ACCORDO PER LA CITTA' DI ASTI
TRA LE ORGANIZZAZIONI SINDACALI DEGLI INQUILINI
SICET, SUNIA, UNIAT
E
LE ORGANIZZAZIONI SINDACALI DELLA PROPRIETA'
APPE-CONFEDILIZIA, UPPI, ASPPI, CONFAPPI, APPC
CAPITOLO I°
1. Che gli accordi territoriali, secondo il disposto dell’art. 1, comma 1, del
D.M. 5 marzo 1999 ( ed in conformità alle finalità indicate all’articolo 2, comma
3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 ) devono stabilire fasce di oscillazione
del canone di locazione all’interno delle quali, secondo le caratteristiche dell’edificio
e dell’unità immobiliare, sarà concordato, tra le parti private contrattuali, il
canone per i singoli contratti.
2. Che l’art. 1, comma 2, del D.M. 5 marzo 1999 prevede che, a seguito delle convocazioni
avviate dai Comuni, singolarmente o in forma associata, le organizzazioni della
proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale,
al fine della realizzazione degli accordi di cui al comma 1, debbano individuare,
acquisite le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie,
insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni
infrastrutturali (trasporti pubblici, verde pubblico, servizi scolastici e sanitari,
attrezzature commerciali eccetera), tipi edilizi, tenendo conto delle categorie
e classi catastali.
3. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 3 del D.M. 5 marzo 1999 ) all’interno delle
aree omogenee individuate, possono essere evidenziate zone di particolare pregio
o di particolare degrado, e che per ogni area ed eventuale zona, gli accordi territoriali,
con riferimento agli stessi criteri d’individuazione delle aree omogenee, devono
prevedere un valore minimo e un valore massimo del canone.
4. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 4 del D.M. 5 marzo 1999 ) nella definizione
del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce
di oscillazione, le parti contrattuali private, assistite — a loro richiesta — dalle
rispettive organizzazioni sindacali, terranno comunque conto dei seguenti
elementi: tipologia dell’alloggio; stato manutentivo dell’alloggio e
dell’intero stabile; pertinenze dell’alloggio (posto auto, box, cantina eccetera);
presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni eccetera);
dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato,
condizionamento d’aria eccetera); eventuale dotazione di mobilio.
5. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 5 del D.M. 5 marzo 1999 ) per le compagnie assicurative,
gli enti privatizzati, i soggetti giuridici o individuali detentori di grandi proprietà
immobiliari eccetera, i canoni saranno definiti, all’interno dei valori minimi e
massimi stabiliti per le fasce di oscillazioni per aree omogenee come sopra indicate
dalle contrattazioni territoriali, in base ad appositi accordi integrativi locali
fra la proprietà, assistita — a sua richiesta — dall’organizzazione sindacale dei
proprietari dalla stessa prescelta, e le organizzazioni sindacali dei conduttori
rappresentative dell’inquilinato, in ogni caso firmatarie degli accordi nazionali
e/o territoriali.
6. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 6 del D.M. 5 marzo 1999 ) per gli enti previdenziali
pubblici, si procederà con accordi integrativi locali, anche in relazione a quanto
previsto dal decreto legislativo 16 febbraio 1996, n. 104, e che i canoni relativi
a tale comparto potranno essere determinati in base alle aree omogenee e agli elementi
individuati negli accordi locali integrativi conclusi tra la proprietà, assistita
— a sua richiesta — dall’organizzazione sindacale dei proprietari dalla stessa prescelta,
e le organizzazioni sindacali dei conduttori rappresentative dell’inquilinato, in
ogni caso firmatarie degli accordi nazionali e/o territoriali.
7. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 7 del D.M. 5 marzo 1999 ) gli accordi definiti
in sede locale possono stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata
dalla legge, e che in questo caso gli accordi locali individuano le relative misure
di aumento dei valori, minimo e massimo, delle fasce di oscillazione dei canoni
definiti per aree omogenee.
8. Che ( sempre ai sensi dell’art. 1 comma 7 del D.M. 5 marzo 1999 ) negli stessi
accordi territoriali, che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in
lire/mq utile o, eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste
particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione
degli oneri accessori e altro.
9. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 8 del D.M. 5 marzo 1999 ) la trattativa territoriale
deve definire il contratto tipo, di cui al modello allegato al D.M. 05.03.99 ( ed
in quel contesto definito allegato A ), sulla base degli elementi e condizioni come
previsti dall’art. 8 del D.M .
10. Che il contratto ( ai sensi dell’art. 1 comma 9 del D.M. 5 marzo 1999 ) nella
parte descrittiva deve contenere tutti gli elementi e i riferimenti documentali
e informativi sulla classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato
degli impianti e delle attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative
sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento
alla reciproca autorizzazione ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.
11. Che ( ai sensi dell’art. 1 comma 10 del D.M. 5 marzo 1999 ) i contratti di locazione
realizzati in base ai criteri definiti dal presente articolo, potranno essere stipulati
esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che
saranno depositati presso il comune unitamente agli accordi territoriali.
12. Che ( ai sensi dell’articolo 8, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998)
ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo situati nei comuni di cui
all’articolo 1 del decreto legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito dalla legge
21 febbraio 1989, n. 61, stipulati o rinnovati ai sensi delle disposizioni dell’articolo
2, comma 3, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 a seguito di accordo definito in
sede locale e nel rispetto delle condizioni fissate dal presente decreto ( nonché
ai contratti di cui agli articoli 1, comma 3, e 5, comma 2, della medesima legge
n. 431 del 1998 ), si applica la disciplina fiscale di cui al seguente comma.
13. Che ( ai sensi dell’articolo 8, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998)
il reddito imponibile dei fabbricati locati, determinato ai sensi dell’articolo
34 del Testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente
della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, è ridotto del 30 per cento, a condizione
che nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui s’intende usufruire
dell’agevolazione, siano indicati gli estremi di registrazione del contratto di
locazione, nonché l’anno di presentazione della denuncia dell’immobile ai fini dell’imposta
comunale sugli immobili e il comune di ubicazione dello stesso e che in sede di
prima applicazione del presente decreto e fino all’eventuale aggiornamento periodico
eseguito ai sensi dell’articolo 8, comma 4, della citata legge n. 431 del 1998,
la base imponibile per la determinazione dell’imposta di registro è assunta nella
misura del 70 per cento del corrispettivo annuo pattuito.
14. Che il Comune di Asti, in base agli elenchi ufficiali vigenti alla data odierna,
rientra nell’elenco di cui sopra.
15. Che il Comune di Asti ha avviato la convocazione prevista ex art. 2, comma 3
della legge 431\98, con lettera 10.03.1999 ( che si allega come parte integrante
al presente -allegato 1- ), con a quale venne fissata una riunione per il
23.03.99 presso la sala Giunta del Comune di Asti.
Tutto ciò premesso e richiamato, le Organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, avendo acquisito le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie ( individuate dal Comune di Asti. con delibera del Consiglio Comunale n. 9 del 25.02.1999 ), che sono state considerate – per quanto si configurava opportuno – nella individuazione di cui in seguito, al fine della realizzazione degli accordi territoriali di cui all’art. 1 comma 1, del D.M. 05.03.1999, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 22.03.99, di attuazione della legge 431/98 sulle locazioni a uso abitativo
A) CIRCA LE AREE:
A-1) Individuano le seguenti 5 aree:
- area 1 « Centro storico « ( colore arancione in planimetria, Foglio di mappa 77
);
- area 2 « Zona residenziale di maggior pregio « ( colore giallo in planimetria,
Fogli di mappa 22,24,51,52,78,79,80,81 );
- area 3 « Zone semiperiferiche « ( colore rosa in planimetria, Fogli di mappa
21,53,54,74,82,83,103,104,105,106.107);
- area 4 « Zona periferica e frazionale « ( colore bianco in planimetria, Fogli
di mappa: per esclusione, tutti quelli del comune di Asti non elencati espressamente
nelle aree 1,2,3,5 );
- area 5 « Zona residenziale di pregio decentrata La Giardina « ( colore verde in
planimetria, Foglio di mappa 3 ); aventi caratteristiche omogenee ( per valori
di mercato; dotazioni infrastrutturali; trasporti pubblici; verde pubblico;
servizi scolastici e sanitari, attrezzature commerciali eccetera;
tipi edilizi, tenendo conto delle categorie e classi catastali ) come meglio individuate
( anche per indicazione dei fogli catastali relativi ) e delimitate in elaborato
cartografico a colori che si allega come parte integrante del presente ( allegato
2 ).
A-2 ) all’interno delle suddette aree omogenee, non si ravvisano invece né la necessità
né l’opportunità di evidenziare zone di particolare pregio o di particolare
degrado, stante la sostanziale omogeneità delle aree.
B) CIRCA I VALORI DEL CANONE:
B-1) convengono di determinare (con riferimento agli stessi criteri di individuazione
delle aree omogenee) per ognuna delle suddette aree come individuate in cartografia
allegato 2, i valori minimi e massimi del canone, espressi in lire ad
anno per ogni metro quadro utile, come da tabelle riepilogative ( con relative
sub-fasce per ogni area ) che si allegano come parte integrante al presente (allegati
3.1; 3.2; 3.3; 3.4; 3.5 ).
Tale valori sono stati determinati, anche fatte –per quanto occorrere possa-
le opportune valutazioni in merito:
- alle attuali condizioni locali del mercato degli affitti;
- ai canoni di locazioni in generale correnti su piazza;
- alla complessità e difficoltà di individuare in concreto marcate differenze tra
le specifiche aree individuate, stante una certa omogeneità, su piazza, dei valori
locativi;
- alla complessiva filosofia e finalità della riforma degli affitti introdotta dalla
legge 431\98;
- alle agevolazioni fiscali, come ad oggi specificamente esistenti ( a favore del
locatore e del conduttore, ciascuno per quanto di sua competenza ), introdotte da
tale normativa per le parti contrattuali private che intendano ricorrere alla contrattazione
del «secondo canale» ( previsto all’art. 2, comma 3 legge 431\98 );
- al fatto che il Comune di Asti ha deliberato per l’anno 1999 ( con delibera del
Consiglio Comunale n. 13 del 11.03.99 ) aliquota ICI incentivata al 2 per mille
per i proprietari che concedano in locazione l’immobile con la contrattazione cosiddetta
del «secondo canale»;
- al fatto che pare opportuno, nello spirito della riforma, individuare per ogni
area le relative sub-fasce di oscillazione dei valori; tali sub-fasce sono state
individuate in forza del combinato disposto e del concorso di due criteri guida:
a) l’anno di costruzione del fabbricato ( per stabilire il quale si conviene –a
scopo di chiarezza interpretativa per le parti- che dovrà far ufficialmente fede
la data indicata nella dichiarazione di fine lavori depositata in Comune; si conviene
in proposito che la “totale ristrutturazione” sia da equipararsi a tutti gli effetti
all’anno di costruzione (farà sempre fede la dichiarazione di fine lavori ); si
precisa per chiarezza interpretativa delle parti che per aversi totale ristrutturazione
occorre sussistano almeno i seguenti elementi: totale rifacimento impianti ( elettrico,
termico, idraulico ), totale rifacimento pavimenti, serramenti (interni ed esterni
), tetto, facciate ( compresi balconi, terrazzi, ringhiere ), e nel caso di immobili
particolarmente antichi o con problemi alle strutture anche il consolidamento delle
strutture orizzontali ( solette o volte ) e di quelle verticali ( muri portanti
); b) la maggiore o minore dotazione di pertinenze, comodità e comfort della singola
unità immobiliare ( considerata sulla base degli elementi di riferimento elencati
dal n. 1 al n. 16 degli allegati 3 ).
- Al fatto che si è ritenuto di determinare i valori minimi in misura contenuta,
onde evitare che contratti con canoni particolarmente moderati ( per immobili particolarmente
svantaggiati o per agevolazioni riconosciute al conduttore, ecc... ) possano rimanere
esclusi dalle agevolazioni fiscali previste per il « secondo canale», penalizzando
entrambe le parti private contrattuali e realizzando un fine sicuramente diverso
dagli impliciti scopi della riforma e dell’istituto contrattuale del « secondo canale»;
- al fatto che la contrattazione cosiddetta del «secondo canale» deve però
presentare aspetti incentivanti per entrambe le parti private contrattuali e che
la previsione di valori massimi rigidamente contenuti escluderebbe ogni potenziale
interesse del locatore a concedere in locazione immobili tramite il « secondo
canale», riducendo prevedibilmente il mercato locale degli affitti al cosiddetto
« primo canale», vanificano così un altro degli impliciti scopi della riforma;
- al fatto che, conseguentemente, in forza della valutazione precedente, deve «fisiologicamente»
consentirsi una ampia banda di oscillazione tra il valore minimo e quello massimo
dei canoni di locazione espressi;
- al fatto che, oltre ad una ampia banda di oscillazione tra il valore minimo e
quello massimo dei canoni di locazione espressi ad anno per metro quadro utile si
impone anche l’adozione di coefficienti ( di maggiorazione o diminuzione dei valori
) relativi alla superficie utile dell’unità immobiliare (come previsti in allegato
4 ) anche per consentire alle parti private contrattuali di tenere conto della generale
maggior resa proporzionale ( per ogni unità di metro quadro utile ) delle unità
immobiliari di dimensioni piccole o medio-piccole rispetto a quelle più grandi;
- al fatto che saranno comunque le parti contrattuali private a definire in concreto
il canone effettivo, al fine di collocare questo tra il valore minimo e il valore
massimo delle fasce ( e relative sub-fasce ) di oscillazione di ogni area; a tal
fine saranno le parti private a dovere sapientemente prendere in considerazione
( in positivo ed in negativo ) le peculiari caratteristiche dell’edificio e della
specifica unità immobiliare in questione, quali ad esempio: tipologia dell’alloggio;
stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero stabile; pertinenze dell’alloggio
(posto auto, box, cantina eccetera); presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde,
impianti sportivi interni eccetera); dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento
autonomo o centralizzato, condizionamento d’aria eccetera); eventuale dotazione
di mobilio, e ogni altro elemento comunque previsto ai numeri da 1 a 16 negli
allegati 3, nonché ogni altro elemento di carattere anche più soggettivo ( veduta,
vicinanza a verde pubblico, comodità ai mezzi di trasporto, vicinanza al posto di
lavoro, ecc… )
- al fatto che la normativa di riforma degli affitti non ha inteso attribuire agli
accordi territoriali un fine «dirigistico» o «analiticamente e meccanicamente vincolante»
per la definizione del canone di locazione della singola unità immobiliare, e che
semmai ha l’ambizione di superare eventuali caratteri di cogenza e dirigismo eventualmente
ancora rimasti nel mercato delle locazioni abitative ( anche alla luce dell’abrogazione
di gran parte degli articoli della legge 392\78, e comunque degli art. da 12 a 22
);
- al fatto che, in definitiva, la funzione degli accordi territoriali non può che
essere quella di indirizzare il mercato degli affitti abitativi verso un’immissione
di immobili abitativi sul mercato delle locazioni abitative incentivate, verso un
ritorno all’investimento immobiliare per destinarlo a locazioni abitative incentivate,
e verso dei valori locativi non selvaggi ma rientranti nelle fasce di oscillazione
( e per ciò meritevoli di godere delle agevolazioni fiscali ), il tutto con una
funzione complessivamente «calmieratrice» e tendente anche ad attutire il
notevole incremento del peso fiscale gravante sugli immobili, evitando in particolare
che ciò si riversi sull’entità dei canoni di locazione generando fenomeni di rialzo
selvaggio;
B-2 ) convengono che il canone di locazione, come definito dalle parti private
contrattuali ai sensi del presente accordo, venga aggiornato ogni anno in misura
pari al 75 % della variazione accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo
per le famiglie di operai e impiegati verificatisi nell’anno precedente; l’aggiornamento
decorrerà automaticamente senza necessità di richiesta.
B-3) convengono di determinare detti valori minimi e massimi del canone,
esprimendoli in lire ad anno per ogni metro quadro utile, stante l’assenza di diversi
e più utili criteri negli usi locali su piazza.
C) CIRCA IL METRO QUADRO UTILE:
C-1) si ritiene opportuno definire convenzionalmente, per quanto occorrere
possa, il concetto di metro quadro utile; ciò per un’avvertita e diffusa esigenza
di chiarezza delle future parti contrattuali private. A tal fine, si osserva
come che l’art. 1 comma 4 del D.M. 05.03.99 ( pubblicato in Gazzetta
Ufficiale n. 67 del 22.03.99 ) prevede che:
- le pertinenze dell’unità immobiliare (posto auto, box, cantina eccetera)
tra le quali è da ritenersi per analogia rientrino i balconi, terrazzi coperti e
scoperti;
- la presenza di spazi comuni (cortili, aree a verde, impianti sportivi interni
eccetera);
- la dotazione di servizi tecnici (ascensore, riscaldamento autonomo o centralizzato,
condizionamento d’aria eccetera);
debbano essere prese in considerazione dalle parti contrattuali private nella
definizione del canone effettivo, al fine di collocare questo tra il valore minimo
e il valore massimo delle fasce di oscillazione.
Considerato quanto sopra, e considerato quanto previsto agli art. 7 e 18 del
D.M. 3/10/1975, n. 9816 ( pubblicato in G.U. n. 330 del 16/12/1975 ), salve intervenende
definizioni ufficiali di riferimento, di computare i metri quadri utili di ogni
unità immobiliare, considerando unicamente la superficie di pavimento dell’unità
immobiliare abitativa, misurata al netto di murature ( perimetrali, interne, divisorie,
ecc... ), pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale
interne, di logge, e di balconi ed escluse pertinenze e parti comuni ( che
-come si è detto- dovranno essere prese in considerazione dalle parti contrattuali
private nella definizione del canone effettivo, al fine di collocare questo tra
il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione previste dal presente
accordo territoriale ).
Gli spazi per armadi a muro possono essere portati ad incremento della superficie
utile per non più de 2 % della superficie massima prevista dall’art. 5 della legge
2 luglio 1949, n. 408.
C-2) Si reputa oltremodo opportuno invitare le parti private contrattuali
ad indicare espressamente in contratto la misura dei metri quadri utili attribuiti
all’unità immobiliare oggetto del singolo contratto nonché il valore applicato per
singolo metro quadro utile; ciò al fine di chiarezza amministrativa e di prevenzione
di possibile contenzioso.
D) CIRCA LA DURATA CONTRATTUALE E GLI AUMENTI DI CANONE:
D-1 ) convengono di prevedere che le parti contrattuali private,
possano stabilire durate contrattuali superiori a quella minima fissata dalla legge
( in tre anni, ex art. 5 legge 431\98 ). A tal fine si reputa opportuno prevedere
che le parti contrattuali private possano stabilire la durata iniziale del contratto,
oltrechè in anni tre ( durata ordinaria prevista ex art. 2 comma 5 della legge 431\98
), anche in anni 4, anni 5, anni 6. Ciò, fermo restando
che -in ogni caso- la proroga ( eventuale) prevista ex art. 2 comma
5 della legge 431\98 sarà sempre solo di due anni.
D-2) convengono di prevedere che ( stante il maggior sacrificio assunto
dal locatore in seguito alla maggiore durata iniziale -rispetto a quella ordinaria
di tre anni- ed alla correlativa certezza di una più lunga stabilità abitativa del
conduttore ):
- qualora le parti contrattuali private abbiano stabilito la durata iniziale
del contratto, in anni 4, anzichè in anni tre ( durata ordinaria prevista ex art.
2 comma 5 della legge 431\98), i valori massimi ( espressi in lire ad anno a metro
quadro utile ) delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione previsti
al punto B-1 ( come da allegato 2 ) siano aumentati del 3 %;
- qualora le parti contrattuali private abbiano stabilito la durata iniziale
del contratto, in anni 5, anzichè in anni tre ( durata ordinaria prevista ex art.
2 comma 5 della legge 431\98), i valori massimi ( espressi in lire ad anno a metro
quadro utile ) delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione previsti
al punto B-1 ( come da allegato 2 ) siano aumentati del 7 %;
- qualora le parti contrattuali private abbiano stabilito la durata iniziale
del contratto, in anni 6, anzichè in anni tre ( durata ordinaria prevista ex art.
2 comma 5 della legge 431\98), i valori massimi ( espressi in lire ad anno a metro
quadro utile ) delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione previsti
al punto B-1 ( come da allegato 2 ) siano aumentati del 12 %.
D-3) Nei casi di cui sopra si individuano identiche misure di aumento dei
valori minimi.
Resta ovviamente fermo ( anche in questi casi di maggiore durata iniziale
) che nella definizione del canone effettivo, collocato tra il valore minimo e il
valore massimo delle fasce di oscillazione, le parti contrattuali, assistite — a
loro richiesta — dalle rispettive organizzazioni sindacali, terranno sempre
conto degli elementi indicati al punto B-1 di cui sopra.
E) CIRCA LE RIPARAZIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE:
E-1) convengono di prevedere, in materia di riparazioni ordinarie e straordinarie
ed oneri accessori, l’applicazione di una tabella « oneri accessori « che
si allega come parte integrante del presente ( allegato 5 ). In ogni caso saranno
interamente a carico del conduttore le spese - in quanto esistenti - relative al
servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore,
alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica, del riscaldamento e del
condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle
forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove
istituito saranno a carico del conduttore nella misura del 90 per cento.
F) CIRCA IL CONTRATTO TIPO:
F-1) convengono di definire il contratto tipo, sulla base del modello allegato
( precisamente allegato A) al D.M. 05.03.99, e comunque sulla base dei seguenti
elementi e condizioni egualmente previsti dal detto D.M. :
a)rinnovo tacito in mancanza di comunicazione; b) previsione, nel caso che
il locatore abbia riacquistato l’alloggio a seguito di legittimo esercizio della
disdetta ovvero non lo adibisca agli usi richiesti, di un risarcimento pari a trentasei
mensilità dell’ultimo canone;
c) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi; d) previsione, ove
le parti lo concordino, di prelazione a favore del conduttore in caso di vendita
dell’immobile; e) possibilità, in sede di accordi locali, di prevedere l’aggiornamento
del canone in misura contrattata e comunque non superiore al 75% della variazione
Istat; f) modalità di consegna dell’alloggio con verbale o comunque con descrizione
analitica dello stato di conservazione dell’immobile; g) produttività di interessi
legali annuali sul deposito cauzionale, il quale non potrà superare le tre
mensilità; h) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri accessori ai fini della
ripartizione tra le parti e in ogni caso richiamo ad accordi sugli oneri accessori
ai fini della ripartizione e alle disposizioni degli articoli 9 e 10 della legge
27 luglio 1978, n. 392; i) previsione di una commissione conciliativa stragiudiziale
facoltativa.
F-2) convengono di allegare come parte integrante del presente ( allegato
A ) il contratto tipo definito.
F-3) di prevedere che il contratto tipo, nella parte descrittiva, debba contenere
tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione
catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature
tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria,
nonché una clausola che faccia riferimento alla reciproca autorizzazione ai sensi
della legge 31 dicembre 1996, n. 675.
G) CIRCA IL PRESENTE ACCORDO:
G-1 ) convengono di prevedere che il presente accordo territoriale possa comunque
formare oggetto di revisione, aggiornamento, integrazione, in modo totale o parziale,
qualora la Convenzione nazionale ( conclusa in Roma in data 08.02.1999 presso il
ministero dei Lavori pubblici ) dovesse formare oggetto di nuova formulazione od
aggiornamento –ai sensi dell’art. 4 legge 431\98- in seguito alla convocazione disposta
dal Ministro dei lavori pubblici ogni tre anni a decorrere dalla data di entrata
in vigore della legge 431\98.
G-2) di prevedere che il presente accordo territoriale possa inoltre formare
oggetto di revisione, aggiornamento, integrazione, in modo totale o parziale, anche
qualora:
- ciò appaia opportuno in seguito ad
intervenute variazioni delle normative (anche fiscali) di riferimento;
- il Comune di Asti deliberi nel frattempo nuove aliquote ICI per il presente canale
contrattuale, ex art. 2, comma 4, legge 431\98;
- ciò appaia opportuno in seguito ad intervenute variazioni delle condizioni del
mercato locale degli affitti;
- ciò appaia opportuno in seguito ad intervenute variazioni, interessanti il Comune
di Asti, nell’elenco dei Comuni per i quali si applicano le agevolazioni Irpef e
Tassa di Registro;
G-3) Le Organizzazioni firmatarie del presente si impegnano a non sottoscrivere,
durante la vigenza del presente, accordi territoriali diversi dal presente.
G-4) Le Organizzazioni firmatarie del presente provvederanno al deposito, presso
il comune interessato, del presente accordo territoriale con i rispettivi allegati,
costituenti parte integrante dell’accordo.
H) CIRCA LA COMMISSIONE CONCILIATIVA STRAGIUDIZIALE FACOLTATIVA:
H-1) convengono che ciascuna parte potrà adire per ogni controversia che dovesse
sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto,
nonchè in ordine all’esatta applicazione dell’Accordo territoriale più sopra citato,
anche a riguardo del canone, una Commissione di conciliazione stragiudiziale formata,
quanto a due componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni
firmatarie dell’Accordo di cui trattasi - sulla base delle designazioni, rispettivamente,
del locatore e del conduttore e, quanto a un terzo - che svolgerà eventualmente
funzioni di presidente -, sulla base della scelta operata dai due componenti come
sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo. In caso
di variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto
al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una Commissione
stragiudiale di conciliazione composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà,
nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone, a valere fino alla cessazione
del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale,
o fino a nuova variazione».
Premesso:
1. che la Legge 9 dicembre 1998, n. 431 ( in particolare l’art. 5 ), come attuata
dal D.M. 05.03.1999, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 67 del 22.03.99 ( in particolare
l’art. 2 ) prevede:
- che i contratti di locazione abitativi di natura transitoria di cui all’articolo
5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, abbiano durata non inferiore a
un mese e non superiore a diciotto mesi;
- che tali contratti siano stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari
e dei conduttori per fattispecie da individuarsi nella contrattazione territoriale
tra le organizzazioni sindacali della proprietà e degli inquilini.
2. che ( ai sensi dell’art. 2 del D.M. suddetto ) il contratto tipo definito a livello
locale deve prevedere una specifica clausola che individui l’esigenza transitoria
del locatore e del conduttore i quali dovranno confermare il verificarsi della stessa,
tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza nel termine stabilito
nel contratto e che qualora il locatore non adempia a questo onere contrattuale
oppure siano venute meno le cause della transitorietà, il contratto tipo deve prevedere
la riconduzione della durata a quella prevista all’articolo 2, comma 1, della legge
9 dicembre 1998, n. 431.
3. che ( ai sensi dell’art. 2 comma 3 del D.M. ) l’esigenza transitoria del conduttore
deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.
4. che ( ai sensi dell’art. 2 comma 4 del D.M. ) i canoni di locazione dei contratti
di natura transitoria ricadenti nelle undici aree metropolitane (Roma, Milano, Venezia,
Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania), nei comuni con
esse confinanti e nei comuni capoluogo di provincia, saranno definiti dalle parti
all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per
le zone omogenee, come individuati all’articolo 1 del suddetto D.M. 5\3\99.
5. che ( ai sensi dell’art. 2 comma 5 del D.M. ) negli stessi accordi territoriali,
che individuano i valori minimi e massimi esprimendoli in lire ad anno per ogni
metro quadro utile, o eventualmente, secondo gli usi locali, possono essere previste
particolari clausole in materia di manutenzioni ordinarie e straordinarie, ripartizione
degli oneri accessori e altro.
6. . che ( ai sensi dell’art. 2 comma 6 del D.M. ) la trattativa territoriale deve
definire il contratto tipo, di cui al modello allegato al D.M. 5\3\99 ( come allegato
B) sulla base dei seguenti elementi e condizioni: a) durata minima di un mese e
massima di diciotto mesi; b) dichiarazioni del locatore e del conduttore che esplicitino
l’esigenza della transitorietà;
c) onere per il locatore di confermare prima della scadenza del contratto i motivi
di transitorietà posti a base dello stesso; d) riconduzione del contratto all’articolo
2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 in caso di mancata conferma dei
motivi, ovvero risarcimento pari a trentasei mensilità in caso di mancato utilizzo
dell’immobile rilasciato; e) previsione di una particolare ipotesi di transitorietà
per soddisfare esigenze del conduttore che lo stesso deve documentare allegandole
al contratto;
f) facoltà di recesso da parte del conduttore per gravi motivi;
g) esclusione della sublocazione; h) previsione, ove le parti lo concordino, di
prelazione a favore del conduttore in caso di vendita dell’immobile; i) modalità
di consegna con verbale o comunque con descrizione analitica dello stato di conservazione
dell’immobile;
l) produttività di interessi legali annuali sul deposito cauzionale , il quale non
potrà superare le tre mensilità ; m) esplicito richiamo ad accordi sugli oneri
accessori ai fini della ripartizione e in ogni caso richiamo alle disposizioni degli
articoli 9 e 10 della legge 27 luglio 1978, n. 392; n) previsione di una commissione
conciliativa stragiudiziale facoltativa.
7. che ( ai sensi dell’art. 2 comma 7 del D.M. ) il contratto nella parte descrittiva
deve contenere tutti gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla
classificazione catastale, le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle
attrezzature tecnologiche anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale
e comunitaria, nonché una clausola che faccia riferimento alle reciproca autorizzazione
ai sensi della legge 31 dicembre 1996, n. 675.
8. che (ai sensi dell’art. 2 comma 8 del D.M. ) i contratti di locazione realizzati
in base ai criteri definiti dal presente articolo, potranno essere stipulati esclusivamente
utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali, che saranno depositati
presso il comune, unitamente agli accordi territoriali.
9. che, essendo il comune di Asti capoluogo di provincia, i canoni di locazione
saranno definiti dalle parti private contrattuali all’interno dei valori minimi
e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione per le zone omogenee, come previsti
all’articolo 1 del suddetto D.M. 5\3\99 e come individuati nel precedente capo I
del presente accordo territoriale e nei rispettivi allegati 2 ( cartografia delle
aree omogenee ) e 3 ( tabelle dei valori minimi e massimi per ogni area, con
relative subfasce ).
10. che si deve richiamare integralmente quanto previsto al capo I in merito alla
individuazione delle aree omogenee e dei valori minimi e massimi.
B) CIRCA IL CONTRATTO TIPO:
B-1) convengono di definire il contratto tipo, sulla base del modello allegato
( precisamente allegato B) al D.M. 05.03.99, e comunque sulla base degli elementi
e condizioni egualmente previsti dal detto D.M.. Si allega il contratto tipo al
presente ( allegato B ). Nella parte descrittiva dovrà contenere tutti gli
elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale,
le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche
anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché
una clausola che faccia riferimento alle reciproca autorizzazione ai sensi della
legge 31 dicembre 1996, n. 675.
C) CIRCA LE AREE
C-1) si richiamano integralmente le aree del capitolo I°, come da allegato 2.
D) CIRCA I VALORI DEL CANONE
D-1) si richiama integralmente quanto previsto al capitolo I° (allegato 3), con
i valori minimi e massimi previsti per ogni area con relative sub-fasce.
D-2 ) convengono di determinare detti valori minimi e massimi del canone,
esprimendoli in lire ad anno per ogni metro quadro utile, stante l’assenza di diversi
e più utili criteri negli usi locali su piazza.
E) CIRCA LE RIPARAZIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE
E-1) richiamano, in materia di riparazioni ordinarie e straordinarie ed oneri accessori,
la tabella « oneri accessori « allegata ( come allegato 5 ) al capitolo
I°. In ogni caso saranno interamente a carico del conduttore le spese
- in quanto esistenti - relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all'ordinaria
manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia elettrica,
del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi neri e
delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il
servizio di portineria, ove istituito saranno a carico del conduttore nella misura
del 90 per cento.
F) CIRCA IL METRO QUADRO UTILE
F-1) si richiama integralmente quanto esposto al paragrafo I°
G) CIRCA IL PRESENTE ACCORDO
G-1 ) convengono di prevedere che il presente accordo territoriale possa comunque
formare oggetto di revisione, aggiornamento, integrazione, in modo totale o parziale,
qualora la Convenzione nazionale (conclusa in Roma in data 08.02.1999 presso il
ministero dei Lavori pubblici ) dovesse formare oggetto di nuova formulazione od
aggiornamento –ai sensi dell’art. 4 legge 431\98- in seguito alla convocazione disposta
dal Ministro dei lavori pubblici ogni tre anni a decorrere dalla data di entrata
in vigore della legge 431\98.
G-2) di prevedere che il presente accordo territoriale possa inoltre formare oggetto
di revisione, aggiornamento, integrazione, in modo totale o parziale, anche qualora:
- ciò appaia opportuno in seguito ad
intervenute variazioni delle normative (anche fiscali) di riferimento;
- ciò appaia opportuno in seguito ad intervenute variazioni delle condizioni del
mercato locale degli affitti transitori e ad apprezzabili variazioni delle particolari
esigenze dei proprietari e dei conduttori da soddisfarsi con le locazioni
transitorie;
- ciò appaia opportuno in seguito ad intervenute variazioni, interessanti il Comune
di Asti, nell’elenco dei Comuni previsto ex art. 2 comma 4 del D.M. 5\3\99.
H) CIRCA LA COMMISSIONE CONCILIATIVA STRAGIUDIZIALE FACOLTATIVA:
H-1) convengono che ciascuna parte potrà adire per ogni controversia che dovesse
sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto,
nonchè in ordine all’esatta applicazione dell’Accordo territoriale più sopra citato,
anche a riguardo del canone, una Commissione di conciliazione stragiudiziale formata,
quanto a due componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni
firmatarie dell’Accordo di cui trattasi - sulla base delle designazioni, rispettivamente,
del locatore e del conduttore e, quanto a un terzo - che svolgerà eventualmente
funzioni di presidente -, sulla base della scelta operata dai due componenti come
sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo. In caso
di variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto
al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una Commissione
stragiudiziale di conciliazione composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà,
nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone, a valere fino alla cessazione
del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale,
o fino a nuova variazione».
A) CIRCA IL CONTRATTO TIPO:
A-1) convengono di definire il contratto tipo, sulla base del modello
allegato ( precisamente allegato C) al D.M. 05.03.99, e comunque sulla base
degli elementi e condizioni egualmente previsti dal detto D.M.. Si allega il contratto
tipo al presente ( allegato C ). Nella parte descrittiva dovrà contenere tutti
gli elementi e i riferimenti documentali e informativi sulla classificazione catastale,
le tabelle millesimali, lo stato degli impianti e delle attrezzature tecnologiche
anche in relazione alle normative sulla sicurezza nazionale e comunitaria, nonché
una clausola che faccia riferimento alle reciproca autorizzazione ai sensi della
legge 31 dicembre 1996, n. 675.
B) CIRCA LE AREE
B-1) si richiamano integralmente le aree del capitolo I°, come da allegato
2.
C) CIRCA I VALORI DEL CANONE
C-1) non si ravvisa l’opportunità ( in base alla realtà locale ) di individuare
misure di aumento o diminuzione degli intervalli di oscillazione in relazione
alla durata contrattuale; si ritiene invece di richiamare integralmente quanto previsto
al capitolo I° (allegato 3 ), con i valori minimi e massimi previsti per ogni area
con relative sub-fasce.
C-2) Quanto sopra, anche valutate: le attuali condizioni locali
del mercato degli affitti per studenti universitari; le agevolazioni fiscali
come ad oggi specificamente esistenti ( a favore del locatore e del conduttore,
ciascuno per quanto di sua competenza ), introdotte da tale normativa per le parti
contrattuali private che stipulino i contratti del presente capo.
C-3) Si ravvisa l’opportunità di prevedere, anche per i contratti per studenti
universitari, l’adozione di coefficienti relativi alla superficie utile dell’unità
immobiliare (come previsti in allegato 4) anche per consentire alle parti private
contrattuali di tenere conto della generale maggior resa proporzionale ( per ogni
unità di metro quadro utile ) delle unità immobiliari di dimensioni piccole o medio-piccole
rispetto a quelle più grandi.
C-4) Resta ovviamente fermo che saranno comunque le parti contrattuali private
nella definizione del canone effettivo, al fine di collocare questo tra il valore
minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione, a dovere sapientemente prendere
in considerazione ( in positivo ed in negativo ) le peculiari caratteristiche dell’edificio
e della specifica unità immobiliare in questione come indicate in allegato 3, unitamente
ad altre specifiche quali ad es. la vicinanza dell’unità immobiliare alla sede dei
corsi universitari, la vicinanza ai mezzi di trasporto, la vicinanza ad impianti
sportivi, ecc…;
C-5 ) convengono che il canone di locazione, come definito dalle parti private
contrattuali ai sensi del presente accordo, qualora il contratto abbia durata superiore
ad un anno, venga aggiornato ogni anno in misura pari al 75 % della variazione accertata
dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati
verificatisi nell’anno precedente; l’aggiornamento decorrerà automaticamente senza
necessità di richiesta.
C-6) convengono di determinare detti valori minimi e massimi del canone, esprimendoli
in lire ad anno per ogni metro quadro utile, stante l’assenza di diversi e più utili
criteri negli usi locali su piazza.
D) CIRCA LE RIPARAZIONI ORDINARIE E STRAORDINARIE
D-1) richiamano, in materia di riparazioni ordinarie e straordinarie ed oneri
accessori, la tabella « oneri accessori « allegata ( come allegato 5
) al capitolo I°. In ogni caso saranno interamente a carico del conduttore
le spese - in quanto esistenti - relative al servizio di pulizia, al funzionamento
e all'ordinaria manutenzione dell'ascensore, alla fornitura dell'acqua nonché dell'energia
elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell'aria, allo spurgo dei pozzi
neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese
per il servizio di portineria, ove istituito saranno a carico del conduttore nella
misura del 90 per cento.
E) CIRCA IL METRO QUADRO UTILE
E-1) si richiama integralmente quanto esposto al paragrafo I°
F) CIRCA IL PRESENTE ACCORDO
G-1 ) convengono di prevedere che il presente accordo territoriale possa comunque
formare oggetto di revisione, aggiornamento, integrazione, in modo totale o parziale,
qualora la Convenzione nazionale ( conclusa in Roma in data 08.02.1999 presso il
ministero dei Lavori pubblici ) dovesse formare oggetto di nuova formulazione od
aggiornamento –ai sensi dell’art. 4 legge 431\98- in seguito alla convocazione disposta
dal Ministro dei lavori pubblici ogni tre anni a decorrere dalla data di entrata
in vigore della legge 431\98.
G-2) di prevedere che il presente accordo territoriale possa inoltre
formare oggetto di revisione, aggiornamento, integrazione, in modo totale o parziale,
anche qualora:
- ciò appaia opportuno in seguito ad intervenute variazioni delle normative (anche
fiscali) di riferimento;
- ciò appaia opportuno in seguito ad intervenute variazioni delle condizioni del
mercato locale degli affitti per studenti universitari;
- ciò appaia opportuno in seguito ad intervenute variazioni, interessanti il Comune
di Asti, nell’elenco dei Comuni per i quali si applicano le agevolazioni Irpef e
Tassa di Registro;
G-3) Le Organizzazioni firmatarie del presente si impegnano a non sottoscrivere,
durante la vigenza del presente, accordi territoriali diversi dal presente.
G-4) ) Le Organizzazioni firmatarie del presente provvederanno al deposito, presso
i comuni interessati, del presente accordo territoriale con i rispettivi allegati,
costituenti parte integrante dell’accordo.
H) CIRCA LA COMMISSIONE CONCILIATIVA
STRAGIUDIZIALE FACOLTATIVA:
H-1) convengono che ciascuna parte potrà adire per ogni controversia che dovesse
sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto,
nonchè in ordine all’esatta applicazione dell’Accordo territoriale più sopra citato,
anche a riguardo del canone, una Commissione di conciliazione stragiudiziale formata,
quanto a due componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni
firmatarie dell’Accordo di cui trattasi - sulla base delle designazioni, rispettivamente,
del locatore e del conduttore e, quanto a un terzo - che svolgerà eventualmente
funzioni di presidente -, sulla base della scelta operata dai due componenti come
sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo. In caso
di variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto
al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una Commissione
stragiudiziale di conciliazione composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà,
nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone, a valere fino alla cessazione
del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale,
o fino a nuova variazione».
ASTI, lì 31.05.1999.
Si allegano, come parte integrante del presente accordo territoriale:
1) lettera datata 10.03.1999 tramite cui il Comune di Asti ha avviato la contrattazione
prevista ex art. 2, comma 3 della legge 431\98 e lettera 24.05.1999.
2) cartografia con individuazione delle aree omogenee ed eventuali zone.
3) tabella riepilogativa ( per ogni area ) dei valori minimi e massimi del
canone, espressi in lire per ogni metro quadro utile.
4) tabella riepilogativa delle variazioni di valore per superfici in metri quadri
utili non comprese tra i 61 ed i 100 mq. compresi.
5) tabella ripartizione oneri accessori.
6) Clausola di salvaguardia e tutela sullo scarto di tolleranza ammesso sul calcolo
del metro quadro utile.
A) contratto tipo.
B) contratto tipo per contratti transitori.
C) contratto tipo per studenti universitari.
Asti, lì 31.05.1999
Organizzazioni sindacali degli Inquilini:
SICET
SUNIA
UNIAT
Organizzazioni sindacali della Proprietà:
APPE-CONFEDILIZIA
UPPI
ASPPI
Confappi
APPC