Oggi dieci luglio 2003 nella sede dell’A.P.P.E.-Confedilizia di Bergamo
in via G. Paglia n. 5
tra l’Associazione Provinciale della Proprietà Edilizia (A.P.P.E.) di Bergamo
aderente a Confedilizia - rappresentata dal suo Presidente Avv. Francesco Salvi,
l’Associazione Sindacale dei Piccoli Proprietari Immobiliari della provincia
di Bergamo, rappresentata dal suo Presidente Avv. Orazio Curtò, l’Associazione
Piccoli Proprietari Casa rappresentata dalla dr.sa Trabucchi Marica (per delega
Castellano Gladys) ed i Sindacati degli inquilini di Bergamo SUNIA, SICET e UNIAT
e rappresentati rispettivamente da Fabio Chiassi, Giacomo Cumini e Duilio Magno,
si stipula il seguente
ACCORDO TERRITORIALE PER IL COMUNE DI BERGAMO
- Quanto ad A):
AREE OMOGENEE (*), FASCE E SUB-FASCE DI OSCILLAZIONE DEI CANONI E CRITERI PER CONTRATTI AD USO DI CIVILE ABITAZIONE (Art. 2 comma 3 l. 431/98) IN BERGAMO
(*) Area 1 Valore Minimo fascia € * - Valore Massimo
fascia € * (col. arancione) |
||
(Zona indicativa: Papa Giovanni, Stazione, Quarenghi (in parte), Scotti, Tasso, Ghislandi) | ||
sub-fascia 1 | sub-fascia 2 | sub-fascia 3 |
* |
* |
* |
(*) Area 2 Valore Minimo fascia € * - Valore Massimo
fascia € * (col. verde) |
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(Zona indicativa: Città alta e colli, XXIV Maggio, Vittorio Emanuele, Verdi, Pignolo) | ||
sub-fascia 1 | sub-fascia 2 | sub-fascia 3 |
* |
* |
* |
(*) Area 3 Valore Minimo fascia € * - Valore Massimo
fascia € * (col. rosa) |
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(Zona indicativa: Stadio, Baioni- Valtesse, Monterosso, e parte di Corridoni e S. Caterina) | ||
sub-fascia 1 | sub-fascia 2 | sub-fascia 3 |
* |
* |
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(*) Area 4 Valore Minimo fascia € * - Valore Massimo
fascia € * (col. giallo) |
||
(Zona indicativa: Longuelo -Loreto - Broseta (in parte)S. Bernardino, Moroni, S. Giovanni Bosco, Promessi Sposi, Borgo Palazzo (in parte), Redona) | ||
sub-fascia 1 | sub-fascia 2 | sub-fascia 3 |
* |
* |
* |
(*) Area 5 Valore Minimo fascia € * - Valore Massimo
fascia € * (col. azzurro) |
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(Zona indicativa: Sud della città limitrofa a Treviolo, Lallio, Azzano S. Paolo, Orio al Serio) | ||
sub-fascia 1 | sub-fascia 2 | sub-fascia 3 |
* |
* |
* |
° valori espressi in Euro annui al mq per la definizione della superficie computabile vedere il punto (**) |
V A R I A Z I O N I E AGGIORNAMENTO DEI VALORI DELLE FASCE E SUB-FASCE
(*) Per l’esatta individuazione delle aree omogenee (individuate per numeri
e colori) e delle vie in esse comprese si fa espresso riferimento alla cartografia
(ALLEGATO 1), che è per tutto conforme a quella utilizzata per l’individuazione
in minuta delle microzone catastali (che però come detto in premessa ad oggi non
sono ancora state oggetto di apposita delibera e quindi ufficialmente adottate,
anche se effettuate in minuta dal Comune) ed al relativo elenco per vie e numeri
civici (ALLEGATO 1 BIS); precisando che per alcune vie e n° civici si è attribuita
microzona in quanto ad oggi sforniti, segnalando l’attribuzione con il simbolo §.
(**) La superficie dell’unità immobiliare locata, espressa in mq, sarà calcolata
secondo le modalità di cui agli allegati B e C del dpr 23 marzo 1998, n. 138 (di
seguito riportato in stralcio) con l’esclusione delle superfici derivanti dall’applicazione
del punto 1 dell’allegato C nella parte che prevede il computo dei muri perimetrali
esterni e in comunione, delle superfici di rimesse di veicoli (che entrano nel computo
per il 70% della superficie totale) e del 50% della superficie dei posti auto coperti
o scoperti (che entrano nel computo per il 50% della superficie totale).
La tolleranza del conteggio delle superfici è pari al cinque per cento
in più o in meno.
STRALCIO DEGLI ALLEGATI B e C DEL DPR DEL 23/03/98 N. 138
Allegato B QUADRO GENERALE DELLE CATEGORIE
Unità immobiliari ordinarie. Gruppo R (Unità immobiliari a destinazione abitativa
di tipo privato e locali destinati a funzioni complementari).
R/1 - Abitazioni in fabbricati residenziali e promiscui.
R/2 - Abitazioni in villino e in villa.
R/3 - Abitazioni tipiche dei luoghi.
R/4 - Posti auto coperti, posti auto scoperti su aree private, locali per rimesse
di veicoli
Allegato C
NORME TECNICHE PER LA DETERMINAZIONE DELLA SUPERFICIE CATASTALE DELLE UNITA' IMMOBILIARI
A DESTINAZIONE ORDINARIA (GRUPPI R, P, T) Criteri generali.
A solo fine esemplificativo per i casi più comuni e al fine di consentire una rapida consultazione (non esaustiva) il calcolo delle superfici può essere il seguente (i riferimenti precisi sono dati dagli allegati C e D DPR 138/98):
Criteri per la individuazione dei valori minimi e massimi al fine della determinazione dei canoni di locazione.
All’interno delle aree urbane nelle quali è situata l’unità immobiliare è individuata
la fascia di oscillazione del canone, con l’indicazione di un valore minimo e di
un valore massimo, espresso in €/mq annuo. Ciascuna area è poi suddivisa in tre
sub-fasce, all’interno delle quali le parti contrattuali individueranno e converranno
il canone di locazione del caso, posizionandosi correttamente nell’area nella quale
si trova l’unità immobiliare, e tenendo conto delle caratteristiche oggettive dell’unità
immobiliare e della presenza o assenza di pertinenze a servizio esclusivo dell’unità
immobiliare (autorimesse o posti auto, cantine, solai, giardino), di aree comuni
fruibili, degli impianti e di altre dotazioni proprie dell’unità immobiliare o del
fabbricato.
Al fine della corretta scelta e collocazione nella sub-fascia, in corrispondenza
alle caratteristiche delle unità immobiliari, le parti dovranno constatare il verificarsi
delle condizioni indicate nel seguente prospetto:
SUB-FASCIA 3 | SUB-FASCIA 2 | SUB-FASCIA 1 |
---|---|---|
Unità immobiliari con particolari dotazioni | Unità immobiliari con medie dotazioni | Unità immobiliari con dotazioni elementari |
Caratterizzata da almeno UNDICI dei seguenti elementi di riferimento di cui sette (contraddistinti con il simbolo X) sono obbligatori e quattro sono opzionali | Caratterizzata da almeno SETTE dei seguenti elementi di riferimento di cui cinque (contraddistinti con il simbolo X) sono obbligatori e due sono opzionali | Caratterizzata dalla presenza di elementi inferiori ai minimi necessari per collocarsi nella sub-fascia 2 |
Presenza di una autorimessa singola o posto auto coperto o scoperto X | Presenza di una autorimessa singola o posto auto coperto o scoperto | Presenza di una autorimessa singola o posto auto coperto o scoperto |
Presenza di cortile comune | Presenza di cortile comune | Presenza di cortile comune |
Presenza di una cantina o sottotetto o soffitta X | Presenza di una cantina o sottotetto o soffitta X | Presenza di una cantina o sottotetto o soffitta |
Presenza di impianto di acqua corrente, allacciamento alla rete del gas ed impianti elettrici efficienti X | Presenza di impianto di acqua corrente, allacciamento alla rete del gas ed impianti elettrici efficienti X | Presenza di impianto di acqua corrente, allacciamento alla rete del gas ed impianti elettrici efficienti |
Presenza di impianto di riscaldamento autonomo o centralizzato (indispensabile solo nel caso non sia presente la caratteristica immediatamente sottostante)(X) | Presenza di impianto di riscaldamento autonomo o centralizzato X | Presenza di impianto di riscaldamento autonomo o centralizzato |
Presenza di impianto di riscaldamento autonomo o con termoregolazioni o di condizionamentoX | Presenza di impianto di riscaldamento autonomo o con termoregolazioni o di condizionamento | Presenza di impianto di riscaldamento autonomo o con termoregolazioni o di condizionamento |
Presenza di ascensore in fabbricato con almeno tre piani fuori terra per unità immobiliari poste oltre il secondo piano (escludendosi dal conteggio il piano terreno e rialzato)X | Presenza di ascensore in fabbricato con almeno tre piani fuori terra per unità immobiliari poste oltre il secondo piano (escludendosi dal conteggio il piano terreno e rialzato)X | Presenza di ascensore in fabbricato con almeno tre piani fuori terra per unità immobiliari poste oltre il secondo piano (escludendosi dal conteggio il piano terreno e rialzato) |
Presenza di area verde di pertinenza o condominiale, oppure di aree attrezzate X | Presenza di area verde di pertinenza o condominiale, oppure di aree attrezzate | Presenza di area verde di pertinenza o condominiale, oppure di aree attrezzate |
Presenza di impianti o strutture per accesso ai disabili | Presenza di impianti o strutture per accesso ai disabili | Presenza di impianti o strutture per accesso ai disabili |
Presenza di un ulteriore posto auto o box | Presenza di un ulteriore posto auto o box | Presenza di un ulteriore posto auto o box |
Presenza di impianti sportivi di pertinenza dell’immobile | Presenza di impianti sportivi di pertinenza dell’immobile | Presenza di impianti sportivi di pertinenza dell’immobile |
Presenza di dotazione di mobilio | Presenza di dotazione di mobilio | Presenza di dotazione di mobilio |
Presenza di bagno completoX | Presenza di bagno completoX | Presenza di bagno completo |
Presenza di doppi servizi | Presenza di doppi servizi | Presenza di doppi servizi |
Presenza di porta blindata | Presenza di porta blindata | Presenza di porta blindata |
Presenza di doppi vetri | Presenza di doppi vetri | Presenza di doppi vetri |
Presenza di servizio di portineria od impianto di videocitofono | Presenza di servizio di portineria od impianto di videocitofono | Presenza di servizio di portineria od impianto di videocitofono |
Presenza di balconi e/o terrazze di almeno 8 mq. | Presenza di balconi e/o terrazze di almeno 8 mq. | Presenza di balconi e/o terrazze di almeno 8 mq. |
Unità ultimata o completamente ristrutturata negli ultimi 10 anni | Unità ultimata o completamente ristrutturata negli ultimi 10 anni | Unità ultimata o completamente ristrutturata negli ultimi 10 anni |
Presenza di antenna centralizzata o altro idoneo impianto di rice-trasmissione | Presenza di antenna centralizzata o altro idoneo impianto di rice-trasmissione | Presenza di antenna centralizzata o altro idoneo impianto di rice-trasmissione |
Vicinanza ai servizi essenziali | Vicinanza ai servizi essenziali | Vicinanza ai servizi essenziali |
Annotazioni particolari
Note: I valori minimo e massimo per ogni area, fascia e sub-fascia
(tenute presenti le condizioni di mercato ed i canoni attuali) sono molto ampi in
quanto esistono e vengono considerate rilevanti diversità e varietà per: tipologia
dei fabbricati, anno di costruzione e/o ristrutturazione, stato di manutenzione,
livelli di piano, posizionamento ed esposizione, pertinenze asservite ai fabbricati
e/o alle singole unità immobiliari la cui presenza o mancanza sono importanti, dotazioni
di servizi tecnici, l’entità delle superfici delle singole unità immobiliari, presenza
(o assenza) parziale o totale di arredamento, situazioni particolari dal punto di
vista socio-urbanistico.
Le parti contraenti definiranno e converranno il canone di locazione posizionandosi
correttamente nell’area in cui si trova l’unità immobiliare e dovranno tener ben
presente le caratteristiche oggettive (e la loro qualità) dell’unità immobiliare
(e il suo stato di manutenzione e di conservazione), la presenza o assenza (maggiore
o minore canone al mq) di pertinenze a servizio esclusivo dell’unità immobiliare
(autorimesse o posti auto, cantine, solai, giardino, ecc.), di aree comuni fruibili,
degli impianti e di altre dotazioni proprie dell’unità immobiliare o del fabbricato
(e la loro qualità) e delle presenti note (oltre alle caratteristiche che posizionano
l’unità immobiliare nella specifica sub-fascia);
Le parti contraenti, potranno collocarsi, all’interno della stessa zona
cui l’immobile appartiene per ubicazione, in una sub-fascia con valori inferiori,
superando l’applicazione rigorosa del prospetto, ricordando che anche il valore
minimo della sub-fascia 1 non può essere valicato.
Contratti di locazione Visto i tipi di contratti allegati al D.M. 30/12/02,
le parti, avvalendosi dell’assistenza eventuale delle Organizzazioni di Categoria
firmatarie dell’accordo, dovranno stipulare contratti di locazione conformi ai predetti
tipi.
Aggiornamento del canone Il canone di locazione, come definito dalle parti
contrattuali [che terranno presente anche delle variazioni ed aggiornamenti di cui
ai punti V1), V2), V3), V4)], sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della
variazione accertata dall’I.S.T.A.T. per le famiglie di operai ed impiegati, verificatasi
nell’anno precedente, calcolata con il metodo della variazione assoluta; tale aggiornamento
potrà essere applicato anche senza bisogno di richiesta raccomandata.
Ripartizione oneri accessori Locatore e conduttore faranno riferimento all’art.
4 del Decreto Ministeriale 30/12/2002 e alla tabella di ripartizione ad esso allegata
e denominata Allegato G.
Deposito cauzionale Qualora locatore ed conduttore convengano una durata
contrattuale superiore ad anni quattro il deposito cauzionale non sarà produttivo
di interessi.
- Quanto a B):
FATTISPECIE, AREE OMOGENEE E FASCE DI OSCILLAZIONE DEI CANONI PER CONTRATTI TRANSITORI AD USO ABITATIVO (Art. 5 comma 1 L. 431/98) IN BERGAMO
La legge 431/98 ed il D.M. 30/12/2002 assentono per i contratti di natura transitoria
una durata minima di 1 mese ed una durata massima di 18 mesi.
Tale tipologia contrattuale vuole solo ed unicamente soddisfare particolari esigenze
o dei locatori, o dei conduttori; queste fattispecie risultano individuate, da parte
delle Organizzazioni di categoria, proprio in sede di accordo territoriale e vengono
di seguito espresse.
Nel contratto per gli usi transitori le parti dovranno esporre l’esigenza transitoria,
del locatore e/o del conduttore, e l’esigenza del locatore dovrà essere successivamente
confermata nel verificarsi, tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza
e nel termine stabilito nel del contratto (si consiglia di inserire 20 gg.; qualora
le parti non compilassero lo spazio libero appositamente prestabilito nel contratto
si intenderà come apposto il termine di 20 gg. predetto).
L’esigenza transitoria del conduttore deve essere provata con apposita documentazione
da allegare al contratto.
Il tipo di contratto che le parti possono stipulare è quello allegato al D.M. 30/12/2002.
Qualora il locatore non adempia all’ onere contrattuale di conferma dell’esigenza
dichiarata senza giustificato motivo, oppure siano venute meno per sua volontà o
colpa le cause della transitorietà, oppure il locatore, che abbia riacquistato la
disponibilità dell’immobile, non adibisca, entro sei mesi dalla data in cui ha riacquistato
la predetta disponibilità, l’unità immobiliare agli usi o non inizi gli interventi
espressamente dichiarati, il contratto tipo prevede per espressa previsione di legge
la riconduzione della durata prevista all’art. 2, comma 1, legge 431/98 (anni 4
più altri anni 4 di rinnovo automatico a meno delle motivazioni di cui all’art.
3 legge 431/98), oppure il risarcimento al conduttore di 36 mensilità in caso di
mancato utilizzo dell’immobile rilasciato.
In caso di riconduzione del contratto all’art. 2, comma 1, legge 431/98 per fatto
del locatore, il conduttore ha facoltà di risolvere il contratto in qualsiasi momento
comunicando il recesso al locatore con almeno 3 mesi di preavviso a mezzo di lettera
raccomandata a.r..
I contratti di locazione ad uso abitativo transitorio stipulati in base ai
criteri qui stabiliti ed a quelli dettati dalla legge 431/98 e dal D.M. 30/12/2002,
devono essere redatti esclusivamente in conformità al tipo di contratto allegato
al predetto decreto ministeriale.
Le organizzazioni firmatarie del presente accordo per il territorio comunale di
Bergamo individuano le seguenti fattispecie di esigenze di transitorietà, riferite
anche ad una sola delle parti contraenti:
Fattispecie di esigenze dei locatori
Quando il locatore intenda destinare l’unità immobiliare ad uso abitativo, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado diretto;
Quando il locatore persona giuridica o società intenda destinare l’immobile a propria sede principale o decentrata;
Fattispecie di esigenze dei conduttori
Per la stipula dei contratti di cui al presente paragrafo è sufficiente la sussistenza di una delle suindicate esigenze in capo ad una sola delle parti contraenti.
I canoni di locazione per uso abitativo transitorio devono essere determinati
in base alle aree omogenee, fasce e sub-fasce di oscillazione dei canoni di locazione
e alle variazioni e aggiornamento delle stesse così come previsti, prospetto, criteri
(tenute presenti le note tranne quelle relative alla durata) formulati per i contratti
ad uso di civile abitazione ex art. 2 c. 3 L. 431/98 di cui al punto A) cui si fa
espresso richiamo. Le fasce di oscillazione,eventualmente incrementate delle variazioni,
V1, V2, V3 e V4 sono maggiorate del 5%, ciò in considerazione dell’importanza
strategica di Bergamo nell’economia lombarda e delle esigenze di mobilità lavorativa.
Vengono pertanto richiamati tutti i punti, tabelle ed indicazioni precedentemente
esposti nel punto A) ad eccezione di quelli riguardanti la durata, l’aggiornamento
del canone (che è rimesso all’eventuale volontà delle parti contraenti) ed il modello
cui attenersi per redigere il contratto.
- Quanto a C):
AREE OMOGENEE E FASCE DI OSCILLAZIONE DEI CANONI IN BERGAMO PER SODDISFARE ESIGENZE ABITATIVE DI STUDENTI DI CORSI UNIVERSITARI FUORI SEDE (Art. 5 commi 2 e 3 l. 431/98)
Il D.M. 30/12/2002 (in attuazione di quanto previsto dalla legge 431/98) prevede,
nei comuni sede di università (e in quelli limitrofi), o di corsi universitari distaccati
e di specializzazione, qualora il conduttore sia iscritto ad un corso di laurea,
di perfezionamento o di specializzazione in un comune diverso da quello di residenza,
la possibilità di stipulare contratti abitativi per studenti universitari fuori
sede una durata minima di 6 mesi ed una durata massima di 3 anni.
Pertanto gli studenti universitari devono avere residenza in Comune diverso da quello
di studio e in questo caso da quello di Bergamo. Tale condizione deve essere specificata
nel contratto.
Il contratto può esser sottoscritto dal singolo studente o da gruppi di studenti
universitari fuori sede, o dalle aziende per il diritto allo studio. In caso siano
più d’uno i conduttori è garantito il diritto al recesso parziale allo (agli) studente-conduttore
che vuole risolvere l’impegno; in tale ipotesi nulla muterà nella sostanza del contratto
e tutti gli obblighi ricadranno sui restanti conduttori.
I contratti di locazione di cui trattasi devono essere redatti esclusivamente
in conformità ai tipi contrattuali contenuti nel precitato decreto ministeriale.
I canoni di locazione dei contratti per esigenze abitative di studenti di
corsi universitari fuori sede devono essere determinati in base alle aree omogenee,
fasce e sub-fasce di oscillazione dei canoni e alle variazioni e aggiornamenti delle
stesse così come previsti, prospetto, criteri (tenute presenti le note tranne quelle
relative alla durata) formulati per i contratti ad uso di civile abitazione ex art.
2 c. 3 L. 431/98 di cui al punto A) cui si fa espresso richiamo. Le fasce di oscillazione,eventualmente
incrementate delle variazioni, V1, V2, V3 e V4 sono maggiorate del 5%.
Aggiornamento del canone Il canone sarà aggiornato annualmente nella misura
del 75% della variazione Istat.
Vengono pertanto richiamati tutti i punti, tabelle ed indicazioni precedentemente
esposti nel punto A) ad eccezione di quelli riguardanti la durata dei contratti
di locazione ed il modello cui attenersi per redigere il contratto, e richiamando
espressamente anche l’aggiornamento del canone di locazione.
- Quanto a D):
PREVISIONI FINALI
Le Organizzazioni firmatarie del presente accordo si impegnano a non sottoscrivere,
durante la vigenza del presente, accordi territoriali diversi dal presente e/o con
Organizzazioni diverse dalle firmatarie e si impegnano a ritrovarsi ogni 12 mesi,
per verificare l’attualità degli accordi stessi ed l’adozione di quanto previsto
da parte dei cittadini; qualora si ravvedesse l’opportunità di modificare gli accordi
le Organizzazioni firmatarie si impegnano a favorire il raggiungimento di nuovi
accordi unitari.
Le Organizzazioni firmatarie provvederanno al deposito, presso il comune di Bergamo,
del presente accordo territoriale redatto in 6 originali con i rispettivi allegati,
costituenti parte integrante; esso consta di 9 pagine e gli allegati di ulteriori
90 (ALLEGATO 1 di 1 pagina e ALLEGATO 1 BIS di 89 pagine, per un totale di pagine
99.
Bergamo li, 10 luglio 2003
A.P.P.E.-CONFEDILIZIA Bergamo(Associazione Provinciale della Proprietà
Edilizia)
S.U.N.I.A. Bergamo
ASPPI - Bergamo (Associazione Sindacale Piccoli Proprietari Immobiliari)
S.I.C.E.T. Bergamo
APPC – Bergamo (Associazione Piccoli Proprietari Casa)
U.N.I.A.T. Bergamo
Per maggiori informazioni, per avere i Contratti e gli allegati, rivolgersi alla Sede SICET della propria città.