Accordo per il territorio del comune di S. Giuliano T.
ACCORDO TERRITORIALE
per i CONTRATTI DI LOCAZIONE AGEVOLATI e TRANSITORI
nel Comune di S. Giuliano T.
Depositato presso il Comune il 3 Giugno 2013 n. prot. 20341
PREMESSA
Le parti ritengono necessario individuare condizioni contrattuali, da inserire
nell’Accordo di cui all’art. 2, comma 3, della L. 431/98, che tengano conto
della specificità del mercato abitativo nell’area pisana e, nell’ambito dei
principi stabiliti dalla legge, si propongono in particolare i seguenti
obbiettivi:
• Favorire l’allargamento del mercato agli immobili attualmente sfitti e
l’accesso alle locazioni per i settori sociali che attualmente ne sono esclusi;
• Avviare a soluzione il problema degli sfratti per finita locazione,
incentivando la trasformazione degli sfratti in nuovi contratti;
• Ricondurre alla legalità il mercato degli affitti laddove risulta sommerso e
irregolare.
Ai sensi dell’art. 2 secondo comma dell’Accordo Territoriale firmato il
25/6/2004 con prot. N.28167 si apportano le modifiche che seguono nel rispetto
del Decreto Interministeriale del 30/12/2002 e delle normative successive
emanate in materia.
La struttura del presente Accordo Territoriale, ad eccezione dei riferimenti
relativi alla “Zonizzazione” e alle “Fasce di oscillazione dei Canoni”, è dalle
parti ritenuta valida ed essenziale, come metodo operativo e per i suoi
contenuti, per tutti i Comuni della Provincia di Pisa.
Le Associazioni firmatarie ritengono essenziale affiancare al contratto un ampio
sistema informativo e a questo scopo reputano necessario istituire alcuni
strumenti tecnici, di seguito elencati, a sostegno della contrattazione.
* Osservatorio Territoriale.
L’Osservatorio territoriale, al quale faranno riferimento le commissioni
previste dal presente Accordo, dovrà avere compiti di studio e di monitoraggio
delle problematiche abitative sia pubbliche che private, in particolare sulle
seguenti materie:
Mercato e costo delle locazioni abitative, anche in confronto alle altre
città;
Tendenze e prospettive di investimento per settori: piccola e media proprietà,
Enti, Assicurazioni, grandi gruppi;
Tendenze delle tipologie costruttive;
Evoluzione del mercato delle locazioni con particolare riguardo alla
condizione giovanile, agli immigrati, alle giovani coppie, agli anziani;
Contratti di locazione e provvedimenti esecutivi di rilascio;
Processi di vendita e dismissione del patrimonio pubblico e degli Enti.
La composizione e le modalità di costituzione dell’Osservatorio saranno definite
entro 90 giorni dalla sottoscrizione del presente Accordo Territoriale.
All’interno dell’Osservatorio si costituirà la “Borsa delle Locazioni”,
organismo composto dagli enti designati unanimemente dalle Associazioni
firmatarie del presente Accordo.
* Commissione per la formazione.
Tale organismo, composto dai Sindacati della Proprietà e degli Inquilini ed
eventualmente da funzionari delle Amministrazioni Comunali interessate, avrà
compiti di studio, proposta e aggiornamento professionale degli operatori del
settore, limitatamente alla gestione dei Contratti di locazione.
* Agenzia per la Locazione.
L’Agenzia, composta da rappresentanti delle parti firmatarie e degli Enti
Locali, dovrà avere lo scopo di favorire l’accesso al mercato locativo privato,
in particolare da parte di gruppi socialmente deboli, agevolando l’incontro tra
la domanda e l’offerta attraverso iniziative e organismi adeguati.
Capitolo I : CONTRATTI AGEVOLATI
Ex art. 2 comma 3 della Legge 431/98 e art. 1 del D.M. 30.12.02
Parte Prima – NORME GENERALI
Art. 1 – Oggetto.
1. Il presente Accordo disciplina i Contratti di locazione di immobili ad uso abitativo previsti dall’art. 2, comma 3, legge 431 del 9 Dicembre 1998 e del Decreto del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze del 30 Dicembre 2002.
Art. 2 – Durata.
1. L’Accordo, anche a seguito dei tempi di negoziazione definiti dall’art. 4
della Legge 431/98, ha validità di 3 (tre) anni a decorrere dalla data del
deposito dello stesso presso i Comuni interessati e comunque mantiene la sua
validità fino al raggiungimento di un eventuale nuovo accordo territoriale.
2. Per i contratti stipulati nel periodo successivo alla firma del presente
Accordo, le fasce di cui al successivo articolo 5 potranno essere rivalutate
annualmente con la variazione accertata dall’ISTAT, intervenuta dalla data di
sottoscrizione dell’accordo alla data di sottoscrizione del nuovo contratto di
locazione, in misura del 75% (indice FOI) riferita al mese di Maggio di ogni
anno.
3. Alla scadenza del triennio dalla data di sottoscrizione, sarà verificata la
sua adeguatezza agli scopi preposti e saranno adottate eventuali modifiche e
integrazioni.
Parte seconda – DETERMINAZIONE DEI CANONI
Art. 3 – Canone.
1. Il Canone di Locazione degli immobili è determinato, secondo le
disposizioni contenute negli articoli successivi, in base ai seguenti elementi:
• Ubicazione sul territorio;
• Classificazione per caratteristiche;
• Superficie;
• Dotazione di mobilio;
• Durata del Contratto.
• Valutazione del mercato immobiliare.
2. Su richiesta di una delle parti, queste si incontreranno ogni anno per la
verifica dei valori immobiliari e per l’eventuale aggiornamento dei valori dei
canoni a mq.
Art. 4 – Zonizzazione.
1. Le Organizzazioni firmatarie il presente Accordo Territoriale, dopo aver
valutato la realtà abitativa esistente nel Comune di S. Giuliano T. in questi
ultimi anni, confermano la divisione per zone omogenee già stabilite nei
precedenti Accordi.
Le zone omogenee sono state identificate con i nomi delle frazioni e individuate
con colorazione diversa nelle tavole cartografiche accettate dalle parti e
depositate presso il Comune di S. Giuliano T. fin dal 1999.
omissis
2. Gli alloggi situati nelle vie che sono al confine di ogni zona saranno
riconosciuti nella zona con quota a mq. più elevata.
Art. 5 - Fasce di oscillazione.
1. Il Canone di Locazione degli immobili da locare è determinato per zona
sulla base delle seguenti fasce di oscillazione, comprendenti un valore mensile
minimo ed uno massimo a mq.
Sono state prese come riferimento e come parametro di mercato le quote
pubblicate dalla Agenzia del Territorio - indici OMI - sui valori medi di
compravendita degli alloggi rilevati a Dicembre 2012. Su tali valori è stata
dalle parti concordata una rendita pari al 3%.
omissis
2. In ognuna delle zone suddette, per tutti gli edifici “popolari” (ex ATER
o similari) o costruiti con caratteristiche similari, ovvero immobili che
comunque furono o saranno costruiti grazie all’intervento di piani PEEP o a
convenzioni e/o agevolazioni concesse da Enti pubblici o da Istituti
Previdenziali, dovrà essere prevista in fase di calcolo una riduzione del canone
di locazione del 20% rispetto ai valori espressi per la stessa zona per tutti
gli altri immobili. Ciò per tutti i contratti i cui locatori non abbiano
sottoscritto accordi o siano tenuti per legge e/o disposizione ad applicare
percentuali differenti di riduzione del canone.
Art. 6 – Superficie convenzionale.
omissis
Art. 7 – Classificazione degli immobili.
1. Gli elementi da considerare, per individuare il Canone effettivo, compreso
tra il valore minimo e il valore massimo delle fasce di oscillazione di cui
all’art. 5, sono i seguenti:
• Tipologia dell’alloggio;
• Stato manutentivo dell’alloggio e dell’intero immobile;
• Pertinenze dell’alloggio;
• Presenza di spazi comuni;
• Dotazione dei servizi tecnici.
• Vetustà dell’immobile
2. L’alloggio deve essere consegnato con gli impianti a norma di legge ed
efficienti. Le unità immobiliari sono classificate in base alle caratteristiche
sotto indicate, di Tipo A, B, C :
Unità Immobiliare di TIPO A
Sono classificati di TIPO A gli alloggi che, oltre alle caratteristiche
stabilite per quello di tipo B, sono stati edificati o completamente
ristrutturati, ai sensi del vigente regolamento edilizio, negli ultimi 10 anni e
che possiedono almeno 2 delle seguenti caratteristiche :
a) rifiniture di particolare pregio;
b) dotazione di doppi servizi igienici, con secondo servizio dotato di almeno 3
elementi (per appartamento con superficie superiore a 80 mq.):
c) presenza di sistemi di condizionamento d’aria;
d) dotazione di spazi esterni ad uso esclusivo (garage, terrazze, logge, cantine
ecc.) di superficie utile complessiva superiore al 15% della superficie utile
dell’unità immobiliare della quale sono pertinenze;
e) dotazione di spazi per uso parcheggio con effettiva disponibilità;
f) dotazione di giardini ad uso esclusivo di superficie superiore al 30% della
superficie utile dell’unità immobiliare.
Agli alloggi con 3 o più caratteristiche si applicano i valori compresi tra il
valore massimo e il valore medio della forcella; a quelli con 2 caratteristiche
si applicano i valori compresi tra il valore medio e il valore minimo della
forcella.
Unità Immobiliare di TIPO B
Si considera di TIPO B l’alloggio dotato delle seguenti caratteristiche:
a) riscaldamento completo di elementi radianti, efficiente e a norma e/o
consentito dalle leggi vigenti;
b) servizio igienico, all’interno dell’alloggio, con almeno 4 elementi sanitari,
fornito di finestra o areazione forzata;
c) impianto idrico idoneo ed efficiente;
Agli alloggi con oltre 25 anni di vetustà dalla data di costruzione o di
completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e
il valore minimo della forcella.
Qualora ci sia almeno una rifinitura di pregio per gli alloggi di “Tipo B”,
possono essere conteggiati aumenti del 5% del canone Per rifiniture di pregio si
intendono:
- giardino esclusivo con superficie superiore all’alloggio;
- doppi servizi come indicati al TIPO A,
- presenza di sistemi di condizionamento d’aria.
- ascensore (solo per unità immobiliari poste oltre il terzo piano fuori terra,
in immobile con oltre 3 piani fuori terra);
Unità Immobiliari di TIPO C
Si considera di TIPO C l’alloggio che abbia gli impianti a norma di legge ed
efficienti e sia dotato delle seguenti caratteristiche minime,:
a) servizio igienico posto all’interno dell’alloggio, con almeno 2 elementi
sanitari, fornito di finestra o areazione forzata;
b) impianto idrico idoneo ed efficiente;
Agli alloggi con oltre 50 anni di vetustà dalla data di costruzione o di
completa ristrutturazione si applicano i valori compresi tra il valore medio e
il valore minimo della forcella.
3. Qualora l’alloggio sia dotato di un solo servizio igienico con meno di 2
elementi sanitari oppure sia posto all’esterno dell’alloggio, ovvero agli
alloggi dichiarati antigienici dalle competenti autorità, per il calcolo del
Canone si applica un abbattimento del 50% sui valori minimi.
4. La vetustà dell’alloggio (anno di costruzione o di integrale ristrutturazione
ai sensi dell’art. 31 Legge 457/78) deve essere dimostrata nei modi consentiti
dalla legge.
Art. 8 - Maggiorazione per immobili arredati
1. In caso di unità immobiliari arredate, il canone può essere incrementato fino ad un massimo del 20%.
Art. 9 – Durata del Contratto; maggiorazione per durata superiore al minimo
1. Possono essere stipulati contratti di locazione per una durata superiore a quella minima stabilita dall’art. 2 comma 3 della L. 431/98. In tal caso il canone agevolato è incrementato del 5% per ogni ulteriore anno di durata oltre il minimo di legge.
Art. 10 – Aggiornamento del Canone
1. Qualora non sia stato adottato il Decreto Lgs. N. 23/2011 denominato “Cedolare Secca” il canone di locazione determinato sulla base degli articoli precedenti sarà aggiornato annualmente, durante la validità del contratto, in misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertato dall’ISTAT (indice FOI).
Art. 11 – Tipo di contratti
1. I Contratti di locazione realizzati sulla base dei criteri contenuti nel
presente Capitolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il Tipo di
Contratto di cui all’Allegato A che forma parte integrante del presente accordo.
2. Agli stessi si applicano inoltre anche le norme in materia di locazione del
Codice Civile, nonché le norme della Legge 392/78 non espressamente abrogate.
Art. 12 - Commissione di Conciliazione Stragiudiziale
1 Nel contratto tipo è prevista la seguente clausola:”Ciascuna parte adirà,
per ogni controversia che dovesse sorgere in merito alla interpretazione ed
esecuzione del presente contratto, nonché in ordine alla esatta applicazione
dell’accordo territoriale, in precedenza citato anche in relazione al canone,
una Commissione di Conciliazione Stragiudiziale”.
2 La Commissione di Conciliazione è costituita da tre membri di cui due scelti
tra gli appartenenti alle organizzazioni firmatarie del presente accordo sulla
base delle designazioni, rispettivamente, del locatore e del conduttore,
presieduta dal Difensore Civico del Comune presso il quale viene depositato
l’accordo.
3 La parte interessata ha l’obbligo di chiedere l’attivazione della Commissione
al Difensore Civico che deve convocarla entro 15 giorni e di segnalare per
conoscenza anche alla controparte il proprio rappresentante sindacale di cui al
precedente comma 2.
Capitolo II : CONTRATTI TRANSITORI ORDINARI
Ex art. 5 comma 1 della Legge 431/98 e art. 2 del D.M. 5.3.99
1. Durata da un mese a 18 mesi
2. Vengono individuate le seguenti fattispecie a soddisfacimento delle esigenze
dei proprietari e degli inquilini, da documentare :
2.1 Esigenze dei proprietari :
Qualunque esigenza del locatore e dei suoi parenti sino al 2° grado, collegata
ad eventi certi e documentabili da indicare sul contratto come, a titolo
esemplificativo, Matrimonio, Pensionamento, trasferimento per lavoro o
aggiornamento professionale e simili.
2.2 Esigenze degli inquilini :
Qualunque esigenza del conduttore o dei componenti del suo nucleo familiare
collegata ad eventi certi e documentabili da indicare sul contratto, come
Matrimonio, Pensionamento, Mobilità o trasferta per lavoro, corsi professionali
o di specializzazione.
Rapporto di lavoro dipendente a tempo determinato con sede di lavoro in Comune
diverso da quello di residenza.
Assegnazione di alloggio ERP, acquisto di alloggio in cooperativa o da privati
che si renda disponibile per la consegna entro 18 mesi dalla data di stipula del
contratto di locazione, dimostrato con documentazione da indicare sul contratto.
Necessità di vicinanza a parenti fino al 4° grado bisognosi di assistenza e/o
cure, da attestare con documentazione ufficiale da indicare sul contratto
mediante dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte del conduttore.
Missioni temporanee per esigenze militari, sanitarie, di polizia e simili.
3. Per la stipula del Contratto di cui al presente accordo é sufficiente la
sussistenza di una delle suindicate esigenze in capo ad una sola delle parti
contraenti purché espressamente citata nello stesso Contratto.
4. I Contratti di locazione realizzati sulla base dei criteri contenuti nel
presente Capitolo possono essere stipulati esclusivamente utilizzando il Tipo di
Contratto di cui all’Allegato B che forma parte integrante del presente accordo.
5. Per il Comune di Pisa si applicano i valori previsti dai contratti agevolati
secondo il calcolo indicato nel precedente capitolo I; per i restanti Comuni
della Provincia il Canone sarà determinato dalla libera contrattazione tra le
parti, a richiesta assistite dalle rispettive Organizzazioni sindacali.
6. L’adeguamento ISTAT non è applicabile ai contratti transitori previsti dal
presente capitolo (ex art. 5 comma 1 L.431/98).
Le Associazioni firmatarie
Per le Organizzazioni della proprietà
A.P.P.C. D.sa Elisabetta Ficeli
Confedilizia Avv. Giuseppe Gambini
U.P.P.I. Avv. Gianvincenzo Tortorici
Per le Organizzazioni degli inquilini
S.I.C.E.T. Sig. Daniele Cosci
S.U.N.I.A. Sig. Sandro Imbraguglio
U.N.I.A.T. Sig. Salvatore Narbone
Unione Inquilini Dr. Virgilio Barachini
Per le Organizzazioni degli Studenti Universitari
Sinistra per ………………………………………….…
Diritti a sinistra ……………………………………………