ACCORDO TERRITORIALE
in attuazione della legge 9 dicembre 1998 n. 431 e del decreto del Ministro dei Lavori Pubblici dd. 05.03.1999

Fra le seguenti organizzazioni:
CONFEDILIZIA - Associazione della Proprietà Edilizia della provincia autonoma di Bolzano, in persona del Presidente pro tempore, Avv. Alberto Boscarolli;
SICET, SUNIA, UNIAT - Centro Casa Bolzano, in persona del Presidente pro tempore, Walter Bernardi;si conviene quanto segue, per il territorio amministrativo del Comune di Bolzano
Capitolo I
Contratti "agevolati" ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge 431/98 e art. 1, D.M. 05.03.99.

1) L'ambito di applicazione del presente accordo, relativamente ai contratti in epigrafe, è costituito dagli immobili abitativi siti nel territorio amministrativo del Comune di Bolzano.

2) Il territorio del Comune di Bolzano è stato suddiviso in "aree omogenee", contraddistinte dalla dizione "Area 1", "Area 2" e "Area 3", la cui individuazione e delimitazione risultano dall'elaborato cartografico, che si allega come parte integrante del presente accordo (allegato 1).Si precisa che, indipendentemente dalle informazioni che si sarebbero potute avere dalla delimitazione delle microzone catastali (ad oggi non ancora determinate), si è inteso, ad evitare la complessità di un eccessivo frazionamento del territorio comunale, prescindere da considerazioni attinenti l'individuazione di elementi d'omogeneità molto particolareggiati e dall'individuazione di zone di particolare pregio o degrado, privilegiando, invece, criteri di generalizzazione e riservando, quindi, ad una maggiore ampiezza delle fasce di oscillazione del canone, tra il minimo e il massimo, la possibilità per i contraenti di trovare un accordo rispondente alle concrete caratteristiche dello specifico immobile da locarsi.

3)
a) Per ogni singola area, così come individuata nell'allegato 1, vengono definiti i valori, minimo e massimo, delle fasce di oscillazione del canone, così come risultano indicate nell'allegato 2; i valori sono espressi in lire, ad anno, per metro quadro utile. Si precisa che, per ogni area, sono state individuate tre fasce di oscillazione dei valori, che prevedono limiti massimi del canone, differenziati in base alla maggiore o minore presenza nello specifico immobile, di pertinenze, dotazioni e conforts; a tale scopo é stato concordemente individuato il seguente, tassativo, elenco di elementi oggettivi:
- posto macchina in comune;
- autorimessa o posto macchina esclusivo;
- cortile non adibito a parcheggio e/o giardino;
- soffitta o cantina;
- balcone o terrazza;
- balcone o terrazza: se la superficie é di almeno 10 mq vale come ulteriore elemento;
- riscaldamento centrale o autonomo;
- acqua calda centralizzata o autonoma;
- ascensore (per unità al 2° piano o superiore);
- cucina abitabile con una superficie di almeno 10 mq;
- area verde esclusiva;
- ulteriore autorimessa e/o ulteriore posto macchina esclusivo;
- doppi servizi;
- condizionamento d'aria;
- immobile con meno di 9 unità per scala;
- finestre con vetri isolanti;
- porta blindata e/o antifurto.
Le parti contraenti individueranno la collocazione dell'immobile da affittare nella fascia di sua competenza, sulla base dell'esistenza, nell'immobile stesso, dei suindicati elementi, secondo il seguente criterio: se sono presenti fino a 5 elementi, l'immobile sarà collocato nella prima fascia; se sono presenti da 6 a 10 elementi, esso sarà collocato nella seconda fascia; se sono presenti più di 10 elementi, esso sarà collocato nella terza fascia.Si precisa, che si è ritenuto di determinare i valori minimi in misura contenuta, onde evitare di escludere dalle agevolazioni fiscali, con conseguente penalizzazione di entrambe le parti, contratti moderati relativi ad immobili degradati od affittati in base a specifici rapporti personali o altre ipotesi simili.

b) Saranno le parti contrattuali private, nella loro libera discrezionalità, eventualmente assistite dalle rispettive associazioni, che, se richieste, si adopereranno per agevolare il raggiungimento di un accordo, a definire in concreto il canone effettivo, situandolo tra il minimo e il massimo della fascia di oscillazione di sua pertinenza, in considerazione delle agevolazioni fiscali, della maggiore o minore presenza di elementi di cui al punto a), nonché in considerazione di ogni ulteriore elemento, anche di carattere soggettivo, quali (a puro titolo esemplificativo): tipologia dell'alloggio; stato manutentivo dell'alloggio e dell'intero stabile; data di costruzione o di eventuale ristrutturazione; zona di degrado o di pregio; affaccio su via trafficata o meno; comodità di trasporti; ecc.

c) Si conviene che il canone definito dalle parti venga aggiornato ogni anno in misura pari al 75% della variazione accertata dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati, verificatasi nell'anno precedente.

4)
a) Preso atto che il D.M. 05.03.99 impone di riferirsi ad un non meglio precisato metro quadro utile, si conviene, ad evitare controversie, il seguente computo delle superfici:
- per l'appartamento si considera la superficie interna (cioè escludendo soltanto i muri esterni o di confine con altro alloggio, ma comprendendo, quindi, tramezze interne, nicchie, soglie, soppalchi ecc.);
- la superficie dei garages va considerata al 50%;
- quella dei posti auto esclusivi al 30%;
- quella del verde esclusivo al 15%;
- quella di balconi e terrazze al 30%;
- quella di cantine e soffitte al 25%.

b) Si conviene una percentuale di maggiorazione o diminuzione del valore massimo delle fasce di oscillazione, in relazione a ridotta o elevata superficie dell'alloggio, per rispondere all'evidente maggiore o minore valore proporzionale del canone per unità di dimensioni progressivamente calanti o rispettivamente crescenti, secondo il seguente schema, nel quale si considera solo la specifica superficie interna dell'alloggio come sopra indicata:
- superficie fino a 45 mq: + 20%
- superficie tra 45 e 70 mq: + 10%
- superficie tra 120 e 150 mq: - 10%
- superficie maggiore di 150 mq: - 15%

c) Si conviene che non si dia luogo a revisione del canone, se, tra la superficie reale e quella indicata nel contratto, vi sia una differenza, in più o in meno, che non superi il 10% di quella indicata in contratto.

5) Qualora le parti concordino una durata contrattuale superiore al minimo legale di 3 anni, si conviene che il valore massimo delle fasce di oscillazione in questione, venga così aumentato, a valere per l'intera durata contrattuale ed eventuale proroga biennale legale:
- durata di quattro anni: + 2%
- durata di cinque anni: + 4%
- durata di sei anni ed oltre: + 6%

6) Qualora l'appartamento locato sia completamente ammobiliato, il valore massimo delle fasce sarà aumentato fino ad un massimo del 20%.

7) Le diverse percentuali di variazione del valore massimo delle fasce relative alla superficie, alla durata e al mobilio sono cumulabili tra loro.

8) Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori tra locatore ed inquilino, si conviene di osservare l'allegata tabella (allegato 3)

9) Come previsto dal D.M. 05.03.99 le parti stipuleranno il contratto individuale di locazione, sulla base dell'allegato tipo di contratto (allegato 4), che prevede anche le modalità di designazione dei componenti la Commissione conciliativa facoltativa, che opererà anche nell'ipotesi di variazioni dell'imposizione fiscale sulla casa o delle relative agevolazioni, che costituiscono il presupposto del presente accordo.
Capitolo II
Contratti per usi abitativi transitori ai sensi dell'art. 5, comma 1, della legge 431/98 e art. 2, D.M. 05.03.1999.

Per i contratti in epigrafe, relativi ad immobili abitativi siti nel territorio amministrativo del Comune di Bolzano, le organizzazioni firmatarie ricordano tra l'altro:
- che non trovano applicazione le agevolazioni fiscali di cui all'art. 8, comma 1 L. 431/98;
- che i canoni devono essere stabili nei limiti di quelli dei contratti "agevolati";
- che, ai sensi dell'art. 2 D.M. 05.03.99, i contratti possono avere una durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi; e infine,
- che le locazioni aventi esclusivamente finalità turistiche non sono soggette alla disciplina in questione.

1) Per i contratti in epigrafe, le organizzazioni firmatarie del presente accordo, convengono di richiamare integralmente quanto previsto al capitolo I, numeri: 1), 2), 3a), 3b), 3c), 4a), 4b), 4c), 6), 7) e 8).

2) Le organizzazioni firmatarie convengono di individuare le esigenze transitorie rispettivamente del locatore e del conduttore, nelle seguenti fattispecie, con la precisazione che è sufficiente la sussistenza di una di esse, in capo anche ad una sola delle parti contraenti:

PER IL LOCATORE:

a) le ipotesi previste dall'art. 3 L. 431/98 alle lettere a), b), e);
b) quando il locatore intende vendere l'immobile;
c) qualsiasi altra esigenza specifica del locatore o suoi familiari, collegata ad un evento certo, a data prefissata, che sia espressamente indicata in contratto;

PER IL CONDUTTORE:
a) trasferimento temporaneo della sede di lavoro o, comunque, legato ad esigenze temporanee di lavoro, formazione o avviamento professionale;
b) esigenze di studio, inteso anche come frequenza di corsi temporanei di istruzione, formazione, specializzazione od altro;
c) separazione o divorzio;
d) assegnazione di alloggio di edilizia pubblica, o acquisto in cooperativa o da privati, di un alloggio che si renda disponibile entro 18 mesi, dimostrato con attestazione o preliminare;
e) qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore documentabile e/o collegata ad un evento certo previsto entro 18 mesi.

3) Come previsto dal D.M. 05.03.99 le parti stipuleranno il contratto individuale di locazione, sulla base dell'allegato tipo di contratto (allegato 5), come previsto dal punto 8 del capitolo I.
Capitolo III
Contratti transitori per studenti universitari ai sensi dell'art. 5, comma 2 e 3, L. 431/98 e art. 3, D.M. 05.03.99.

Per i contratti in epigrafe, relativi ad immobili abitativi siti nel territorio amministrativo del Comune di Bolzano, le organizzazioni firmatarie del presente accordo, ricordano, tra l'altro, che la durata non può essere inferiore a mesi sei e superiore a mesi trentasei e che trovano applicazione le agevolazioni fiscali di cui all'art. 8 L. 431/98

1) Per i contratti in epigrafe, le organizzazioni firmatarie del presente accordo, convengono di richiamare integralmente quanto previsto al capitolo I, ai numeri: 1), 2), 3a), 3b), 3c), 4a), 4b), 4c), 6), 7) e 8).

2) Si conviene che, ove le singole parti contraenti concordino una durata contrattuale superiore a mesi 6, il valore massimo della fascia di oscillazione in questione, venga aumentato del 2 % per ogni ulteriore semestre, a valere per l'intera durata contrattuale.

3) Come previsto dal D.M. 05.03.99, le parti stipuleranno il contratto individuale di locazione, sulla base dell'allegato tipo di contratto (allegato 6), come previsto dal punto 8 del capitolo I.
Capitolo IV
Le organizzazioni firmatarie convengono che il presente accordo possa, di comune intesa, formare oggetto di revisione, aggiornamento, integrazione, sia nell'ipotesi di modifica della Convenzione nazionale stipulata in Roma il giorno 08.02.1999, sia in caso di modifica del D.M. 5/3/99, sia quando ciò apparirà opportuno alle organizzazioni stesse, per mutate condizioni del mercato, della normativa e delle specifiche agevolazioni fiscali, nonché dell'imposizione fiscale sulla casa.

Le organizzazioni firmatarie del presente accordo si impegnano a non sottoscrivere altri accordi territoriali diversi dal presente.

Il presente accordo verrà depositato presso la segreteria del Comune di Bolzano.

Allegati:
1) planimetria della città con individuazione delle zone;
2) fasce di oscillazione del canone;
3) tabella ripartizione spese accessorie;
4) contratto tipo agevolato;
5) contratto tipo transitorio;
6) contratto tipo per studenti universitari.

Letto, confermato e sottoscritto in data 08.07.1999 delle organizzazioni stipulanti:
CONFEDILIZIA - Associazione della Proprietà Edilizia della provincia autonoma di Bolzano
SICET-SUNIA-UNIAT - Centro Casa Bolzano