ACCORDO PER LA CITTÀ DI TERNI

Si conviene e si stipula quanto segue:

PREMESSA

Nel corso della trattativa le Associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, presenti sul territorio e firmatarie del presente accordo, hanno sviluppato relazioni su un piano di reciproca lealtà e trasparenza, avendo inizialmente individuato scopi comuni, pur nella distinzione dei rispettivi ruoli e degli interessi economici e sociali rappresentati.

Le Associazioni si sono preposte di creare le condizioni per:

• la immissione sul mercato locativo di ulteriori immobili;
• invogliare all’investimento immobiliare le famiglie e le imprese che ne hanno la potenzialità;
• migliorare la qualità del patrimonio abitativo Ternano per adeguarsi alle nuove norme fiscali.

Si è prefigurato, utilizzando la proposta Comunale delle microzone, un livello del canone di locazione remunerativo per i proprietari, in virtù delle agevolazioni fiscali previste dalla legge e conveniente per i conduttori vista la riduzione dal normale canone libero a prezzo di mercato.
L’attesa riduzione dell’ICI comporterà poi un ulteriore miglioramento delle condizioni sopra indicate; tanto più ampia sarà la riduzione, soprattutto riguardo agli immobili locati in base al nuovo accordo, tanto più evidente sarà il guadagno per tutti.
Per le Associazioni, il sistema così costruito potrà avere una funzione equilibratrice anche sui canoni liberi, determinando una situazione complessiva, nel mercato delle locazioni di Terni , di reciproco vantaggio per le parti contrattuali, con conseguenze positive anche sui rapporti interpersonali.
Sotto questo profilo le Associazioni si impegnano a proseguire il lavoro in altre sedi, convinte come sono che una regolamentazione equa ed il più possibile completa, del rapporto tra proprietario e conduttore, pur nel rispetto dell’autonomia contrattuale delle parti, contribuisca a creare una comunità più civile se non più felice.
Le Associazioni hanno preso atto che il D.M. 5 Marzo 1999 stabilisce che gli accordi locali devono individuare le fasce d’oscillazione del canone di locazione all’interno delle quali, le parti private, tenendo conto delle caratteristiche dell’edificio e dell’unità immobiliare, possono concordare il canone per i singoli contratti.
Gli accordi prevedono tra l’altro, la facoltà per le parti private di concordare una durata del contratto superiore a quella minima prevista dalla legge con la conseguenza, in questo caso, dell’aumento dei valori nelle fasce d’oscillazione dei canoni rapportato all’aumento della durata.
Le Associazioni ritengono necessario, che il Comune di Terni, istituisca un Osservatorio locale della condizione abitativa.

L’attività dell’Osservatorio locale dovrà essere finalizzata alla realizzazione delle seguenti funzioni:

• raccolta e tenuta degli Accordi locali, per renderne possibile la conoscenza a tutti i cittadini interessati;
• banca dati sul sistema abitativo: flussi d’offerta e domanda di abitazioni, ricognizione e organizzazione delle conoscenze sulla condizione abitativa nel territorio ternano;
• banca dati e monitoraggio dei prezzi, sia rispetto ai comparti d’offerta a prezzo "contrattato o convenzionato" che ai settori d’offerta a prezzo "libero";
• raccolta dati e analisi della condizione economico-sociale e dell’incidenza canone/reddito delle famiglie in affitto allo scopo di garantire il necessario supporto informativo per la scelta delle modalità di intervento più efficaci del Fondo Sociale.

Presso l’Osservatorio dovrà essere insediata una Consulta Permanente composta dai rappresentanti del Comune e dai rappresentanti designati delle Organizzazioni sindacali degli inquilini e delle Associazioni della proprietà immobiliare. Alla Consulta dovrà essere demandato l’esercizio delle funzioni di controllo riguardanti l’attuazione e la gestione dei compiti dell’Osservatorio, e di proposta sulle politiche abitative locali.

Le Associazioni invitano il Comune di Terni ad integrare il fondo sociale per le locazioni , con un consistente ed autonomo contributo.

1. locazioni AI SENSI DELL’ART. 2 COMMA 3, LEGGE 431/98

   1.1

   MODALITA’ PER LA DETERMINAZIONE DEI CANONE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI SITUATI NEL TERRITORIO DEL COMUNE DI TERNI, IN CONFORMITA’ AI CRITERI PREVISTI ALL’ART. 1 DEL D.M. 5 MARZO 1999
   Il sistema dei prezzi sul mercato dell’affitto e il sistema dei valori immobiliari per le nuove tariffe d’estimo che saranno definite con il rinnovamento del catasto, in corso di attuazione, potranno offrire, nel prossimo futuro, una base più solida per gli Accordi locali della legge 431/98.
   In attesa che questa riforma si compia, si dovrà inevitabilmente mettere capo ad un sistema dei prezzi di riferimento per i regimi di locazione.
   Allo stato il contenuto dell’accordo è il seguente.

   1. Individuazione delle zone urbane cui riferire i canoni di locazione
      Le zone urbane cui devono essere riferiti i canoni di locazione sono delimitate dalle microzone definite dal Comune ai fini della revisione generale degli estimi.
   2. Modalità per la definizione dei "valori di riferimento " minimo e massimo dei canoni di locazione
      Nell’ambito di ogni microzona è stato definito il valore min. e max. del canone espresso in £./mq. annuo.
      Il valore di oscillazione minimo/massimo zona per zona va determinato assumendo la media dei valori di mercato dell’affitto esistenti sul territorio Ternano ed applicando su quest’ultima gli abbattimenti dovuti alle detrazioni fiscali (IRPEF, IRPEG, imposta di registro).
   3. Determinazione del "valore effettivo" del canone di locazione
      Il canone di locazione per le abitazione situate in ciascuna microzona verrà determinato in misura effettiva all’atto della stipula del contratto.
      Lo stesso potrà essere aggiornato in base alle variazioni accertate dall’ISTAT per le famiglie di impiegati e operai, nella misura massima del 75%.
      Le fasce d’oscillazione previste dalla Tabella A saranno determinate in base ai criteri stabiliti dalla Tabella B.
      Alloggio ammobiliato — Il canone di locazione determinato con l’applicazione dei criteri di valutazione sopraindicati potrà aumentare fino ad un massimo del 30%.
      Per appartamento ammobiliato si intende quando la mobilia per consistenza e qualità è idonea all’uso convenuto.
      Superficie alloggio — La superficie cui applicare il canone di locazione come sopra definito è:
      • fino a 40 mq + 20%;
      • da 41 mq a 70 mq +10%;
      • da 71 mq a 90 mq 0%;
      • da 91 mq a 100 mq -5%;
      • oltre100 mq -10%.
      1.la superficie dell’alloggio è quella calpestabile al netto dei muri perimetrali ed interni dei vani principali e degli accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
      2.la superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, viene computata nella misura :
      • del 50%, qualora comunicanti con i vani di cui al punto I.;
      • del 25% qualora non comunicanti;
      1.la superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, viene computata nella misura:
      • del 30% fino a mq.25 e del 10% per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui al punto I.;
      • del 15% fino a mq. 25 e del 5% per la quota eccedente, qualora non comunicanti;
      1.la superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, viene computata nella misura del 10% fino alla superficie definita nel punto I., e del 2% per superfici eccedenti detto limite.
      Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei punti precedenti, entrano nel computo della superficie utile fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui al punto I.;
   4. Accertamento della congruità del canone di locazione
      Ognuna delle parti potrà attivare una procedura di accertamento contrattuale o verifica della congruità e conformità del canone all’Accordo locale, valendosi delle rispettive Associazioni, anche nel corso della locazione.
   5. Durate contrattuali superiori a tre anni
      Qualora le parti contrattuali private abbiano stabilito una durata superiore a quella prevista ( tre anni), i valori massimi delle fasce di oscillazione dei canoni di locazione saranno aumentati del 4% per ogni anno superiore a tre, fino ad un massimo del 10%.

   1.2

   definizione del contratto-tipo
   Il "contratto-tipo locale" per le locazioni stipulate in applicazione dell’art. 2, comma 3, della legge 431/98 è integralmente il modello convenuto nella Convenzione nazionale dell’8/02/1998, indicato come "allegato A" del D.M. 5 marzo 1999, con l’aggiunta della clausola prevista alla lett. D del punto precedente.

2. Locazioni AI SENSI DELL’ART. 5 COMMA 1, LEGGE 431/98 (usi transitori)

   2.1

   MODALITA’ PER LA DETERMINAZIONE DEI CANONE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI SITUATI NEL TERRITORIO DEL COMUNE DI TERNI, IN CONFORMITA’ AI CRITERI PREVISTI ALL’ART. 2 DEL D.M. 5 MARZO 1999
   Il canone di locazione dovrà essere stabilito applicando le modalità di cui al precedente paragrafo 1.1 per la determinazione del valore effettivo.

   2.2

   definizione del contratto-tipo
   Il "contratto-tipo locale" per le locazioni stipulate in applicazione dell’art. 5, comma 1, della legge 431/98 è integralmente il modello convenuto nella Convenzione nazionale dell’8/02/1998, indicato come "allegato B" del D.M. 5 marzo 1999, con l’aggiunta della clausola prevista alla lett. D del precedente punto 1.1.
   Ai fini della qualificazione della esigenza del locatore e del conduttore che giustifica la transitorietà del contratto, come previsto dalla clausola n. 1 e dalla clausola n. 3 del contratto-tipo (allegato B) sono individuate le condizioni seguenti.

   1. quando il locatore ha necessità di adibire l’immobile ad abitazione propria dei figli, dei genitori o di parenti fino al 2° grado per motivi di:
      • trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
      • matrimonio dei figli.
   2. quando il conduttore ha necessità di abitare l’immobile per motivi di:
      • trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
      • separazione o divorzio;
      • assegnazione di alloggio di edilizia residenziale pubblica o acquisto di abitazione in cooperativa o presso privati entro 18 mesi.

3. Locazioni AI SENSI DELL’ART. 5 COMMA 2, LEGGE 431/98 (usi transitori per gli studenti)

   3.1

   MODALITA’ PER LA DETERMINAZIONE DEI CANONE NEI CONTRATTI DI LOCAZIONE DI IMMOBILI SITUATI NEL TERRITORIO DEL COMUNE DI TERNI, IN CONFORMITA’ AI CRITERI PREVISTI ALL’ART. 3 DEL D.M. 5 MARZO 1999
   Il canone di locazione dovrà essere stabilito applicando le modalità di cui al precedente paragrafo 1.1 per la determinazione del valore effettivo.

   3.2

   definizione del contratto-tipo
   Il "contratto-tipo locale" per le locazioni stipulate in applicazione dell’art. 5, comma 2, della legge 431/98 è integralmente il modello convenuto nella Convenzione nazionale dell’8/02/1998, indicato come "allegato C" del D.M. 5 marzo 1999, con l’aggiunta della clausola prevista alla lett. D del precedente punto 1.1.
   Nel "contratto-tipo locale" (allegato C) dovranno essere previste, alla clausola n. 4, le seguenti integrazioni:
   "In caso di recesso da parte di uno o più conduttori firmatari, in presenza di almeno uno degli iniziali conduttori, è ammesso il subentro di altra persona nel rapporto di locazione.
   Il subentro dovrà essere comunicato al locatore per iscritto da parte del conduttore/i iniziali e del conduttoe subentrante, il quale dovrà dichiarare di accettare solidalmente e integralmente i patti contrattuali."
   "Indipendemente dai gravi motivi, è concesso al conduttore/i di recedere dal contratto, dandone preavviso al locatore, quando si verifichi prima della scadenza contrattuale l’interruzione degli studi o il cambio sede universitario."

4. Istituzione di una "Commissione di Conciliazione" Paritetica"
   Come previsto dalla Convenzione nazionale dell’8 febbraio 1999, per i contratti di cui all’art. 2 comma 3 e all’art. 5 commi 1e 2, legge 431/98, dovrà essere costituita una Commissione di Conciliazione Paritetica. Alla Commissione di Conciliazione potrà essere demandata la soluzione delle controversie inerenti i contratti di locazione.

   4.1

   La Commissione di Conciliazione
   Il tentativo di conciliazione viene esperito da una Commissione composta pariteticamente da due rappresentanti delle Associazioni di rappresentanza, uno per la proprietà e uno per l’inquilino, designate dalle parti che intendono definire una controversia.

   4.2

   La domanda di conciliazione
   Il procedimento di conciliazione può essere attivato su richiesta di una delle parti, anche attraverso la propria Associazione.
   l’istanza, deve contenere le generalità delle parti, l’oggetto della controversia, una sommaria descrizione delle ragioni che l’hanno indotta, le domande della parte e copia del contratto di locazione in corso ed ogni altro eventuale documento ritenuto utile, nonché l’Associazione di cui intende valersi per l’assistenza nel tentativo di conciliazione e che per lo scopo dovrà nominare un proprio rappresentante come componente la Commissione di Conciliazione.
   La Commissione si riunisce il giorno stabilito (entro 20 gg. dalla richiesta) alla presenza delle parti, esamina il contenzioso, del caso aggiornando la seduta per l’esame di eventuali perizie o per le conclusioni.
   Se il tentativo di conciliazione riesce, viene redatto un verbale di conciliazione sottoscritto dalle parti che ha natura di scrittura privata. Del verbale di conciliazione è fornita copia alle parti.
   Gli eventuali oneri fiscali per la registrazione, quando prevista dalla legge, del verbale di conciliazione sono a carico di ciascuna delle parti in eguale misura.

5. Modulazione della fiscalità immobiliare a livello comunale
   Allo scopo di facilitare l’immissione sul mercato locativo di altri immobili nel Comune di Terni, si dovrebbe prevedere - nell’ambito dell’autonomia impositiva locale e delle facoltà previste dall’art. 2, comma 4, della legge 431/98 - un riassetto delle aliquote ICI.
   La modulazione delle aliquote dovrebbe, naturalmente, interessare l’intero comparto immobiliare, affinché il bilancio fra incentivi e disincentivi possa, comunque, non solo vedere compensati gli sconti d’imposta, ma assicurare un maggiore gettito di ICI da destinare al Fondo Sociale.
   Per quanto riguarda gli immobili posti in locazione sul canale contrattato si richiede che la percentuale ICI non sia superiore al 2 per mille.
   Nel caso in cui il Comune di Terni decida per un riassetto delle aliquote ICI, il locatore, per usufruire dell’aliquota ridotta ICI deve presentare al Comune copia del contratto di locazione registrato. Il Comune ne dovrà verificare la conformità a quanto previsto dall’accordo territoriale, se la stipula è avvenuta senza l’assistenza delle Associazioni firmatarie dell’accordo territoriale, ovvero in alternativa, accettare la dichiarazione di conformità rilasciata da almeno due Associazioni firmatarie del presente accordo, rispettivamente espressioni della parte locataria e conduttrice.

DURATA DELL’ACCORDO.

L’accordo ha validità di tre anni e potrà essere oggetto di revisione in presenza di eventuali e significative variazioni degli oneri operanti sulla casa.
In tale caso, la contrattazione dovrà aver luogo entro 60 giorni dal verificarsi dell’evento e la stessa comprenderà la revisione di tutti i contratti in essere, stipulati in base ai criteri fissati dal presente accordo.

Letto, confermato e sottoscritto in data 16 Luglio 1999 dalle organizzazioni stipulanti:

per gli Inquilini:

SICET
SUNIA
UNIAT

per la Proprietà

ASPPI
CONFEDILIZIA —APE