Accordo per il territorio Zona Valdera
ACCORDO TERRITORIALE
per i CONTRATTI DI LOCAZIONE AGEVOLATI
ZONA VALDERA
Depositato presso il Comune il ……… n. di prot……..
PREMESSA
Le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali, da
inserire nell’Accordo di cui all’art. 2, comma 3, della L. 431/98, che tengano
conto della specificità del mercato abitativo nell’area pisana e, nell’ambito
dei principi stabiliti dalla legge, si propongono in particolare i seguenti
obbiettivi:
• Favorire l’allargamento del mercato agli immobili attualmente sfitti e
l’accesso alle locazioni per i settori sociali che attualmente ne sono esclusi;
• Avviare a soluzione il problema degli sfratti per morosità, incentivando la
trasformazione degli sfratti in nuovi contratti con canone più sostenibile;
• Ricondurre alla legalità il mercato degli affitti laddove risulta sommerso e
irregolare.
Il presente Accordo viene stipulato nel rispetto del Decreto Interministeriale
del 30/12/2002, del Decreto Interministeriale del 14/7/2004 e delle normative
successive emanate in materia. In particolare nel rispetto della Legge 80/2014
art. 9 comma 2bis che estende l’utilizzo dell’aliquota della “Cedolare secca” al
10% ai Comuni colpiti da eventi calamitosi. Tali Comuni sono stati individuati,
per la Regione Toscana, nella Delibera di Giunta n. 248 del 23/3/14.
La struttura del presente Accordo Territoriale, ad eccezione dei riferimenti
relativi alla “Zonizzazione” e alle “Fasce di oscillazione dei Canoni”, è dalle
parti ritenuta valida ed essenziale, come metodo operativo e per i suoi
contenuti, per tutti i Comuni della Provincia di Pisa.
Le parti firmatarie del presente accordo territoriale ravvisano la necessità di
applicare una aliquota agevolata in riferimento all’IMU determinata per i
contratti stipulati secondo il presente accordo e si invita l’Amministrazione
Comunale a deliberare al più presto in tal senso.
Le Associazioni firmatarie ritengono essenziale affiancare al contratto un ampio
sistema informativo e a questo scopo reputano necessario istituire alcuni
strumenti tecnici, di seguito elencati, a sostegno della contrattazione.
* Osservatorio Territoriale.
L’Osservatorio territoriale, al quale faranno riferimento le commissioni
previste dal presente Accordo, dovrà avere compiti di studio e di monitoraggio
delle problematiche abitative sia pubbliche che private, in particolare sulle
seguenti materie:
Mercato e costo delle locazioni abitative, anche in confronto alle altre
città;
Tendenze e prospettive di investimento per settori: piccola e media proprietà,
Enti, Assicurazioni, grandi gruppi;
Tendenze delle tipologie costruttive;
Evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alla
condizione giovanile, agli immigrati, alle giovani coppie, agli anziani;
Contratti di locazione e provvedimenti esecutivi di rilascio;
Processi di vendita e dismissione del patrimonio pubblico e degli Enti.
La composizione e le modalità di costituzione dell’Osservatorio saranno definite
entro 90 giorni dalla sottoscrizione del presente Accordo Territoriale.
All’interno dell’Osservatorio si costituirà la “Borsa delle Locazioni”,
organismo composto dagli enti designati unanimemente dalle Associazioni
firmatarie del presente Accordo.
* Commissione per la formazione.
Tale organismo, composto dai Sindacati della Proprietà e degli Inquilini ed
eventualmente da funzionari delle Amministrazioni Comunali interessate, avrà
compiti di studio, proposta e aggiornamento professionale degli operatori del
settore, limitatamente alla gestione dei Contratti di locazione.
* Agenzia sociale per la casa.
L’Agenzia, composta da rappresentanti delle parti firmatarie e degli Enti
Locali, dovrà avere lo scopo di favorire l’accesso al mercato locativo privato,
in particolare da parte di gruppi socialmente deboli, agevolando l’incontro tra
la domanda e l’offerta attraverso iniziative e organismi adeguati.
Capitolo I : CONTRATTI AGEVOLATI
Ex art. 2 comma 3 della Legge 431/98 e art. 1 del D.M. 30.12.02
Parte Prima – NORME GENERALI
Art. 1 – Oggetto.
1. Il presente Accordo disciplina i Contratti di locazione di immobili ad uso
abitativo previsti dall’art. 2, comma 3, legge 431 del 9 Dicembre 1998 e del
Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il
Ministro dell’Economia e delle Finanze del 30 Dicembre 2002.
Art. 2 – Durata.
1. L’Accordo ha validità fino all’anno fiscale 2017 a seguito di quanto disposto
dalla L. 80/2014 art. 8 Comma 2bis e decorre dalla data del deposito dello
stesso presso il Comune interessato e comunque mantiene la sua validità qualora
venga prorogata l’applicazione della stessa legge.
2. Per i contratti stipulati nel periodo successivo alla firma del presente
Accordo, le fasce di cui al successivo articolo 5 potranno essere rivalutate
annualmente con la variazione accertata dall’ISTAT, intervenuta dalla data di
sottoscrizione dell’accordo alla data di sottoscrizione del nuovo contratto di
locazione, in misura del 75% (indice FOI) riferita al mese di Marzo di ogni
anno.
Parte seconda – DETERMINAZIONE DEI CANONI
Art. 3 – Canone.
1. Il Canone di Locazione degli immobili è determinato, secondo le disposizioni
contenute negli articoli successivi, in base ai seguenti elementi:
• Ubicazione sul territorio;
• Classificazione per caratteristiche;
• Superficie;
• Dotazione di mobilio;
• Durata del Contratto.
• Valutazione del mercato immobiliare.
2. Su richiesta di una delle parti, queste si incontreranno ogni anno per la
verifica dei valori immobiliari e per l’eventuale aggiornamento dei valori dei
canoni a mq.
Art. 4 – Zonizzazione.
1. Le Organizzazioni firmatarie il presente Accordo Territoriale, dopo aver
valutato la realtà abitativa esistente nel Territorio dei Comuni della Zona
della Valdera, anche a seguito delle indicazioni fornite dalla Agenzia del
Territorio, concordano di individuare 3 zone omogenee come di seguito
identificate:
Zona A : - I Comuni di: Bientina, Buti, Casciana T./Lari, Ponsacco;
Zona B : - I Comuni di : Capannoli, Lajatico, Peccioli, Terricciola;
Zona C: - I Comuni di : Chianni, Palaia.
Comuni della Zona del Cuoio
Nella considerazione che le condizioni e il valore commerciale delle abitazioni
in tutte queste zone è similare, per semplificare l'applicazione del presente
Accordo viene considerata una Zona unica per ogni Comune.
Zona A : - Castelfranco
Zona B : - Montopoli
Zona C: - S.Croce s.A.
Zona D : -S. Miniato
Comune di S. Maria a Monte zona unica
Comune di Calcinaia zona unica
Zona Volterra
Zona A : Volterra centro e periferia;
Zona B : Frazioni: Saline di V., Montemiccioli, Mazzolla, Roncolla, Villamagna;
Zona C : Zona di campagna non ricompresa nelle altre zone.
Art. 5 - Fasce di oscillazione.
1. A seguito dell’accordo tra le parti, il Canone di Locazione degli immobili da
locare è determinato per zona sulla base delle fasce di oscillazione,
comprendenti un valore mensile minimo ed uno massimo a mq., come di seguito
vengono indicate e che dovranno essere inserite nell’Allegato “C” del presente
Accordo
Sono state prese come riferimento e come parametro di mercato le quote
pubblicate dalla Ag. del Territorio - indici OMI - sui valori medi di
compravendita degli alloggi rilevati a Giugno 2015.
omissis
Art. 7 – Classificazione degli immobili.
1. Gli elementi da considerare, per individuare il Canone effettivo, compreso
tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione di cui
all’art. 5, sono i seguenti:
• Tipologia dell’alloggio;
• Stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero immobile;
• Pertinenze dell’alloggio;
• Dotazione dei servizi tecnici.
• Vetustà dell’immobile
2. L’alloggio deve essere consegnato con gli impianti a norma di legge ed
efficienti. Le unità immobiliari sono classificate, in base alle caratteristiche
sotto indicate, di Tipo A, B o C:
Unità Immobiliare di TIPO A
Si considerano di TIPO A le ville e villette, cat. Catastale A7 e A8 e gli
appartamenti dotati di almeno 5 delle seguenti caratteristiche, delle quali le
prime 3 sono obbligatorie:
a) riscaldamento completo, efficiente e a norma delle leggi vigenti;
b) servizio igienico, all’interno dell’alloggio, con almeno 4 elementi sanitari,
fornito di finestra o areazione forzata;
c) impianto idrico idoneo ed efficiente;
d) dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (garage, terrazze, logge, cantine
ecc.) di superfice utile complessiva superiore al 15% dell’unità immobiliare
della quale sono pertinenze;
e) dotazione di posto macchina in autorimesse di uso comune;
f) dotazione di giardino ad uso esclusivo.
g) presenza di sistemi di condizionamento d’aria;
Agli alloggi con oltre 10 anni di vetustà dalla data di costruzione o di
completa ristrutturazione ma non oltre i 25 anni si applicano i valori compresi
tra il valore medio e il valore minimo della forcella.
Unità Immobiliare di TIPO B
Si considera di TIPO B l’alloggio dotato delle seguenti caratteristiche:
a) riscaldamento completo, efficiente e a norma delle leggi vigenti;
b) servizio igienico, all’interno dell’alloggio, con almeno 4 elementi sanitari,
fornito di finestra o areazione forzata;
c) impianto idrico idoneo ed efficiente;
Agli alloggi con oltre 25 anni di vetustà dalla data di costruzione o di
completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e
il valore minimo della forcella.
Unità Immobiliari di TIPO C
Si considera di TIPO C l’alloggio che abbia gli impianti a norma di legge ed
efficienti e sia dotato delle seguenti caratteristiche minime,:
a) servizio igienico posto all’interno dell’alloggio, con almeno 2 elementi
sanitari, fornito di finestra o areazione forzata;
b) impianto idrico idoneo ed efficiente;
Agli alloggi con oltre 50 anni di vetustà dalla data di costruzione o di
completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e
il valore minimo della forcella.
3. Qualora l’alloggio sia dotato di un solo servizio igienico con meno di 2
elementi sanitari oppure sia posto all’esterno dell’alloggio, ovvero agli
alloggi dichiarati antigienici dalle competenti autorità, per il calcolo del
Canone si applica un abbattimento del 50% sui valori minimi.
4. La vetustà dell’alloggio (anno di costruzione o di integrale ristrutturazione
ai sensi dell’art. 31 Legge 457/78) deve essere dimostrata nei modi consentiti
dalla legge.
Art. 8 - Maggiorazione per la classe energetica
1. Le unità immobiliari che vedono riconosciuta una classe energetica non oltre
il tipo “C” possono avere una maggiorazione del 5%.
Art. 9 - Maggiorazione per immobili arredati
1. In caso di unità immobiliari arredate, il canone può essere incrementato fino
ad un massimo del 20%.
Art. 10 – Aggiornamento del Canone
1. Qualora non sia stato adottato il Decreto Lgs. N. 23/2011 denominato
“Cedolare Secca” il canone di locazione determinato sulla base degli articoli
precedenti sarà aggiornato annualmente, durante la validità del contratto, in
misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertato
dall’ISTAT (indice FOI).
Art. 11 – Tipo di contratti
1. I Contratti di locazione realizzati sulla base dei criteri contenuti nel
presente Capitolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il Tipo di
Contratto di cui all’Allegato A, previsto dal Decreto 30/12/2002, che forma
parte integrante del presente accordo.
2. Agli stessi si applicano inoltre anche le norme in materia di locazione del
Codice Civile, nonché le norme della Legge 392/78 non espressamente abrogate.
Art. 12 - Commissione di Conciliazione Stragiudiziale
1 Nel contratto tipo è prevista la seguente clausola: ”Ciascuna parte adirà, per
ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed
esecuzione del presente contratto, nonché in ordine alla esatta applicazione
dell’accordo territoriale, in precedenza citato anche in relazione al canone,
una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale”.
2 La Commissione di Conciliazione è costituita da tre membri di cui due scelti
tra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie del presente accordo sulla
base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore,
presieduta dal Difensore Civico del Comune presso il quale viene depositato
l’accordo.
3 La parte interessata ha l’obbligo di chiedere l’attivazione della Commissione
al Difensore Civico (o al Comune) che deve convocarla entro 15 giorni e di
segnalare per conoscenza anche alla controparte il proprio rappresentante
sindacale di cui al precedente comma 2.
Le Associazioni firmatarie
Per le Organizzazioni della proprietà
Confedilizia Avv. Giuseppe Gambini
U.P.P.I. Avv. Gianvincenzo Tortorici
Per le Organizzazioni degli inquilini
S.I.C.E.T. Sig. Daniele Cosci
S.U.N.I.A. Sig. Luca D’Onofrio
U.N.I.A.T. Sig. Salvatore Narbone
Unione Inquilini Dr. Virgilio Barachini