LEGGE 431/1998

PARTE PRIMA: PREMESSA

Nel corso delle trattative le Associazioni della Proprietà Edilizia e degli Inquilini, presenti sul territorio e firmatarie del presente Accordo, hanno tenuto conto della specificità del mercato delle locazioni abitative nell’area Pontina e della situazione economico sociale attuale. Sulla base di quanto stabilito dalla Legge 431/98 si propongono in particolare i seguenti obiettivi:

• Rilanciare l’offerta di alloggi in locazione, favorendo l’immissione di abitazioni in affitto sul mercato della casa.
• Favorire l’allargamento del mercato e l’accesso alle locazioni ai settori sociali che attualmente ne sono esclusi.
• Incentivare la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti.
• Ricondurre alla legalità il mercato degli affitti sommerso e irregolare.

Considerata l’assenza di informazioni organiche da parte degli Enti Locali sulla condizione abitativa si ritiene essenziale la costituzione di un osservatorio territoriale. Il progetto di costituzione sottoposto all’approvazione del Comune di Latina prevede lo studio ed il monitoraggio delle problematiche abitative sia pubbliche che private che le Associazioni della Proprietà Edilizia e degli Inquilini hanno individuato, in particolare su:

• Andamento e prospettive del mercato.
• Andamento del costo delle abitazioni e confronto con lo stesso in altre città.
• Andamento, tendenze e prospettive di investimento per settori: piccola e media proprietà, enti, assicurazioni, grandi gruppi.
• Andamento e tendenze delle tipologie costruttive.
• Evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alla condizione giovanile, agli immigrati, alle giovani coppie, agli anziani.
• Analisi del rapporto tra costo delle abitazioni (canone) e pressione fiscale.
• Informazioni sui provvedimenti esecutivi di rilascio distinti per gruppi sociali e tipologie.
• Andamento del canale contrattuale libero, e di quello regolamentato.
• Processi di vendita e di dismissioni di grandi patrimoni immobiliari.
• Sicurezza dei fabbricati e dell’ambiente urbano.

L’istituzione dell’Osservatorio e la sua composizione dovrà essere definita entro novanta giorni dal deposito in Comune del presente accordo territoriale.

All’interno dell’Osservatorio si costituirà:

• La "Borsa delle locazioni" con lo scopo di favorire l’accesso alla locazione da parte di gruppi socialmente disagiati, e con il compito di agevolare l’incontro tra la domanda e l’offerta attraverso opportune iniziative.
• La "Commissione per il fondo di sostegno alla locazione agevolata" composta dai rappresentanti designati dal Comune e dalle Organizzazioni della Proprietà e degli Inquilini, con il compito di fissare i criteri di erogazione dei contributi e di predisporre i bandi comunali.
• La "Commissione di Conciliazione Stragiudiziale" le cui funzioni e compiti sono definite nella parte terza del presente protocollo d’intesa.

Le Organizzazioni sindacali invitano il Comune di Latina ad assumere iniziative concrete per sostenere l’attuazione della riforma, il rilancio del mercato abitativo e per spostare risorse verso lo stato sociale e a tal fine chiedono al Comune di Latina di integrare il Fondo Sociale per le locazioni con un consistente ed autonomo contributo.
Ritengono importante, nell’ambito dell’autonomia impositiva locale e delle facoltà previste dall’art. 2 comma 4 della Legge 431/98 un riassetto delle aliquote ICI. Per quanto riguarda gli immobili posti in locazione sul canale contrattato chiedono che la percentuale ICI non sia superiore al due per mille. Stabiliscono che, qualora il Comune di Latina decida per un riassetto delle aliquote ICI il locatore per usufruire dell’aliquota ridotta ICI debba presentare al Comune copia del contratto di locazione regolarmente registrato. Il Comune ne dovrà verificare la conformità a quanto previsto dall’accordo territoriale se la stipula è avvenuta senza l’assistenza delle Organizzazioni firmatarie dell’accordo territoriale, ovvero, in alternativa, accettare la dichiarazione di conformità rilasciata da almeno due delle Organizzazioni firmatarie dell’accordo, rispettivamente espressioni della parte locataria e conduttrice.

PARTE SECONDA - I CONTRATTI

1. CONTRATTI AGEVOLATI: le locazioni ai sensi dell’art. 2, comma 3, Legge 431/98

e art. 1 D.M. 5/3/1999

Il presente accordo trova applicazione relativamente al territorio amministrativo del Comune di Latina che viene suddiviso in "Zone omogenee" ( A, B, C, D, E) come da allegato A.

Le parti stipuleranno i contratti di locazione secondo l’allegato tipo di contratto (allegato E) recante altresì — come con il presente accordo formalmente si conviene — le modalità di aggiornamento del canone nella misura massima del 75% della variazione Istat. Il canone di locazione di ogni singola unità immobiliare è determinato dalle parti all’interno della fascia di oscillazione di cui all’allegato B che, oltre che dell’appartenenza ad una determinata zona omogenea individuata nell’allegato A, tiene conto degli elementi oggettivi di cui all’Allegato C. Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore le organizzazioni sindacali stipulanti il presente accordo approvano provvisoriamente l’allegata tabella D che sarà valida fintanto che le parti non raggiungeranno una propria intesa a livello locale. Le spese di registrazione del contratto (Imposta di registro e marche da bollo da apporre sul contratto) saranno ripartite al 50% tra il locatore ed il conduttore.

I metri quadrati utili dell’unità immobiliare e delle relative pertinenze sono calcolate sulla base della sua superficie convenzionale come definita nell’Allegato C, con una tolleranza del 5% (cinque per cento).

I contratti non possono avere durata inferiore a tre anni con eventuale proroga di due anni fatta salva la facoltà di disdetta prevista dalla legge e nel contratto (allegato E). Ove le singole parti contraenti concordino una durata contrattuale superiore ad anni tre, la fascia di oscillazione dei canoni di cui all’allegato B relativa alla zona ove è ubicato l’immobile subirà nei valori minimo e massimo un aumento del due per cento per i contratti di durata di quattro anni, del quattro per cento per i contratti di durata di cinque anni e del sei per cento per i contratti di durata di sei e più anni, a valere per l’intera durata contrattuale.

Per gli immobili di cui all’art. 1, comma 2, lettera a, Legge 431/98 la fascia di oscillazione del canone di cui alla zona ove è ubicato l’immobile subirà nei valori minimo e massimo un aumento del venti per cento, a valere per l’intera durata contrattuale. Tale aumento sarà cumulabile con quello della fattispecie di cui al comma precedente, ove ricorrente.

Nella definizione del canone le parti potranno avvalersi dell’assistenza delle rispettive organizzazioni sindacali firmatarie del presente accordo.

Legge 431/98 e art. 2 D.M. 5/3/1999

Il presente accordo trova applicazione relativamente al territorio amministrativo del Comune di Latina.

Ai sensi dell’art. 2, comma 4, D.M. 5/3/99, il canone dei contratti sarà definito dalle parti contraenti all’interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione dei contratti agevolati anche con l’assistenza delle rispettive organizzazioni sindacali firmatarie del presente accordo. Per i contratti transitori vengono individuate le seguenti fattispecie a soddisfacimento rispettivamente di esigenze dei proprietari e dei conduttori.

Fattispecie di esigenze dei proprietari:

1. quando il proprietario ha esigenza di adibire entri i diciotto mesi l’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi:
   • trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
   • matrimonio dei figli;
   • rientro dall’estero;
   • destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli per ragioni di studio, esclusivamente per immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore;
   • destinazione dell’immobile ad abitazione propria o dei figli o dei genitori in seguito alla cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comportino il rilascio dell’alloggio di servizio;
2. 2) qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto.

Fattispecie di esigenze dei conduttori:

1. quando, entro il termine massimo di diciotto mesi, il conduttore sia in attesa della disponibilità di altro immobile sia a titolo di proprietà che a qualsiasi altro titolo;
2. quando, entro il termine massimo di diciotto mesi, il conduttore preveda il venir meno delle ragioni della sua permanenza nell’immobile locato in base a qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo a data prefissata ed espressamente indicata nel contratto.

   L’esigenza transitoria del contratto deve essere provata con apposita documentazione da allegare al contratto.

   Si specifica che per la stipula dei contratti di cui al presente paragrafo è sufficiente la sussistenza di una delle su indicate esigenze in capo anche ad una sola delle parti contraenti. Le parti stipuleranno i contratti di locazione secondo l’allegato tipo di contratto (allegato F), per una durata minima di un mese e massima di diciotto mesi.

   Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore le organizzazioni sindacali stipulanti il presente accordo approvano provvisoriamente l’allegata tabella D che sarà valida fintanto che le parti non raggiungeranno una propria intesa a livello locale. Le spese di registrazione del contratto (Imposta di registro e marche da bollo da apporre sul contratto) saranno ripartite al 50% tra il locatore ed il conduttore.

1. CONTRATTI TRANSITORI PER STUDENTI UNIVERSITARI: le locazioni ai sensi dell’art. 5, commi 2 e 3, Legge 431/98 e art. 3 D.M. 5/3/1999

Il presente accordo trova applicazione relativamente al territorio amministrativo del Comune di Latina, sede di corsi universitari distaccati dall’Università di Roma "La Sapienza".
Per la determinazione dei canoni e l’individuazione delle fasce di oscillazione per i contratti di locazione transitori per studenti universitari si fa riferimento agli allegati A, B ed C.
Per gli immobili di cui all’art. 1, comma 2, lett. a), Legge 431/98, la fascia di oscillazione di cui alle zone ove è ubicato l'immobile subirà nei valori minimo e massimo un aumento del venti per cento, a valere per l’intera durata contrattuale.
Le parti stipuleranno i contratti di locazione, aventi durata da sei mesi a tre anni, secondo l’allegato tipo di contratto (allegato G) recante altresì — come col presente Accordo formalmente si conviene — le modalità di aggiornamento del canone nella misura del 75% della variazione Istat. Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori tra locatore e conduttore le organizzazioni sindacali stipulanti il presente accordo approvano provvisoriamente l’allegata tabella D che sarà valida fintanto che le parti non raggiungeranno una propria intesa a livello locale. Le spese di registrazione del contratto (Imposta di registro e marche da bollo da apporre sul contratto) saranno ripartite al 50% tra il locatore ed il conduttore. Il contratto si rinnova automaticamente per uguale periodo se una delle parti non comunica all’altra disdetta almeno un mese prima della data di scadenza del contratto.

PARTE TERZA — NOTE CONCLUSIVE

COMMISSIONE DI CONCILIAZIONE STRAGIUDIZIALE

Nel contratto tipo sarà prevista la seguente clausola: "Ciascuna parte potrà adire, per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed esecuzione del presente contratto, nonché in ordine alla esatta applicazione dell’Accordo territoriale, in precedenza citato, anche in relazione al canone, una commissione di conciliazione stragiudiziale".
La commissione di conciliazione stragiudiziale è costituita da due componenti scelti fra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie dell’Accordo territoriale, sulla base delle designazioni effettuate rispettivamente dal locatore e dal conduttore. La stessa, ove i due componenti come in precedenza indicati lo ritengano necessario, potrà essere integrata da un terzo membro da loro designato, che svolgerà funzioni di Presidente.
In caso di incremento o diminuzione dell’imposizione fiscale rispetto a quelle in atto al momento della stipula del presente Accordo territoriale, la parte interessata potrà adire la commissione stragiudiziale di conciliazione, la quale determinerà , nel termine perentorio di 90 giorni, il nuovo canone a valere fino alla cessazione del rapporto contrattuale, ivi compreso l’eventuale periodo di proroga biennale, o fino a nuova variazione.
Le parti firmatarie del presente Accordo territoriale si riservano la facoltà di prevedere ulteriori diversi organismi per la definizione delle controversie nelle materie previste dall’Accordo stesso, così come di predisporre un apposito regolamento sulle modalità operative cui dovranno attenersi le parti contrattuali e la Commissione stessa.

DURATA DELL’ACCORDO

Il presente accordo, stante l’esigenza di sperimentare i nuovi meccanismi contrattuali, ha carattere transitorio. Resterà in vigore fino alla data di stipula di altro accordo a seguito dell’emanazione di un nuovo decreto ministeriale di recepimento di Convenzione Nazionale sostitutiva di quella sottoscritta l’8 Febbraio 1999. Il presente accordo sarà oggetto di revisione allorché il Comune deliberi aliquote ICI agevolative per i locatari che procedano alla stipula di contratti sulla base del presente Accordo o qualora siano modificate le agevolazioni fiscali di cui all’art. 8 della Legge 431/98 o intervengano consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale dei canoni di locazione.

Sono parte integrante del presente Accordo gli allegati di seguito indicati:

Il presente Accordo verrà depositato presso la segreteria generale del Comune di Latina a cura delle Organizzazioni firmatarie mediante consegna all’Ufficio Protocollo Generale.

Letto, approvato e sottoscritto in data 03 Settembre 1999 dalle organizzazioni stipulanti

ASPPI _______________________________________

ASSIMOBILATINA — A.P.CONFEDILIZIA ______________________________________

CONFAPPI _______________________________________

UPPI _______________________________________

ANIA _______________________________________

ASIA _______________________________________

SICET _______________________________________

SUNIA _______________________________________

UGL-ASSOCASA _______________________________________

UNIAT _______________________________________

UNIONE INQUILINI _______________________________________

Zona Tipo Fasce di canone mensile al mq

A Centro Storico A1 da 7.300 a 8.500

(circonvallazione interna) A2 da 5.500 a 7.300

Lottizzazione Cucchiarelli A3 da 4.600 a 5.500

B Zona intermedia B1 da 6.800 a 7.700

B2 da 5.200 a 6.800

B3 da 4.400 a 5.200

C Zona esterna strada mediana C1 da 6.200 a 7.100

Quartieri Q4 e Q5 e parte e C2 da 4.800 a 6.200

parte Centro Direzionale C3 da 4.100 a 4.800

D Pantanaccio, Gionchetto, D1 da 5.400 a 6.200

Torre La Felce, Latina Scalo, D2 da 4.100 a 5.400

B.ghi Sabotino e Grappa, Marina D3 da 3.400 a 4.100

E Altri borghi e resto non E1 da 4.750 a 5.500

Individuato nelle precedenti E2 da 3.600 a 4.750

Zone E3 da 3.000 a 3.600

Canone

Il canone di locazione dell’immobile è determinato, secondo le disposizioni contenute nei punti successivi, in base ai seguenti elementi :

• ubicazione sul territorio;

• classificazione per caratteristiche;
• superficie;
• dotazione di mobilio;
• durata del contratto;

Zonizzazione

La zonizzazione di riferimento, ai sensi dell’art. 1 del D.M. del 05/03/1999, è quella allegata al presente Accordo (Allegato A) e prevede la suddivisione del territorio comunale in cinque zone: A, B, C, D, E.

Classificazione degli immobili

Ai fini della determinazione del canone le unità immobiliari sono classificate, in base alle caratteristiche sotto indicate in tipo 1 - 2 - 3.

• Unità immobiliare di tipo 1

E’ classificato di tipo 1 l’immobile che, oltre le caratteristiche stabilite per quello di tipo 2, presenta anche le seguenti:

1. ristrutturazione accertabile dell’unità immobiliare effettuata negli ultimi dieci anni, ai sensi della legge 457/78, escluse quelle di edilizia convenzionata o sovvenzionata;
2. immobile edificato negli ultimi dieci anni, esclusi quelli di edilizia convenzionata o sovvenzionata;
3. presenza di sistemi di condizionamento di aria nell’unità immobiliare;
4. pavimenti di pregio nei vani principali, esclusi i servizi e i balconi (ad. es. marmo, pietra, cotto, monocottura particolare almeno 33x33 cm, parquet);
5. rivestimento delle pareti di pregio nei vani principali, esclusi i servizi ed i balconi (ad es. a stucco, con stoffa o parato di pregio);
6. presenza di porta di ingresso blindata e di infissi esterni con doppio vetro o vetro camera;
7. dotazione di doppi servizi igienici con secondo servizio dotato di almeno tre apparecchi;
8. dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (terrazze, logge, giardino, cortile ecc.) la cui superficie sia superiore al 30% della superficie utile dell’unità immobiliare, della quale sono pertinenze e comunque con superficie non inferiore a 20 mq;
9. presenza di servizio di portineria e/o di videocitofono;

Per la classificazione di alloggi di tipo 1 basta il possesso di una delle caratteristiche di cui alla lettera a e b e di due delle altre, oppure di almeno quattro delle altre da c) ad i), con esclusione di cui alla g) per i soli alloggi di superficie utile inferiore a 70 mq.

• Unità immobiliare di tipo 2

1. riscaldamento completo efficiente ed a norma e/o consentito dalle vigenti leggi;

1. servizio igienico con almeno quattro apparecchi, fornito di finestra o areazione forzata;
2. impianto idrico idoneo ed efficiente;
3. impianto elettrico a norma e/o consentito dalle vigenti leggi;
4. impianto del gas a norma e/o consentito dalle vigenti leggi;
5. ascensore per unità immobiliare posta oltre il 3° piano fuori terra, in immobili con oltre 3 piani fuori terra;
6. infissi efficienti che abbiano una sufficiente protezione dagli agenti atmosferici esterni;

• Unità immobiliare di tipo 3

indicate per quello di tipo 2, con l’esclusione di quella di cui alla lettera f) che non è elemento determinante per questa tipologia.

Fasce di oscillazione

Il canone di locazione degli immobili da locare è determinato dalle parti contrattuali assistite — a loro richiesta — dalle rispettive organizzazioni sindacali, considerando zona e tipo di alloggio all’interno delle fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile minimo ed uno massimo a metro quadrato di superficie convenzionale, indicate nella tabella allegato B.

Definizione del canone

Considerata la zona (A, B,C,D,E) e la tipologia dell’alloggio ( tipo 1, 2, 3) si individua la fascia di oscillazione (valore minimo e valore massimo mensile per mq di superficie convenzionale) all’interno della quale le parti contrattuali, assistite — a loro richiesta - dalle rispettive organizzazioni sindacali, determinano il canone effettivo di locazione. Specifici elementi di valutazione riferiti all’unità immobiliare e/o all’edificio di cui è parte, non ricompresi in quelli già individuati per la zona e la tipologia, consentiranno alle parti, eventualmente assistite dalle rispettive organizzazioni sindacali, di determinare il canone all’interno della fascia di oscillazione. Il canone determinato non potrà superare la soglia massima indicata nella tabella allegato B, mentre è lasciata libertà alle parti di determinare un canone inferiore alla soglia minima.

Accertamento della conformità del canone di locazione alle disposizioni di cui al presente accordo.

Ognuna delle parti potrà attivare una procedura di accertamento contrattuale o verifica della conformità del canone all’accordo locale avvalendosi delle rispettive associazioni sia nella fase relativa alle intese preliminari che nel corso della locazione.

Superficie convenzionale

La superficie convenzionale dell’alloggio, sulla base della quale viene determinato il canone di locazione, è data dalla somma dei seguenti elementi:

A — l’intera superficie utile dell’unità immobiliare, escluse le porzioni aventi altezza da terra inferiore a cm. 170;

B — posto auto coperto, lo 0,80 per la zona A e lo 0,50 della superficie utile per tutte le altre zone;

C — posto auto scoperto, lo 0,60 per la zona A e lo 0,35 della superficie utile per tutte le altre zone;

D — balconi, terrazze, cantine ed altri accessori simili, lo 0,25 della superficie utile fino a 20 mq e lo 0,10 delle superfici eccedenti i 20 mq;

E — lo 0,15 della superficie scoperta di pertinenza dell’immobile in godimento esclusivo del conduttore;

F — lo 0,10 della superficie condominiale a verde o di altre aree attrezzate per uso ricreativo, nella misura corrispondente alla quota millesimale dell’unità immobiliare.

Maggiorazione per particolari categorie di immobili

Gli importi della tabella allegato B, possono essere incrementati fino ad un massimo del 10% per gli alloggi con superficie utile pari o inferiore a 60 mq.

In caso di unità immobiliare arredata il canone può essere incrementato fino al 25% da graduarsi in relazione alla quantità e qualità dell’arredo e alla presenza di elettrodomestici funzionanti.

Maggiorazione per durata del canone superiore al minimo

Possono essere stipulati contratti di locazione per la durata superiore a quella minima stabilita dall’art. 2, comma 3 della Legge 431/98. In tal caso il canone concordato è incrementato del 2% per ogni anno eccedente il primo periodo contrattuale (tre anni) fino ad un massimo del 6% per i contratti di durata di sei o più anni.

Aggiornamento del canone

Il canone di locazione determinato in base ai punti precedenti potrà essere aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertate dall’ISTAT intervenuta rispetto all’anno precedente; come mese di riferimento si considererà il secondo mese antecedente a quello della stipula del contratto.