Visto l'art. 4 comma 1 della legge in oggetto, in merito alla fase di concertazione prevista tra le parti sociali della proprietà e degli inquilini, nonché la successiva Convenzione Nazionale ed il relative decreto del Ministero delle Finanze, che stabiliscono i criteri per la stipula dei contratti a canone controllato, le Organizzazioni Sindacali dei proprietari UPPI, CONFEDILIZIA e degli inquilini SUNIA-SICET-UNIAT-ANIA e CONIA territoriali convengono quanto segue:

A) RIFERIMENTI NORMATIVI

1. Il Decreto del Ministro dei LL.PP. del 5 marzo 1999, che recepisce la Convenzione di cui sopra, (G.U. del 22.3.1999) all'art. 1 prevede che:

"Gli accordi territoriali (...)

- stabiliscono fasce di oscillazione del canone di locazione all'interno delle quali, secondo le caratteristiche dell'edificio e dell'unità immobiliare, è concordato tra le parti, il canone per i singoli contratti.

- individuano (...) insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per: - VALORI DI MERCATO; - DOTAZIONI INFRASTRUTTURALI; - TIPI EDILIZI, TENENDO CONTO DELLE CATEGORIE E CLASSI CATASTALI".

2. Poiché la determinazione degli elementi di cui al punto precedente dovrebbe avvenire in concomitanza con la "revisione generale delle zone censuarie e delle tariffe d'estimo (come stabilito dal DPR 23 marzo 1998, n. 1387, si conviene che la determinazione dei limiti di oscillazione per le locazioni a canone controllato, abbia come principali riferimenti:

- da un lato le quotazioni di mercato delle aree omogenee;
- dall'altro i rispettivi valori catastali.

3. Dalle indagini effettuate sui canoni applicati negli ultimi anni, si è riscontrato che il livello dei canoni di mercato - in rapporto agli attuali valori di compravendita degli immobili stessi - oscilla attorno al 5%.

Affinché i contratti a canone controllato offrano le previste convenienze, questi dovranno perciò contenersi tra il 15 ed il 30% in meno rispetto a quelli di mercato, ovvero in un ambito di oscillazioni del rendimento che va dal 3,5 al 4,25%, in rapporto ai valori di compravendita.
Tali riferimenti quantitativi possono però considerarsi validi ed adeguati agli attuali valori immobiliari salvo la necessità di verifiche periodiche, da prevedrei almeno ogni tre anni.

B) DETERMINAZIONE DEL CANONE

1. Il raggiungimento di tali obiettivi richiede che:

- il Comune di Ancona, nella sua piena autonomia amministrativa e compatibilmente con gli equilibri di bilancio, provvederà ad una rimodulazione delle aliquote ICI in direzione della proposta delle parti: per gli alloggi sfitti da oltre due anni elevazione fino al 9 per mille; per gli alloggi affittati a canone libero attorno a 6 per mille e per gli alloggi affittati a canone controllato abbassamento tra lo 0 ed il 2 per mille;

- si avvii, da parte dello stesso, un confronto periodico con le OO.SS. sulla revisione generale delle zone censuarie e delle tariffe d'estimo, affinché si definiscano quanto prima i nuovi valori catastali, anche per una più adeguata valutazione dei canoni controllati;

- si faccia riferimento ai criteri di calcolo dei canoni per la stesura dei contratti tipo - depositati presso il Comune - affinché le parti contraenti possano beneficiare delle previste detrazioni fiscali.

In merito ai criteri per il calcolo dei canoni le OO.SS. convengono su alcuni margini correttivi ai limiti di oscillazione nel rapporto con gli attuali valori di mercato delle compravendite, elaborati dalle OO.SS. stesse, sulla base delle rilevazioni fornite dall'Osservatorio del Catasto nell'ambito delle 5 zone e delle 15 arre omogenee individuate e delimitate dall'Ufficio Tecnico del Comune di Ancona, di cui lo stesso fornirà dettagliato stradario.

2. Valori di mercato delle locazioni

Dato un rendimento del 5% sul valore di compravendita a mq; per un alloggio della superficie convenzionale così come ricavata al successivo punto 3.

3. Superficie Convenzionale dell'alloggio

a) Superficie calpestabile al netto dei muri perimetrali ed interni relativa ai vani principali ed accessori a servizio diretto di quelli principali computata nella misura del 100%

* Per gli appartamenti di misura inferiore a 60 mq calpestabili, si applicherà una maggiorazione del 10%, fino ad un massimo che non superi comunque i 60mq;

b) Superficie dei vani accessori a servizio indiretto (soffitte, cantine e simili):

- qualora siano comunicanti con i vani principali ed abbiano caratteristiche omogenee agli stessi computata nella misura del   50%,

- qualora non siano comunicanti con i vani principali computata nella misura del 25%,

c) Superficie di balconi, terrazze e simili di pertinenza esclusiva;

- qualora siano comunicanti con i vani principali computata nella misura del 25%,

- qualora non siano comunicanti con i vani principali computata nella misura del 10%,

d) Aree scoperte a godimento esclusivo:

- fino alla misura della superficie di cui al punto a) computata nella misura del 10%,

- oltre la misura della superficie di cui al punto a) computata nella misura del 2%,

e) Posto auto o garage ad uso esclusivo computata nella misura del 50%,

f) Posto auto condominiale assegnato computata nella misura del 20%.

4. Margini di oscillazione tra i valori massimi e minimi di mercato (di cui al punto 2), attribuiti a ciascuna delle sei seguenti variabili:

a. Tipologia catastale

Valore attribuito

- Categoria A/2 - A/7 Valore Massimo _________

- Categoria A/3 Valore Medio _________

- Categorie A/4-A/5-A/6 Valore Minimo _________

B. Dotazione di pertinenze

Valutazione di incidenza (somma dei punti attribuiti alle pertinenze presenti nell'immobile)

- garage Punti 3

- posto auto coperto " 2

- posto auto scoperto assegnato " 1

- cantina o soffitta " 1

- balconi o terrazzi " 1

- area scoperta a godimento esclusivo " 1 Tot.____ punti

Da 5 a 7 punti Valore massimo ________

Da 3 a 4 " Valore medio __________

Da 0 a 2 " Valore minimo _________ ___+

c. Stato di manutenzione dell'immobile e degli impianti

(i punti sottostanti vanno conteggiati se le condizioni sono considerabili normali o discrete, non vanno invece conteggiati se mediocri o scadenti)

Valutazione di incidenza

- pavimenti Punti 1

- pareti o soffitti " 1

- infissi " 1

- impianto elettrico " 2

- impianto idrico e servizi igienico sanitari " 2

- impianto di riscaldamento " 2

- accessi, scale, ascensore " 1

- facciate, coperture e parti comuni in genere " 1

Tot._____ punti

Da 10 a 11 punti Valore massimo_____

Da 7 a 9 punti Valore medio _______

Da 0 a 6 punti Valore minimo______ _____+

d. Livello del piano

- attico Valore massimo ______

- intermedio o terreno Valore medio ________

- seminterrato Valore minimo_______ ____+

e. Dotazione di servizi

- ascensore oltre il 2° piano Punti 3

- Riscaldamento " 3

- Doppi vetri " 1

- Doppi servizi " 1

- Porta blindata " 1

- Sistema di allarme " 1

- Impianto di videocitofono " 1

- Condizionamento aria " 1

- Portineria " 1

- Impianto TV o Antenna Parab. " 1 Tot. _______ Punti

Da 7 a 14 Punti Valore massimo _________

Da 4 a 6 " Valore medio ___________

Da 0 a 3 " Valore minimo __________ _____+

f. Presenza di spazi comuni

- Cortili Punti 1

- Aree verdi " 2

- Stenditoi " 1

- Lastrici solari agibili " 1

- Aree condominiali comuni

o ripostigli " 1 Tot. ________ Punti

Da 4 a 6 Punti Valore massimo _______

Da 2 a 3 " Valore medio _________

Da 0 a 1 " Valore minimo ________ ______ =

Media dei valori attribuiti alle 6 variabili considerate = (a+b+c+d+e+f); 6

(___+___+___+___+___+___):6=_______

5. Correttivi relativi alla tipologia dell'immobile ed alle vetustà maggiori

a. Alloggi collocati in immobili intensivi riduzione del valore ricavato di - 10%;

b. Alloggi da considerarsi come villini (categoria A/7)

incremento del valore ricavato di + 10%;

c. Vetustà relativa all'anno di costruzione o di completa ristrutturazione (o restauro, come documentabile da apposita concessione edilizia):

- fino al 1955 (costruzioni in struttura portante senza intelaiatura in cemento armato)

la riduzione prevista è del - 20%;

(qualora negli immobili costruiti prima del 1955 lo stato di manutenzione sia in condizioni di degrado

la riduzione prevista è del - 30%;

- dal 1955 al 1972 (struttura in cemento armato o mista, ma non sottoposta ai vincoli delle costruzioni antisismiche)

la riduzione prevista è del - 12%;

- dal 1973 al 1989 (costruzione in cemento armato antisismica)

la riduzione prevista è del -6%;

- dal 1990 in poi (alloggi di nuova costruzione) - 0%;

* In caso di non corrispondenza tra i suddetti periodi (di costruzione) e le tipologie nelle caratteristiche di costruzione, queste ultime avranno la priorità nella scelta della percentuale di riduzione da considerarsi.*

6. Mobilio

Alloggio ammobiliato incremento consentito fino al 25%;

7. Per durate contrattuali superiori al previsto minimo di tre anni

Gli importi dei canoni come sopra ricavati potranno essere incrementati di una delle seguenti percentuali:

- per contratti della durata di 5 anni + 2 di eventuale proroga incremento del +5%;

- per contratti della durata di 6 anni + 2 di eventuale proroga incremento del +7%;

8. Per contratti stipulati con studenti universitari fuori sede, di durata superiore al minimo

- durata da 7 a 12 mesi incremento del +5%;

- durata da 13 a 24 mesi incremento del +8%;

- durata da 25 a 36 mesi incremento del +10%;
 

8/b. Contratti di natura transitoria

Il contratto tipo di locazione ad uso abitativa di natura transitoria è definito sulla base del modulo allegato al DM 05.03.1999.

La qualificazione dell'esigenza del locatore e del conduttore che giustifica la transitorietà del contratto viene individuata nel seguente modo:

a) quando il proprietario ha necessità di adibire entro diciotto mesi l'immobile ad abitazione propria, dei figli, dei genitori o di altri familiari, per motivi di:

- trasferimento temporaneo della sede di lavoro;

- matrimonio di un figlio o fi altro familiare;

- rientro da altro comune di residenza o dall'estero;

- attesa di autorizzazione dal comune per il richiesto cambio di destinazione d'uso dell'immobile;

- atytesa di concessione edilizia o autorizzazione da parte del Genio Civuile per la ristruttrurazione o demolizione dell'immobile o ampliamento con alloggio attiguo;

- attesa della stipula diun contratto definitivo di vendita, con preliminare già stipulato e data della stipula entro 24 mesi.

b) quando l'inquilino ha necessità di un contratto transitorio a causa di:

- trasferimento temporaneo della sede di lavoro;

- contratto di lavoro a tempo determinato in comune diverso da quello di residenza;

- assegnazione di alloggio di edilizia pubblica o acquisto in cooperativa o presso privati di un alloggio che si rende disponibiule entrodiciotto mesi, dimostrato con apposita dichiarazione dell'ente assegnatario o con compromesso regolarmente registrato;

- vicinanza momentanea a parenti bisognosi;

- uso seconda casa con permanenza della residenza nella prima casa;

- esigenze di studio o di formazione professionale, la cui durata massima e frequenza siano documntabili.

Il Decreto stabilisce che l'inquilino e il proprietario che abbiano necessità di stipulare un contratto transitorio debbano trovare la necessità - per entrambi - di transitorietà allegando l'apposita documentazione al contratto. Si prevede inoltre che nel contratto le parti che manifestano la necessità transitoria debbano dichiarare il motivo della stessa.

9) Rapporto tra i canoni liberi di mercato sopra definiti ed i canoni controllati con diritto al beneficio delle agevolazioni fiscali.

Dati  i canoni di libero mercato , così come sopra ricavati, i canoni controllati per il Territorio comunale di Ancona dovranno attenersi entro la riduzione minima del 20%, rivedibile in funzione delle agevolazioni previste sulle aliquote ICI.

10) Tabella concordata per la ripartizione delle spese e degli oneri accessori.

Si concorda di allegare ai contratti stipulati secondo il presente Accordo una tabella concordata tra le parti sulla ripartizione delle spese e degli oneri accessori, da depositarsi presso il Comune di Ancona come parte integrante del Contratto - Tipo.

1. Istituzione di una Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica provinciale.
Come previsto dalla Convenzione Nazionale dell'8.2.1999, per i contratti di cui all'art. 2 comma 3 e all'art. 5 comma 1 e 2 legge n. 431/98, dovrà essere costituita una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale Paritetica, ogni qualvolta le parti ne facciano richiesta.
Alla Commissione potrà essere demandata la soluzione stragiudiziale delle controversie inerenti anche i contratti di locazione di cui all'art. 2 comma 1 legge n. 431/98.
I contratti tipo prevederanno la seguente clausola: "Ciascuna parte potrà adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine all'esatta applicazione dell'Accordo Territoriale più sopra citato, anche a riguardo del canone, una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale formata:
- quanto a due componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo di cui trattasi - sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore;
- quanto a un terzo - che svolgerà eventualmente funzioni di presidente - sulla base della scelta operata dai due componenti come sopra designati ove gli stessi, di comune accordo, ritengano di nominarlo.

In caso di variazione in più o in meno dell'imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire una Commissione Stragiudiziale di Conciliazione composta nei modi sopra indicati, la quale determinerà, nel termine perentorio di novanta giorni, il nuovo canone a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l'eventuale periodo di proroga biennale, o fino a nuova variazione".

2. Istituzione dell'Osservatorio locale della condizione abitativa presso l'Assessorato alla Casa del Comune di Ancona, finalizzato alla realizzazione delle seguenti funzioni:
- raccolta e tenuta degli accordi locali e dei relativi Contratti-tipo e dei singoli contratti individuali stipulati tra le parti;
- banca dati e monitoraggio dei canoni a mercato libero e di quelli a contratto conforme agli accordi collettivi;
- banca dati sul sistema abitativo nell'ambito territoriale.

Di tale Osservatorio debbono far parte le Organizzazioni Sindacali degli Inquilini e della Proprietà Edilizia, oltre che degli Organismi Universitari.

3. Utilizzo del Fondo Sociale per il sostegno al pagamento dei canoni di affitto da destinare alle famiglie più disagiate - come previsto dall'art. 11 della legge n. 431/98 e dall'art. 36 della legge regionale n. 44/97 - e dando la priorità, ai contratti stipulati a canone controllato.

4. Istituzione di Enti Bilaterali tra Sindacati Inquilini e della Proprietà edilizia e da istituirsi con apposito regolamento:
- senza finalità di lucro;
- per l'erogazione di servizi agli iscritti;
- con adesione facoltativa, anche con delega, tramite clausola contenuta nel contratto di locazione;
- con eventuali quote di servizio.
 

5. Dichiarazione di Conformità del contratto agli Accordi Collettivi.
La determinazione del Valore Effettivo del canone di locazione dovrà scaturire da una verifica in contraddittorio tra le parti contraenti, assistite - a loro richiesta - dalle rispettive Organizzazioni Sindacali firmatarie della Convenzione Nazionale, che ne attestino la conformità - secondo i criteri di cui al presente Accordo.

Il Comune potrà verificare la conformità dei singoli contratti a quanto previsto dall'Accordo Territoriale depositato ed al relativo Contratto-tipo, se la stipula è avvenuta senza l'assistenza delle OO.SS. firmatarie del presente accordo, avvalendosi a tale scopo anche dell'Osservatorio locali. Copia dei contratti stipulati con riferimento all'accordo dovrà essere depositata presso l'Ufficio Tributi e Patrimonio del Comune.
Le OO.SS., che verificheranno la conformità dell'Accordo sottoscritto e depositato dei singoli contratti, non risponderanno dei dati dichiarati dalle parti contraenti elencati su apposito Verbale di Consegna e di Conformità del canone, da allegarsi al contratto.
Per eventuali controversie interpretative circa lo stato di conservazione dell'immobile, le parti fanno riferimento al D.M. del 9.10.78.
 
 

Ancona, lì 06-08-1999

UPPI, SUNIA, SICET, UNIAT, ANIA