In attuazione della Legge 9 dicembre 1998 n. 431 e del Decreto Ministero dei Lavori Pubblici 5 marzo 1999.
 
Al fine di dare attuazione a quanto previsto dall’art. 2, commi 3 e 5, e dall’art. 5 della legge 9/12/1998 n. 431, nonché dagli artt. 1, 2 e 3 del Dec. Min. Lavori Pubblici 5/3/1999, fra le seguenti organizzazioni della Proprietà Edilizia:
A.P.E. — Confedilizia, Associazione della Proprietà Edilizia — Confedilizia della Provincia di Rimini, in persona del suo Presidente Avv. Nelson Fabbri, con sede in Rimini, C.so d’Augusto n. 100,
ASPPI, Associazione sindacale dei piccoli proprietari immobiliari della provincia di Rimini, in persona del suo presidente Avv. Ivo Gardini, con sede in Rimini, via Clementini n. 2/A;
UPPI, Unione piccoli proprietari immobiliari della Provincia di Rimini, in persona del suo presidente Sig. Ermanno Botto, con sede in Rimini, via Garibaldi n. 78,
da una parte,
e le seguenti organizzazioni dei conduttori:
SUNIA, Sindacato Unitario Nazionale Inquilini ed Assegnatari, Federazione provinciale di Rimini, in persona del segretario generale della federazione di Rimini, in persona del Segretario generale della federazione Sig.ra Jacqueline Cartagena, con sede in Rimini, via Tonini G. n. 25,
SICET, sindacato inquilini casa e territorio della provincia di Rimini, in persona del Segretario generale aggiunto Rag. Ezio De Cesare Ceccarini, con sede in Rimini, via Caduti di Marzabotto, n. 30,
ANIA, confederazione nazionale inquilini ed assegnatari, con sede in Roma, via Giovanni da Empoli 33, in persona del delegato avv. Mario Tecci, via Flaminia 171, Rimini,
CONIA, confederazione nazionale inquilini ed assegnatari nella persona del rappresentante provinciale Mara Truti, con sede in Rimini, via del Tulipano 16, dall’altra parte,
si conviene e si stipula quanto segue:
 

1. CONTRATTI AGEVOLATI

(art. 2, comma 3, Legge n. 431/1998 e art D.M. 5/3/1999).
L’ambito di applicazione dell’accordo relativamente ai contratti in epigrafe è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Rimini.
Le organizzazioni stipulanti, avendo acquisito le informazioni concernenti la delimitazione delle microzone catastali del Comune di Rimini, suddividono il territorio dello stesso Comune in quattro "zone omogenee", come individuate dall’allegata "Tabella descrittiva" con unita planimetria del territorio del Comune di Rimini (allegato A).
Si precisa che la descrizione di cui alla citata "Tabella" ha carattere sommario, onde, per una precisa delimitazione, dovrà farsi esclusivo riferimento alla menzionata planimetria ed alle delimitazioni ivi indicate. Gli edifici prospicenti (in tutto o in parte) le strade di confine fra una "zona omogenea" e l’altra assumono i valori (del canone) assegnati alla zona più vicina al centro storico e comunque iu valori più elevati fra le due zone confinanti.
Per ciascuna delle anzidette "zone omogenee" sono state determinate due "fasce di oscillazione" del canone, sulla base di alcuni elementi oggettivi, come descritti nell’allegato C, e, all’interno di ciascuna fascia di oscillazione, si è stabilito un valore minimo ed un valore massimo del canone mensile, espresso in lire it. per metro quadro utile di superficie dell’unità immobiliare: il tutto come da Tabella — Allegato "B" di questo atto, e coi correttivi pure indicati in tale Allegato.
Il canone effettivo di locazione, per ogni singolo alloggio, sarà liberamente determinato dalle parti contraenti (tenuto conto delle caratteristiche dell’immobile), in una misura compresa fra i valori minimo e massimo espressi nella "fascia di oscillazione" che compete all’alloggio medesimo, sulla base degli allegati di cui sopra.
I metri quadrati utili dell’unità immobiliare sono calcolati in base alla sua superficie "calpestabile" (e cioè superficie interna al netto dei muri divisori), con computo del’eventuale superficie locata di balconi e terrazze al 25% la superficie di eventuale autorimessa o posto auto coperto, ripostiglio, cantina, soffitta (utilizzabile a ripostiglio) viene calcolata al 50%. Nelle misurazioni v’è una tolleranza del cinque per cento, in più o in meno.
Se l’appartamento o alloggio è dotato di mobilio, per qualità e quantità sufficienti ai bisogni del conduttore (ma esclusa la biancheria), il canone coma sopra determinato è aumentato fino al 20% (venti per cento).
Se la superficie dell’alloggio (con gli eventuali accessori di cui sopra) è inferiore ai 46 (quarantasei) metri quadrati, la stessa superficie verrà aumentata (convenzionalmente) del 20% (venti per cento); se la superficie dell’alloggio è compresa fra i 46 mq. e i 63 mq. la stessa verrà maggiorata del 10% (dieci per cento).
Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo l’allegato tipo di contratto (allegato D), recante altresì, come col presente accordo formalmente si conviene, le modalità di aggiornamento del canone nella misura del 75% della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell’anno precedente.
Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore, le parti stipulanti i contratti individuali di locazione, oltre a quanto stabilito nel sopra menzionato "contratto-tipo", potranno fare riferimento alla "tabella" di detta ripartizione, che all’uopo le organizzazioni stipulanti il presente accordo approvano ed allegano come allegato E.
Tutti gli "allegati" sopra menzionati (compresa la planimetria unita all’allegato A) fanno parte integrante e sostanziale del presente accordo.

2. CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI

(art. 5, comma 1, legge n. 431/1998 e art. 2 D.M. 5/3/1999).
L’ambito di applicazione dell’accordo relativamente ai contratti di locazione in epigrafe è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Rimini.
Ai detti contratti di locazione di natura transitoria si applica tutto quanto stabilito nel presente Accordo per i contratti agevolati (pagg. 2 e 3 del presente accordo), salvo quanto diversamente qui stabilito.
In considerazione delle peculiarità del territorio e delle attività economiche nel Comune di Rimini (ed anche perché, per i contratti in epigrafe, non sono previste agevolazioni fiscali), le Organizzazioni stipulanti convengono che, in tutte le "zone omogenee" come sopra individuate (allegato A) ed in tutte "le fasce di oscillazione" come sopra previste (allegato B), i valori massimi (dei canoni di locazione) satabiliti per ciascuna "fascia" (sia per la "fascia minima" che per la "fascia massima"), siano aumentati di lire it. 500 per mq. utile per superficie. E pertanto, per i contratti di natura transitoria in epigrafe, le "fasce di oscillazione" di cui alla tabella — allegato "B" di questo atto subiscono, quanto alla determinazione dei valori massimi i seguenti correttivi:
ZONA n. 1 (canone mensile in lire per mq utile di superficie):
fascia minima: da 7.500 a 11.900;
fascia massima: da 8.000 a 12.500.
ZONA n. 2 (canone mensile in lire per mq utile di superficie):
fascia minima: da 7.000 a 10.800;
Fascia massima: da 7.500 a 11.300.
ZONA n. 3 (canone mensile in lire per mq utile di superficie):
fascia minima: da 6.500 a 9.500;
fascia massima: da 7.000 a 10.000.
ZONA n. 4 (canone mensile in lire per mq utile di superficie):
fascia minima: da 6.000 a 9.100
fascia massima: da 6.500 a 9.500.
Fermo quanto sopra, il canone effettivo di locazione, per ogni singolo alloggio, sarà determinato dalle parti contraenti nei modi come sopra stabiliti per i "contratti agevolati". Si ribadisce infatti che, per tutto quanto qui non espressamente disposto, trova integrale applicazione, per i contratti in epigrafe, quanto stabilito (per i contratti agevolati) alle pagine 2 e 3 di questo accordo.
I contratti di locazione di natura transitoria hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi (art. 2, 1° comma, del citato D.M. 5/3/1999). Il termine entro il quale il locatore dovrà dare al conduttore la comunicazione di cui all’art. 2, 2° comma, dello stesso D.M. 5/3/99, sarà liberamente stabilito dalle parti nei singoli contratti, ma comunque non potrà essere inferiore a 20 gg. nel caso la durata del contratto sia superiore ad un anno.
I contratti in epigrafe sono a tempo determinato e pertanto non occorre alcuna preventiva disdetta, da una parte o dall’altra, per impedirne il tacito rinnovo.
Per i contratti in epigrafe vengono altresì individuate le seguenti fattispecie a soddisfacimento, rispettivamente, di esigenze dei locatori e dei conduttori.
Fattispecie di esigenze dei locatori:

* quando il locatore intenda adibire l’immobile, entro 18 mesi dalla stipula del contratto, ad abitazione propria o del coniuge (o convivente more uxorio) o dei genitori o dei figli o di altri parenti in linea retta entro il 2° grado;

* quando il locatore intenda, entro il termine di cui sopra, adibire l’immobile ad abitazione di altri parenti (anche collaterali) entro il 4° grado (fratello e/o sorella, zii, cugini) oppure di affini entro il 2° grado (genitori, figli del coniuge, ecc.), i quali abbiano concreta esigenza di abitare l’immobile per motivi di lavoro o di studio o perché bisognosi di assistenza o perché debbano essi stessi prestare assistenza al locatore e/o suoi familiari conviventi (bisognosi a loro volta di assistenza): in quest’ultima ipotesi si ha esigenza del locatore anche se chi deve prestare assistenza è persona estranea alla famiglia ( a cui destinato l’alloggio);

* quando il locatore intenda, scaduto il termine di cui sopra, ristrutturare l’alloggio o l’immobile in cui lo stesso si trova (e la permanenza nell’alloggio, in questo secondo caso, renda più difficoltosa o più dispendiosa la ristrutturazione);

* per qualsiasi altra esigenza specifica del locatore, collegata ad un evento certo e a data prefissata, da indicarsi espressamente nel contratto.

Fattispecie di esigenze del conduttore:

* quando il conduttore debba trasferirsi nel comune in cui è l’alloggio avendo quivi un contratto di lavoro a termine o a tempo determinato o comunque un’occupazione od incarico di qualsiasi genere per un tempo sicuramente o prevedibilmente limitato;

* quando, viceversa, il conduttore preveda di doversi trasferire, per motivi di lavoro o di studio o per motivi familiari o di salute, entro il termine massimo di 18 mesi, in altro comune;

* quando il conduttore, provenendo da altro comune, abbia necessità di cure o di assistere i suoi familiari (o parenti od affini nei primi gradi) nel comune in cui è l’alloggio;

* quando il conduttore abbia acquistato un’abitazione che si renda disponibile entro 18 mesi oppure debba eseguire nella propria abitazione lavori che la rendano temporaneamente inutilizzabile (o debba consentire che il proprietario vi esegua tali lavori, ritornando poi esso conduttore nella stessa abitazione);

* quando il conduttore debba lasciare la casa in cui abita (per finita locazione, perché sfrattato, ecc.) ed abbia seria intenzione di reperire, entro 18 mesi, un alloggio per lui idoneo o addirittura sia assegnatario (o almeno abbia concrete possibilità di esserlo) di un alloggio da parte del Comune o di altri Enti a ciò preposti;

* quando il conduttore intenda usare dell’alloggio come seconda casa, esclusivamente per ragioni di svago, hobby o tempo libero, purché continui a risiedere ed abitare nella prima casa insieme al proprio nucleo familiare;

* per qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore, collegata ad un evento certo e a data prefissata, da indicarsi espressamente nel contratto.

Si specifica che per la stipula dei contratti di cui in epigrafe è sufficiente la sussistenza di una delle suindicate esigenze in capo anche ad una sola delle parti contraenti. Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo l’allegato tipo di contratto (allegato D/1).

3 CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI UNIVERSITARI

(art. 5, commi 2 e 3, legge n.431/1998 e art. D.M. 5/3/1999)
L’ambito di applicazione dell’accordo relativamente ai contratti di locazione in epigrafe è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Rimini, sede di corsi universitari (anche di laurea) distaccati dell’Università di Bologna.
Ai detti contratti di locazione per studenti universitari si applica tutto quanto stabilito nel presente Accordo per i "contratti agevolati" (pagg. 2 e 3 del presente accordo), salvo quanto diversamente qui stabilito.
E pertanto, in particolare, per le quattro "zone omogenee" di cui all’allegato A, i canoni mensili di locazione, per ciascun alloggio, sono determinati in base alle "fasce di oscillazione" di cui alla tabella — allegato "B" e tenuto conto degli "elementi obiettivi" di cui all’allegato C del presente contratto.
E tuttavia, tenuto conto delle esigenze dei locatori e dei conduttori-studenti in relazione a questo particolare tipo di contratto, si conviene che, dei nove "elementi obiettivi" (o gruppi di elementi obiettivi) di cui all’allegato C, non si dovrà tener conto, per tutte e quattro le "zone omogenee", dell’esistenza di:

1. autorimessa o posto auto coperto

2. posto auto scoperto, o ulteriore autorimessa o posto-auto coperto;

3. ascensore (per qualsiasi piano in cui sia posto l’alloggio.

E pertanto, l’alloggio locato apparterrà (in qualsiasi "zona") alla "fascia massima" di oscillazione allorché siano presenti almeno 3 (tre) su 6 (sei) dei nove elementi obiettivi di cui al citato allegato C, escludendosi, appunto, i tre elementi sopra indicati. In caso contrario l’alloggio apparterrà alla "fascia minima" di oscillazione.
Entro ciascuna "fascia di oscillazione", i valori minimo e massimo del canone di locazione mensile, espressi in Lire It. per mq utile di superficie, sono quelli indicati (per ciascuna "zona") nell’allegato B del presente accordo.
Ferme le precisazioni di cui sopra, per tutto quanto qui non espressamente disposto, trova integrale applicazione,per i contratti in epigrafe, quanto stabilito (per i contratti agevolati) alle pagine 2 e 3 di questo accordo.
Come previsto dall’art. 3, 2° comma, del citato D.M. 5/3/1999, i contratti in epigrafe hanno durata da sei mesi a tre anni.
Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo l’allegato tipo di contratto (allegato D/2) recante altresì, come col presente accordo formalmente si conviene, le modalità di aggiornamento del canone nella misura del 75% della variazione, accertata dall’ISTAT, dell’indice dei prezzi al consumo per famiglie di operai ed impiegati verificatasi nell’anno precedente.
Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori, le parti stipulanti i contratti individuali di locazione, oltre al quanto stabilito nel menzionato "contratto-tipo", potranno fare riferimento alla "tabella" di detta ripartizione approvata dalle Organizzazioni sottoscriventi ed allegata al presente accordo (allegato E).
Il presente accordo resterà in vigore fino alla stipula di altro a seguito dell’emanazione di un nuovo decreto ministeriale di recepimento di convenzionale nazionale sostitutiva di quella sottoscritta il 8 febbraio 1999 e potrà, di comune intesa fra tutte le organizzazioni stipulanti, formare oggetto di revisione allorché vengano deliberate aliquote ICI specifiche per i locatori che lochino sulla base del presente accordo o siano modificate le agevolazioni fiscali di cui all’art. 8 della L. n. 431/98 o intervengano sensibili variazioni delle condizioni di mercato locale dei canoni di locazione o quando lo si ritenga necessario.
Costituiscono parte integrante del presente accordo tutti gli allegati in esso citati.

CLAUSOLE FINALI

In tutti e tre i "contratti tipo" sopra menzionati, le organizzazioni stipulanti prevedono il ricorso facoltativo delle parti contraenti ad una "Commissione di Conciliazione stragiudiziale paritetica" per ogni controversia che dovesse insorgere in merito all’interpretazione ed esecuzione del contratto di locazione nonché del presente accordo. All’uopo, ciascuna delle organizzazioni stipulanti nominerà, entro il 30 settembre 1999, un proprio rappresentante per detta Commissione, di modo che, ciascuna delle parti contraenti (del singolo contratto) possa scegliere uno di detti rappresentanti quale componente, da essa nominato, di detta Commissione.

ALLEGATO A

TABELLA PER DETERMINAZIONE DELLE ZONE OMOGENEE del territorio del Comune di Rimini, facendosi in particolare riferimento alle microzone catastali già determinate dal Comune di Rimini.

ZONA n. 1

Comprende: il Centro storico (microzona 1), la zona mare del Porto a p.le Kennedy (microzona n. 2), parte della "microzona n. 3 (collegamento fra la microzona n. 1 e la microzona n. 2, confinante a lato Riccione, col parco F;lli Cervi), ulteriore parte della microzona n. 3 dal Parco Cervi fino a Via Pascoli e fino alla Via Flaminia (includendovi la zona dello Stadio e del Palazzetto dello Sport), parte della microzona n. 4 e cioè la zona a mare della ferrovia, da V. le Pascoli a V.le Firenze, e l’intera microzona n. 8 (Covignano e dintorni).

ZONA n. 2

Comprende: la restante microzona n. 3, parte delle microzone n. 4 e n. 5 (e cioè da via Firenze, viale Chiabrera, p.le Bembo, viale Settmebrini, p.le Cavallotti, Via nuova Circonvallazione), ulteriore parte della microzona n. 4, e cioè la zona a mare della ferrrvia fino al confine verso Riccione (compresa Miramare), e parte della microzona n. 6 a mare della ferrovia.

ZONA n. 3

Comprende l’intera microzona n. 9.

ALLEGATO B

FASCE DI OSCILLAZIONE

RIMINI — ZONA N. 1

CANONE MENSILI IN LIRE PER MQ UTILE DI SUPERFICIE

FASCIA MINIMA FASCIA MASSIMA

7.500 — 11.400 8.000 — 12.000

RIMINI — ZONA N. 2

CANONE MENSILE IN LIRE PER MQ UTILE DI SUPERFICIE

FASCIA MINIMA FASCIA MASSIMA

7.000 — 10.300 7.500 — 10.800

RIMINI ZONA N. 3

CANONE MENSILE IN LIRE PER MQ UTILE DI SUPERFICIE

FASCIA MINIMA FASCIA MASSIMA

6.500 — 9.000 7.000 — 9.500

RIMINI ZONA N. 4

CANONE MENSILE IN LIRE PER MQ UTILE DI SUPERFICIE

FASCIA MINIMA FASCIA MASSIMA

6.000 — 8.600 6.500 — 9.000

ALLEGATO C

Per ogni singola "zona omogenea", per determinare l’appartenenza di un alloggio alla "fascia di oscillazione minima" od alla fascia di oscillazione massima", occorre tener conto dei seguenti elementi obiettivi, usufruibili dal conduttore:

1. autorimessa o posto auto coperto;

2. posto auto scoperto, o ulteriore autorimessa o posto auto coperto;

3. area verde custodita e/o cortile comune, di almeno mq 30 complessivi usufruibili;

4. cantina o soffitta o ripostiglio;

5. terrazzo o balcone;

6. ascensore;

7. impianto di riscaldamento (centrale o autonomo) e/o di condizionamento dell’aria;

8. appartamento sito in immobile con non più di otto appartamenti;

9. doppi servizi.

L’alloggio apparterrà alla fascia di oscillazione massima quando sono presenti almeno 6 (sei) dei suddetti elementi; altrimenti apparterrà alla fascia di oscillazione minima. Si precisa tuttavia che si terrà conto dell’ascensore solo per gli alloggi posti nel piano o nei piani superiori al 3° piano fuori terra. (compreso) saranno sufficienti 5 (cinque) dei suddetti elementi (su otto, non tenendosi contro dell’ascensore) per la loro appartenenza alla fascia di oscillazione massima.
Per gli alloggi siti nella "zona omogenea" n. 1, compresi fra il Porto — Canale, via Circonvallazione Occidentale e Meridionale, Viale Pascoli fino a p.le B. Croce, nonché per gli alloggi posti su Viale Regina Elena, viale Regina Margherita e Viale Principe di Piemonte (fino al confine con Riccione) e su Viale Toscanelli (Rivabella), viale Dati (Viserba), viale San Salvador (Viserbella) e viale Porto Palos (Torre Pedrera) non si tiene conto dell’esistenza dell’autorimessa o posto auto scoperto (e cioè dei primi due degli anzidetti "elementi") e pertanto, per detti alloggi, saranno sufficienti quattro elementi su sette (escludendosi, appunto, i primi due anzidetti) per la loro appartenenza alla fascia di oscillazione massima, e per gli stessi alloggi posti entro il 3° piano fuori terra saranno sufficienti 3 elementi su 6 per l’appartenenza alla fascia di oscillazione massima (escludendosi l’ascensore).
Si precisa cje il "ripostiglio" potrà essere, indifferentemente, all’interno e all’esterno dell’appartamento. Per l’esistenza dei "doppi servizi" è sufficiente un bagno (dotato di vasca e/o doccia) e un servizio con w.c. e lavabo.
Per gli alloggi privi di qualsiasi tipo di riscaldamento, o privi di acqua calda nel bagno, o con bagno privo di doccia o di vasca, o privi di ascensore a partire dal 4° paino fuori terra, il canone massimo della fascia di oscillazione massima (per ciascuna zona omogenea) verrà decurtato dal 10 al 20% (e cioè fino ad un massimo del 20% e non meno del 10%, qualunque sia il numero delle suddette ipotesi dequalificanti) e non si terrà conto degli altri elementi di cui sopra (determinanti l’appartenenza alla fascia minima o alla fascia massima di oscillazione), fermi restando i canoni "minimi" di ciascuna fascia di oscillazione come indicati nell’allegato "B". E ciò, ripetersi, con riferimento a tutte le predette zone omogenee.