Accordo per il territorio del comune di Siena

LEGGE 9 DICEMBRE 1998 N. 431
ACCORDO TERRITORIALE DELLA PROVINCIA DI SIENA
PER I
CONTRATTI DELLE LOCAZIONI
DI IMMOBILI ADIBITI AD USO ABITATIVO

APE – CONFEDILIZIA
UPPI – Unione Piccoli Proprietari
U.D.U. – Unione degli Universitari

SUNIA
SICET
UNIAT

Siena 4.8.2003

Ai sensi di quanto disposto dall’art. 2, comma 3, e art. 4 e art. 4 bis, della Legge 9 Dicembre 1998 n. 431 ed in attuazione della Convenzione Nazionale, sottoscritta dalle parti sociali, in Roma, il 6 settembre 2002 e recepito nel Decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, di concerto con il Ministero delle Finanze del 30 dicembre 2002, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. ... del ............... 2003

l’anno 2003, il giorno … del mese di..........
in Siena, nella Sede del Comune di Siena,
alla presenza del .............

e

dei Sigg.........................
in rappresentanza dei Comuni di:
..............................................
con la partecipazione

• dell’Università degli Studi di Siena
• dell’Università per Stranieri di Siena
• dell’Azienda del Diritto allo Studio Universitario
• delle Organizzazioni degli Studenti Universitari
• altri..............

Tra

• A.P.E. – Confedilizia
• UPPI – Unione Piccoli Proprietari

e

le Organizzazioni Provinciali Inquilini

SUNIA – SICET – UNIAT

 SI E’ CONVENUTO QUANTO SEGUE

 ART. 1
DISCIPLINA GENERALE
“Strumenti di Informazione”

La Contrattazione collettiva triennale; la dualità del mercato della locazione:
canone libero e canone contrattato, la pluralità delle tipologie contrattuali, ecc. ecc. impongono l’individuazione di strumenti di monitoraggio e di informazione sui valori di mercato degli alloggi, sui canoni, sulle tipologie edilizie, sugli standards abitativi e dei servizi e, più in generale, sulla domanda e sull’offerta della locazione.

OSSERVATORIO TERRITORIALE

Presso il Comune di Siena ed in forma associata con altri Comuni della Provincia, viene costituito l’Osservatorio Territoriale del mercato pubblico e privato della locazione e delle politiche abitative. In tale osservatorio sono rappresentate le Organizzazioni della Proprietà Edilizia e dell’Inquilinato, le Confederazioni CGIL, CISL, UIL, le Associazioni delle Imprese di Costruzione (Ance, Api, Cna, Confartigianato, ecc., ecc.), l’Azienda per il Diritto agli Studi Universitari, le Associazioni Studentesche maggiormente rappresentative.
L’Osservatorio potrà avvalersi di collaborazioni esterne come la Camera di Commercio, le Agenzie Immobiliari, liberi professionisti. Le modalità costitutive saranno definite dalle Parti firmatarie della presente Convenzione e del Contratto Collettivo Territoriale. L’osservatorio è organizzato dai Comuni dell’Area Senese, avvalendosi anche della costante collaborazione dell’Università degli Studi.

Compiti dell’Osservatorio:

• analisi, verifica, proposte e confronto si temi di rilevante interesse nel mercato delle costruzioni e della locazione;
• comparizione con l’andamento di tali problematiche  in altre città toscane e del Paese;
• analisi di investimenti, ristrutturazioni, tipologie edilizie e nuove tecnologie;
• evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alla condizione dei ceti più deboli: anziani, immigrati, giovani coppie, studenti;
• andamento del canale contrattato e del mercato libero in rapporto alla pressione fiscale;
• durata di fatto delle locazioni e problemi di rilascio degli sfratti;
• sicurezza dei fabbricati e degli impianti, ambiente urbano, processi di vendita e dismissioni del patrimonio pubblico e privato;
• pubblicazione periodica dei listini della borsa valori dei prezzi degli alloggi e dei canoni di locazione.

ART. 2
FONDO DI SOSTEGNO ALLA LOCAZIONE

In base ai comma 4 e 8 dell’art. 11, Legge 431/98, visto il Decreto del Ministero dei LL.PP. del 27/04/1999, per l’Assegnazione alle Regioni e ai Comuni, dei contributi per il sostegno alla locazione dei nuclei familiari con fasce di reddito inferiore ai 20 e 27 milioni e con incidenza del canone, pari rispettivamente, al 14% e al 24%, è istituita presso i Comuni, una Commissione con il compito di fissare i criteri di erogazione dei contributi e per predisporre i bandi comunali per l’assegnazione degli stessi.
I singoli Comuni, attese le esigenze dei ceti più deboli e compatibilmente con i problemi di bilancio, si impegnano autonomamente a contribuire con proprie risorse aggiuntive a quelle già erogate ed erogande dallo Stato e dalle Regioni. La Commissione è composta dai rappresentanti dei Comuni e degli Inquilini.

ART. 3
COMMISSIONE DI CONCILIAZIONE

Le parti firmatarie del presente Accordo Territoriale si dotano di una “Commissione” per la risoluzione delle controversie sui canoni, sulla classificazione degli immobili, sugli oneri accessori, sulla ripartizione delle spese e sui diritti contrattuali e sindacali. Il ricorso avverrà dopo un primo tentativo esperito in sede sindacale. Tale Commissione terrà conto anche di quanto previsto nel Protocollo d’Intesa tra Confedilizia e Sunia – Sicet – Uniat – siglato in Roma il 20 maggio 1999.

1. Locatori e Conduttori, assistiti dalle rispettive Associazioni firmatarie dell’Intesa Territoriale, potranno attivare una procedura di accertamento contrattuale e di verifica della congruità e conformità del canone alle parti normative degli accordi locali e ai fini della compatibilità con le misure di agevolazioni fiscali previste al comma 4, dell’art. 2 e comma 1 dell’art. 8 della Legge 431/98.
2. Tale accertamento potrà essere fatto presso la Commissione di Conciliazione Stragiudiziale, costituita presso il Comune di Siena, che si darà un proprio regolamento di disciplina, entro tre mesi dalla data del presente accordo.
3. Se il tentativo di conciliazione darà esito positivo si procederà alla stipula di un Verbale di intesa conclusiva, il quale costituirà parte integrante del Contratto di Locazione.
4. Il ricorso alla Commissione di Conciliazione Comunale, o il mancato accordo, non annullano il diritto delle parti sociali di promuovere ricorso alla Magistratura Ordinaria.

ART. 4
NORME GENERALI
PARTE PRIMA

Le parti riproducono in allegato al presente Accordo Territoriale, tutte le norme contrattuali definite dalla Legge 431/98, dai Contratti Tipo elaborati dalla Convenzione Nazionale del 06-09-2002 e recepiti dal Decreto Ministeriale del 30-12-2002, dalle norme ancora in vigore della Legge 392/78, dai Regolamenti Edilizi dei Comuni e dalla Normativa per la sicurezza degli impianti degli alloggi, di cui alla Legge 46/90. Diritto dell’inquilino alla prelazione sulla vendita ed il riaffitto in base alla legge 392/78, artt. 38, 39 e 40.

PARTE SECONDA

Il presente Accordo Territoriale assume gli elaborati e le scelte che i singoli Comuni hanno deliberato unitamente alle scelte e agli accordi convenuti con le Organizzazioni della Proprietà e degli Inquilini per le Zone Omogenee e per il “Canone Contrattato”.
(Per le Zone Omogenee del Comune di Siena viene allegata la Tabella n. 1).

PARTE TERZA

Determinazione delle Fasce del Canone

In seguito alla divisione delle Microzone e delle Zone Omogenee, le parti stabiliscono due fasce per il “Minimo” ed il  “Massimo” del Canone di Locazione. Per i Comuni, le fasce dei Canoni Minimo e Massimo sono ricavate dai rispettivi valori delle singole Microzone, (fogli allegati 1 e 2, 3). Il Canone di Locazione sarà aggiornato annualmente nella misura del 75% della variazione Istat. Per i contratti di cui all’art. 2, comma 3 della Legge 431/98, di durata superiore ai 3 (tre) anni, il Canone Concordato verrà maggiorato del 4%. Il Contratto è valido, se redatto in conformità all’allegato A, della Convenzione Nazionale.

STANDARD DEI SERVIZI DEGLI ALLOGGI E COEFFICIENTI CORRETTIVI
Le parti contraenti del presente Accordo, convengono di suddividere in tre gruppi tutti gli alloggi che insistono all’interno delle varie Zone Omogenee e nelle Aree individuate alla Tabella n. 1 ed ai Fogli 1 e 2, 3 assegnando i coefficienti “Normale”, “Mediocre” e “Scadente”, (con riferimento ai parametri indicati nella Tabella n. 2).

SUPERFICIE CONVENZIONALE ALLOGGIO
Per la determinazione della Superficie Convenzionale dell’alloggio espressa in Mq., si fa riferimento alla Tabella n. 3.

ALLOGGI CON SUPERFICIE UTILE INFERIORE AI 60 MQ.
Per gli alloggi inferiori ai 60 mq. di superficie utile, i valori dei canoni espressi in “L. mq. mese” delle Zone Omogenee, verranno incrementati del 10%.

ALLOGGI CON MOBILIA CONCESSI ALLE FAMIGLIE
Per gli alloggi concessi in affitto ammobiliati, il canone mensile verrà incrementato del 15% in caso di mobilia completa ed in buone condizioni e, del 10% con mobilia parziale e/o scadenti condizioni.

ONERI ACCESSORI
In materia di oneri accessori, le parti fanno riferimento alla allegata “Tabella G”, di ripartizione degli stessi. Resta inteso, che per quanto non espressamente previsto, si fa riferimento agli artt. 9 e 10 della Legge 392/78 e all’art. 1609 del Cod. Civ.

ART. 5
DISCIPLINA SPECIALE E NORME TRANSITORIE
EMERSIONE DEL MERCATO NERO E IRREGOLARE

Le parti ritengono che non tutto il cosiddetto mercato sommerso sia riconducibile ad illegalità premeditata e speculativa. Pertanto, dal punto di vista meramente contrattuale e quindi come impegno delle parti contraenti, si deve considerare sanato il precedente rapporto locativo, per tutti quei contratti che emergeranno alla legalità secondo la presente Convenzione Territoriale. Dunque è auspicabile prevedere che in un periodo del ciclo contrattuale e di validità del presente accordo, tutte le attuali forme di locazione transitino alle nuove regole definite dalla Legge 431/98 e dalla presente Convenzione. Ciò, al fine di favorire una generale riduzione dei canoni, della pressione fiscale sulla Proprietà e per l’ingresso delle Parti Sociali in un sistema integrato di regole e diritti contrattuali.

CONTRATTI CON I COMUNI DELLA PROVINCIA DI SIENA
NON COMPRESI NEGLI ELENCHI DEI COMUNI AD ALTA TENSIONE ABITATIVA

Le parti si impegnano, sia pure nella loro Autonomia Istituzionale, per i correttivi e le modifiche da apportare alle Leggi n. 61/89 e n. 431/98.
Le parti si impegnano inoltre, per la stipula di contratti a Canone Concordato, atteso che anche i Comuni esclusi dai benefici fiscali della Legge 431/98, adottino misure a sostegno della contrattazione, mediante la manovra delle aliquote fiscali sull’ICI.

ART. 6
CONTRATTI PER USO TRANSITORIO
(Art. 5, comma 1, Legge 431/98)

Questi contratti corrispondenti alle normative dettate dalla Legge 431/98 e dalla Convenzione Nazionale (Allegato C), non sono ammessi ai benefici fiscali e sono possibili solo alle condizioni sotto elencate e nei Comuni firmatari del presente Accordo.

• Durata minima 1 (uno) mese – massima 18 (diciotto) mesi;
• Canoni: nel Comune capoluogo di Provincia come da Accordo Territoriale, negli altri Comuni Libero.

PARTICOLARI ESIGENZE DEI LOCATORI

Quando il Proprietario ha necessità di adibire l’immobile, entro 18 mesi, ad uso proprio o di un parente, per motivi di:

• trasferimento temporale della sede di lavoro;
• matrimonio dei figli;
• rientro dall’estero.

PARTICOLARI ESIGENZE DEI CONDUTTORI

Quando l’inquilino ha necessità transitoria per motivi di:

• trasferimento temporaneo della sede di lavoro;
• contratto di lavoro a tempo determinato in Comune diverso da quello di residenza;
• assegnazione di alloggio di ERP o, acquisto di immobile in Cooperativa o presso privati e che si renderà libero entro 18 mesi, come dimostrato dal Compromesso regolarmente registrato;
• necessità di vicinanza momentanea a parenti bisognosi di cure;
• frequenza a corsi di studio inferiori ai 6 (sei) mesi, debitamente comprovata (Università per Stranieri, Corsi Erasmus, Accademia Musicale Chigiana, ecc., ecc.).

VALIDITA’ CONTRATTI

I Contratti sono validi solo se stipulati secondo i Modelli Ministeriali del 30.12.2002 (Allegato C).

ART. 7
CONTRATTI PER STUDENTI UNIVERSITARI
(Art. 5, comma 2)

La Legge 431/98, ammette questi contratti ai benefici fiscali solo ed esclusivamente alle seguenti condizioni:

• durata del contratto da un minimo di mesi 6 ad un massimo di mesi 36, con canone come da Accordo Territoriale;
• tale contratto può essere stipulato per i soli studenti universitari iscritti ad un Corso di Laurea o di perfezionamento ovvero di specializzazione che si tenga in Comune diverso da  quello di residenza e comunque solo nel Comune sede di Università e nei Comuni limitrofi (art. 3, della Convenzione Nazionale del 30-12-2002);
• il contratto può essere sottoscritto da singoli studenti o in forma plurima e/o dall’Azienda per il Diritto allo Studio Universitario ed è valido se conforme al Modello Ministeriale del 30.12.2002 (Allegato E). Per alloggi ammobiliati si farà riferimento alla Tabella 5^.

DOCUMENTAZIONE CONTRATTUALE OBBLIGATORIA

• Dichiarazione rilasciata dall’Istituto Universitario, attestante l’iscrizione ad una delle Facoltà Universitarie;
• Residenza diversa da quella del Comune nel quale si frequentano i Corsi di Laurea Universitaria;
• Certificazione sulla sicurezza degli impianti, secondo le normative CEI – UNICIG, di cui alla Legge n. 46/1990;

NORMATIVE CONTRATTUALI

Nel caso di Contratto plurimo, sarà inserita una clausola di possibile recesso del singolo e di subentro di terza persona al posto di eventuale recedente, previa comunicazione scritta al Locatore e ferma rimanendo la validità della durata contrattuale dall’inizio della locazione primaria. Il Locatore ha facoltà di negare il subentro per comprovate ragioni.

Inoltre è previsto:

• divieto di subaffitto e di sublocazione, pena la risoluzione ipso iure della locazione e la nullità del contratto;
• per quanto riguarda gli standards abitativi in rapporto al numero di studenti per vani – mq. utili dell’alloggio, in ottemperanza alle Leggi sulla Salute Pubblica, alle nuove esigenze maturate nella società civile e ai nuovi diritti alla privacy, si farà riferimento alla “Tabella 4”;
• per alloggi ammobiliati, locati a studenti si farà riferimento alla “Tabella 5”,
• l’interesse sulla cauzione sarà liquidato annualmente, al conduttore.

ART. 8
DIRITTI SINDACALI
PREMESSA

L’introduzione del metodo concertato e della contrattazione tra le parti sociali, apre un nuovo capitolo rispetto alle recenti relazioni sindacali.
Ferma rimanendo la distinzione tra piccola e grande proprietà, si conviene tuttavia di dotarsi di una disciplina comune e unitaria per l’intero universo dell’inquilinato e di una carta dei diritti sindacali. Resta inteso che la Grande Proprietà si configura in quei Locatori che detengono oltre 15 alloggi, anche se in Comuni diversi.

RIUNIONE

Le Organizzazioni Sindacagli degli Inquilini possono effettuare riunioni in ambienti idonei messi a disposizione della proprietà.

DELEGA SINDACALE

Laddove è possibile e comunque nei Grandi Enti, pubblici e privati, la Proprietà provvederà alla trattenuta mensile dei contributi sindacali per i Conduttori che ne facciano richiesta mediante la delega sottoscritta dal Conduttore e inoltrata al Proprietario dallo stesso, o per tramite l’Organizzazione Sindacale alla quale l’inquilino aderisce.

GESTIONE CONTRATTUALE

Ferma  rimanendo la possibilità di Locatori e Conduttori, di richiedere l’assistenza delle organizzazioni firmatarie della presente Intesa Contrattuale, queste ultime si impegnano alla reciproca contestuale assistenza delle parti. Per la gestione contrattuale è prevista una quota di servizio del Locatore e del Conduttore

Art. 9
MISURE DI SOSTEGNO AL MERCATO DELLE LOCAZIONI
(Agevolazioni fiscali ICI)

Ferme rimanendo tutte le agevolazioni fiscali stabilite dalla Legge 431/98 e dal Decreto del Ministero delle Infrastrutture del 30.12.2002, i Comuni determineranno, nella loro autonomia istituzionale ed in linea con le leggi dello Stato, delle fasce per l’aliquota dell’ICI, in modo da contribuire per questa via all’affermazione del Contratto a “Canone Concordato”.
Le Associazioni della Proprietà e degli Inquilini chiedono che l’aliquota ICI, venga fortemente differenziata tra coloro che affittano secondo regole certe (aliquota minima) e quelli che rimangono nel mercato sommerso, irregolare e nello sfitto (aliquota massima),
Poiché le agevolazioni fiscali dell’ICI sono facoltative e gravano sulle risorse finanziarie delle Comunità locali, tale fiscalità sarà concessa su richiesta degli interessati e solo ed esclusivamente per quei contratti di locazione redatti con le imperative regole della Legge e del presente Accordo Territoriale.
Lo sgravio fiscale dell’ICI è comunque subordinato a condizioni di igienicità dell’alloggio, al rispetto degli standards abitativi prescritti dalle leggi sulla Salute Pubblica e alla sicurezza degli impianti di cui alla Legge n. 46/1990.
Tali garanzie si possono ritrovare in quei contratti redatti con l’Assistenza delle Organizzazioni firmatarie dell’Accordo o, in difetto tramite la verifica del contratto da parte di una Commissione composta dai rappresentanti dei Comuni e delle Organizzazioni Sindacali.

Art. 10
DISPOSIZIONI FINALI

Il presente Accordo entra in vigore con la firma di tutti i soggetti interessati e ammessi dalla Legge 431/98 e dal momento della sua deposizione presso la Casa del Comune di Siena e dei Comuni che rientrano nelle disposizioni della Legge 431/98.
La sua validità è di 3 (tre) anni, a partire dal deposito presso le Sedi dei Comuni. Il presente Accordo Territoriale, potrà formare oggetto di revisione anche prima della scadenza, per uno dei seguenti motivi:

1. che il Comune deliberi nuove aliquote ICI per l’affitto contrattato, rispetto al presente contratto;
2. che si modifichino le normative fiscali previste all’art. 8 della legge 431/98;
3. che siano intervenute consistenti variazioni delle condizioni di mercato locale degli affitti;
4. qualunque variazione o modifica non potrà comunque avvenire con atto unilaterale di una delle parti contraenti ma, con il metodo della proposta e della concertazione tra tutte le Parti Sociali ed Istituzionali firmatarie del presente Accordo Territoriale.

Alla Presenza di:

• Università degli Studi
• Azienda Diritto allo Studio
• Rappresentanze degli Studenti
• Altri .............

Letto, approvato e sottoscritto

A.P.E. – Confedilizia
U.P.P.I. – Unione Piccoli Proprietari
S.U.N.I.A. – S.I.C.E.T. – U.N.I.A.T.

Il Sindaco di Siena, nonché i Sigg .....................in rappresentanza dei Comuni di: ................

Ai sensi dell’art. 2, comma 3 e artt. 4 e 4 bis, della Legge 431/98, prendono atto di quanto convenuto e stipulato tra le Parti Sociali, assicurandone la Pubblicazione all’Albo Pretorio di ogni singolo e rispettivo Comune sopra richiamato.

Siena, 4-8-2003

Per maggiori informazioni,  per avere i Contratti e gli allegati,  rivolgersi alla Sede SICET della propria città.

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