censiti in catasto ai
fogli 1-2-3-4-5-6-7-8-9-10-11;
AREA sei extra urbana sotto tale area vanno ricompresi gli immobili
censiti in catasto ai fogli 29-30-31-32-35-36-37-38-39-40-41-42-43-44-46-47-49-50-52-53-54-58-59-63-64-65-68-69-71-72-73-79-80-81-782-83-84-123.
Ogni area è evidenziata e contraddistinta da un colore diverso
sullo stralcio planimetrico allegato al presente accordo.
4.2 CRITERI PER LA DEFINIZIONE DEI “VALORI DI RIFERIMENTO” MINIMO E MASSIMO DEI CANONI DI LOCAZIONE. Le organizzazioni firmatarie convengono di determinare (con riferimento agli stessi criteri di individuazione delle aree omogenee) per ognuna delle suddette aree, i valori minimi e massimi del canone espressi in lire ad anno per ogni metro quadro utile. All’interno di ciascuna fascia di oscillazione vengono determinate n° 3 sub-fasce, i cui valori minimi e massimi del canone sono compresi nei limiti di fascia. Le sub-fasce di oscillazione, per ciascuna area del presente accordo, sono delimitate con riferimento alla sottoindicata lista degli elementi oggettivi relativi all’immobile da locare:
ELEMENTI di "TIPO A”
A1 bagno interno completo di ogni elemento (tazza, bidè vasca
da bagno o doccia) e con almeno una finestra (o dispositivo di areazione
meccanica);
ELEMENTI di “TIPO B”
B1 cucina abitabile con almeno una finestra;
B2 ascensore per unità abitative situate al piano III o superiore;
B3 riscaldamento autonomo;
ELEMENTI di “TIPO C”
C1 doppi servizi (di cui almeno uno con gli elementi A1);
C2 posto auto coperto;
C3 giardino condominiale;
C4 porte blindate e/o doppi infissi;
C5 isolamento termico-acustico;
C6 adeguamento impianto energetico a norma di legge vigente;
C7 adeguamento termico a norma di legge vigente
C8 adeguamento barriere architettoniche;
ELEMENTI di “TIPO D”
D1 balconi o terrazzo;
D2 cantina o soffitta
D3 vetustà inferiore a 25 anni, tranne che si tratti di immobile
di pregio, sebbene non vincolati ai sensi di legge;
D4 giardino e/o spazio aperto esclusivo;
D5 appartamenti oggetto negli ultimi 10 anni d’intervento edilizio
manutentivo per il quale è richiesta la dichiarazione in Comune
di inizio attività;
D6 posto auto scoperto;
La presenza di almeno 7 dei sopraelencati elementi di TIPO A - B -
C - D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare
la sub-fascia superiore di appartenenza.
La presenza di almeno 4 dei sopraelencati elementi di TIPO A - B -
C - D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare
la sub-fascia intermedia di appartenenza
La presenza di almeno 3 dei sopraelencati elementi di TIPO A - B -
C - D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare
la sub-fascia inferiore di appartenenza
Le parti concorderanno il canone anche tenendo conto di quanto previsto
dall’art1 co. IV D. M. 05/03/99 e dello stato manutentivo dell’unità
abitativa e dell’intero stabile.
La presenza di almeno 7 dei sopraelencati elementi di TIPO A - B -
C - D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare
la sub-fascia superiore di appartenenza.
La presenza di almeno 4 dei sopraelencati elementi di TIPO A - B -
C - D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare
la sub-fascia intermedia di appartenenza.
La presenza di fino a 3 dei sopraelencati elementi di TIPO A - B -
C - D comporta la possibilità di applicare all’unità immobiliare
la sub-fascia inferiore di appartenenza.
Le parti concorderanno il canone anche tenendo conto di quanto previsto
dall’art. 1 co. IV d. m. 05/3/99 e dello stato manutentivo dell’unità
abitativa e dell’intero stabile.
4.3 DELLE FASCE E DELLE SUB-FASCE. Nell’ambito di ogni “zona urbana omogenea” sono definiti per ciascuna fascia di oscillazione e per le relative sub-fasce i seguenti valori di canone in £./mq. Annuo.
4.4 DETERMINAZIONE DEL “VALORE EFFETTIVO” DEL CANONE DI LOCAZIONE.
Individuata la fascia di oscillazione relativa alla zona urbana omogenea
in cui è ubicato l’immobile e stabilita la sub-fascia in relazione
agli elementi oggettivi che caratterizzano lo stesso immobile, le parti
contrattuali determineranno l’importo del canone effettivo secondo quanto
disposto all’art. 1 co. IV D.M. 05/3/99.
Alloggio ammobiliato. Quando l’alloggio sia completamente arredato,
con mobilio efficiente ed elettrodomestici funzionanti, i valori delle
sub-fasce potranno aumentare fino ad un massimo di:
a) 15% se la superficie dell’alloggio è pari od inferiore
a mq. 55;
b) 10% negli altri casi.
Superficie dell’alloggio. I metri quadrati utili sono calcolati sulla
base della superficie convenzionale dell’immobile con una tolleranza in
più o in meno del 5%.
Durata del contratto. Qualora siano stipulati contratti la cui durata
ecceda quella minima triennale prevista dalla legge le fasce di oscillazione
potranno subire le seguenti variazioni, per l’intera durata contrattuale
e, comunque, rimanendo entro i limiti massimi di fascia previsti:
a) il valore minimo e massimo del canone mq./annuo sarà
aumentato del 2% se il contratto prevederà la durata di quattro
anni;
b) il valore minimo e massimo del canone mq./annuo sarà
aumentato del 4% se il contratto prevederà la durata di cinque anni;
c) il valore minimo e massimo del canone mq./anno sarà
aumentato del 6% se il contratto prevederà la durata di sei anni
o maggiore.
Aggiornamento del canone. Il canone di locazione potrà essere
aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione ISTAT dell’indice
dei prezzi al consumo per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatosi
nell’anno contrattuale precedente quello di decorrenza dell’aggiornamento
e con riferimento allo stesso mese di stipula del contratto.
Per ciò che attiene, invece, alla ripartizione degli oneri accessori
tra locatore e conduttore, le organizzazione rinviano alla allegata tabella
(all.____), all’uopo predisposta, qualora presente.
4.5 CONTRATTO TIPO. Per le locazioni da stipulare ex art. 2 co.
III L. 431/98 le parti private potranno avvalersi esclusivamente del “Contratto
Tipo Locale” convenuto ed allegato al presente accordo (all.____), in conformità
al modello di contratto di cui all’allegato A del D. M. 05/3/99. Allo scopo
di prevenire l’insorgenza di contenziosi od eventualmente favorirne il
superamento, circa la corretta interpretazione e applicazione del presente
Accordo, le Organizzazioni firmatarie dell’Accordo s’impegnano a promuovere
presso i propri associati ed a sviluppare, se richiesto dalla parti contraenti,
la fase di contrattazione preventiva per la stipula dei contratti di locazione.
Ognuna delle parti potrà attivare una procedura di accertamento
contrattuale della conformità del canone dell’Accordo locale, valendosi
delle rispettive Associazioni, anche nel corso della locazione. Per consentire
detta procedura di accertamento è specificatamente prevista nel
contratto di tipo locale (all.____) la seguente clausola: “Ciascuna delle
parti contraenti potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere
in merito alla interpretazione ed esecuzione del contratto, nonché
in ordine all’esatta applicazione dell’accordo locale, anche riguardo al
canone di locazione, una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale formata,
quanto a tre componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni
firmatarie dell’Accordo, sulla base delle designazioni del locatore e del
conduttore - e, quanto ad un quarto, che svolgerà eventualmente
funzioni di Presidente, sulla base della scelta operata dai tre componenti
come sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo.
In caso di variazioni in più od in meno dell’imposizione fiscale
rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte
interessata potrà adire una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale,
composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà nel termine
perentorio di novanta giorni il nuovo canone, a valere fino alla cessazione
del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga,
o fino a nuova variazione.
5. Contratti transitori ordinari ex art. 5 co. I L. 431/98 ed art. 2 D. M. 05/3/99. Ai contratti di cui al presente numero si applicano i criteri e le modalità di cui ai punti 4.1, 4.2, 4.3 e 4.4 del presente Accordo.
5.1 CONTRATTO TIPO. Per le locazioni da stipulare in applicazione
dell’art. 5 co. I L. 431/98 le parti private potranno avvalersi esclusivamente
del “Contratto Tipo Locale” convenuto ed allegato al presente Accordo (all.____)
in conformità al modello di contratto di cui all’Allegato B del
D. M. 05/3/99.
Per la durata del contratto di locazione vale quanto previsto dall’art.
2 co. I del D. M. 05/3/99.
Per i contratti del presente numero vengono individuate le seguenti
fattispecie a soddisfacimento, rispettivamente, di esigenze dei proprietari
e dei conduttori:
a) quando il proprietario abbia l’esigenza di adibire entro diciotto
mesi l’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per i
seguenti motivi:
? trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
? matrimonio dei figli;
? rientro dall’estero;
? destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli per
ragioni di studio, esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso
da quello di residenza del locatore;
? destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei
genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già
nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio
degli alloggi di servizio.
b) qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata
ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto
di locazione;
e/o
a) quando il conduttore abbia l’esigenza di abitare l’immobile
per motivi di:
? trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
? separazione o divorzio;
? assegnazione di alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa
o presso privati entro 18 mesi;
? vicinanza momentanea a congiunti con necessità di assistenza.
b) qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata
ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto
di locazione.
6. Contratti transitori per studenti universitari ex art. 5 co. II-III L. 431/98 ed art. 3 D. M. 05/3/99. Ai contratti di cui al presente numero si applicano i criteri e le modalità di cui ai punti 4.1, 4.2, 4.3 e 4.4 del presente Accordo.
6.1 CONTRATTO TIPO. Per le locazioni da stipulare in applicazione
dell’art. 5 co. II L. 431/98 le parti potranno avvalersi esclusivamente
del “Contratto Tipo Locale” convenuto ed allegato al presente Accordo (all.___)
in conformità al modello di contratto di cui all’Allegato C del
D. M. 05/3/99.
Per la durata del contratto di locazione vale quanto previsto dall’art.
3 del co. II del D. M. 05/3/99.
Tale fattispecie contrattuale è utilizzabile esclusivamente
qualora l’inquilino sia iscritto ad un corso universitario in un Comune
diverso da quello di residenza.
Nel contratto tipo locale dovranno essere previste le seguenti clausole:
a) In caso di recesso da parte di uno o più conduttori
firmatari, in presenza di almeno uno degli iniziali conduttori, è
ammesso il subentro di altra persona nel rapporto di locazione. Il subentro
dovrà essere comunicato per iscritto, a mezzo di lettera raccomandata
A.R., dal conduttore iniziale e dal conduttore subentrante, al locatore
che dovrà darne approvazione scritta.
b) Indipendentemente dai gravi motivi, è concesso al conduttore
di recedere dal contratto, dandone preavviso al locatore almeno due mesi
prima, a mezzo di lettera raccomandata A.R., quando si verifichi prima
della scadenza contrattuale l’interruzione degli studi.
c) In caso di cessazione dell’iscrizione universitaria il contratto
di locazione si risolverà, previa comunicazione scritta del locatore,
a mezzo di lettera raccomandata A.R., con preavviso di almeno tre mesi.
7. ACCORDI INTEGRATIVI E DI COMPARTO. Per la stipula dei contratti
di locazione degli immobili situati nel territorio del Comune di Campobasso
di proprietà delle imprese di assicurazione, degli enti privatizzati
e di soggetti - persone fisiche o giuridiche - detentori di grandi patrimoni
immobiliari, nonché degli enti previdenziali pubblici, secondo il
disposto dell’art. 1 V, VI co. D. M. 05/3/99 fra le stesse proprietà
assistite - a loro richiesta - dall’associazione di rappresentanza prescelta
fra quelle firmatarie del presente Accordo e le Organizzazioni sindacali
dei conduttori, rappresentative dell’inquilinato, in ogni caso firmatarie
del presente Accordo, devono essere definiti “accordi integrativi e di
comparto”.
Gli accordi integrativi e di comparto stabiliranno i canoni di locazione
nei limiti previsti dal presente Accordo.
8. COMMISSIONE DI CONCILIAZIONE STRAGIUDIZIALE. Su iniziativa delle parti contraenti, come da clausola inserita nel contratto tipo, tramite le rispettive Organizzazioni di categoria, si procederà alla costituzione di un’apposita commissione di conciliazione. La commissione di conciliazione opererà con le modalità di seguito indicate:
8.1 DOMANDA DI CONCILIAZIONE. Il procedimento di conciliazione
può essere attivato su richiesta di una delle parti, anche attraverso
la propria Associazione. L’istanza, su apposito modulo, deve contenere
l’indicazione dell’Associazione di cui ci si intende avvalere per l’assistenza
nel tentativo di conciliazione. L’istanza viene depositata presso la segreteria
della Commissione. Presso le Associazioni interessate è istituita
una segreteria per il coordinamento dello svolgimento del procedimento.
La segreteria rimette copia dei verbali di conciliazione alle parti interessate.
A seguito dell’istanza di conciliazione di una delle parti, la segreteria
notifica all’altra l’inizio della procedura. Quest’ultima deve far conoscere
la propria disponibilità ad accettare l’invito entro venti giorni
dalla ricezione della comunicazione e, contestualmente, indicare l’Associazione
di cui intende avvalersi per l’assistenza. Fissata - entro venti giorni
dalla ricezione dell’accettazione - la prima riunione la Commissione, alla
presenza delle parti o dei loro rappresentanti, esamina la controversia,
aggiornando se del caso la seduta. Se il tentativo di conciliazione riesce,
viene redatto un verbale di conciliazione sottoscritto dalle parti. Gli
eventuali oneri di registrazione del verbale di conciliazione gravano su
ciascuna parte in eguale misura.
9. Il presente accordo verrà depositato presso la Segreteria
generale del Comune di Campobasso, mediante consegna alla Segreteria stessa,
Ufficio Protocollo.
10. ALLEGATI
Allegato 1: Planimetria della Città di Campobasso con suddivisione
del territorio in zone omogenee.
Allegato 2: Contratto Tipo Locale uso ordinario.
Allegato 3: Contratto Tipo Locale uso transitorio.
Allegato 4: Contratto Tipo Locale uso transitorio universitario.
Allegato 5: Tabella Ripartizione Oneri Accessori.
Campobasso, 1999
Per i proprietari:
CONFEDILIZIA, CONFAPPI
Per i conduttori:
SICET, UNIAT, ASSOCASA