ACCORDO PER LA CITTA

Fra le seguenti organizzazioni sindacali della proprietà edilizia e dei conduttori, maggiormente rappresentative a livello locale, convocate dal Comune di Modena e individuate così come previsto all’art. 1 comma 2 del DM 05-03-99, attraverso i seguenti criteri:

organizzazione della proprietà edilizia A. S. P. P. I. - A. P. E. - U. P. P. I.

il Decreto del Ministro dei Lavori Pubblici di concerto coli il Ministro delle Finanze, n. 67 del 05-03-99, il quale, in attuazione dell'Accordo Nazionale sottoscritto l'otto febbraio 1999, stabilisce che i contratti di locazione in conformità all'articolo 2 comma 3 della 9/12/98. 431, possano essere stipulati esclusivamente utilizzando i contratti tipo stabiliti negli accordi locali,

il presente Accordo locale fra le sopraddette organizzazioni della proprietà edilizia, e dei conduttori ai sensi e per gli effetti della legge 9-12-98, n. 431.

2) I contratti di locazione di cui al presente accordo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando gli allegati tipi di contratto, indicati come segue:

allegato "A", utilizzato per i contratti di cui al comma 3 art. 2 della legge 431/98, collegato con sub-allegato "A1" che contiene norme integrative del contratto di locazione e vincolanti per le parti contraenti e con sub-allegato "A2" definito "Verbale di consegna dell’immobile" e che le parti contraenti sono obbligate a compilare e sottoscrivere alla stipula del contratto di locazione. I sub-allegati "A1" e "A2" sono parte integrante del contratto di locazione e possono essere soggetti a registrazione all’Ufficio del Registro.

Allegato "B", utilizzato per i contratti di cui al comma 1 art. 5 della legge 431/98, (uso abitativo di natura transitoria), collegato con sub-allegato "B1" che contiene norme integrative del contratto di locazione e vincolanti per le parti contraenti e con sub-allegato "B2" definito "Verbale di consegna dell’immobile" e che le parti contraenti sono obbligate a compilare e sottoscrivere alla stipula del contratto di locazione. I sub-allegati "B1" e "B2" sono parte integrante del contratto di locazione e possono essere soggetti a registrazione all’Ufficio del Registro.

Allegato "C", utilizzato per i contratti di cui al comma 2 art. 5 della legge 431/98, (uso abitativo di natura transitoria per studenti universitari, collegato con sub-allegato "C1" che contiene norme integrative del contratto di locazione e vincolanti per le parti contraenti e con sub-allegato "C2" definito "Verbale di consegna dell’immobile" e che le parti contraenti sono obbligate a compilare e sottoscrivere alla stipula del contratto di locazione. I sub-allegati "C1" e "C2" sono parte integrante del contratto di locazione e possono essere soggetti a registrazione all’Ufficio del Registro.

3) Le fasce d’oscillazione dei canoni di locazione, per insiemi d’aree omogenee e di zone di particolare pregio, così come individuate nell’allegato "D" ai sensi dell’art. 1 comma 3 del DM 05-03-99; sono definite nell’allegato "E".

I metri quadri utili sono dati dalla superficie di calpestio dell’appartamento, al netto delle pertinenze, degli spazi esterni e dei balconi e terrazzi.

4) Le parti potranno definire il canone effettivo purché compreso entro il valore massimo delle relative sub-fasce previsti per la zona di competenza come definiti al precedente punto 3 e relativi allegati, tenendo conto dei parametri oggettivi e soggettivi di seguito indicati.

Le abitazioni che hanno fino a tre (due per il Centro Storico), dei parametri oggettivi sopra indicati si collocano nella sub-fascia minima.

Le abitazioni con quattro (tre per il Centro Storico), dei parametri oggettivi sopra indicati si collocano nella sub-fascia media.

Le abitazioni con almeno cinque (quattro per il Centro Storico), dei parametri oggettivi sopra indicati si collocano nella sub-fascia massima.

La tabella di riferimento dei parametri oggettivi per collocare le abitazioni all’interno delle sub-fasce è la seguente.

Le parti contrattuali, utilizzando i parametri oggettivi individuano la sub-fascia d’appartenenza dell’abitazione da locare e tenendo conto dei parametri soggettivi definiscono il canone effettivo, entro il livello massimo corrispondente.

Nella definizione del canone le parti potranno avvalersi dell'assistenza delle rispettive organizzazioni sindacali firmatarie del presente accordo.

5) I contratti di locazione di cui al presente accordo hanno durata di tre anni, tranne quelli di cui ai successivi punti 6 e 7.

I contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431, hanno durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi. Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori, di seguito definite come previsto al comma 1 dell’art. 2 del DM. N. 67 del 05-03-99.

b) trasferimento temporaneo della sede di lavoro, (fuori dal comune di residenza e comuni limitrofi),

d) esigenza di assistere un famigliare malato grave, portatore di handicap fisico o psichico, non autosufficiente, in capo a conduttore residente in altro comune non limitrofo a quello di residenza,

e) corsi di studio, professionali, d’aggiornamento, perfezionamento, diversi dalla fattispecie di cui al comma 2 dell’art. 5 della legge 431/98 e art. 3 del DM. N. 67 del 05-03-99, (fuori del comune di residenza e comuni limitrofi),

f) di natura abitativa, diverso dalla necessità primaria, escluso l’uso vacanze e diverso dalle fattispecie sopra indicate.

g) esigenza del locatore di destinare a se l’immobile da locare oppure ad un famigliare o ad un parente in linea retta fino al 2° grado, entro i termini di durata del contratto,

h) trasferimento temporaneo della sede di lavoro, (fuori dal comune di residenza e comuni limitrofi),

i) interventi di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione, di recupero e restauro conservativo nell’abitazione, che non consentano la permanenza del conduttore nell’alloggio e per i quali è stata inoltrata richiesta di concessione, autorizzazione edilizia o D.I.A.,

l) interventi di manutenzione straordinaria, di ristrutturazione, di recupero, nell’edificio, che non consentano la permanenza del conduttore nell’alloggio e per i quali è stata inoltrata richiesta di concessione, autorizzazione edilizia o D.I.A.,

- L'esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

Le parti potranno definire il canone effettivo dei contratti di locazione di natura transitoria, anche con l’assistenza delle organizzazioni sindacali firmatarie del presente Accordo Territoriale, purché compreso entro il valore massimo delle relative sub-fasce previsti per la zona di competenza, come definiti ai precedenti punto 3 e relativi allegati e punto 4.

7) Contratti ad uso abitativo di natura transitoria per studenti universitari di cui all’allegato "C", utilizzato per i contratti di cui al comma 2 art. 5 della legge 431/98.

Sono validi solo per studenti universitari con residenza al di fuori del Comune di Modena.

Il modello di contratto tipo allegato "C" è stato definito anche con la partecipazione dell’Azienda locale per il diritto allo studio e l’Associazione degli studenti Universitari.

I contratti hanno durata minima di sei mesi e massima di trentasei e possono essere sottoscritti o dal singolo studente o da gruppi di studenti universitari o dalle aziende per il diritto allo studio.

E’ data facoltà di recesso parziale per il conduttore in caso di pluralità di conduttori, fatta salva la solidarietà del recedente per i periodi locazione usufruita, nonché dell’accollo, da parte dei conduttori rimanenti delle obbligazioni contrattuali tutte.

Nel caso di recesso parziale di cui al comma precedente, il locatore concede la possibilità di sostituzione del conduttore recedente, con altro studente universitario, ferme restando le condizioni e gli obblighi contrattuali, con particolare riferimento alla durata contrattuale originariamente pattuita.

Il contratto si rinnova automaticamente alla prima scadenza salvo disdetta del conduttore e cessa in ogni caso alla seconda scadenza senza necessità di disdetta alcuna.

Le parti contraenti, potranno determinare il canone effettivo dei contratti di locazione ad uso abitativo di natura transitoria per studenti universitari, anche con l’assistenza delle organizzazioni sindacali firmatarie del presente Accordo Territoriale, purché compreso entro il valore massimo delle relative sub-fasce previsti per la zona di competenza, come definiti ai precedenti punto 3 e relativi allegati e punto 4.

8) In riferimento agli oneri accessori, si concorda che in attesa della revisione a livello provinciale della divisione delle spese accessorie, per armonizzarle con gli accordi nazionali stipulati fra organizzazioni sindacali della proprietà e organizzazioni sindacali dei conduttori e l’accordo regionale del 26-10-1980, si adotta provvisoriamente la seguente tabella della divisione delle spese accessorie, allegato "F".

9) Le organizzazioni sindacali firmatarie del presente accordo, istituiscono una Commissione di Verifica e Conciliazione, aventi le seguenti caratteristiche:

La composizione è paritetica e formata da due membri, uno per la parte locatrice e uno per la parte conduttrice.

La nomina della Commissione è fatta dalle organizzazioni sindacali firmatarie del presente accordo e la lista dei componenti è depositata presso il Comune di Modena.

Sono nominati due componenti effettivi, uno per la parte locatrice e uno per la parte conduttrice. Per ogni componente effettivo nominato da una delle organizzazioni sindacali, sono nominati due componenti supplenti, dalle altre organizzazioni sindacali.

La durata in carica dei componenti la Commissione di Verifica e Conciliazione, non è vincolata alla durata del presente Accordo Territoriale. Le organizzazioni sindacali firmatarie del presente accordo, si riservano la facoltà di sostituire periodicamente i nominativi dei componenti la Commissione.

Le finalità e i compiti della Commissione, sono di svolgere il ruolo di conciliazione e verifica di cui ai punti 10 e 11 del presente accordo territoriale.

Le parti contraenti che intendono adire la Commissione di Verifica e Conciliazione dovranno farne richiesta presso la sede della Commissione.

10) Per i contratti di locazione sottoscritti senza l’assistenza delle organizzazioni sindacali della proprietà e delle organizzazioni sindacali dei conduttori firmatarie del presente accordo, a richiesta di una delle parti, sarà sottoposta al parere della Commissione di Verifica e Conciliazione di cui al punto 9 del presente accordo, la rispondenza del contratto di locazione all’esatta applicazione del presente accordo Territoriale, anche ai fini delle agevolazioni fiscali di cui all’art. 8 della legge 431/98.

Nel caso di mancata rispondenza del contratto alle condizioni della legge 431/98 e del presente accordo territoriale, la Commissione di cui al punto 9, su richiesta delle parti, esperisce il tentativo di conciliazione.

11) Per i contratti di locazione stipulati ai sensi del presente Accordo Territoriale, una delle parti contraenti, ha facoltà di adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all’interpretazione e esecuzione del contratto di locazione anche riguardo al canone, la Commissione di Verifica e Conciliazione di cui al punto 9 del presente accordo. In caso di variazione in più o in meno dell’imposizione fiscale rispetto a quella in atto al momento della stipula del contratto, la parte interessata potrà adire la commissione di Verifica e Conciliazione, la quale, nel termine perentorio di novanta giorni, esperirà il tentativo di conciliazione sul nuovo canone.

12) Per i contratti di cui al presente accordo territoriale, le parti contraenti, all’atto della stipula del contratto potranno concordare altre pattuizioni, purché non in contrasto con le norme della legge 431/98, del DM. n. 67 del 05-03-99 e del presente accordo e relativi allegati.

13) Il presente accordo territoriale ha durata di tre anni a partire dal deposito dello stesso presso il Comune di Modena.

14) Il presente accordo potrà formare oggetto di revisione, anche prima della sua naturale scadenza qualora:

a) il Comune deliberi nuove aliquote ICI per l'affitto contrattato di cui al presente accordo,

c) siano intervenute consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale degli affitti,

d) qualora il CIPE individui una modifica dei comuni considerati a tensione abitativa.

Per le Organizzazioni Sindacali della proprietà Per le Organizzazioni Sindacali degli inquilini

Allegato “D” all'accordo provinciale per il Comune di Modena ai sensi del comma 3 dell'art. 2 della legge 431/98
1)Mappa delle zone omogenee, definite nel presente accordo per il Comune di Modena, fra le organizzazioni sindacali, in applicazione della legge 431/98 e del DM n. 67 del 05-03-99.)
In considerazione dell’omogeneità del territorio cittadino e comunale e per quanto precisato nell’allegato “C”, s’individuano tre zone omogenee all'interno della città e una nel resto del territorio comunale detta delle Frazioni.
2) All’interno delle zone cittadine sono evidenziate alcune aree di maggiore pregio e definite ai punti seguenti.
3) Si definisce Zona Centro Storico, l’area interna perimetrata dalle seguenti strade, esclusi gli edifici posti direttamente sulle strade indicate nell’area di pregio della zona Semicentro:

3a) All’interno dell’area Centro Storico s’individuano alcune aree di maggiore pregio per ubicazione geografica, per tipologia architettonica e edilizia e per dotazione di servizi economici, culturali, commerciali. Le aree di maggiore pregio sono le seguenti:

4) Zona Semicentrale. Le strade che delimitano la zona sono le seguenti, escluse quelle all’interno del Centro Storico:

Viale Caduti in Guerra, – Via N. Dell’Abate – via Mazzoni – ferrovia fino all’altezza della linea ferroviaria provinciale – linea ferroviaria provinciale fino a via F.lli Rosselli – via Bramante – via Bernini – via Brunelleschi – viale Amendola da via Bramante a via Giardini – viale Neruda fino a viale Italia – viale Italia – via Zucchi – viale Cialdini fino a viale Montecuccoli – viale Montecuccoli.

4a) All’interno della zona Semicentrale è classificata come area pregio, quella perimetrata dalle seguenti strade (compresi entrambi i lati):

a viale Caduti in Guerra fino a Via Ricci – via Ricci fino a via Menotti – via Menotti da via Ricci alla via Emilia – viale Trento Trieste – viale Muratori da viale T. Trieste a via Giardini – viale Tassoni – largo A. Moro – viale V. Veneto – viale delle Rimembranze – viale Martiri.

5) Zona Periferia. Questa zona è composta dagli abitati non compresi nelle zone Centro Storico e Semicentro e direttamente collegati all’area urbana della città, escluse le frazioni.

All’interno della zona Periferia si classificano come aree di pregio le seguenti:

5a) “area ospedale policlinico”, perimetrata da Via Vignolese all’incrocio con la linea ferroviaria provinciale fino a via Araldi – via Araldi – via Emilia Est da via Araldi alla linea ferroviaria provinciale. Per tutte le strade entrambi i lati.

b) “area Villaggio Giardino”. Perimetrata da via L. da Vinci – via d’Avia Sud – tang. S. Quasimodo – via Formigina da via L. da Vinci fino alla tang. S. Quasimodo. Per tutte le strade entrambi i lati.

c) Area perimetrata da Viale Amendola – Via F.lli Rosselli fino a via Panni – via Panni – via Giardini da via Panni a viale Amendola. Per tutte le strade entrambi i lati, escluse le strade già indicate nella zona Semicentro.

d) “Area Villaggio Zeta” perimetrata da tang. Neruda – via Formigina da tang. Neruda fino a Stradello Marone – via Giardini da Stradello Marone a tang. Neruda. Per tutte le strade entrambi i lati, escluse le strade già indicate nella zona Semicentro.

6) Zona delle Frazioni. Sono compresi in questa zona gli abitati esterni all’area di sviluppo urbano della città:

Allegato “E” all'accordo provinciale per il Comune di Modena ai sensi del comma 3 dell'art. 2 della legge 431/98

Fasce d’oscillazione dei canoni di locazione, definite ai sensi dell’accordo per il Comune di Modena, fra le organizzazioni sindacali, in applicazione della legge 431/98 e del DM n. 67 del 05-03-99.

Nel definire i canoni minimi e massimi riferiti alla città e al Comune di Modena, si è tenuto conto delle condizioni logistiche, urbanistiche e dell’edilizia abitativa e in particolare si è rilevato che:

b)a parte urbanizzata e edificata della città, in direzione nord, è quella a maggiore presenza d’insediamenti produttivi, (villaggi artigianali e industriali),

c)a parte urbanizzata e edificata della città in direzione sud, è quella a maggiore destinazione residenziale, e si può considerare di maggiore pregio per qualità dell’urbanizzazione secondaria e della qualità edificata abitativa,

d)in termini di servizi pubblici, il territorio cittadino si può considerare servito in modo sostanzialmente uniforme e comunque in misura superiore al resto del territorio comunale.

Le condizioni rilevate ai commi precedenti del punto 1), comportano che le differenze nel canone di locazione fra le varie zone individuate all’allegato “A”, sono in percentuale poco rilevanti.

2) Al fine di facilitare l’individuazione dei valori minimi e massimi delle fasce d'oscillazione, si prendono a riferimento le abitazioni, suddividendole in tre tipologie dimensionali come segue:

3) La suddivisione di cui al punto 2, rappresenta, con riferimento al mercato delle locazioni, l’abitazione mini, l’abitazione media, l’abitazione grande. E’ una divisione indicata anche dalla domanda d’abitazioni in locazione che in linea di massima s’incanala verso questo tipo di suddivisione dimensionale e dove la maggior parte delle richieste sono indirizzate verso la tipologia intermedia.

4) Per ogni tipologia dimensionale si sono pertanto determinate tre sub-fasce d’oscillazione del canone: minima, media e massima. Le sub-fasce d’oscillazione sono state determinate tenendo conto dei parametri Oggettivi di cui al punto 4 dell’accordo territoriale per il Comune di Modena

5) Le parti contraenti nella determinazione del canone effettivo, entro il valore massimo della relativa sub-fascia, anche con l’assistenza delle organizzazioni sindacali firmatarie del presente accordo, all’atto della stipula del contratto di locazione, terranno conto degli elementi abitativi, nei limiti così come specificato al punto precedente e del punto 4 dell’accordo territoriale per il Comune di Modena.

6) La tabella seguente, allegato “G” riporta i minimi e i massimi di canone, delle fasce e sub-fasce, divise per le zone e tipologie dimensionali come definite all’allegato “D” dell’accordo territoriale per il Comune di Modena.