ed i Sindacati degli inquilini di Bergamo SUNIA, SICET, UNIAT, rappresentati rispettivamente dai Segretari Provinciali signori Fabio Chiassi, Giacomo Cumini, Adriana Loda,

- in conformità ed in attuazione a quanto disposto dall'Art. 2 comma 3, comma 5 e dall'Art. 5 della legge 431/98 nonchè dal D.M. 5/3/1999;

- acquisite le informazioni concernenti le delimitazioni delle microzone censuarie, insiemi di aree aventi caratteristiche omogenee per valori di mercato, dotazioni infrastrutturali e tipi edilizi e constatato che ad oggi non sono ancora state oggetto di apposita delibera e quindi ufficialmente adottate;

- ritenuto di utilizzare comunque le suddette delimitazioni, come effettuate in minuta dal Comune di Bergamo, al fine di individuare le diverse aree omogenee per la determinazione dei canoni di locazione con le loro fasce di oscillazione, per la contrattazione territoriale e locale di cui alla L. 431/98 art. 2 comma 3°;

- constatato che i contratti oggetto del presente accordo sono agevolati fiscalmente per l'applicazione delle imposte dirette sui redditi (ulteriore riduzione del 30% della base imponibile) e per l'imposta di registro (base imponibile assunta al 70% del canone annuo);

- ritenuto di sollecitare agevolazioni e provvedimenti utili, pur anche istitutivi con il Comune di un organismo finalizzato alla osservazione e pianificazione della politica della casa nel territorio bergamasco e comunale o secondo il dettato per l'osservatorio regionale previsto nella L. 431/98 e nel DM 5.03.1999;

- ritenuto di articolare in tre parti A, B e C e D l'accordo, rispettivamente per i contratti ad uso di civile abitazione, per i contratti ad uso transitorio abitativo e per contratti rivolti a soddisfare esigenze abitative di studenti di corsi universitari fuori sede e previsioni finali

si stipula il seguente

- le premesse formano parte integrante e sostanziale di ogni successiva parte dell'accordo;

- si individuano ed approvano le seguenti aree omogenee, fasce e sub-fasce di oscillazione dei canoni nonché i relativi valori minimi e massimi:

- Quanto ad A):

° valori espressi in migliaia di lire al mq utile annui (**)

V A R I A Z I O N I dei valori delle fasce e sub-fasce

PREVEDENDO LE PARTI DURATA CONTRATTUALE SUPERIORE ALLA MINIMA ORDINARIA DI 3 ANNI (ART. 2 COMMA 5 L. 431/98), I VALORI MINIMI E MASSIMI DELLE PRECEDENTI FASCE E SUB-FASCE SONO AUMENTATI DEL:

2% PER UNA DURATA DI 4 ANNI

4% PER UNA DURATA DI 5 ANNI

6% PER UNA DURATA DI 6 ANNI E OLTRE

*- Per l'esatta individuazione delle aree omogenee (individuate per numeri e colori) e delle vie in esse comprese si fa espresso riferimento alla cartografia (ALLEGATO 1), che Ë per tutto conforme a quella utilizzata per l'individuazione delle microzone catastali, e al relativo elenco per vie e numeri civici (ALLEGATO 1 BIS).

** Per metro quadrato utile, di cui all'art. 1 settimo comma del D.M. 5 marzo 1999, si intende il metro quadrato al netto dei muri perimetrali ed interni e pertanto ai fini della determinazione dei metri quadrati utili dell'immobile da locare vanno computate:

- l'intera superficie dell'unità immobiliare;

- l'intera superficie di taverne, mansarde, sottotetti direttamente comunicanti con l'unità immobiliare principale e munite di abitabilità;

- il 50% della superficie di taverne, mansarde, sottotetti direttamente comunicanti con l'unità immobiliare principale e sprovviste di abitabilità;

- 1/3 della superficie delle terrazze e/o balconi di pertinenza sia dell'unità immobiliare sia di mansarde e/o sottotetti direttamente comunicanti con l'unità immobiliare principale.

Le superfici da considerare saranno solo quelle predette e differenze di superfici contenute nel 5% (in più od in meno) non comporteranno revisioni o variazioni di canone, nè incideranno altrimenti sulla validità ed efficacia del contratto: autorimesse, giardini, cantine, ecc. e qualsiasi altro tipo di pertinenza o spazio o parte comune dovranno essere prese in considerazione dalle parti contraenti soltanto nella valutazione e definizione del canone effettivo ai sensi dell'art. 1 comma 4 del D.M. 5 marzo 1999, collocando opportunamente il canone nei valori di oscillazione di cui alle fasce precedenti.

All'interno delle aree urbane nelle quali Ë situata l'unità immobiliare Ë individuata la fascia di oscillazione del canone, con l'indicazione di un valore minimo e di un valore massimo, espresso in lire/ mq annuo. Ciascuna area Ë poi suddivisa in tre sub-fasce, all'interno delle quali le parti contrattuali individueranno e converranno il canone di locazione del caso, posizionandosi correttamente nell'area nella quale si trova l'unità immobiliare, e tenendo conto delle caratteristiche oggettive dell'unità immobiliare e della presenza o assenza di pertinenze a servizio esclusivo dell'unità immobiliare (autorimesse o posti auto, cantine, solai, giardino), di aree comuni fruibili, degli impianti e di altre dotazioni proprie dell'unità immobiliare o del fabbricato.

Al fine della corretta scelta e collocazione nella sub-fascia, in corrispondenza alle caratteristiche delle unità immobiliari, le parti dovranno constatare il verificarsi delle condizioni indicate nel seguente prospetto:

Si chiarisce che colloca automaticamente le unità immobiliari nella sub fascia 1 l'assenza di:

- bagno completo;

- oppure impianto di riscaldamento autonomo o centralizzato;

- oppure ascensore per le unità immobiliari site oltre il secondo piano (escludendosi dal conteggio il piano terreno);

- oppure impianto di acqua corrente, allacciamento alla rete del gas ed impianti elettrici funzionanti.

Per la sub-fascia 2 l'elemento cantina (o soffitta o sottotetto) ritenuto indispensabile (evidenziato dal simbolo x) può essere sostituito da altri due elementi opzionali.

Per la sub-fascia 3 due tra gli elementi indispensabili quali cantina (o soffitta o sottotetto), verde, box/posto auto (evidenziato dal simbolo x) possono essere sostituiti da due elementi opzionali per ogni elemento indispensabile mancante.

Per le unità immobiliari site nei borghi storici ed in Città Alta, ristrutturate, o risanate, o comunque ricondotte a condizioni simili a costruzioni nuove (in ciò ricompresi anche il rifacimento di tutti gli impianti ed i servizi) gli elementi indispensabili dell'autorimessa o posto auto, o dell'ascensore, o del verde possono essere sostituiti da altrettanti opzionali.

I valori minimo e massimo per ogni area, fascia e sub-fascia (tenute presenti le condizioni di mercato ed i canoni attuali) sono molto ampie in quanto esistono e vengono considerate rilevanti diversità e varietà per: tipologia dei fabbricati, anno di costruzione e/o ristrutturazione, stato di manutenzione, livelli di piano, posizionamento ed esposizione, pertinenze asservite ai fabbricati e/o alle singole unità immobiliari la cui presenza o mancanza sono importanti, dotazioni di servizi tecnici, l'entità delle superfici delle singole unità immobiliari, presenza (o assenza) parziale o totale di arredamento, situazioni particolari dal punto di vista socio-urbanistico.

Le parti contraenti definiranno e converranno il canone di locazione posizionandosi correttamente nell'area in cui si trova l'unità immobiliare e dovranno tener ben presente le caratteristiche oggettive (e la loro qualità) dell'unità immobiliare (e il suo stato di manutenzione e di conservazione), la presenza o assenza (maggiore o minore canone al mq) di pertinenze a servizio esclusivo dell'unità immobiliare (autorimesse o posti auto, cantine, solai, giardino, ecc.), di aree comuni fruibili, degli impianti e di altre dotazioni proprie dell'unità immobiliare o del fabbricato (e la loro qualità) e delle presenti note orientative (oltre alle caratteristiche che posizionano l'unità immobiliare nella specifica sub-fascia);

Le parti contraenti, qualora lo ritengano, potranno collocarsi, all'interno della stessa zona cui l'immobile appartiene per ubicazione, in una sub-fascia con valori inferiori, superando l'applicazione rigorosa del prospetto.

Contratti di locazione

Visto il contratto tipo allegato al D.M. 5 marzo 1999, i contratti di locazione stipulati dalle parti (eventualmente assistite dalle Organizzazioni di Categoria scelte tra quelle firmatarie del presente accordo) nel territorio amministrativo di Bergamo città dovranno essere redatti esclusivamente in conformità al modello allegato alla presente (ALLEGATO A) e depositato presso il Comune.

Aggiornamento del canone

Il canone, come definito dalle parti contrattuali nel contratto di locazione, sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione accertata dall' I.S.T.A.T. per le famiglie di operai ed impiegati, verificatasi nell'anno precedente, calcolata con il metodo della variazione assoluta; tale aggiornamento potrà essere applicato anche senza bisogno di richiesta raccomandata.

Ripartizione oneri accessori

Per la ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore si fa espresso riferimento alla tabella di cui all'ALLEGATO 2.

Per quanto ivi non espressamente previsto si fa riferimento alla legge 392/78, al Codice Civile ed agli usi e consuetudini della provincia di Bergamo.

- Quanto a B):

La legge 431/98 ed il D.M. 5 marzo 1998 assentono per i contratti di natura transitoria una durata minima di 1 mese ed una durata massima di 18 mesi.

Tale tipologia contrattuale vuole solo ed unicamente soddisfare particolari esigenze sia dei locatori, sia dei conduttori; queste fattispecie risultano individuate, da parte delle Organizzazioni di categoria, proprio in sede di accordo territoriale e vengono di seguito espresse.

Nel contratto per gli usi transitori le parti dovranno esporre l'esigenza transitoria, del locatore e/o del conduttore, e di questa esigenza/e dovranno successivamente confermare il verificarsi, tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza e nel termine stabilito nel contratto (il contratto tipo convenuto dalle organizzazioni firmatarie dell'accordo costituisce l'ALLEGATO B).

L'esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Qualora il locatore non adempia a tale onere contrattuale, oppure siano venute meno le cause della transitorietà oppure il locatore entro sei mesi non adibisca l'unità immobiliare agli usi dichiarati, il contratto tipo prevede per espressa previsione di legge la riconduzione della durata prevista all'art. 2, comma 1, legge 431/98 (anni 4 più altri anni 4 di rinnovo automatico a meno delle motivazioni di cui all'art. 3 legge 431/98), oppure il risarcimento al conduttore di 36 mensilità in caso di mancato utilizzo dell'immobile rilasciato.

In caso di riconduzione del contratto all'art. 2, comma 1, legge 431/98 per fatto del locatore, il conduttore ha facoltà di di risolvere il contratto in qualsiasi momento comunicando il recesso al locatore con almeno 6 mesi di preavviso a mezzo di lettera raccomandata a.r..

I contratti di locazione ad uso abitativo transitorio stipulati in base ai criteri qui stabiliti ed a quelli dettati dalla legge 431/98 e dal D.M. 5 marzo 1999, devono essere redatti esclusivamente in conformità al modello-contratto tipo allegato alla presente (ALLEGATO B) e depositato presso il Comune.

Le organizzazioni firmatarie del presente accordo per il territorio del comune di Bergamo individuano le seguenti fattispecie di esigenze di transitorietà, riferite anche ad una sola delle parti contraenti:

a2) Quando il locatore persona giuridica, società o ente con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile a propria sede principale o decentrata;

a3) Per qualsiasi altra esigenza abitativa del locatore collegata ad un evento certo e data prefissata ed espressamente indicata in contratto.

a4) Quando Ë in corso divisione di beni per separazione tra coniugi, o in caso di successione o scioglimento di società e l'unità immobiliare ne è direttamente interessata, oppure è prossimo il termine di scadenza del diritto di usufrutto oppure sia in atto procedura di fallimento.

b1) Trasferimento temporaneo della sede di lavoro;

b2) Quando il conduttore ha motivi temporanei di lavoro nella provincia di Bergamo;

b4) Necessità di vicinanza temporanea a parenti bisognosi di cure e/o di assistenza connesse a patologie invalidanti, oppure parenti ricoverati presso strutture sanitarie, oppure non autosufficienti anche temporaneamente;

b5) Qualsiasi altra esigenza abitativa specifica del conduttore collegata ad un evento certo e data prefissata ed espressamente indicata nel contratto.

I canoni di locazione per uso transitorio abitativo devono essere determinati in base aree omogenee, fasce e sub-fasce di oscillazione dei canoni di locazione, prospetto, criteri e note (eccettuate quelle relative alla durata dei contratti di locazione) formulati per i contratti ad uso di civile abitazione ex art. 2 comma 3 l. 431/98 formulati nella parte A cui si fa espresso richiamo.

Vengono pertanto richiamati tutti i punti, tabelle ed indicazioni sopra esposti nel punto A) ad eccezione di quelli riguardanti la durata dei contratti di locazione ed il modello cui attenersi per redigere il contratto.

- Quanto a C):

Il D. M. 5 marzo 1998 (al quale la legge 431/98 rinvia) prevede per i contratti abitativi per studenti universitari una durata minima di 6 mesi ed una durata massima di 3 anni.

Gli studenti universitari devono avere residenza in Comune diverso da quello di Bergamo o da quelli limitrofi. Tale condizione essenziale deve essere specificata nel contratto, al quale va allegata idonea documentazione da parte dell'Istituto Universitario attestanti l'iscrizione e la frequenza di corsi universitari.

Il contratto può esser sottoscritto dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari fuori sede o dalle aziende per il diritto allo studio. In caso siano più di uno i conduttori E' garantito il diritto al recesso parziale allo (agli) studente-conduttore che vuole risolvere l'impegno; in tale ipotesi nulla muterà nella sostanza del contratto e tutti gli obblighi ricadranno sui restanti conduttori.

Nel contratto tipo (ALLEGATO C) da adottarsi necessariamente sono previste le seguenti clausole:

Il subentro dovrà essere comunicato per iscritto dal/i conduttore/i iniziali e dal conduttore subentrante, al locatore, che dovrà darne approvazione o rifiuto scritto entro 30 giorni dalla comunicazione indipendentemente dai gravi motivi, è concesso al conduttore/i di recedere dal contratto dandone preavviso al locatore di due mesi, quando si verifichi prima della scadenza contrattuale l'interruzione degli studi.

In caso di cessazione dell'iscrizione universitaria il contratto di locazione si risolverà, previa comunicazione scritta al locatore, a mezzo di lettera raccomandata, con preavviso di almeno tre mesi.

I contratti di locazione di cui trattasi redatti in base ai criteri qui stabiliti ed a quelli dettati dalla legge 431/98 e dal D.M. 5 marzo 1999, dovranno essere stipulati esclusivamente utilizzando il contratto tipo stabilito nel presente accordo (ALLEGATO C), che sarà depositato presso il Comune di Bergamo (per i Comuni limitrofi si provvedeerà con ulteriore accordo).

I canoni di locazione dei contratti volti a soddisfare esigenze abitative di studenti di corsi universitari fuori sede devono essere determinati in base aree omogenee, fasce e sub-fasce di oscillazione dei canoni di locazione, prospetto, criteri e note (eccettuate quelle relative alla durata dei contratti di locazione) formulati per i contratti ad uso di civile abitazione ex art. 2 comma 3 l. 431/98 formulati nella parte A cui si fa espresso richiamo.

Vengono pertanto richiamati tutti i punti, tabelle ed indicazioni sopra esposti nel punto A) ad eccezione di quelli riguardanti la durata dei contratti di locazione ed il modello cui attenersi per redigere il contratto.

- Quanto a D):

Assistenza preventiva

Allo scopo di prevenire l'insorgere di contenziosi od eventualmente favorirne il superamento circa la corretta interpretazione ed applicazione del presente accordo, le Organizzazioni di categoria firmatarie dell'accordo stesso si impegnano a promuovere presso i propri associati ed a sviluppare, se richiesto dalle parti contraenti, la fase di contrattazione preventiva per la stipula dei contratti di locazione.

Commissione conciliativa

In espresso riferimento a specifica clausola contenuta nei modelli di contratto tipo allegati alla presente convenzione, ciascuna parte potrà adire per ogni controversia dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del contratto, nonchè in ordine all'esatta applicazione dell'Accordo territoriale di cui trattasi, anche riguardo al canone, ad una Commissione di conciliazione stragiudiziale facoltativa formata, quanto a due componenti - scelti fra appartenenti alle rispettive organizzazioni firmatarie dell'Accordo di cui trattasi - sulla base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore. La commissione potrà essere adita anche in caso di variazione in più o in meno dell'imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto.

Durata

La presente convenzione ha la durata di anni 1 e si rinnoverà di anno in anno qualora una delle parti sopra nominate non denunci l'accordo almeno 90 giorni prima della scadenza dello stesso.

Fino alla sottoscrizione di una nuova convenzione, o in caso di mancato accordo fino alla emanazione del decreto sostitutivo previsto dall'art. 4 comma 3 L. 431/98, continuerà ad applicarsi la presente convenzione per il periodo di sei mesi dalla data di denuncia dell'accordo.

Le Organizzazioni firmatarie del presente accordo si impegnano a non sottoscrivere, durante la vigenza del presente, accordi territoriali diversi dal presente e/o con Organizzazioni diverse dalle firmatarie.

Le Organizzazioni firmatarie del presente provvederanno al deposito, presso il comune di Bergamo, del presente accordo territoriale con i rispettivi allegati, costituenti parte integrante dell'accordo.

Bergamo li, 1999

A.P.P.E.-CONFEDILIZIA Bergamo

(Associazione Provinciale della Proprietà Ediliza)

Aderiscono al presente Accordo anche:

(A.P.P.C.)

(U.P.P.I.)

ALLEGATO 2

AMMINISTRAZIONE

Tassa occupazione suolo pubblico per passo carrabile C

Tassa occupazione suolo pubblico per lavori condominiali L

ASCENSORE

Manutenzione ordinaria e piccole riparazioni C

Installazione e manutenzione straordinaria degli impianti L

Adeguamento alle nuove disposizioni di legge L

Consumi energia elettrica per forza motrice e illuminazione C

Tasse annuali per rinnovo licenza d'esercizio L

Ispezioni e collaudi C

AUTOCLAVE

Installazione e sostituzione integrale dell'impianto o di componenti primari (pompa, serbatoio, elemento rotante, avvolgimento elettrico ecc.) L

Manutenzione ordinaria C

Imposte e tasse di impianto L

Forza motrice C

Ricarico pressione del serbatoio C

Ispezioni, collaudi e lettura contatori C

IMPIANTI DI ILLUMINAZIONE, DI VIDEOCITOFONO E SPECIALI

Installazione e sostituzione dell'impianto comune di illuminazione L

Manutenzione ordinaria dell'impianto comune di illuminazione C

Installazione e sostituzione degli impianti di suoneria e allarme L

Manutenzione ordinaria degli impianti di suoneria e allarme C

Installazione e sostituzione dei citofoni e videocitofoni L

Manutenzione ordinaria dei citofoni e videocitofoni C

Installazione e sostituzione di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili L

Manutenzione ordinaria di impianti speciali di allarme, sicurezza e simili C

IMPIANTI DI RISCALDAMENTO, CONDIZIONAMENTO, PRODUZIONE ACQUA CALDA, ADDOLCIMENTO ACQUA

Installazione e sostituzione degli impianti L

Adeguamento degli impianti a leggi e regolamenti L

Manutenzione ordinaria degli impianti, compreso il rivestimento refrattario C

Pulizia annuale degli impianti e dei filtri e messa a riposo stagionale C

Lettura dei contatori C

Acquisto combustibile, consumi di forza motrice, energia elettrica e acqua C

IMPIANTI SPORTIVI

Installazione e manutenzione straordinaria L

Addetti (bagnini, pulitori, manutentori ordinari ecc.) C

Consumo di acqua per pulizia e depurazione; acquisto di materiale per la manutenzione ordinaria (es.: terra rossa) C

IMPIANTO ANTINCENDIO

Installazione e sostituzione dell'impianto L

Acquisti degli estintori L

Manutenzione ordinaria C

Ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi C

IMPIANTO TELEVISIVO

Installazione, sostituzione o potenziamento dell'impianto televisivo centralizzato L

Manutenzione ordinaria dell'impianto televisivo centralizzato C

PARTI COMUNI

Sostituzione di grondaie, sifoni e colonne di scarico L

Manutenzione ordinaria grondaie, sifoni e colonne di scarico C

Manutenzione straordinaria di tetti e lastrici solari L

Manutenzione ordinaria dei tetti e dei lastrici solari C

Manutenzione straordinaria della rete di fognatura L

Manutenzione ordinaria della rete di fognatura, compresa la disotturazione dei condotti e pozzetti C

Sostituzione di marmi, corrimano, ringhiere L

Manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni C

Consumo di acqua ed energia elettrica per le parti comuni C

Installazione e sostituzione di serrature L

Manutenzione delle aree verdi, compresa la riparazione degli attrezzi utilizzati C

Installazione di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo L

Manutenzione ordinaria di attrezzature quali caselle postali, cartelli segnalatori, bidoni, armadietti per contatori, zerbini, tappeti, guide e altro materiale di arredo C

PARTI INTERNE ALL'APPARTAMENTO LOCATO

Sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti L

Manutenzione ordinaria di pavimenti e rivestimenti C

Manutenzione ordinaria di infissi e serrande, degli impianti di riscaldamento e sanitario C

Rifacimento di chiavi e serrature C

Tinteggiatura di pareti C

Sostituzione di vetri C

Manutenzione ordinaria di apparecchi e condutture di elettricità e del cavo e dell'impianto citofonico e videocitofonico C

Verniciatura di opere in legno e metallo C

Manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento L

PORTIERATO

Trattamento economico del portiere e del sostituto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. L10% C90%

Materiale per le pulizie C

Eventuale alloggio del portiere (pari all'indennità sostitutiva prevista nel c.c.n.l). L. 10 % C 90%

Manutenzione ordinaria della guardiola L 10 % C 90%

Manutenzione straordinaria della guardiola L

PULIZIA

Spese per l'assunzione dell'addetto L

Trattamento economico dell'addetto, compresi contributi previdenziali e assicurativi, accantonamento liquidazione, tredicesima, premi, ferie e indennità varie, anche locali, come da c.c.n.l. C

Spese per il conferimento dell'appalto a ditta L

Spese per le pulizie appaltate a ditta C

Materiale per le pulizie C

Acquisto e sostituzione macchinari per la pulizia L

Manutenzione ordinaria dei macchinari per la pulizia C

Derattizzazione e disinfestazione dei locali legati alla raccolta delle immondizie C

Disinfezione di bidoni e contenitori di rifiuti C

Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva C

Acquisto di bidoni, trespoli e contenitori L

Sacchi per la preraccolta dei rifiuti C

SGOMBERO NEVE

Spese relative al servizio, compresi i materiali d'uso C

PER LE VOCI NON CONCORDATE NELLA PRESENTE TABELLA SI RINVIA ALLE NORME DI LEGGE VIGENTI E AGLI USI LOCALI.