le Organizzazioni sindacali della Proprietà Edilizia

A.P.E. - Confedilizia in persona di Caselli Carlo

A.S.P.P.I. in persona di

in persona di

in persona di

 

le Organizzazioni sindacali degli Inquilini

S.I.C.E.T. - Forlì - Cesena in persona di Casadei Oliviero

S.U.N.I.A. - Forlì - Cesena in persona di Tampellini Nino

U.N.I.A.T. - Forlì in persona di Miserocchi Lena

U.N.I.A.T. - Cesena in persona di Borghetti Marcello

in persona di

in persona di

 

e con l'intervento - per la parte relativa ai contratti di locazione di natura transitoria afferenti agli studenti universitari - anche delle seguenti organizzazioni:

SERINAR in persona di

KOINE’ in persona di

che le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali, da inserire nell’accordo di cui all’articolo 2, comma 3, della L. 431/98, che tengano conto della specificità del mercato abitativo nell’area e, nell’ambito dei principi stabiliti dalla legge, si propongono in particolare i seguenti obbiettivi:

favorire l’allargamento del mercato agli immobili sfitti e l’accesso alle locazioni per i settori sociali che attualmente ne sono esclusi;

avviare a soluzione il problema degli sfratti per finita locazione, incentivando la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti;

ricondurre alla legalità il mercato degli affitti laddove risulta sommerso e irregolare.

Si conviene e stipula quanto segue.

 

L'ambito di applicazione dell'Accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio amministrativo di tutti i Comuni della Provincia di Forlì - Cesena.

Il territorio del Comune di Forlì, acquisite le informazioni concernenti le microzone catastali, viene suddiviso in "zone omogenee", delimitate dai fogli catastali, come da allegato A/1.

Il territorio del Comune di Cesena, acquisite le informazioni concernenti le microzone catastali, viene suddiviso in "zone omogenee", delimitate dai fogli catastali, come da allegato A/2.

I restanti Comuni della Provincia vengono suddivisi in tre gruppi di Comuni omogenei come da allegato A/3.

Per i Comuni interessati e per le zone omogenee, come sopra individuate, vengono definite le fasce di oscillazione dei canoni come da allegato B/1, B/2 e B/3.

Le fasce di oscillazione si applicano in base alla tabella di cui all’allegato B/1, B/2 e B/3 e alla presenza di parametri di cui all’allegato D.

All’interno di ciascuna sub-fascia saranno le parti a determinare in concreto, con l’eventuale assistenza delle rispettive organizzazioni, se richiesta, il canone mensile di locazione di ogni singola unità immobiliare sulla base degli elementi oggettivi di cui all’allegato D.

Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore, le organizzazioni stipulanti il presente Accordo approvano l'allegata Tabella (allegato E).

La superficie convenzionale da considerare è esclusivamente quella dell’unità immobiliare (con esclusione di balconi, terrazze ed altri accessori) determinata sulla base della superficie interna, al netto dei soli muri perimetrali.

A tal fine i metri quadri utili sono calcolati, con una tolleranza in più o in meno del 5%, come segue:

- unità uso abitazione (esclusi balconi, terrazzi ed altri accessori) nella misura del 100%

- veranda (con struttura di agibilità anche per la stagione invernale) nella misura del 50%

- autorimessa singola (se non locata con separato contratto, sia pure al medesimo conduttore) nella misura del 50%

- posto auto coperto riservato (se non locato con separato contratto, sia pure al medesimo conduttore) nella misura del 20%

 

Il canone effettivo verrà quindi individuato nell’ambito della

FASCIA MINIMA: quando sono presenti fino a 3 parametri

FASCIA MEDIA: quando sono presenti da 4 a 8 parametri

FASCIA MASSIMA: quando sono presenti da 9 parametri in poi

In caso di assenza di servizi igienici interni all’abitazione, il canone non può essere superiore al 10% del valore minimo della sub-fascia di appartenenza.

In caso di mancanza di ascensore oltre il terzo piano fuori terra, il canone non potrà superare il 70% di oscillazione rispetto al minimo della sub-fascia di appartenenza.

Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo l’allegato tipo di contratto (allegato C/1), recante altresì le possibili modalità di conciliazione, nonchè - come col presente Accordo formalmente si conviene - di aggiornamento del canone nella misura del 75% della variazione degli indici Istat.

I contratti avranno la durata di cui al comma 5 art. 2 L. 431/98. Ove le singole parti contraenti concordino una durata contrattuale superiore ad anni tre, la fascia di oscillazione dei canoni di cui all’allegato B/1, B/2 e B/3 relativa al Comune o alle zone ove è ubicato l'immobile subirà nei valori minimo e massimo un aumento del 2% per i contratti di durata di quattro anni, del 4% per i contratti di durata di cinque anni e del 6% per i contratti di durata di sei o più anni, a valere per l'intera durata contrattuale.

Per gli immobili di cui all’art. 1 comma 2, lett. a) L. 431/98 le fasce di oscillazione dei canoni di cui alle aree dov’è ubicato l’immobile subiranno nei valori minimo e massimo un aumento del 15%, a valere per l’intera durata contrattuale. Tale aumento sarà cumulabile con quello della fattispecie di cui al comma precedente ove ricorrente.

Quando l’appartamento è dotato di arredamento sufficiente alla vivibilità, il canone di locazione può essere determinato nella misura massima prevista dalla sub-fascia di appartenenza; in tal caso la presenza o meno di qualsiasi altro parametro è ininfluente.

La struttura del presente Accordo Territoriale, ad eccezione dei riferimenti relativi alla zonizzazione e alle fasce di oscillazione dei Comuni, è dalle parti ritenuta valida ed essenziale, come metodo operativo e per i suoi contenuti, per tutti i Comuni della Provincia di Forlì - Cesena.

Il presente Accordo territoriale ha durata di tre anni a partire dal deposito dello stesso presso il Comune.

Il presente Accordo potrà formare oggetto di revisione anche prima della sua naturale scadenza qualora:

- il Comune deliberi nuove aliquote ICI per l’affitto contrattato di cui al presente accordo;

- siano modificate le normative fiscali previste agli articoli 8 e 10 legge 431/98 e delle altre normative attualmente vigenti;

- siano intervenute consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale degli affitti;

- il C.I.P.E. modifichi l’elenco dei Comuni considerati ad alta tensione abitativa o equiparati.

Le parti firmatarie del presente accordo si rendono fin d’ora disponibili ad assistere le parti nelle trattative precontrattuali per la definizione delle condizioni del contratto, ivi compresa la determinazione del canone.

 

L'ambito di applicazione dell'Accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio amministrativo di tutti i Comuni della Provincia di Forlì - Cesena.

Il presente Accordo prevede che la durata della locazione non può essere inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.

Ai fini dell'art. 2, comma 4, d.m. 5.3.99, le organizzazioni stipulanti danno atto che, per il solo Comune di Forlì, in quanto inserito nell’elenco C.I.P.E., il canone dei contratti individuali in oggetto sarà definito dalle parti contraenti all'interno dei valori minimi e massimi stabiliti per le fasce di oscillazione dei contratti agevolati.

Per i contratti in oggetto - per i quali le organizzazioni stipulanti concordano l'applicazione della medesima Tabella degli oneri accessori di cui all’allegato E - la transitorietà può essere motivata rispettivamente e separatamente sia da esigenze del locatore che del conduttore, individuate all’atto della stipula del contratto come segue:

Esigenze di transitorietà del locatore, quando intenda disporre dell’immobile per:

1) Adibirlo ad abitazione propria, del coniuge, dei figli o dei parenti entro il secondo grado in linea retta che intendano contrarre matrimonio o iniziare una convivenza di fatto o, raggiunta la maggiore età ed autonomia economica, intendano lasciare l’abitazione della famiglia d’origine, nonchè per:

• trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro;

rientro dall’estero;

ragioni di studio o di lavoro, esclusivamente per gli immobili ubicati in luogo diverso da quello di residenza del locatore;

cessazione del rapporto di lavoro, già nota al momento della stipula della locazione, che comporti il rilascio dell’alloggio di servizio;

2) Adibirlo ad esercizio dell’attività propria, del coniuge, del figlio o dei parenti entro il secondo grado a seguito del conseguimento del titolo abilitativo al lavoro e/o professione;

3) Eseguire interventi nell’unità immobiliare, per i quali abbia fatto richiesta di concessione o autorizzazione edilizia, che siano incompatibili con l’occupazione dell’appartamento.

4) Qualsiasi altra esigenza specifica del locatore collegata ad un evento certo ed espressamente indicata nel contratto.

Esigenze di transitorietà del conduttore, quando ha:

1) Esigenza di una abitazione per un periodo non superiore ai diciotto mesi per:

• contratto di lavoro a termine o a tempo determinato in un Comune diverso da quello di residenza;

previsione di trasferimento per ragioni di lavoro;

trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro;

necessità di cure o assistenza a familiari in Comune diverso da quello di residenza;

acquisto, assegnazione o locazione di una abitazione che si renda disponibile entro il periodo di durata del contratto;

ristrutturazione o esecuzione di lavori che rendano temporaneamente inutilizzabile la propria abitazione.

2) Qualsiasi altra esigenza specifica del conduttore collegata ad un evento certo ed espressamente indicata nel contratto.

Le ragioni di transitorietà del conduttore dovranno essere specificatamente documentate. Si precisa, inoltre, che per la stipula dei contratti di cui sopra è necessaria e sufficiente la sussistenza in capo ad una sola delle parti contraenti di una delle suindicate esigenze.

E’ fatto obbligo al locatore confermare l’esigenza transitoria con lettera raccomandata da inviarsi entro un termine anteriore alla scadenza pari ad almeno un mese, per ogni semestre, o frazione, di durata del contratto.

Il deposito cauzionale non potrà essere superiore all’importo di una mensilità del canone per ogni semestre, o frazione, di durata del contratto.

Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione utilizzando esclusivamente l’allegato contratto tipo (allegato C/2).

 

Tali contratti sono utilizzabili per studenti iscritti ad un corso di studi universitari in un Comune diverso da quello di residenza, hanno durata da sei mesi a tre anni, possono essere sottoscritti o dal singolo o da gruppi di studenti.

Le parti stipuleranno i contratti individuali di locazione secondo l'allegato contratto tipo (Mod C/3), recante altresì le possibili modalità di conciliazione nonchè - come con il presente Accordo formalmente si conviene - le modalità di aggiornamento del canone nella misura del 75% della variazione ISTAT. Per quanto attiene alla ripartizione degli oneri accessori le organizzazioni stipulanti concordano l'applicazione della medesima Tabella E.

Le Cooperative di locazione per studenti e gli enti non lucrativi operanti nel settore che offrano al locatore adeguate garanzie patrimoniali e svolgano attività complementari alla locazione potranno stipulare con i proprietari-locatori contratti sulla base dell’allegato contratto modello C/4, per sublocare posti letto a studenti universitari sulla base dell’allegato contratto modello C/5.

L'ambito di applicazione dell'Accordo relativamente ai contratti in oggetto è costituito dal territorio amministrativo del Comune di Forlì e del Comune di Cesena, sedi distaccate di corsi universitari dell’Università di Bologna nonchè dei rispettivi Comuni limitrofi.

Le fasce di oscillazione dei canoni di locazione per i contratti in oggetto sono costituite dalle fasce di oscillazione individuate per le zone o gli interi territori dei Comuni di cui al paragrafo che precede.

Per gli immobili di cui all'art. 1, comma 2, lett. a), L. 431/'98, le fasce di oscillazione dei canoni di cui al Comune o alle zone ove è ubicato l'immobile subirà nei valori minimo e massimo un aumento del 15%, da valere per l'intera durata contrattuale.

II presente Accordo Territoriale - nella sua triplice articolazione - resterà in vigore per la durata di tre anni a partire dal deposito dello stesso presso il Comune.

II presente accordo potrà formare oggetto di revisione anche prima della sua naturale scadenza qualora il Comune deliberi nuove aliquote ICI per l'affitto contrattato di cui al presente accordo, siano modificate le normative fiscali previste agli articoli 8 e 10 legge 431/98 ed altre normative attualmente vigenti o intervengano consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale degli affitti oppure il CIPE apporti una modifica all’elenco dei Comuni considerati ad alta tensione abitativa e, comunque, quando lo si ritenga necessario.

Le organizzazioni sindacali firmatarie del presente Accordo si rendono fin d'ora disponibili ad assistere le parti nelle trattative precontrattuali per la definizione delle condizioni del contratto, ivi compresa la determinazione del canone.

Il presente Accordo verrà depositato presso la Segreteria generale del Comune interessato a cura della Confedilizia - Sede di Forlì, mediante consegna alle Segreterie generali dello stesso, Ufficio protocollo generale, o invio alle medesime tramite raccomandata a.r.

Costituiscono parte integrante di questo Accordo i seguenti allegati:

All. A/1: zone del Comune di Forlì;

All. A/2: zone del Comune di Cesena;

All. A/3: Comuni omogenei della Provincia di Forlì;

All. B/1: fasce di oscillazione del Comune di Forlì,

All. B/2: fasce di oscillazione del Comune di Cesena;

All. B/3: fasce di oscillazione dei Comuni della Provincia;

All. C/1: tipo di contratto agevolato;

All. C/2: tipo di contratto transitorio ordinario;

All. C/3: tipo di contratto transitorio per studenti universitari;

All. C/4: tipo di contratto transitorio per studenti universitari (Proprietà - Cooperativa);

All. C/5: tipo di contratto transitorio per studenti universitari (Cooperativa - Studente);

All. D: elementi oggettivi per la determinazione del canone;

All. E: tabella per la ripartizione degli oneri accessori fra locatore e conduttore.

 

Letto, confermato e sottoscritto in data / / dalle organizzazioni stipulanti:

 

le Organizzazioni sindacali della Proprietà Edilizia

A.P.E. - Confedilizia -

A.S.P.P.I. -

-

le Organizzazioni sindacali degli Inquilini

S.I.C.E.T. -

S.U.N.I.A. -

U.N.I.A.T. - Forlì -

U.N.I.A.T. - Cesena -

-

e con l'intervento - per la parte relativa ai contratti di locazione di natura transitoria afferenti agli studenti universitari - anche delle seguenti organizzazioni:

SERINAR -

KOINE’ -

-

ALLEGATO A/3

BAGNO DI ROMAGNA, BERTINORO, CASTROCARO TERME - TERRA DEL SOLE, CESENATICO, FORLIMPOPOLI, GAMBETTOLA, GATTEO, MELDOLA, SAN MAURO PASCOLI, SAVIGNANO SUL RUBICONE. (10)

 

BORGHI, CIVITELLA DI ROMAGNA, DOVADOLA, LONGIANO, MERCATO SARACENO, MONTIANO, PREDAPPIO, PREMILCUORE, RONCOFREDDO, SARSINA, SOGLIANO AL RUBICONE. (11)

 

GALEATA, MODIGLIANA, PORTICO, ROCCA SAN CASCIANO, SANTA SOFIA, TREDOZIO, VERGHERETO. (7)

 

 

Parametri per la determinazione di tre subfasce all’interno delle fasce di oscillazione

 

1 - area verde e/o cortile comune, non veicolare, di almeno quindici mq per unità immobiliare.

3 - Autorimessa o posto auto coperto.

4 - Cantina di almeno sei mq.

6 - Condizionamento.

7 - Costruzione di non più di cinque anni.

8 - Doppi servizi.

9 - Doppi vetri.

10 - Edificio con non più di sei unità.

11- Porta blindata e/o antifurto.

12 - Posto auto scoperto.

13- Riscaldamento autonomo.

14 - Sottotetto o soffitta.

15 - Terrazza o balcone.

Tutti i parametri sono validi se installati a cura del locatore.