Cosenza, 13 luglio 1999
Accordo tra le organizzazioni provinciali della proprietà edilizia facenti capo alla Confedilizia, all'Uppi ed all'APEC e dell'inquilinato rappresentato dal Sunia per la stipula dei contratti di locazione, nella città di Cosenza, di cui all'art. 2, comma 3, della legge 431/98, dei contratti transitori e di quelli per studenti universitari.
Premessa
L'analisi della distribuzione urbanistica della città per come si è venuta configurando nel corso degli anni suggerisce, oggi, l'individuazione di quattro zone principali.
All'interno di esse risultano, per le caratteristiche possedute, individuabili i seguenti insediamenti particolari:
LEGENDA
Zona A - Questa zona, che corrisponde al nucleo primigenio della struttura
urbana cosentina, ha come spartiacque il corso del fiume Busento, quindi il punto
di confluenza dello stesso fiume con il Crati ed il successivo corso di quest'ultimo.
Tutto quanto risulta edificato al di là di questi confini, in direzione Sud,
costituisce la zona A, nella quale comune è il tipo e la qualità delle costruzioni,
mono-familiari, di piccole e contenute dimensioni, a volte su più piani e comunque
realizzate sempre con le economie artigianali della zona o costruite in proprio
e diffuse in un continuum urbano sempre più teso verso fenomeni, inarrestabili di
degrado.
Zona B - Comprende tutta la zona ad Est del vecchi rilevato ferroviario, contrassegnata da una massiccia presenza di alloggi popolari e di alcune sporadiche presenze di edilizia mono-familiare modesta nonché (fatto nuovo) di recenti esperienze di edilizia cooperativa.
Zona C - E' la zona che ha come limite Sud il corso del Busento, il punto di confluenza di quest'ultimo con il Crati, che prosegue attraverso il ponte Mario Martire, la ex stazione FF.SS., il vecchio rilevato ferroviario e che riguarda tutta la parte sita ad Ovest del suddetto rilevato che si estende fino ai confini con i comuni di Rende, di Mendicino, di Castrolibero. In questa parte della città sono localizzati la gran parte dei servizi, delle strutture commerciali e delle amministrazioni pubbliche e dove sono localizzate le zone di verde urbano.
Zona D - E' quella rappresentata dalle frazioni e dalle case sparse, disseminate, generalmente, lungo il confine Sud della città caratterizzate dall'essere esperienze piuttosto autonome rispetto al contesto cittadino, dotate di orti necessari al sostentamento alimentare delle famiglie, e con la presenza di strutture abitative anch'esse unifamiliari.
ZONE E FASCE DI CANONE
Sulla base delle considerazioni espresse, tenuto conto del complesso delle condizioni abitative, sociali ed urbanistiche, nonché di collegamento viario si propongono le seguenti fasce di canone:
ZONE CANONE MIN CANONE MAX
Zone particolari
S. Vito Alto 25.000/MQ ANNO 30.000/MQ ANNO
Merone 100.000/MQ ANNO 110.000/MQ ANNO
Città 2000 110.000/MQ ANNO 120.000/MQ ANNO
Nelle zone particolarmente degradate (zona A e zona B) si tiene conto delle opere di ristrutturazione profonda che sono state apportate negli ultimi tre anni, nel senso che i livelli di canone, minimo e massimo, saranno considerati pari rispettivamente a lire 60.000 e 70.000 lire /mq di superficie netta calpestabile, ossia al netto delle mura perimetrali e divisori.
Determinazione del canone effettivo
Dati i valori massimi e minimi dei canoni annui, come sopra determinati che fanno riferimento alla presenza o meno dei normali comfort previsti in un appartamento al fine di definire puntualmente il rapporto tra canoni e condizioni effettive dell'alloggio si stabilisce quanto segue:
- dati i seguenti elementi
Autorimessa singola o posto auto coperto
Cortile comune
Cantina
Sottotetto o soffitta
Terrazza o balcone
Appartamento sito in immobile con meno di tre unità a piano
Impianto di acqua corrente
Impianto di riscaldamento
Ascensore
Area verde di pertinenza
Posto auto scoperto
Ulteriore posto auto
Impianto di condizionamento
Impianto sportivo di pertinenza
Arredamento sufficiente alla vivibilità
Doppi servizi
Allacciamento alla rete del gas
Porta blindata
Doppi vetri
ritenuto di dover dividere la differenza tra valore massimo e minimo dei canoni come sopra determinati per tre di cui, a partire dal valore minimo del canone , la prima parte riguarda tutti gli appartamenti in cui siano presenti meno di sei degli elementi sopra elencati, la seconda parte, in aggiunta alla prima, riguarda la presenza di almeno sette elementi tra quelli indicati e la terza, in aggiunta alle prime due, quegli appartamenti nei quali sono presenti almeno tredici dei citati elementi.
Le parti convengono che il presente accordo resterà in vigore fino alla stipula di un eventuale nuovo accordo che si renderebbe necessario a seguito di una nuova convenzione nazionale e del relativo decreto di attuazione.
Le parti si danno reciprocamente atto che in caso di variazione dell'ICI, da parte del Comune per i locatori che affittano sulla base del presente accordo, si procederà ad una revisione del medesimo. Allo stesso modo si opererà qualora saranno modificate, in meglio o in peggio, le agevolazioni fiscali di cui all'art. 8 della legge 431/98 o intervengano consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale dei canoni di locazione.
Le parti convengono che l'Istat deve essere applicata nella misura del 75% della variazione.
Le parti convengono che nel caso in cui si stabilisce inizialmente una durata
della locazione pari a 4 anni, anziché a 3, si al locatore un aumento del canone
pattuito pari al 5% una tantum. Nel caso in cui poi alla scadenza del primo periodo
di locazione, previsti dalla norma in anni tre, si convenga tra le parti che il
periodo di proroga anziché di due anni, diventi di tre anni, allora si riconoscerà,
sempre sul canone base pattuito, un ulteriore 5%.
Le parti nel ribadire che la superficie del computo del canone è quella calpestabile,
al netto cioè delle mura perimetrali e divisori o di superfici accessorie o di pertinenza,
stabiliscono che per superficie di appartamenti inferiori o pari a 70 mq le medesime
saranno incrementate del ........................mentre per superfici superiori
o pari a 120 mq si apporterà una detrazione ...................... sulla parte eccedente
la superficie detta.
Per quanto riguarda le compagnie assicurative, gli enti previdenziali, i soggetti giuridici od individuali detentori di grandi proprietà immobiliari etc., si rinvia a quanto previsto dalla convenzione nazionale qui allegata.
Le parti dichiarano di adottare per quanto sopra il contratto tipo allegato alla presente sulla base degli elementi e ...................di cui alla richiamata convenzione.
Per quanto concerne la definizione dei canoni di locazione e dei contratti tipo per li usi transitori e per gli studenti universitari fuori sede le parti dichiarano di adottare gli elementi contenuti al proposito nell'allegata convenzione nazionale compresi i modelli di contratto tipo.
Le parti si danno reciprocamente atto di dovere procedere alla costituzione di una commissione extragiudiziale paritetica costituita da un rappresentante dei proprietari di un rappresentante degli inquilini, scelti dalle parti direttamente interessate, e da un terzo componente che le organizzazioni riterranno quale super partes.
Per quanto infine concerne gli studenti dell'Università della Calabria, che abbiano residenza nel comune di Rende, le parti concordano di rinviare a data da destinare gli accordi inerenti alla determinazione delle fasce di oscillazione dei canoni in un secondo momento e comunque dopo aver incontrato le rappresentanze degli studenti dell'Università.
Cosenza, 13 luglio 1999
p. la Confedilizia p. il Sunia
p. l'Uppi
p. l'Apec